Studie: Mietenpolitik in Hamburg effizienter als in Berlin

Berlin und Hamburg sind zwei typische Mieterstädte, die eine völlig unterschiedliche Wohnungspolitik verfolgen. Erstere probiert viel Regulierung aus, letztere setzt mehr auf Kooperation mit der Wohnungswirtschaft – und auf Neubau. Warum Hamburg besser abschneidet als Berlin, zeigt eine Studie.

Die Berliner sind "berühmt-berüchtigt" für eine restriktive Mietenpolitik. Der sogenannte Mietendeckel, der sich mittlerweile als verfassungswidrig entpuppt hat, wurde hier erfunden, ebenso wie die Enteignungsdebatte großer Wohnungskonzerne in der Hauptstadt ihren Ursprung hat.

Einen vollkommen anderen Politikstil verfolgt Hamburg mit dem "Bündnis für das Wohnen", einer Kooperation mit der Wohnungswirtschaft, bei der in den vergangenen Jahren vor allem auf Neubau gesetzt wurde. Beide Metropolen sind klassische Mieterstädte, beide leiden unter angespannten Wohnungsmärkten.

Eine Studie des Forschungsinstituts F+B im Auftrag des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA) hat die Wohnungs- und Mietenpolitik beider Städte unter die Lupe genommen und die Auswirkungen der unterschiedlichen Herangehensweisen seit 2011 miteinander verglichen. Das Fazit: Hamburg macht es besser als Berlin. Woran liegt das?

Berlin: Verwaltungsstruktur bremst Bauleistung

Über den vom Bundesverfassungsgericht gekippten Berliner Mietendeckel wurde eigentlich schon alles gesagt und die Kritiker sind sich einig: Der Mietendeckel hatte laut Studie zwar "aus Mietersicht zunächst eine unmittelbare Entlastungswirkung", daneben gab es jedoch auch nachteilige Folgen für Mieter und für Vermieter. Einer der gravierendsten Nachteile dürfte die Verknappung des Angebots an neu angebotenen Wohnungen "um rund ein Drittel" gewesen sein, schreiben die Autoren. Das sei zu Lasten des Mietsegments und zu Gunsten der Eigentumswohnungen ausgegangen.

Die Neubaumieten in Berlin liegen der Studie zufolge mittlerweile über dem teuren Hamburger Niveau. Beim Neubau sind die bauplanungsrechtlichen Vorgaben in der Hauptstadt – bei vergleichbaren Grundstückspreisen – demnach außerdem weit restriktiver als in der Hansestadt. Die Bauleistung in Berlin liege derzeit rund 50 Prozent unter der von Hamburg, auch wenn mittlerweile mehr gebaut werde: 2019 verzeichnete Berlin eine Fertigstellungsquote von 4,6 Wohnungen je 1.000 Einwohner (Hamburg: 4,9 Wohnungen auf 1.000 Einwohner).

Den signifikanten Nachfrageüberhang in der Hauptstadt sieht F+B unter anderem auch in der Verwaltungsstruktur begründet. Die Berliner Landesverfassung gesteht den Bezirken der Stadt eine zentrale politische Rolle in den Bauprozessen zu, während Hamburg in einem Vertrag mit den Bezirken eine konsequente Erschließung potenzieller Bauflächen vereinbart hat, um mehr Wohnungen plangemäß neu bauen zu können.

Die Studienautoren resümieren, dass (jede Art von) Mietendeckel anders als beispielsweise eine forcierte Baulandmobilisierung oder die Förderung des sozialen Wohnungsbaus die Menge an Wohnungen nicht erhöhen kann und damit nur mittelbar in das Marktgefüge eingreift. An Stelle eines Mietendeckels hat sich Hamburg bei der Preisregulierung auf die Mietpreisbremse beschränkt.

Hamburg punktet mit offensiver Baulandmobilisierung

Der Hamburg-Vertrag zwischen dem Senat und den Bezirken zusammen mit dem "Bündnis für das Wohnen" mit der Wohnungswirtschaft seit 2016 hat sich laut Studie als "deutlich effizienter und zielorientierter erwiesen, als alle vergleichbaren Vereinbarungen in Berlin". In Hamburg werden laut Studie explizit auch Private verstärkt in die Städtebauentwicklung einbezogen.

Die Zielzahlen im Rahmen des Bündnisses wurden für die 21. Legislaturperiode noch einmal deutlich erhöht: Jährlich sollen die Voraussetzungen für 10.000 statt wie bisher geplant 6.000 neue Wohnungen gebaut werden – davon 3.000 gefördert. Bei der Förderung des sozialen Wohnungsbaus hat Hamburg gegenüber Berlin die Nase vorn. In Berlin ist Wohnungsbauförderung erst seit 2014 wieder zögerlich angelaufen. Zudem ist Hamburg schon länger dabei, die Genehmigungsprozesse von Wohnungsneubauten zu beschleunigen und zu vereinfachen.

Die Hansestadt greift dabei verhältnismäßig wenig regulatorisch in den Mietwohnungsmarkt ein, wie sich aus der Studie ableiten lässt. So wurde etwa trotz des Plans, Grundstücke künftig im Erbbaurecht zu vergeben, eine offensivere Baulandmobilisierung vorangetrieben als in Berlin. Ein weiterer großer Unterschied liegt in den städtebaulichen und sozialen Erhaltungsgebieten: Die werden in Berlin (27 Prozent der Bevölkerung leben in "Milieuschutzgebieten") deutlich häufiger ausgewiesen als in Hamburg, wo es nur 17 Prozent sind.

Auch die Form der Partizipation und die Einflussnahme des Hamburger Senats auf Bürger- und Anwohnerinitiativen führt zu einem besseren Resultat als die Berliner Methode. So stellt die Studie über Hamburg fest: "Hier wurden die Mittel der Partizipation zwar auch eingesetzt, aber eben auch zum Zwecke des Wohnungsbaus gesteuert, wie dies sich beispielsweise in einem Bebauungsplan in Langenhorn im Bezirk Hamburg-Nord gezeigt hat. In Berlin hingegen wurden zahlreiche Formen der Partizipation eingeführt, die es so in vergleichbaren Städten nicht gibt." Je mehr Partizipation, desto höher der Steuerungsbedarf, desto mehr Verzögerungen beim Neubau, wenn durch Partikularinteressen die Wohnraumschaffung nicht ganz unterbleibe, heißt es in der Studie.

Studie "Auswirkungen des Berliner Mietendeckels anhand eines Vergleichs Berlin-Hamburg" (pdf)


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Schlagworte zum Thema:  Wohnungspolitik, Mietwohnung, Wohnungsmarkt