Wenn Mieter an Geflüchtete untervermieten wollen, brauchen sie die Zustimmung des Vermieters. Ob ein Anspruch auf Erlaubnis besteht – dazu ist die Rechtsprechung uneinheitlich. Laut Landgericht (LG) Berlin kann eine humanitäre Motivation ein berechtigtes Interesse begründen.
Das Landgericht (LG) Berlin hat der Mieterin einer Wohnung einen Anspruch auf Zustimmung der Vermieterin zur Untervermietung eines Zimmers an eine aus der Ukraine geflüchtete Frau zuerkannt, wie aus einem jetzt bekannt gewordenen Urteil hervorgeht.
Die Mieterin gab als Motiv an, humanitäre Hilfe leisten zu wollen. Die Vermieterin erteilte die Zustimmung zur Untervermietung unter einer Bedingung: Die im Mietvertrag vorgesehene Staffelmiete sollte in eine Indexmiete geändert werden. Die Klägerin lehnte die Unterzeichnung der Nachtragsvereinbarung ab und forderte unter Fristsetzung die Erteilung der Genehmigung.
Die anschließende Klage der Mieterin auf Erteilung der Zustimmung blieb in der ersten Instanz erfolglos. Das zuständige Amtsgericht vertrat die Auffassung, der Klägerin fehle das nach dem Gesetz erforderliche berechtigte Interesse an der Untervermietung.
LG Berlin: Vernünftiges Interesse des Mieters genügt
Das LG Berlin in zweiter Instanz bejahte ein berechtigtes Interesse der Klägerin an der Untervermietung. Gemäß § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB könne ein Mieter vom Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung eines Teiles des gemieteten Wohnraumes verlangen, wenn er nachvollziehbare, vernünftige Gründe für seinen Wunsch nach Überlassung eines Teils der Wohnung an Dritte vorbringe und dies für den Vermieter zumutbar sei.
Entgegen der Auffassung der Vorinstanz lässt das Gesetz nach Ansicht des LG nicht die Auslegung zu, dass altruistische Motive – wie die Hilfe für einen Kriegsflüchtling – nicht zu den berechtigten Interessen gehören. Erforderlich sei lediglich, dass der Mieter grundsätzlich die Absicht habe, die Wohnung mit einer weiteren Person zu teilen, auch wenn er dies nicht im Eigeninteresse tue und er mit dieser Person auch kein Zusammenleben beabsichtige.
Damit waren die Voraussetzungen für einen Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung nach Auffassung des LG Berlin erfüllt. Die Berufung gegen das ablehnende erstinstanzliche Urteil hatte in vollem Umfang Erfolg.
(LG Berlin, Urteil v. 6.6.2023, 65 S 39/23)
Wohnraum für Geflüchtete nur mit Vermieter-Zustimmung
Nach einem Urteil des Amtsgerichts (AG) München brauchen Mieter eine Erlaubnis des Vermieters, wenn sie Geflüchtete bei sich aufnehmen. Geklagt hatte ein Mieter, der Mitte März 2022 zwei Ukrainerinnen im Dachgeschoss wohnen ließ. Der Vermieter wollte das unterbinden.
Nach der Entscheidung des AG München ist ein berechtigtes Interesse des Mieters an einer Untervermietung nur in den Fällen zu bejahen, in denen nach Abschluss des Mietvertrags Umstände eingetreten sind, die ein eigenes wirtschaftliches Interesse des Mieters oder ein besonderes eigenes privates Interesse begründen, die in einem inneren Zusammenhang mit dem Zweck des Wohnraummietvertrages stehen.
Altruistische Motive wie eine humanitäre Hilfeleistung für Geflüchtete gehören nach Auffassung des Gerichts nicht zu den berechtigten (Eigen-)Interessen an einer Untervermietung.
(AG München, Urteil v. 20.12.2023, 411 C 10539/22)
Wann darf ein Vermieter die Erlaubnis verweigern?
Wer Geflüchtete für längere Zeit oder dauerhaft aufnehmen will, braucht die Zustimmung des Vermieters – anders als bei Ehepartnern, Lebenspartnern, Kindern oder Eltern. Eine Formvorgabe für das Erlaubnisgesuch gibt es nicht. Aus Beweisgründen empfiehlt der DMB schriftliche Anfragen.
