Sondereigentum
Bild: MEV Verlag GmbH, Germany
Das Sondereigentum ist ein Recht an einer Eigentumswohnung, das dem Volleigentum weitgehend gleichgestellt ist. Das Wohnungseigentum setzt sich aus dem Sondereigentum und dem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum zusammen.
Was zum Sondereigentum zählt, ist gesetzlich nicht definiert. Es wird vielmehr durch die Teilungserklärung und den Aufteilungsplan für die jeweilige Wohnungseigentumsanlage eindeutig vereinbart. Alle Teile, die nicht zwingend Gemeinschaftseigentum sind, können zum Sondereigentum erklärt werden. Was nicht als Sondereigentum bestimmt wird, ist Gemeinschaftseigentum.
Dem Sondereigentum können beispielsweise zugeordnet werden: Nichttragende Innenwände, Zwischenwände, Verputz, Verkleidung von Wänden und Decken, Innenanstrich, Tapeten, Fußbodenbelag, Innentüren, Heizkörper, Thermostatventile, Öfen, Einbauschränke, oberer Plattenbelag des Balkons, Innenanstrich der Balkonbrüstung, Stellplatz mit dauerhaften Markierungen, Einzelgaragen, Doppelstockgaragen. Fenster können nicht zu Sondereigentum erklärt werden. Sie sind zwingendes Gemeinschaftseigentum.
Durch die WEG-Reform, die am 1.12.2020 in Kraft tritt, wird die Möglichkeit geschaffen, auch an Stellplätzen, Terrassen und Gartenflächen Sondereigentum zu begründen. Bislang wird die ausschließliche Nutzung solcher Flächen durch bestimmte Eigentümer durch die Einräumung von Sondernutzungsrechten gewährleistet.
Begründung von Sondereigentum
Begründet wird Sondereigentum entweder durch Vertrag der Grundstückseigentümer oder – praktisch der häufigere Fall – durch Teilungserklärung. Voraussetzung für die Begründung von Sondereigentum ist die Abgeschlossenheit der betreffenden Räume. Für die Begründung von Sondereigentum an Stellplätzen, Terrassen und Gartenflächen (möglich ab Inkrafttreten der WEG-Reform am 1.12.2020) sind statt der Abgeschlossenheit Maßangaben im Aufteilungsplan erforderlich.
Wenn zwingendes Gemeinschaftseigentum zum Sondereigentum erklärt wird, ist diese Zuordnung unwirksam. Sie kann allerdings im Regelfall in eine Kostenregelung umgedeutet werden.
Mit seinem Sondereigentum kann ein Wohnungseigentümer grundsätzlich beliebig verfahren, wobei die Teilungserklärung gewisse Einschränkungen vorsehen kann. Allerdings muss der Eigentümer sein Sondereigentum auch eigenständig und auf eigene Kosten instand halten.
Teileigentum
Sondereigentum kann auch an Räumen begründet werden, die nicht zu Wohnzwecken dienen, wie Büroräumen, Ladenflächen und Garagenstellplätzen. In diesem Fall spricht man von Teileigentum. In der rechtlichen Behandlung unterscheiden sich Sondereigentum und Teileigentum nicht.
Abgrenzung zum Sondernutzungsrecht
Das Sondereigentum ist abzugrenzen vom Sondernutzungsrecht. Ein Sondernutzungsrecht kann einem Wohnungseigentümer an einem Teil des Gemeinschaftseigentums eingeräumt werden. Die übrigen Sondereigentümer sind dann von der Nutzung dieses Teils ausgeschlossen. Ein Sondernutzungsrecht ist gegenüber dem Sondereigentum die schwächere Rechtsposition.
