Unwirksame Befristung kann als Kündigungsausschluss gelten

Hintergrund

Die Vermieterin und der Mieter einer Wohnung streiten um die Wirksamkeit einer Kündigung. Der Vertrag enthält folgende individualvertraglich vereinbarte Bestimmung:

"Das Mietverhältnis ist auf Verlangen des Mieters auf bestimmte Zeit abgeschlossen. Es beginnt am 1.11.2004 und endet am 31.10.2011, wenn es nicht verlängert wird mit 2 x 3-jähriger Verlängerungsoption."

Am 28.2.2011 kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zum 31.8.2011. Der Mieter akzeptiert die Kündigung nicht.

Entscheidung

Die Kündigung ist unwirksam, denn für die Dauer der unwirksamen Befristung ist im Wege ergänzender Vertragsauslegung ein beiderseitiger Kündigungsverzicht anzunehmen.

Die Befristung des Mietvertrags war unwirksam, weil die Voraussetzungen des § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht vorlagen. Gemäß § 575 Abs. 1 Satz 2 BGB galt der Vertrag deshalb als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Die dadurch im Vertrag entstandene Lücke ist durch eine ergänzende Vertragsauslegung zu schließen. Dabei ist zu berücksichtigen, was die Parteien redlicherweise vereinbart hätten, wenn sie gewusst hätten, dass die Vertragsbestimmung unwirksam ist.

Da das beiderseitig verfolgte Ziel einer langfristigen Bindung an den Mietvertrag durch einen beiderseitigen Kündigungsverzicht erreicht werden kann, ist ein solcher Ausschluss der ordentlichen Kündigung für die Dauer der Befristung anzunehmen. Weil es sich um eine Individualvereinbarung handelt, kann der Kündigungsausschluss auch für einen Zeitraum vereinbart werden, der über die bei einer allgemeinen Geschäftsbedingung höchstens zulässige Frist von vier Jahren deutlich hinausgeht.

Die während der Dauer des Kündigungsausschlusses ausgesprochene Kündigung der Vermieterin vom 28.2.2011 ist daher unwirksam.

(BGH, Urteil v. 10.7.2013, VIII ZR 388/12)

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