26.04.2013 | Serie Zwangsvollstreckung: Praxistipps und Sonderfälle

Vollstreckung gegen den Vermieter wegen Mängelbeseitigung am Gemeinschaftseigentum

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Bild: Hochtief Solutions

Der Mieter einer Eigentumswohnung kann ein Zwangsgeld oder ersatzweise Zwangshaft gemäß § 888 ZPO gegen seinen Vermieter festsetzen lassen, wenn dieser einer titulierten Pflicht zur Mängelbeseitigung am Gemeinschaftseigentum nicht nachkommt.

Das Landgericht Berlin hatte über die Durchsetzung eines Titels auf Mängelbeseitigung am Gemeinschaftseigentum zu entscheiden. Der Entscheidung lag folgender Sachverhalt zugrunde:

Trittschallschutz im Deckenbereich der Wohnung  

Der Mieter einer Eigentumswohnung hatte seinen Vermieter erfolgreich vor Gericht dahingehend in Anspruch genommen, dass dieser verurteilt wurde, einen den Anforderungen der DIN 4109 entsprechenden Trittschallschutz im Deckenbereich der Wohnung herzustellen. Als der Vermieter auch nach Rechtskraft des Urteils zwei Jahre lang untätig blieb, stellte sich für den Mieter die Frage, wie das Urteil zur vollstrecken ist.

Vertretbare oder unvertretbare Handlung?

Üblicher Weise ist die Mängelbeseitigung eine vertretbare Handlung, sodass § 887 ZPO greift. Danach kann der Mieter sich vom Gericht ermächtigen lassen, die geschuldete Handlung auf Kosten des Vermieters vornehmen zu lassen. Bedarf der Vermieter für die Durchführung der geschuldeten Handlung jedoch der Mitwirkung Dritter, dann sieht die Situation anders aus.

Da es sich im vorliegenden Fall um Arbeiten am Gemeinschaftseigentum handelte, war der Vermieter auf die Zustimmung der anderen Eigentümer angewiesen. In einer solchen Konstellation kann die Handlung nicht von jedem beliebigen Dritten vorgenommen werden. Es ist vielmehr von einer unvertretbaren Handlung auszugehen, sodass § 888 ZPO einschlägig ist.

Antrag auf Erlass eines Zwangsgeldbeschlusses

Der Mieter stellte daher richtiger Weise beim Amtsgericht einen Antrag auf Erlass eines Zwangsgeldbeschlusses gemäß § 888 Abs. 1 ZPO. Der Beschluss wurde vom Amtsgericht auch antragsgemäß erlassen. Der Vermieter legte hiergegen Beschwerde ein und führte zur Begründung aus, dass ihm die Vornahme der Arbeiten am Gemeinschaftseigentum ohne Zustimmung der Eigentümergemeinschaft nicht möglich sei.

Das Landgericht Berlin wies die Beschwerde des Vermieters zurück. Es führte zunächst aus, dass die Vorschrift des § 888 Abs. 1 ZPO anwendbar sei, wenn es sich – wie hier – um Mängelbeseitigung am Gemeinschaftseigentum handelt. Denn in dem Fall ist die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft erforderlich, so dass es sich für den Vermieter um eine unvertretbare Handlung handelt.

Unmöglichkeit?

Allenfalls dann wenn dem Vollstreckungsschuldner die Vornahme der Handlung schlichtweg nicht möglich sei, darf – so das Landgericht – ein Zwangsgeld nicht verhängt werden. Der Schuldner ist jedoch gehalten, alles ihm Zumutbare zu unternehmen. Er ist also verpflichtet, die Eigentümergemeinschaft gegebenenfalls im Klagewege auf Zustimmung in Anspruch zu nehmen. Bleibt er demgegenüber – wie im vorliegenden Fall – zwei Jahre lang untätig, dann kann er sich im Rahmen der Vollstreckung nicht darauf berufen, dass die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft nicht vorliegt.

(LG Berlin, Beschluss vom 14.09.2012, 63 T 169/12). 

Schlagworte zum Thema:  Zwangsgeld, Gemeinschaftseigentum, Sondereigentum, Zwangsvollstreckung

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