Untervermietung: Was der Vermieter dulden muss und was nicht

Wohnungstausch in den Ferien, ein befristeter Auslandsaufenthalt, Ersatz für den ausgezogenen Partner – Mieter finden zahlreiche Gründe, warum sie eine Wohnung ganz oder zimmerweise untervermieten. Mal ist die Wohnung dann zu groß, mal zu teuer geworden, mal will man sich die doppelte Miete sparen.

In der Regel gilt: Der Vermieter muss informiert werden. Dann geht vieles davon in Ordnung. Aber nicht alle Untervermietungen muss der Vermieter dulden.

Ein Überblick über Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern. Und was die Rechtsprechung geregelt hat.

Untervermietung: Vertragliche Pflichten

Grundsätzlich spricht nichts dagegen, wenn ein Mieter seine Wohnung untervermietet. Dafür muss er in den meisten Fällen aber die Genehmigung des Vermieters einholen (§§ 540, 553 BGB). Der Grundsatz gilt auch für den Wohnungstausch, schreibt der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland, weil auch hier für die Überlassung der Wohnung eine Leistung (Tauschwohnung) entgegengenommen wird. Eine Untervermietung findet immer dann statt, wenn der Mieter Geld für den Wohnraum erhält.

Vermieter darf auf Angaben zum Untermieter bestehen

Egal, ob der Mieter nur ein Zimmer oder die ganze Wohnung entgeltlich untervermieten will: Er muss dem Vermieter mitteilen, wer einzieht (dazu gehört auch der Beruf der Person), wie viele Menschen es sind und wie lange sie die Wohnung nutzen werden. Außerdem muss der Grund der Untervermietung angegeben werden.

Im Einzelfall kann im Schweigen des Vermieters zu einer erbetenen Erlaubnis zur Untervermietung eine Duldung zu sehen sein, die das Bedürfnis für eine Klage auf Erlaubnis entfallen lässt.

Wann der Vermieter nicht eingeschaltet werden muss

Ein Vermieter muss dann nicht informiert werden, wenn während der Urlaubszeit Verwandte oder enge Freunde ohne Gegenleistung (!) einziehen (in der Regel maximal sechs bis acht Wochen) – dann handelt es sich um einen Besuch, und der ist vom vertragsgemäßem Gebrauch der Mietwohnung gedeckt.

Mieter überlässt Wohnung erwachsenen Kindern: was ist sporadisch?

Zur alleinigen Benutzung darf der Mieter die Wohnung nahen Verwandten nicht überlassen. Das ist aber nur der Fall, wenn der Mieter die Wohnung nur noch sporadisch nutzt oder dort nur einige Gegenstände zurückgelassen hat. Bei einer Nutzung der Wohnung für drei Monate pro Jahr ist nicht von einer sporadischen Nutzung auszugehen, hat das AG München (Urteil v. 2.3.2016, 424 C 10003/15) entschieden.

Vermieter braucht das gemeinschaftliche Okay aller Wohnungsmieter

Ist eine Wohnung an mehrere Menschen vermietet, kann nicht einer im Alleingang ein Untermietverhältnis beantragen. Die Mieter müssen das laut dem LG Berlin (Urteil v. 27.7. 2016, 65 S 172/16) gemeinschaftlich entscheiden. Selbst wenn einige die Wohnung aktuell nicht mehr nutzen, ist es notwendig, sie an der Entscheidung zu beteiligen.

Der Hauptmieter haftet dem Vermieter und anderen für Schäden

Auch bei genehmigter Untervermietung haftet gegenüber dem Vermieter der Hauptmieter. Wer heimlich untervermietet, kann sogar von der Versicherung in Regress genommen werden, schreibt der Infodienst Recht und Steuern der LBS. Im vorliegenden Fall verlangte nach einem Brand, der durch fahrlässiges Verhalten der Untermieterin ausgelöst worden war, die Gebäudeversicherung des Vermieters zu Recht Schadenersatz vom Hauptmieter, entschied das LG Düsseldorf (Urteil v. 17.10.2016, 21 S 257/14).

