Erbbaurechte: Hamburg überdenkt Bodenpolitik

Die Hamburger Verwaltung vergibt Grundstücke, die für den Wohnungsbau bestimmt sind, grundsätzlich über das Erbbaurecht, um die Flächen dauerhaft zu halten. Vertragspartner wie Baugesellschaften können auf Flächen für bestimmte Zeit Gebäude unterhalten. Dafür müssen sie zahlen.

In den großen Entwicklungsgebieten will der rot-grüne Senat jetzt Ausnahmen von der Erbpachtregel vornehmen. Ein entsprechender Antrag zur Änderung von Artikel 72 Absatz 6 Satz 3 Alternative 2 der Hamburgischen Verfassung wurde der Bürgerschaft vorgelegt.

Bodenpolitik in Hamburg stößt an Grenzen

Eine Eigentumsübertragung soll zugelassen werden von bis zu 35 Prozent der für den Wohnungsbau bestimmten Grundstücksflächen innerhalb der Gebiete Diekmoor, Fischbeker Reethen, Wilhelmsburger Nord-Süd-Achse – Spreehafenviertel, Elbinselquartier, Rathausviertel, Grasbrook – Teilgebiet Moldauhafenquartier und der Baufelder 111 und 112 in der Hafencity. Im nächsten Schritt wird der Haushalts- und der Stadtentwicklungsausschuss beraten.

Erpachtregelung erschwert Umsetzung von Drittelmix

Die Möglichkeit, die Bürgerschaft um Zustimmung zu Grundstücksverkäufen über die Ausnahmefälle hinaus zu bitten, sei bereits in der verfassungsändernden Drucksache vorgesehen, wie eine Sprecherin der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen mitteilte. Die grundsätzliche Vergabe von Grundstücken für den Wohnungsbau im Erbbaurecht wurde im April 2023 in der Hamburgischen Verfassung festgeschrieben – nach einer Einigung mit zwei Volksinitiativen.

Durch die Erpachtregelung wird der Behörde zufolge die Umsetzung des Drittelmixes (öffentlich geförderter Mietwohnungsbau, frei finanzierter Mietwohnungsbau, Eigentumswohnungsbau) und die damit verbundene Schaffung von Wohneigentum erschwert. Eigentumswohnungen sprechen bestimmte Bevölkerungsschichten und Bauherren, auch Baugemeinschaften, an.

Ein weiterer Grund für die geplante Verkaufsoptionen von Teilflächen sind demnach die Herausforderungen bei der Vermarktung von Grundstücken. Die Stadtentwicklungsgesellschaften folgen dem Prinzip, die Entwicklung möglichst selbst zu finanzieren. Durch Grundeigentum könnten höhere Liquiditätszuflüsse erzielt werden als durch die Vergabe von Erbbaurechten.

Wohnungsunternehmen lehnen Erbbaurecht ab

Aktuell erhebt die Hansestadt für Erbbaurechte an Wohnungsbaugrundstücken jährlich 1,3 Prozent des Bodenwerts zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses. Das heißt: Bei einem Grundstück mit einem Bodenwert von 300.000 Euro muss der Nutzer pro Jahr 3.900 Euro zahlen. Dazu können weitere Gebühren anfallen.

Finanzsenator Dressel sagte im Oktober 2025, er werde sich dafür einsetzen, dass der Senat 2026 den Erbpachtzins nicht erhöht. Ob es 2027 und 2028 zu einer Steigerung komme, sei von den Haushaltsberatungen abhängig. Derzeit unterhält Hamburg 4.384 Erbbaurechtsverträge.

Der Direktor des Verbands norddeutscher Wohnungsunternehmen (VNW), Andreas Breitner, sagte damals  der Deutschen Presse-Agentur: "Viele VNW-Unternehmen lehnen das Erbbaurecht ab." Es behindere den Wohnungsbau und sei aus Sicht der Verbandsmitglieder ein Misstrauensvotum. Die sozialen Vermieter müssten jeden Cent umdrehen. Sie sollten weiter Grundstücke kaufen können.

"Im Eigentumsbereich funktioniert das Modell nicht", so Kay Brahmst, Vorstandsvorsitzender des BFW Landesverbands Nord, im Februar 2026 in der "Welt". Kaum jemand wolle Wohnungen kaufen, die auf Grundstücken stünden, die nach Ablauf der Pacht eventuell an die Stadt zurückgegeben werden müssten.

Kritik aus der Wohnungswirtschaft gibt es auch am Hamburger Ziel, Klimaneutralität schon bis 2040 erreichen zu wollen statt bis 2045.

Volksentscheid: Klimaneutraliät bis 2040

Hamburg muss nach dem erfolgreichen Volksentscheid im Oktober 2025 schon 2040 klimaneutral werden – fünf Jahre früher als vom Senat geplant. Das wird von der Wohnungswirtschaft abgelehnt, weil es unbezahlbare Kosten verursachen und am Ende zu deutlich höheren Mieten führen könnte.

