Befristeter Mietvertrag: Darauf sollten Vermieter achten

Es klingt an sich so einfach: Unbefristete Mietverträge enden, wenn einer der beiden Vertragspartner kündigt. Ein Zeitmietvertrag endet zu einem festgelegten Termin. Es gilt dann die vereinbarte Laufzeit für die Wohnungsmiete. Eine ordentliche Kündigung ist nicht möglich. Oft steckt bei solchen Verträgen der Teufel im Detail – und die rechtlichen Vorgaben an die Mietverträge sind streng.

Um einen Zeitmietvertrag wirksam abzuschließen, müssen bestimmte Voraussetzungen vorliegen beziehungsweise erfüllt werden.

Befristeter Mietvertrag: Schriftliche Begründung

"Wenn der Eigentümer einer Wohnung beschließt, sie vorübergehend zu vermieten und zu einem späteren Zeitpunkt wieder darüber zu verfügen, macht ein Zeitmietvertrag Sinn", so Mietrechtlerin Beate Heilmann.

Ein befristeter Mietvertrag kann Vermietern und Mietern Planungssicherheit bieten. Doch die zeitliche Befristung muss im Mietvertrag genau begründet und schriftlich festgehalten werden, heißt es vom Deutschen Mieterbund (DMB).

Ist im Mietvertrag kein gesetzlich anerkannter Befristungsgrund schriftlich festgehalten, läuft der Mietvertrag unbefristet weiter.

Zeitmietvertrag: Gesetzliche Regelung in § 575 BGB

Seit der Mietrechtsreform 2001 dürfen Vermieter ein Mietverhältnis nur noch befristen, wenn es dazu einen besonderen Grund gibt. Dann handelt es sich um einen sogenannten qualifizierten Zeitmietvertrag. Ein Mietvertrag ohne Befristungsgrund ist unzulässig.

Geregelt ist das in § 575  Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Dort heißt es wörtlich:

§ 575 Zeitmietvertrag

(1) Ein Mietverhältnis kann auf bestimmte Zeit eingegangen werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit

1. die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will,
2. in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder
3. die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will

und er dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt. Anderenfalls gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.

(2) Der Mieter kann vom Vermieter frühestens vier Monate vor Ablauf der Befristung verlangen, dass dieser ihm binnen eines Monats mitteilt, ob der Befristungsgrund noch besteht. Erfolgt die Mitteilung später, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um den Zeitraum der Verspätung verlangen.

(3) Tritt der Grund der Befristung erst später ein, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um einen entsprechenden Zeitraum verlangen. Entfällt der Grund, so kann der Mieter eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit verlangen. Die Beweislast für den Eintritt des Befristungsgrundes und die Dauer der Verzögerung trifft den Vermieter.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Liegt keiner der gesetzlich wirksamen Gründe für eine Befristung – das können Monate, aber auch Jahre sein – vor, wurde auch kein echter Zeitmietvertrag geschlossen. Der Vertrag begründet dann automatisch ein unbefristetes Mietverhältnis.

Zeitmietvertrag: Formale Besonderheiten

Fällt der Grund im Laufe der Mietzeit komplett weg, hat der Mieter laut Rechtsanwältin Heilmann keinen Anspruch auf einen unbefristeten Vertrag. Verschiebt sich der Befristungsgrund nach hinten, verlängert sich die Mietdauer bis zu diesem Termin – aber nur, wenn beide Vertragsparteien zustimmen. Der Mieter kann immer zum Ende des ursprünglich vereinbarten Zeitmietvertrags ausziehen. Will er in der Wohnung bleiben, muss er seine Rechte aktiv geltend machen.

Ein Zeitmietvertrag unterliegt formellen Regeln, damit er gültig ist. "Es ist unerlässlich, den Vertrag schriftlich abzufassen und original zu unterschreiben", so Julia Wagner, Juristin beim Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Sonst gilt der Vertrag als unbefristet, wenn er länger als ein Jahr laufen soll. Wichtig: Eine nachträgliche Vereinbarung oder Änderung des Befristungsgrunds ist unwirksam.

Außerdem muss das Ende der Vertragslaufzeit exakt terminiert werden. Eine Mindestaufzeit gibt es nicht – und der befristete Vertrag kann beliebig oft verlängert werden. Zum Ende des Zeitmietvertrags muss der Befristungsgrund weiter vorliegen. Die Beweislast für den Eintritt des Befristungsgrundes und die Dauer der Verzögerung trifft gemäß §575 BGB Abs. 3 Satz 3 den Vermieter.

Auskunftspflicht und Austausch von Befristungsgründen

Der Mieter hat das Recht, frühestens vier Monate vor Ablauf der vereinbarten Mietdauer beim Vermieter nachzufragen, ob der Grund für die Befristung noch vorliegt. Kommt nach einem Monat keine Antwort, verlängert sich der Zeitmietvertrag nach DMB-Angaben entsprechend. Eine Pflicht des Vermieters, von sich aus dem Mieter Auskunft zu geben, besteht demnach nicht.

Die Gründe für seine Befristung darf ein Vermieter während der laufenden Mietzeit nicht austauschen – auch dann nicht, wenn der neue Grund ebenfalls formal zulässig wäre: Wenn statt eines Verwandten der Mitarbeiter einziehen will, dann sind das zwei verschiedene Gründe. Innerhalb einzelner Befristungsgründe gibt es aber Spielraum: Ob nun der Sohn, die Tochter oder ein anderer Verwandter die Wohnung nutzen will, fällt alles unter den Befristungsgrund "Eigennutzung".

Kündigungsausschluss statt Zeitmietvertrag

Ein Zeitmietvertrag ist nicht zwingend nötig, wenn Vermieter und Mieter eigentlich nur die Kündigung für einen bestimmten Zeitraum verhindern wollen. Das lässt sich auch über den klassischen unbefristeten Mietvertrag arrangieren: Indem man im Vertrag einen zeitlich begrenzten Kündigungsausschluss oder einen Kündigungsverzicht vereinbart.

Eine weitere Besonderheit: Zeitmietverträge, die noch nach dem alten Mietrecht vor dem 31.8.2001 geschlossen wurden, werden nicht automatisch in Zeitmietverträge nach dem aktuellen Mietrecht umgewandelt, sondern gelten wie gehabt weiter. "Viele enthalten eine Klausel, nach der sie sich um ein weiteres Jahr verlängern, wenn sie nicht drei Monate vor Ablauf gekündigt werden. Damit sind sehr lange Laufzeiten möglich", sagt Rechtsexpertin Wagner von Haus & Grund Deutschland.

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