Mietwucher bestrafen, Indexmieten kappen: Das plant Hamburg

Hamburgs Justizsenatorin Anna Gallina will gesetzlich gegen Mietwucher vorgehen. Wer überteuerte Wohnungen anbietet, soll zudem höhere Bußgelder bezahlen. Auch Indexmieten hat die Grünen-Politikerin auf dem Kieker.

Die Hamburger Justizsenatorin Anna Gallina (Grüne) ist der Ansicht, dass die bestehenden Gesetze nicht ausreichen, um effektiv gegen Mietwucher vorzugehen. Es bestehe derzeit unter anderem die Gefahr, dass Geflüchteten aus der Ukraine auf dem privaten Wohnungsmarkt vermehrt Unterkünfte zu unangemessen hohen Mieten angeboten würden "und so die Notlage dieser Menschen ausgenutzt wird", erklärte die Senatorin. "Wir brauchen eine einfachere Nachweisbarkeit von Mietwucher und höhere Bußgelder." Das Wirtschaftsstrafgesetz sei ein stumpfes Schwert.

Die Bundesländer hätten schon Lösungen vorgeschlagen, nun müsse der Bund aktiv werden, sagte die Senatorin. Bei der Justizministerkonferenz Anfang Juni in Bayern will sie einen Beschlussvorschlag präsentieren. Bislang lehnt die Ampel ein härteres Vorgehen gegen Mietwucher ab, wie es etwa der Bundesrat schon forderte.

Der Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen (VNW) steht hinter der Forderung nach einer effektiveren Bekämpfung von Mietwucher, hält aber den Fokus auf ukrainische Geflüchtete in diesem Zusammenhang für eine "gefährliche Verkürzung". VNW-Direktor Andreas Breitner kritisierte außerdem, dass Gallina von Versäumnissen der Stadt ablenken wolle. In Hamburg sei bereits jetzt festgelegt, dass bei Neuverträgen die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um zehn Prozent überstiegen werden dürfe. "Das Problem: Die Bezirke können wegen Personalmangel viel zu wenig kontrollieren, so dass sich schwarze Schafe immer noch unbehelligt bereichern können", sagte Breitner.

Kappungsgrenze für Erhöhung von Indexmieten?

Gallina will bei dem Justizministertreffen auch gegen sogenannte Indexmietverträge mobil machen, bei denen sich die Miethöhe automatisch an der Preisentwicklung orientiert und Vermieter wegen des außergewöhnlichen Anstiegs der Lebenshaltungskosten deutlich mehr Geld verlangen könnten. "Durch den Krieg in der Ukraine und die Folgen der Corona-Pandemie dürfte sich diese Preisspirale weiter nach oben drehen", befürchtet die Senatorin.

Die Mieter müssten vor einem ungebremsten Anstieg bewahrt werden, sagte die Grünen-Politikerin: "Wir brauchen dringend eine Regelung, die überproportionale Sprünge der Indexmiete verhindert. Möglich wäre eine wirksame Kappungsgrenze für die Erhöhung von Indexmieten." 

"Die Zahl solcher Mietverträge nimmt zu und zwar gerade in letzter Zeit", sagte vor Kurzem der Präsident des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, der Deutschen Presse-Agentur. "Wir haben Rückmeldungen aus Mietervereinen wie aus Hamburg, dass bis zur Hälfte aller Mietverträge, die im Moment abgeschlossen werden, Index- oder Staffelmietverträge sind." Auch nach Einschätzung des Berliner Mietervereins haben die Indexmietverträge zugenommen. "Der Mietvertrag mit der ortsüblichen Vergleichsmiete ist aber immer noch der am weitesten verbreitete", ergänzte Gerold Happ, Geschäftsführer des Eigentümerverbands Haus und Grund in Berlin.

Studie: Mietenpolitik in Hamburg effizienter als in Berlin

Berlin und Hamburg sind zwei typische Mieterstädte, die eine völlig unterschiedliche Wohnungspolitik verfolgen. Beide Metropolen leiden unter angespannten Wohnungsmärkten. Die Berliner sind "berühmt-berüchtigt" für eine restriktive Mietenpolitik. Der sogenannte Mietendeckel, der sich mittlerweile als verfassungswidrig entpuppt hat, wurde hier erfunden. Ebenso hat die Enteignungsdebatte großer Wohnungskonzerne in der Hauptstadt ihren Ursprung.

