Der Verwalter muss der Ursache eines im Sondereigentum auftretenden Schadens nachgehen, wenn diese auch im Gemeinschaftseigentum begründet sein könnte. Unterlässt er dies, kann er dem Sondereigentümer zum Schadensersatz verpflichtet sein.
Hintergrund
Ein Wohnungseigentümer verlangt vom Verwalter Schadensersatz wegen nicht rechtzeitiger Instandsetzung von Gemeinschaftseigentum.
Die Wohnung des Eigentümers war vermietet. In der Wohnung traten im Bereich des Dachflächenfensters Feuchtigkeit und Schimmel auf und es gab einen Befall mit Silberfischen. Der Eigentümer führte dies auf einen Mangel des Fensters zurück. Der Verwalter besichtigte den Schaden und erklärte, Ursache der Mängel sei falsches Lüftungsverhalten des Mieters. Weitere Nachforschungen lehnte er ab.
Der Mieter minderte zunächst die Miete um 20 Prozent. Nachdem sich der Schimmel verschlimmerte hatte, kündigte der Mieter außerordentlich. Erst neun Monate nach der Mängelanzeige schaltete der Verwalter einen Sachverständigen ein, der einen Mangel am Fenster als Schadensursache bestätigte. Der Sachverständige stellte fest, dass ein Mangel am Fenster von Anfang an nicht auszuschließen war.
Der Eigentümer verlangt vom Verwalter Schadensersatz in Höhe der geminderten Miete und hinsichtlich des Mietausfalls für die Zeit zwischen der außerordentlichen Kündigung des Mieters und der Neuvermietung.
Entscheidung
Die Klage hat überwiegend Erfolg. Nur für einen Teil des Minderungsausfalls kann der Eigentümer vom Verwalter keinen Ersatz verlangen.
Der Verwalter muss die für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen treffen. Er muss Hinweisen einzelner Eigentümer auf mögliche Mängel am Gemeinschaftseigentum nachgehen, dies insbesondere auch dann, wenn Schäden im Bereich des Sondereigentums auftreten, jedoch nicht von vornherein ausgeschlossen werden kann, dass die Ursachen hierfür im gemeinschaftlichen Eigentum liegen. Verletzt er die Verpflichtung zur Feststellung der Schadensursache, haftet er dem betroffenen Eigentümer in diesem Fall auch dann, wenn sich später herausstellt, dass die Schadensursache ausschließlich im Sondereigentum lag.
Hier hat der Verwalter gegen seine Pflicht, die für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen, verstoßen, weil er es zunächst abgelehnt hat, etwas wegen der mitgeteilten Mängel zu unternehmen. Er handelte schuldhaft, denn er hätte erkennen können, dass ihm die erforderlichen Fachkenntnisse zur Beurteilung der Schadensursachen fehlten.
Der Verwalter muss dem Eigentümer daher die Schäden ersetzten, die durch die verzögerte Einleitung von Maßnahmen zur Feststellung der Schadensursache entstanden sind.
Zu ersetzen sind der Mietausfall für die Zeit zwischen der Kündigung der Mieter und der Wiedervermietung sowie die durch die Minderung entgangenen Mieten; letztere aber nicht für die ersten drei Monate der Minderung, denn auch bei pflichtgemäßem Handeln des Verwalters hätte es einige Zeit gedauert, bis die Schäden behoben worden wären.
(LG München I, Urteil v. 15.10.2012, 1 S 26801/11)