Mietverträge sind grundsätzlich unbefristet. Ein Vermieter von Wohnungen kann mit dem Mieter aber auch ein zeitlich befristetes Mietverhältnis vereinbaren. Nur: Die Regeln sind strenger. So muss etwa die Befristung von vornherein genau begründet werden. Was sonst noch zu beachten ist.
Es klingt an sich so einfach: Unbefristete Mietverträge enden, wenn einer der beiden Vertragspartner kündigt. Ein Zeitmietvertrag endet zu einem festgelegten Termin. Es gilt dann die vereinbarte Laufzeit für die Wohnungsmiete. Eine ordentliche Kündigung ist nicht möglich. Oft aber steckt bei solchen Verträgen der Teufel im Detail und die rechtlichen Vorgaben an die Mietverträge sind streng. Um einen Zeitmietvertrag wirksam abzuschließen, müssen bestimmte Voraussetzungen vorliegen.
Zeitliche Befristung muss genau begründet werden
"Wenn der Eigentümer einer Wohnung beschließt, sie vorübergehend zu vermieten und zu einem späteren Zeitpunkt wieder darüber zu verfügen, macht ein Zeitmietvertrag Sinn", erklärt Rechtsanwältin Beate Heilmann von der ARGE Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV). Ein befristeter Mietvertrag bietet Vermietern und Mietern Planungssicherheit.
Doch "die zeitliche Befristung muss im Mietvertrag genau begründet werden", mahnt Jutta Hartmann vom Deutschen Mieterbund. Und die Begründung muss von vornherein schriftlich im Mietvertrag festgehalten werden. Per Gesetz (§ 575 BGB) sind nur drei Gründe anerkannt:
- Der Vermieter will nach Ablauf der Mietzeit die Wohnung selbst nutzen.
- Der Vermieter will die Wohnung abreißen oder das Haus komplett umbauen, so dass das Objekt nicht mehr als Wohnung genutzt werden kann.
- Der Vermieter will die Wohnung für seine Angestellten nutzen.
Liegt keiner der gesetzlich wirksamen Gründe für eine Befristung – das können Monate, aber auch Jahre sein – vor, wurde auch kein echter Zeitmietvertrag geschlossen. Der Vertrag begründet dann automatisch ein unbefristetes Mietverhältnis.
Diese formalen Besonderheiten gelten für den befristeten Mietvertrag
Fällt der Grund im Laufe der Mietzeit komplett weg, "hat der Mieter Anspruch auf einen unbefristeten Vertrag", betont Rechtsanwältin Heilmann. Verschiebt sich der Befristungsgrund nach hinten, verlängert sich die Mietdauer bis zu diesem Termin – wenn beide Parteien zustimmen. Der Mieter kann immer zum Ende des ursprünglich vereinbarten Zeitmietvertrags ausziehen. Will er in der Wohnung bleiben, muss er seine Rechte aktiv geltend machen.
Ein Zeitmietvertrag unterliegt formellen Regeln, damit er gültig ist. "Es ist unerlässlich, den Vertrag schriftlich abzufassen und original zu unterschreiben", so Julia Wagner vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Sonst gilt der Vertrag als unbefristet, wenn er länger als ein Jahr laufen soll. Wichtig: Eine nachträgliche Vereinbarung oder Änderung des Befristungsgrunds ist unwirksam.
Außerdem muss das Ende der Vertragslaufzeit exakt terminiert werden. Eine Mindestaufzeit gibt es nicht – und der befristete Vertrag kann beliebig oft verlängert werden. Zum Ende des Zeitmietvertrags muss der Befristungsgrund weiter vorliegen. Die Beweislast für den Eintritt des Befristungsgrundes und die Dauer der Verzögerung trifft gemäß §575 BGB Abs. 3 Satz 3 den Vermieter.
Tricky: Auskunftspflicht und Austausch von Befristungsgründen
Der Mieter hat das Recht, frühestens vier Monate vor Ablauf der vereinbarten Mietdauer beim Vermieter nachzufragen, ob der Grund für die Befristung noch vorliegt. "Bekommt er nach einem Monat keine Antwort, verlängert sich der Zeitmietvertrag entsprechend", weiß Jutta Hartmann vom Mieterbund. Eine Pflicht des Vermieters, von sich aus dem Mieter Auskunft zu geben, besteht nicht.
Die Gründe für seine Befristung darf ein Vermieter während der laufenden Mietzeit nicht austauschen – auch dann nicht, wenn der neue Grund ebenfalls formal zulässig wäre: Wenn statt eines Verwandten der Mitarbeiter einziehen will, dann sind das zwei Gründe. Innerhalb einzelner Befristungsgründe gibt es aber Spielraum: Ob nun der Sohn, die Tochter oder ein anderer Verwandter die Wohnung nutzen will, fällt alles unter den Befristungsgrund "Eigennutzung".
Es geht auch anders: Kündigungsausschluss statt Zeitmietvertrag
Ein Zeitmietvertrag ist nicht zwingend nötig, wenn Vermieter und Mieter eigentlich nur die Kündigung für einen bestimmten Zeitraum verhindern wollen. Das lässt sich auch über den klassischen unbefristeten Mietvertrag arrangieren: Indem man im Vertrag einen zeitlich begrenzten Kündigungsausschluss oder einen Kündigungsverzicht vereinbart.
Eine weitere Besonderheit: Zeitmietverträge, die noch nach dem alten Mietrecht vor dem 31.8.2001 geschlossen wurden, werden nicht automatisch in Zeitmietverträge nach dem aktuellen Mietrecht umgewandelt, sondern gelten wie gehabt weiter. "Viele enthalten eine Klausel, nach der sie sich um ein weiteres Jahr verlängern, wenn sie nicht drei Monate vor Ablauf gekündigt werden. Damit sind sehr lange Laufzeiten möglich", sagt Wagner von Haus & Grund Deutschland abschließend.
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