Einen vollkommen anderen Politikstil verfolgt Hamburg mit dem "Bündnis für das Wohnen", einer Kooperation mit der Wohnungswirtschaft, bei der in den vergangenen Jahren vor allem auf Neubau gesetzt wurde. An Stelle eines Mietendeckels hatte sich Hamburg bei der Preisregulierung auf die Mietpreisbremse beschränkt.

Eine Studie des Forschungsinstituts F+B im Auftrag des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA) hat die Wohnungs- und Mietenpolitik beider Städte im Jahr 2021 unter die Lupe genommen und die Auswirkungen der unterschiedlichen Herangehensweisen seit 2011 miteinander verglichen. Das Fazit: Hamburg macht es besser als Berlin. Woran liegt das?

Berlin: Verwaltungsstruktur bremst Bauleistung

Der vom Bundesverfassungsgericht gekippte Berliner Mietendeckel hatte laut Studie zwar "aus Mietersicht zunächst eine unmittelbare Entlastungswirkung", daneben gab es jedoch auch nachteilige Folgen für Mieter und für Vermieter. Einer der gravierendsten Nachteile dürfte die Verknappung des Angebots an neu angebotenen Wohnungen "um rund ein Drittel" gewesen sein, schreiben die Autoren. Die Neubaumieten in Berlin sind der Studie zufolge über Hamburger Niveau gestiegen.

Beim Neubau sind die bauplanungsrechtlichen Vorgaben – bei vergleichbaren Grundstückspreisen – demnach außerdem weitaus restriktiver als in der Hansestadt. Die Bauleistung in Berlin lag zum Zeitpunkt der Untersuchung rund 50 Prozent unter der von Hamburg. Der signifikante Nachfrageüberhang sei auch in der Verwaltungsstruktur begründet, heißt es in der Studie: Die Berliner Landesverfassung gestehe den Bezirken der Stadt eine zentrale politische Rolle in den Bauprozessen zu, während Hamburg in einem Vertrag mit den Bezirken eine konsequente Erschließung potenzieller Bauflächen vereinbart habe, um mehr Wohnungen plangemäß neu bauen zu können.

Hamburg punktet mit offensiver Baulandmobilisierung

Der Hamburg-Vertrag zwischen dem Senat und den Bezirken zusammen mit dem "Bündnis für das Wohnen" mit der Wohnungswirtschaft seit 2016 hat sich laut Studie als "deutlich effizienter und zielorientierter erwiesen, als alle vergleichbaren Vereinbarungen in Berlin" – Private würden verstärkt in die Städtebauentwicklung einbezogen.

Auch bei der Förderung des sozialen Wohnungsbaus habe Hamburg die Nase vorn: In Berlin sei die Wohnungsbauförderung erst seit 2014 wieder zögerlich angelaufen. Zudem beschleunige und vereinfache Hamburg schon länger die Genehmigungsprozesse von Wohnungsneubauten. Die Hansestadt greift dabei verhältnismäßig wenig regulatorisch in den Mietwohnungsmarkt ein: Es werde eine offensivere Baulandmobilisierung vorangetrieben als in Berlin. Ein weiterer großer Unterschied liegt demnach in den städtebaulichen und sozialen Erhaltungsgebieten: Die würden in Berlin deutlich häufiger ausgewiesen als in Hamburg.

Auch die Form der Partizipation und die Einflussnahme des Hamburger Senats auf Bürger- und Anwohnerinitiativen führe zu einem besseren Resultat als die Berliner Methode: "Hier wurden die Mittel der Partizipation zwar auch eingesetzt, aber eben auch zum Zwecke des Wohnungsbaus gesteuert", schreiben die Studienautoren.


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Schlagworte zum Thema:  Wohnungspolitik, Mietwohnung, Wohnungsmarkt