Im rot-grünen Koalitionsvertrag heißt es zu dem ambitionierten Net-Zero-Ziel wörtlich: "Gleichwohl wollen die Koalitionspartner die vollständige Klimaneutralität möglichst noch vor dem gesetzlich festgelegten Jahr 2045 erreichen. Eine Erreichung der Klimaneutralität bereits 2040 ist an die Schaffung weitere grundlegender Voraussetzungen insbesondere auf Bundesebene geknüpft, die bisher noch nicht erfüllt sind."

Wohnen, Bauen, Mieten im Koalitionsvertrag

Die SPD hat die Bürgerschaftswahl 2025 in Hamburg am 2.3.2025 trotz Stimmeneinbußen klar gewonnen. Die Grünen wurden von der CDU auf Platz drei verdrängt. Letztlich haben sich die Sozialdemokraten aber zum dritten Mal seit 2015 für Rot-Grün entschieden. Seit dem 28.4.2025 steht die Regierung.

Das Hamburger Bündnis für das Wohnen hat nach Angaben der SPD seit 2011 mehr als 100.000 Wohnungen gebaut, 11.000 davon von der städtischen Wohnungsbaugesellschaft Saga. Rund ein Drittel sind geförderte Wohnungen.

"Auch wenn das ambitionierte Ziel von 10.000 genehmigten Wohnungen pro Jahr bei anhaltenden Belastungen für die Bauwirtschaft in den kommenden Jahren nur schwer zu erreichen ist, halten wir grundsätzlich an diesem Ziel fest, stellen die entsprechenden Ressourcen zur Verfügung und ergreifen dafür zusätzliche Maßnahmen", heißt es im Koalitionsvertrag von SPD und Grünen.

Ein Überblick zu den wichtigsten geplanten Maßnahmen:

Wohnungsneubau

Für schnellere und effizientere Baugenehmigungsverfahren hat der Senat die Novelle der Hamburgischen Bauordnung auf den Weg gebracht: von Vereinfachungen bis hin zur Genehmigungsfreistellung von kleineren Wohnungsbauvorhaben.

Hamburg-Standard

Um die Baukosten für mehr Wohnungsbau zu reduzieren, ist der neue Hamburg-Standard entwickelt worden, der Wohnqualität und bezahlbare Mieten vereinen soll.

Bündnis für das Wohnen

Das Bündnis für das Wohnen soll erneuert werden und die Partner wollen sich darauf verständigen, das Mietniveau im Bestand zu halten und den Wohnungsneubau auf hohem Niveau fortsetzen.

Soziale Wohnraumförderung

Im sozialen Wohnungsbau wurde 2024 ein dritter Förderweg für Haushalte mit mittlerem Einkommen eingeführt. Investoren erhalten dafür zinsvergünstigte Darlehen und Zuschüsse von der Investitions- und Förderbank (IFB). Bis zu 65 Prozent aller Hamburger sollen Wohnungen mit günstigen Mieten beziehen können.

"Hamburg ist bei der sozialen Wohnraumförderung bundesweit mit Abstand spitze", steht im Koalitionsvertrag. Mit vier Förderwegen könnten mehr als 60 Prozent der Haushalte an geförderten Angeboten teilhaben. Die Wohnraumförderung soll auf hohem Niveau fortgeführt und die Förderkulisse stetig verbessert werden.

Koalitionsvertrag über die Zusammenarbeit in der 23. Legislaturperiode der Hamburgischen Bürgerschaft zwischen der SPD, Landesorganisation Hamburg, und Bündnis 90/Die Grünen, Landesverband Hamburg

Den Wahlkampf 2025 hatte noch mehr als in den vergangenen Jahren der Wohnungsbau beherrscht. Laut einer Umfrage der Tagesschau spielte das Thema die zweitgrößte Rolle bei der Entscheidung der Hamburger. Bei der Wahl 2020 standen die Themen Wohnen und Mieten noch an fünfter Stelle.

Für 30 Prozent der Befragten im "NDR Hamburg Trend" sind die Themen Wohnen, Bauen und Mieten das wichtigste Problem in der Stadt. Die Forderung nach bezahlbaren Wohnungen fand sich deshalb in den Wahl- beziehungsweise Regierungsprogrammen von CDU, SPD und den Grünen. Dabei sind die Ideen zum Teil sehr kontrovers angegangen worden – vor allem bei der Mietenpolitik.

Das könnte Sie auch interessieren:

Hamburg erneuert Umwandlungsverbot bis Ende 2029

Wohnungswirtschaft legt Hamburger Mietenstudie vor

Grundsteuer C auf Bauland: So teuer wird sie in Hamburg

Hamburg-Standard: Beim Wohnungsbau ein Drittel sparen