Bodenpolitik: Hamburg nutzt öfter Vorkaufsrecht und Erbbaurecht

Hamburg hat vergangenes Jahr rund 700 Hektar Land für 101 Millionen Euro eingekauft – auch für den Bau bezahlbarer Wohnungen. Bei den Deals hat die Stadt öfter als bisher das Vorkaufsrecht genutzt, als "scharfes Schwert" gegen Spekulanten, hieß es aus der Finanzbehörde.

Hamburg ist im vergangenen Jahr deutlich rigider gegen mögliche Bodenspekulanten vorgegangen: 110 Vorkaufsrechtsverfahren seien bei Grundstücksdeals bearbeitet worden, erklärte Finanzsenator Andreas Dressel (SPD) am 6. September bei der Vorlage des Geschäftsberichts des zu seiner Behörde gehörenden Landesbetriebs Immobilienmanagement und Grundvermögen (LIG) – das waren rund ein Drittel (35 Prozent) mehr als im Jahr 2019. Das Vorkaufsrecht gilt in Hamburg als Ultima Ratio bei der Durchsetzung städtischer Interessen etwa für den Bau von mehr bezahlbaren Wohnungen.

Grundstückskauf: Zwei Drittel der Flächen gehen an städtische Unternehmen

Manchmal reicht es auch schon aus, "ein scharfes Schwert" bloß zu zeigen, sagte Dressel. In 56 Fällen habe die Stadt eine "freihändige Einigung" erzielt – also die Grundstücke gekauft, ohne formal das Vorkaufsrecht zu nutzen. In 14 Fällen sei während des Verfahrens eine Abwendungsvereinbarung getroffen worden. Das heißt: Die Käufer haben sich verpflichtet, bestimmte Miethöhen oder Grenzen bei der Umlage von Modernisierungskosten einzuhalten. In zwölf Fällen habe die Stadt das Verfahren zurückgezogen.

Tatsächlich umgesetzt worden ist das Vorkaufsrecht laut Dressel nur in 28 Fällen, wobei sechs Fälle juristisch noch nicht endgültig geklärt sind. Die Kosten der von der Stadt auf diese Weise tatsächlich gekauften Grundstücke bezifferte die Finanzbehörde auf rund 22,5 Millionen Euro.

Insgesamt hat der LIG im vergangenen Jahr Grundstücke mit einer Fläche von 701 Hektar gekauft. Die Kosten dafür bezifferte Dressel auf 101 Millionen Euro. Verkauft wurden im selben Zeitraum 164 Hektar städtische Flächen – wobei nur 39 Hektar (Preis: 57 Millionen Euro) an Externe gegangen seien. Der größte Anteil, etwa zwei Drittel der Flächen, sind den Angaben zufolge für 115 Millionen Euro an städtische Unternehmen weitergegeben worden: Damit sind 36.700 (49 Prozent) der 75.500 Hektar Landesfläche in städtischer Hand.

Wohnungswirtschaft äußert Kritik an Hamburgs neuen Plänen zum Erbbaurecht

Finanzminister Dressel kündigte außerdem an, dass künftig mehr Grundstücke über das Erbbaurecht vergeben werden sollen. Aktuell liegt der Anteil noch bei 4,3 Prozent (etwa 4.400 Grundstücke), das Ziel steckt er nun auf rund fünf Prozent. Beim Erbbaurecht kauft der Interessent das Grundstück nicht, sondern erhält gegen Zahlung eines regelmäßigen "Erbbauzinses" – der liegt in Hamburg bei 1,5 Prozent des vollen Bodenwerts – die befristete Erlaubnis, dort etwa ein Haus zu bauen und zu unterhalten. Die Laufzeit kann bis 100 Jahre betragen, mit Option auf Verlängerung.

Genau das kritisiert der Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen (VNW). Es gebe ohnehin viel zu wenig Grundstücke, und "wer ein Grundstück nur im Wege des Erbbaurechts nutzen kann, bekommt bei den Banken deutlich schlechtere Konditionen bei der Vergabe von Krediten", sagte VNW-Direktor Andreas Breitner. Das verteuere den Wohnungsbau. "Schon jetzt zeichnet sich ab, dass die Zahl der Baubeginne und damit – zeitversetzt – die Zahl neu errichteter Wohnungen deutlich sinken wird", so Breitner.

Auch mit der LIG-Statistik ist der Verbandschef nicht ganz zufrieden: Die suggeriere zwar eine enorme Dynamik auf dem Grundstücksmarkt, tatsächlich aber spürten etwa die VNW-Mitgliedsunternehmen, die in den Startlöchern stünden, um mehr bezahlbare Wohnraum zu schaffen, davon im Alltag nichts. Es fehlt nach wie vor an bebaubaren Grundstücken.


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