Durch die Gebäudehaftpflichtversicherung des Vermieters waren nur berechtigte Untermieter geschützt.

Wann kann der Vermieter die Untervermietung verbieten?

Der Vermieter darf die Untervermietung nicht unbegründet ablehnen. Das Recht auf Untervermietung kann der Mieter notfalls sogar einklagen, wenn es um Wohnraum geht, sofern er selbst ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung hat (§ 553 BGB), das nach Abschluss des Mietvertrages entstanden ist.

Was unter einem berechtigten Interesse des Mieters zu verstehen ist, regelt das Gesetz allerdings nicht. Einige Beispiele, wann ein Vermieter zustimmen muss: Der Mieter trennt sich oder lässt sich scheiden und muss für die gesamte Miete aufkommen, die wirtschaftlichen Verhältnisse des Mieters verschlechtern sich, etwa durch Arbeitslosigkeit, oder ein Freund will mit einziehen.

Verweigert ein Vermieter unberechtigterweise die Untervermietung, schuldet er dem Mieter den Ersatz der entgangenen Untermiete (BGH, Urteil v. 11.6.2014, VIII ZR 349/13).

Kein gesetzlicher Anspruch auf Untervermietung der gesamten Wohnung

Steht ein längerer Auslandsaufenthalt an, hat ein Mieter keinen gesetzlichen Anspruch darauf, die gesamte Wohnung unterzuvermieten. Dem muss der Vermieter nicht zustimmen. Das Recht auf Untervermietung bezieht sich ausdrücklich aber auf einen Teil der Mietsache (§ 553 BGB Abs. 1 Satz 1). Verweigert der Vermieter die Erlaubnis zur teilweise Untervermietung pflichtwidrig, muss er Schadensersatz leisten (BGH, Urteil v. 11.6.2014, VIII ZR 349/13).

Umgekehrt gilt: Widersetzt sich der Mieter dem rechtmäßigen Verbot, kann der Vermieter das Vertragsverhältnis nach § 543 Abs. 2, S. 1 Nr. 2 BGB kündigen.

Keine Sonderregelung für Ein-Zimmer-Wohnung

Ein Vermieter muss die Untervermietung selbst dann nicht hinnehmen, wenn es sich dabei um eine Ein-Zimmer-Wohnung handelt, zitiert der Infodienst Recht und Steuern der LBS das Landgericht Berlin. Eine Berlinerin beabsichtigte das, weil sie selbst für längere Zeit auf einem Kreuzfahrtschiff arbeiten wollte und ihre Wohnung in dieser Zeit nicht benötigte. Sie hätte mit der beabsichtigten Untervermietung einen Gewinn von mehr als 50 Prozent gemacht. Der Eigentümer forderte einen Anteil davon. Als ihm der verweigert wurde, verweigerte er die Untervermietung. Zu Recht, entschied das LG Berlin (Beschluss v. 9.9.2019, 64 T 65/19).

Vermieter kann bei nicht genehmigter Untervermietung kündigen

Im Falle einer nicht genehmigten Untervermietung verletzt der Mieter seine vertraglichen Pflichten und riskiert, dass der Eigentümer das Mietverhältnis kündigt (BGH, Urteil v. 2.2.2011, VIII ZR 74/10).

Geregelt ist das in § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Demnach verletzt der Mieter seine Pflichten sogar dann, wenn er einen Anspruch auf die Erteilung der Genehmigung hätte, aber die Erlaubnis des Vermieters zur Untervermietung nicht eingeholt hat. Ob ein Vertragsverstoß die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigt, muss im Einzelfall entschieden werden.

Was muss der Vermieter bei Untervermietung dulden?

