Herstellungspflicht bei steckengebliebenem Bau

Die jeweiligen Sondereigentümer zweier Dachgeschosseinheiten verlangen von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE), ihre aufgrund einer Bauträgerinsolvenz unvollendet gebliebenen Einheiten fertigzustellen. Im Jahr 2019 war die GdWE bereits rechtskräftig verurteilt worden, das Gemeinschaftseigentum der Sondereigentumseinheiten erstmalig plangerecht herzustellen.

Hintergrund: Streit über die Reichweite der Erstherstellungspflicht

Die Reichweite dieser Herstellungspflicht ist nun umstritten. Die Wohnungseigentümer lehnten einen Antrag der Sondereigentümer ab, klarstellend zu beschließen, dass zur plangerechten Erstherstellung der Dachgeschosseinheiten auch die Herstellung der Zwischenwände, die Elektroinstallation und der Anschluss an die Heizzentrale nebst Heizkörpern und entsprechenden Zuleitungen gehören. Die Gemeinschaft verweigerte zudem die Zustimmung zum Einbau von sechs Dachflächenfenstern, die von der ursprünglichen Bauplanung abweichen.

Die Sondereigentümer begehren die gerichtliche Ersetzung der beantragten Beschlüsse.

Entscheidung: Herstellungspflicht unabhängig von Eigentumszuordnung

Der BGH gibt den klagenden Eigentümern größtenteils Recht. Die Gemeinschaft muss auch die nichttragenden Zwischenwände, die Elektroinstallation und den Anschluss an die zentrale Heizungsanlage herstellen. Dabei kommt es nicht darauf an, ob diese Bauteile dem Sonder- oder dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen sind. Hinsichtlich des Antrags, den Einbau von Dachflächenfenstern zu gestatten, wurde der Rechtsstreit an das Landgericht zurückverwiesen.

Bisher schon geklärt: GdWE muss Gemeinschaftseigentum fertigstellen

In der bisherigen Rechtsprechung des BGH ist geklärt, dass die GdWE bei einem sogenannten steckengebliebenen Bau das Gemeinschaftseigentum fertigstellen muss. Hierauf haben die einzelnen Wohnungseigentümer einen Anspruch. Die Herstellung des Gemeinschaftseigentums umfasst tragende Bauteile wie Wände, Böden und Decken sowie Versorgungsleitungen, die zum gemeinschaftlichen Netz gehören.

Ob die Herstellungspflicht auch Bauteile wie nichttragende Innenwände oder Elektroinstallationen umfasst, die häufig dem Sondereigentum zugeordnet sind, war bislang höchstrichterlich ungeklärt.

Der BGH bejaht dies nun. Die GdWE muss nicht nur das Gemeinschaftseigentum, sondern auch bestimmte Bauteile fertigstellen, die funktional mit dem Gemeinschaftseigentum verbunden sind. Dazu gehören:  

• nichttragende Innenwände in verputzter Form
• Elektroinstallationen, die unter Putz verlegt werden 
• Anschlüsse an die zentrale Heizungsversorgung inklusive Zuleitungen und Heizkörpern

Die Pflicht der GdWE zur Herstellung dieser Bauteile ergibt sich aus baupraktischen Gründen. Da die Gemeinschaft ohnehin für die tragenden Bauteile und Versorgungsleitungen verantwortlich ist, ist es sinnvoll, die nichttragenden Wände und unter Putz verlegten Leitungen gleichzeitig zu errichten. Auf diese Weise können etwa bei Estricharbeiten alle Wände berücksichtigt und die Leitungen direkt eingebaut werden.

Eine strikte Ausrichtung der Erstherstellungspflicht an der dinglichen Zuordnung von Bauteilen zum Gemeinschaftseigentum wäre nicht praktikabel. Die GdWE muss ohnehin Aufträge für die Herstellung der tragenden Bauteile und Leitungen vergeben, die das Sondereigentum umschließen. Daher ist es folgerichtig, die Herstellung der in den Wohnungen gelegenen Bauteile in die Pflicht der Gemeinschaft einzubeziehen, unabhängig zur Zuordnung zu Gemeinschafts- oder Sondereigentum.

Gemeinschaft trägt nur Kosten für Gemeinschaftseigentum

Eine Einordnung der Bauteile zu Gemeinschafts- oder Sondereigentum hat jedoch Bedeutung für die Kostentragung. Die Kosten für die Herstellung von Gemeinschaftseigentum trägt die gesamte Gemeinschaft (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG). Werden jedoch Bauteile hergestellt, die dem Sondereigentum zuzuordnen sind, müssen die Kosten von den Eigentümern getragen werden, die die Herstellung dieser Bauteile verlangen.

Kein Herstellungsanspruch bei bestehenden Alternativen

Die Gemeinschaft ist nicht zur Erstherstellung der genannten Bauteile verpflichtet, wenn ein Eigentümer erfolgversprechend gleichwertige Ansprüche gegen den Bauträger oder Insolvenzverwalter geltend machen kann. Das war hier aber nicht gegeben.

Zudem bleibt der Innenausbau, wie etwa die Gestaltung von Bad oder Küche, weiterhin Aufgabe des jeweiligen Sondereigentümers.

Abweichende bauliche Veränderungen: Einzelfallprüfung erforderlich

Nicht abschließend entscheiden konnte der BGH über die Ersetzung eines auf die Gestattung von sechs Dachflächenfenstern gerichteten Beschlusses.

Hierbei geht es – anders als bei den anderen Bauteilen – nicht um die plangerechte Erstherstellung, sondern um eine von der ursprünglichen Planung abweichende Errichtung. Diese richtet sich nach den Vorschriften über bauliche Veränderungen (§ 20 WEG); das auch dann, wenn das Dach, in das die Fenster eingebaut werden sollen, ohnehin (neu) hergestellt werden muss. Schon vor Fertigstellung des Gemeinschaftseigentums können bauliche Veränderungen nämlich beschlossen oder einem Wohnungseigentümer durch Beschluss gestattet werden.

Ob den Eigentümern ein Anspruch auf die Gestattung einer solchen baulichen Veränderung zusteht, kommt mangels Zustimmung der anderen Eigentümer drauf an, ob sich ein Wohnungseigentümer nach der Verkehrsanschauung verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann. Das setzt wiederum voraus, dass das Gebäude optisch erheblich verändert würde. Inwieweit das hier der Fall ist, muss das Landgericht nochmals näher untersuchen.

(BGH, Urteil v. 27.2.2026, V ZR 219/24)

ECLI:DE:BGH:2026:270226UVZR219.24.0

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