BGH: Bindung an Mietvertrag trotz unwirksamer Befristung | Immobilien

Haufe Online Redaktion

Geöffneter Brief mit Kündigung — Bild: MEV Verlag GmbH, Germany Umdeutung einer unwirksamen Befristung in Kündigungsausschluss

Eine unwirksame Befristung eines Wohnraummietvertrags kann als beiderseitiger Kündigungsverzicht gelten. Dann ist eine ordentliche Kündigung frühestens zum Ablauf der unwirksam vereinbarten Mietzeit möglich.

Hintergrund

Die Vermieter einer Wohnung verlangen von den Mietern nach einer Kündigung die Räumung.

Die Mieter hatten mit dem seinerzeitigen Eigentümer der Wohnung im November 2009 einen "Zeitmietvertrag" geschlossen. Darin ist vereinbart, dass das Mietverhältnis am 15.11.2009 beginnt und am 31.10.2012 endet.

Nachdem die Wohnung veräußert worden war, kündigte der Erwerber das Mietverhältnis im Juli 2010 wegen Eigenbedarfs zum 31.10.2010. Da die Mieter die Kündigung nicht akzeptierten und in der Wohnung blieben, klagt der neue Vermieter auf Räumung.

Entscheidung

Das Mietverhältnis ist nicht durch die Eigenbedarfskündigung beendet worden. Die Befristung des Mietverhältnisses ist zwar unwirksam, kann allerdings in einen Kündigungsausschluss umgedeutet werden.

Die Befristung eines Mietverhältnisses über Wohnraum ist gemäß § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB nur zulässig, wenn es einen Grund für die Befristung (z. B. Eigenbedarf) gibt und der Vermieter dem Mieter den Befristungsgrund bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt. Dies war vorliegend nicht der Fall.

Die Unwirksamkeit der Befristung führt aber nicht dazu, dass das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt und bei Vorliegen eines Kündigungsgrundes ordentlich gekündigt werden kann. Vielmehr ist durch die Unwirksamkeit der von den Parteien gewollten Regelung eine planwidrige Vertragslücke entstanden. In solchen Fällen ist die Lücke durch ergänzende Vertragsauslegung zu schließen, wie der BGH bereits entschieden hat. Hierbei ist zu berücksichtigen, was die Parteien vereinbart hätten, wenn sie gewusst hätten, dass die vereinbarte Vertragsbestimmung unwirksam ist.

Vorliegend zeigt die zeitliche Befristung des Mietvertrags den Willen beider Vertragsparteien, dass das Mietverhältnis jedenfalls für diese Zeit Bestand haben sollte. Wenn die Parteien erkannt hätten, dass die vereinbarte Befristung unwirksam ist, hätten sie stattdessen einen beiderseitigen Kündigungsverzicht vereinbart. Auf diese Weise wird die gewünschte Bindung für die im Vertrag bestimmte Zeit erreicht.

(BGH, Urteil v. 11.12.2013, VIII ZR 235/12)