Mietkaution während und nach der Mietzeit

Kommt der Mieter zum Beispiel in Zahlungsverzug oder erfüllt sonstige Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis nicht, kann der Vermieter gegen die Kaution aufrechnen und sich dort "bedienen". Der Mieter ist dann verpflichtet, die Kaution wieder bis zur vereinbarten Höhe aufzufüllen.

Allerdings darf sich der Vermieter nicht wegen streitiger Forderungen aus der Kaution bedienen, wie der BGH entschieden hat, etwa wenn der Mieter die Miete mindert und der Vermieter hiermit nicht einverstanden ist.

Mietkaution während der Mietzeit

Der Mieter hat keinerlei Zugriff auf die Kaution, solange das Mietverhältnis besteht. Er darf die Kaution auch nicht "abwohnen", indem er in den letzten Monaten des Mietverhältnisses die Mietzahlungen einstellt und den Vermieter auf die Kaution verweist.

Der Mieter gelangt hierdurch schlichtweg in Zahlungsverzug. Das kann den Vermieter berechtigen, den Mietvertrag zu kündigen. Auch kann es aus generalpräventiven Erwägungen sinnvoll sein, die dann offene Miete beim Mieter einzuklagen, anstatt auf die Kaution zuzugreifen. Gerade wenn noch andere Ansprüche gegen den Mieter im Raum stehen, etwa wegen Beschädigungen in der Wohnung, Betriebskostennachzahlungen,, ist es vorteilhaft, die Kaution "stehen zu lassen".

Mietkaution nach der Mietzeit

Der Vermieter muss über die Kaution abrechnen, wenn das Mietverhältnis beendet ist. In der Abrechnung muss der Vermieter seine Ansprüche nachvollziehbar auflisten und mit diesen gegen die Kaution aufrechnen. Verbleibt ein Guthaben für den Mieter, muss der Vermieter das ausbezahlen. Nach Beendigung des Mietverhältnisses darf der Vermieter laut BGH grundsätzlich auch wegen streitiger Ansprüche auf die Kaution zugreifen. Schützenswerte Interessen des Mieters werden in diesem Fall nicht berührt, da der Mieter auf Rückzahlung der Kaution klagen kann.

Die Abrechnung der Mietkaution kann auch durch schlüssiges Verhalten erfolgen, so der BGH, etwa indem der Vermieter mit Forderungen aus dem beendeten Mietverhältnis gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters aufrechnet. Auch in der Klage auf ausstehende Forderungen aus dem Mietverhältnis kann eine schlüssige Abrechnung liegen.

Keine starre Abrechnungsfrist

Gesetzlich nicht geregelt ist, innerhalb welcher Frist der Vermieter abrechnen muss. Hierzu vertreten die Instanzgerichte unterschiedliche Auffassungen; Fristen zwischen zwei und neun Monaten nach Ende des Mietverhältnisses finden sich in diversen Entscheidungen.

Dem BGH zufolge gilt keine starre Frist, sondern die angemessene Frist hängt vom Einzelfall ab (BGH, Urteil v. 20.7.2016, VIII ZR 263/14). Kann der Vermieter alsbald klären, welche Ansprüche er hat (oder dass keine Ansprüche bestehen), wird die Frist kürzer sein als in dem Fall, in dem umfangreiche Ansprüche in Rede stehen, über die sich der Vermieter erst einen Überblick verschaffen muss.

Richtige Aufrechnungsreihenfolge wählen

Wenn verschiedene Ansprüche des Vermieters im Raum stehen, die die Kautionshöhe übersteigen, kann auch die Reihenfolge, in der der Vermieter mit seinen Ansprüchen aufrechnet, wichtig sein, weil für verschiedene Arten von Ansprüchen unterschiedliche Verjährungsfristen gelten. Auch lassen sich per Aufrechnung gegebenenfalls verjährte Forderungen nach Auffassung des BGH noch realisieren.

Schadensersatzansprüche des Vermieters verjähren innerhalb von sechs Monaten ab Rückgabe der Mietsache (§ 548 BGB). Ansprüche auf rückständige Miete oder Betriebskostennachzahlung verjähren hingegen innerhalb von drei Jahren ab Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist. Sofern die Ansprüche des Vermieters insgesamt die Kautionshöhe übersteigen, ist es daher empfehlenswert, zuerst mit Schadensersatzansprüchen und erst dann mit sonstigen Ansprüchen aufzurechnen.

Aufrechnung mit der Mietkaution. Beispiele:

Ende des Mietverhältnisses und Rückgabe der Wohnung: 31.7.2026

Kaution: 1.000 Euro (Zinsen bleiben im Beispiel unberücksichtigt)

Schäden an der Wohnung: 800 Euro, Verjährung 31.1.2027
rückständige Miete Juli 2026: 550 Euro, Verjährung 31.12.2029

Ansprüche insgesamt: 1.350 Euro

Empfehlenswerte Aufrechnungsreihenfolge:

• Ansprüche wegen Schäden 800 Euro
• rückständige Miete 200 Euro

Die dann noch offene rückständige Miete von 350 Euro kann der Vermieter noch bis Ende 2029 geltend machen, das heißt, er muss nicht unbedingt bis Ende Januar 2026 Klage erheben.

Da grundsätzlich auch eine Aufrechnung mit verjährten Forderungen möglich ist, könnte der Vermieter im Beispiel auch noch nach dem 31.1.2026 mit seinem Schadensersatzanspruch aufrechnen und diesen so trotz Verjährung durchsetzen. Die nach Aufrechnung mit dem Kautionsrest noch offene Mietforderung von 350 Euro könnte der Vermieter dann bis Ende 2029 einklagen. Würde er hingegen erst mit der Mietforderung und dann mit dem Schadensersatzanspruch aufrechnen, wären die von der Kaution nicht gedeckten 350 Euro für den Vermieter wegen Verjährung verloren.

Zu Mieter zahlt Mietkaution nicht – was tun?

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