Ein Vermieter darf seine Erlaubnis zur Untervermietung nicht davon abhängig machen, dass der Mieter eine umfassende Dokumentation seiner Einkommensverhältnisse vorlegt. Dem LG Berlin (Urteil v. 11.4.2018, 66 S 275/17) ging das zu weit, schreibt die LBS in einer Extra-Ausgabe. Es sei ausreichend, wenn der Mieter über den Anlass und die Person des Untermieters informiere. Hier ging es um die Untervermietung eines Zimmers in einer Drei-Zimmer-Wohnung.

Untervermietung muss für Vermieter zumutbar sein

Die Untervermietung muss für den Eigentümer zumutbar sein. Die Zustimmung zur Untervermietung ist nach § 553 Abs. 2 Satz 2 für einen Vermieter etwa dann nicht zumutbar, wenn der potenzielle Untermieter nicht tragbar wäre oder wenn die Wohnung durch den Zuzug überbelegt würde. Auch die tageweise Vermietung als Ferienwohnung ist nicht ohne weiteres von einer Erlaubnis zur Untervermietung umfasst (BGH, Urteil v. 8.1.2014, VIII ZR 210/13) und kann zur Kündigung führen.

Genehmigung zur Untervermietung kann widerrufen werden

Eine einmal erteilte Erlaubnis zur Untervermietung kann aus wichtigen Gründen widerrufen werden, stellte das LG Berlin (Urteil v. 22.03.2017, 65 S 285/16) fest. Im vorliegenden Fall hatten die Hauptmieter den Lebensmittelpunkt seit 17 Jahren nicht mehr in der gemieteten Wohnung. Angesichts der fortgesetzten Untervermietung legte der Eigentümer Widerspruch ein. Das sei tatsächlich unzumutbar, so das Gericht. Der Vermieter konnte die Erlaubnis widerrufen.

Polizeiliche Meldepflicht gilt auch bei Untervermietung

Unabhängig vom Mietrecht ist es zwingend, dass der Untermieter den polizeilichen Meldepflichten nachkommt, heißt es in der LBS-Extra-Ausgabe. Der Eigentümer einer Wohnung hatte seine Erlaubnis genau davon abhängig gemacht. Er forderte einen Nachweis für die Registrierung beim Einwohnermeldeamt. Als nichts geschah, entschied das AG Tempelhof (Urteil v. 29.8.2016, 7 C 161/15), dass der Eigentümer die Untervermietung nicht mehr dulden muss.

Extrakosten: Der sogenannte Untermietzuschlag

Manchmal hat der Vermieter Anspruch auf Extra-Zahlungen. Gemäß § 553 Abs. 2 BGB kann unter Umständen die Miete erhöht werden (Untermietzuschlag), etwa dann, wenn eine Inklusivmiete vereinbart wurde und die Nebenkosten erwartungsgemäß mit dem Untermieter an Bord steigen würden. Stimmt der Mieter dem Zuschlag nicht zu, muss der Vermieter die Untermiete nicht billigen.

Eher pauschaler als anteiliger Zuschlag, aber kein Automatismus

Ein Mietzuschlag von fünf bis 30 Euro pro Monat ist möglich, wenn sich der Betriebsaufwand oder die Gefahren und Risiken für den Eigentümer erhöhen. Wird die Wohnung von mehreren Personen genutzt als ursprünglich vereinbart, könnte das ein Hinweis auf einen Mehraufwand sein. Ein Anteil von 20 Prozent des Untermietzinses sei allerdings nicht angemessen, befand das LG Berlin (Urteil v. 19.12.2018, 66 S 29/18), stattdessen komme der pauschale Zuschlag in Frage.

Automatisch gerechtfertigt ist ein Mietzuschlag nicht. Dieser Auffassung ist das LG Berlin (Urteil v. 11.2.2019, 64 S 104/18). Eine Eigentümerin berief sich auf eine bereits im Mietvertrag erwähnte Erhöhung um 26 Euro pro Monat, sollte die Zahl der Bewohner steigen. Das Gericht sah hier aber keine Hinweise auf eine unzumutbare und übermäßige Belastung der Vermieterin durch die Aufnahme einer weiteren Person.

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