Mietkaution: Mietvertrag als Grundlage

Ohne Vereinbarung im Mietvertrag kann der Vermieter keine Kaution verlangen. Eine "vergessene" Vereinbarung lässt sich während des Mietverhältnisses ohne Mitwirkung des Mieters auch nicht nachholen. Deshalb ist es wichtig, bereits bei Abschluss eines Mietvertrags vertragliche Regelungen zur Kaution zu treffen. Die können auch durch Formularvertrag vereinbart werden.

Mietvertrag als Basis der Mietkaution

In § 551 BGB ist für Wohnraummietverhältnisse gesetzlich definiert, innerhalb welchen Rahmens Kautionsvereinbarungen im Mietvertrag zulässig sind. Für gewerbliche Mietverhältnisse gelten die dort genannten Einschränkungen nicht. Hier sind die Parteien weitgehend frei in der Gestaltung.

§ 551 BGB Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten

(1) Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten, so darf diese vorbehaltlich des Absatzes 3 Satz 4 höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen.

(2) Ist als Sicherheit eine Geldsumme bereitzustellen, so ist der Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die weiteren Teilzahlungen werden zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig.

(3) Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren. In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu. Sie erhöhen die Sicherheit. Bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim besteht für den Vermieter keine Pflicht, die Sicherheitsleistung zu verzinsen.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Mietvertrag: Arten der Mietkaution

In § 551 BGB ist als eine mögliche Kautionsart die "als Sicherheit überlassene Geldsumme" (Barkaution) genannt. In Frage kommen aber auch andere Arten.

Die wichtigsten Formen der Kaution sind:

• Barkaution (praktisch häufigste Form)
• Verpfändung oder Sicherungsabtretung eines Sparkontos oder Bankguthabens
• Bankbürgschaft
• Bürgschaft von Privatleuten

Andere Formen sind ebenfalls dankbar, haben aber praktisch wenig Bedeutung.

Sonderfall: Preisgebundener Wohnraum

Während die Kaution grundsätzlich sämtliche Ansprüche des Vermieters absichert, gilt bei preisgebundenem Wohnraum eine Einschränkung: Hier kann eine Kaution im Mietvertrag nur vereinbart werden, um Ansprüche des Vermieters aus Schäden an der Wohnung oder aus unterlassenen Schönheitsreparaturen zu sichern. Eine weitergehende Kautionsabrede ist unwirksam. Ein Mieter, der aufgrund einer unwirksamen Vereinbarung eine Kaution geleistet hat, kann diese zurückfordern.

Zur Höhe, Fälligkeit und Zahlung der Mietkaution

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