Vermieter dürften die Erlaubnis demnach nur verweigern, wenn in der Person des Untermieters selbst ein wichtiger Grund dafür liegt, der Wohnraum dadurch dauerhaft überbelegt wäre oder den Vermietern die Untervermietung ausnahmsweise nicht zugemutet werden kann. Ausländer als Untermieter nur wegen der Herkunft abzulehnen, ist nicht zulässig.
Vermieter-Rechte bei Regelverstoß des Mieters
Wenn Mieter ohne Zustimmung des Vermieters geflüchtete Menschen für längere Zeit bei sich aufnehmen, können sie abgemahnt und anschließend fristlos kündigen, sofern das Untermietverhältnis nicht wie gefordert beendet wird.
Eine fristlose Kündigung ist laut dem Deutschen Mieterbund (DMB) dann unberechtigt, wenn der Mieter nur vergessen hat, eine Erlaubnis einzuholen. Hat ein Vermieter die Zustimmung zur Untervermietung zu Unrecht verweigert, hat er ebenfalls kein Kündigungsrecht.
Eigentümer: Wohnung darf nicht überbelegt werden
Für Eigentümer ist die Aufnahme von Geflüchteten einfacher, sagt Julia Wagner von Haus & Grund Deutschland. Die müssten nur darauf achten, dass die Wohnung nicht überbelegt wird. Wann eine Überbelegung vorliegt, müsse im Einzelfall geprüft werden, ergänzt Bosse vom Mieterverein Hamburg.
Auch Mindestanforderungen für die Unterbringung sind zu beachten: Die Unterkunft sollte den eigenen Ansprüchen genügen und Geflüchtete menschenwürdig beherbergen lassen – egal, ob es sich bei dem Angebot um eine komplette Wohnung oder einen Teil der Wohnung handelt.
Örtliche Kommunalverwaltung als Mietvertragspartner
Auf verfügbaren Wohnraum für Geflüchtete können Eigentümer und Mieter auch die örtliche Kommunalverwaltung aufmerksam machen – das ist meist das Sozialamt. Dieser Weg hat laut Haus & Grund-Expertin Wagner den Vorteil, dass der Mietvertragspartner dann die öffentliche Hand ist, nicht die Geflüchteten selbst.
Außerdem gibt es Portale zur Unterkunftsvermittlung. Dort kann ein Angebot online eingestellt werden. Dieses Portal tritt grundsätzlich nur als Vermittler auf, vertragliche Vereinbarungen müssen direkt mit den Geflüchteten getroffen werden.
Miete für die Unterbringung von Geflüchteten
Wenn Geflüchtete kein ausreichend eigenes Einkommen haben, kann das Sozialamt die Miete übernehmen. Die Ämter haben allerdings Vorgaben, wie groß die Wohnung pro Person höchstens sein darf und wie viel sie kosten darf.
Wer Wohnraum ohne Einbindung der Kommune zur Verfügung gestellt hat, muss mit den Geflüchteten eine Miete vereinbaren. Höhere Kosten insbesondere für Heizung, Strom und Wasser sollten einkalkuliert werden: Und die müssen vom Mieter auch bezahlt werden. In der Regel werden die Heizkosten bis zu einer bestimmten Höhe von den Behörde übernommen.
Wer haftet bei Schädigung der Mietsache?
Mieter haften für das vertragswidrige Verhalten aller Personen, die sie bei sich aufgenommen haben. Das gilt auch für Beschädigungen an der Mietsache. Die Haftung hängt laut DMB nicht davon ab, wie lange die aufgenommenen Menschen bleiben oder ob sie für die Unterbringung zahlen oder nicht.
Steuerliche Billigkeitsmaßnahmen bei der Vermietung an Geflüchtete aus der Ukraine Für Vermieter von Wohnraum gewährt die Finanzverwaltung steuerliche Billigkeitsmaßnahmen: Unterbringung von Kriegsflüchtlingen aus der Ukraine. |
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