Wohnungswirtschaft legt Hamburger Mietenstudie vor

Die reale monatliche Nettokaltmiete liegt in Hamburg im Durchschnitt bei 9,11 Euro pro Quadratmeter. Das sind Ergebnisse der Hamburger Mietenstudie 2025 des Centers for Real Estate Studies (CRES), die am 27. November vorgestellt wurde. Gegenüber der Mieterhebung aus dem Jahr 2022 (8,71 Euro pro Quadratmeter), die im Juni 2023 veröffentlicht wurde, stieg die Miete damit um 8,8 Prozent. 

Die neuen Daten, die das CRES bis zum Stichtag 1.4.2025 abgefragt hat, stammen vom BFW Landesverband Nord, dem Grundeigentümer-Verband Hamburg, dem IVD Region Nord, dem Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen (VNW) und der Saga Siedlungs-Aktiengesellschaft Hamburg. Ausgewertet wurden 283.000Mietverträge – und damit mehr als ein Drittel aller derzeit existierenden Verträge.

Hamburger Mietenstudie 2025 (PDF)

Mieten steigen langsamer als Verbraucherpreise

Der Hamburger Mietenstudie 2025 zufolge liegen die meisten Mieten zwischen 7,96 und 10,60 Euro pro Quadratmeter. Zehn Prozent der Mieten erreichen einen Wert von weniger 6,96 Euro pro Quadratmeter. 90 Prozent aller Mieten liegen unter 12,18 Euro pro Quadratmeter. Der Anstieg der Verbraucherpreise seit 2022 beträgt 10,8 Prozent, während der durchschnittliche Mietanstieg 8,8 Prozent beträgt.

Im Vergleich der Mieten in Bestand und Neubau kommt die Studie auf eine durchschnittliche Bestandsmiete von 9,04 Euro pro Quadratmeter und auf eine durchschnittliche Neuvertragsmiete von 10,13 Euro pro Quadratmeter. In normaler Lage liegt die durchschnittliche Nettokaltmiete bei 8,77 Euro pro Quadratmeter, in guter Lage bei 10,54 Euro pro Quadratmeter. In der Vorgängerstudie lagen diese Werte um knapp 30 Cent niedriger.

Die Studie zeigt laut Carl-Christian Franzen, stellvertretender Vorsitzender des IVD Nord für Hamburg, wie stark sich Angebotsmieten in Portalen von den realen Neuvertragsmieten entkoppeln – "teilweise um mehr als 60 Prozent". Wer die Situation realistisch einordnen wolle, müsse auf echte Mietverhältnisse schauen: "Entscheidend bleibt daher, dass wir weiter bauen und die Realität des Bestands klar kommunizieren."

Die errechnete Durchschnittsmiete von 9,11 Euro pro Quadratmeter liegt deutlich unter dem Wert des derzeit geltenden Hamburger Mietenspiegels von 9,83 Euro pro Quadratmeter. Das sind allerdings noch die Daten von 2023. Der neue Mietenspiegel 2025 wird nach CRES-Angaben "in den kommenden Wochen" vorgestellt. Experten gehen von einem Anstieg der Durchschnittsmiete aus.

Nebenkosten um 20 Prozent gestiegen

In innerstädtischen und westlichen Stadtbezirken werden tendenziell höhere Mieten verlangt als in den Randgebieten der Hansestadt und südlich der Elbe. Die Leerstandsquote liegt in Hamburg laut Studie unter einem Prozent.

"Das Problem sind die geringe Fluktuation und die schwache Neubautätigkeit", erklärte Kay Brahmst, Vorstandsvorsitzender des BFW Landesverbands Nord: "Wer heute eine Wohnung sucht, findet kaum Angebote. Deshalb sollten wir den Fokus auf den Neubau richten, anstatt über weitere Mietregulierungen zu diskutieren."

Die Studienautoren untersuchten auch die Nebenkosten, die Mieter unter anderem für Heizung, Wasser, Gebühren zahlen. Derzeit liegt der Durchschnittswert der sogenannten zweiten Miete in Hamburg bei 3,33 Euro pro Quadratmeter.

Im Jahr 2019 lag der arithmetische Mittelwert den Studienautoren zufolge noch bei 2,76 Euro pro Quadratmeter. Damit sind die Nebenkosten in den vergangenen sechs Jahren um mehr als 20 Prozent gestiegen. "Ein Anstieg, der mehr als doppelt so hoch ist wie der Anstieg der Durchschnittsmiete", sagte VNW-Direktor Andreas Breitner. "Und 2026 werden – wie jedes Jahr – die städtischen Gebühren steigen." Mehrere Zehntausend Mieter müssten außerdem zum 1.1.2026 eine 30-prozentige Erhöhung der Fernwärmepreise hinnehmen.

Statt der Wiederauflage der Mietpreisbremse wäre es besser gewesen, der rot-grüne Senat hätte am 25.11.2025 eine Nebenkostenbremse beschlossen, so Breitner.

Wissenschaftler: Hamburger Mietwohnungsmarkt funktioniert

In der Studie wurden 283.000 im Jahr 2025 in Hamburg bestehende öffentliche, genossenschaftliche und private Mietverträge untersucht. Die Daten stammen von den Vermietern. Das ist das 22-Fache der Datenmenge, die dem Mietenspiegel der Hansestadt und ein Vielfaches der Datenmenge, die Immobilienportalen zugrunde liegen.

Das Bild des Marktes wird laut Studie allerdings in der Öffentlichkeit von höheren Angebotsmieten bei Immobilienportalen geprägt. Das führe zu einer verzerrten Darstellung der wirklichen Lage. Diese Kritik äußert auch der Branchenverband GdW seit Jahren.

"Die Studie zeigt, dass die allermeisten Vermieter bei Mieterhöhungen maßvoll vorgehen. Aber ganz ohne Erhöhungen wird es nicht gehen, wenn die Vermieter Neubau und energetische Sanierung in der Zukunft bewältigen sollen", betonte Torsten Flomm, Vorsitzender des Grundeigentümer-Verbandes. 

Aus Sicht der Wissenschaftler funktioniert der Hamburger Mietwohnungsmarkt. Weitere regulatorische Eingriffe und politischer Aktionismus seien unnötig, meint die Wohnungswirtschaft. Die Mietzahlungen der überwiegenden Mehrheit der Haushalte im Bestand lägen in einem moderaten Bereich. Das sei ein wesentlicher Erfolg des Bündnisses in den vergangenen drei Legislaturperioden.

Mieterverein kritisiert Studie als "Beruhigungspille"

Der Mieterverein zu Hamburg kritisierte die Studie als eine Beruhigungspille. Diese diene wie die Vorgängerpublikationen dazu, "der Politik und Öffentlichkeit vorzugaukeln, dass es keinen Mangel an bezahlbarem Wohnraum gibt". Es gebe zwar entspannte Wohnsituationen – etwa für langjährige Genossenschaftsmitglieder –, doch das ändere nichts daran, dass viele Hamburger günstigere Wohnungen suchten. 

Die wohnungspolitische Sprecherin der Linksfraktion, Heike Sudmann, sagte: "Wer in Hamburg eine Wohnung sucht, findet bei den mehr als 700.000 Mietwohnungen kaum ein freies Angebot unter neun Euro Kaltmiete." Das sei die Realität. Die Studie sei schöngerechnet. Das liege unter anderem daran, dass der Anteil der städtischen und genossenschaftlichen Wohnungen überproportional sei.

Überhöhte Miete: Hamburger können Verdacht online melden

Der Hamburger Senat hat am 26.2.2025 einen Online-Meldedienst (Mietenmelder) eingeführt, um es Mietern zu erleichtern, möglicherweise überhöhte Mieten direkt und digital an die zuständige bezirkliche Dienststelle zu melden. Die Bezirksämter prüfen dann nach Angaben der Stadtentwicklungsbehörde die bereitgestellten Informationen.

Eine Miete, die die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20 Prozent übersteigt, kann eine Ordnungswidrigkeit gemäß § 5 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStrG) sein. Wenn die Miete um mehr als 50 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, könnte Mietwucher nach § 291 Strafgesetzbuch (StGB) vorliegen.

Um das zu prüfen, brauchen die Bezirksämter unter anderem Angaben zu Größe und Ausstattung der Wohnung, um anhand des Hamburger Mietenspiegels eine mögliche Überhöhung zu bestimmen. Erforderliche Nachweise können über die Webseite der Stadt hochgeladen werden.

Mietenmelder Hamburg

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