Milieuschutz: Hamburg nutzt Vorkaufsrecht in vier Fällen

Die Stadt Hamburg hat in vier Fällen das Vorkaufsrecht ausgeübt, um Mieter vor Verdrängung aus ihren Wohnungen zu schützen. Zuvor seien Verhandlungen mit privaten Investoren gescheitert, beteuert die Finanzbehörde der Stadt. Maßnahmen im Sinne des Milieuschutzes sind nicht immer unumstritten.

So mahnt etwa der Eigentümerverband Haus & Grund, dass Erhaltungssatzungen dazu führen könnten, dass sich ein Quartier gar nicht mehr entwickeln kann. Die Auflagen, was an den Wohnungen verändert werden dürfe, seien mancherorts zu strikt, sagte Sprecher Alexander Wiech. Der rot-grüne Wohnraum-Sozialismus in Hamburg schreite voran, monierte Jens P. Meyer, Abgeordneter der FDP-Bürgerschaftsfraktion. Und auch aus der Wohnungswirtschaft sind kritische Stimmen zu vernehmen:

"In einigen Fällen wird das Vorkaufsrecht über das notwendige Maß hinaus angewandt." Axel Gedaschko, Präsident des Spitzenverbandes der Wohnungswirtschaft GdW

Dem Deutschen Städtetag zufolge ist der Erlass von Erhaltungssatzungen mit erheblichem Aufwand verbunden und erfordert sorgfältige Vorprüfungen. "In solchen Gebieten sind bauliche Veränderungen am Bestand genehmigungspflichtig", sagte Helmut Dedy, Hauptgeschäftsführer Deutscher Städtetag.

In einer Abwendungsvereinbarung sollten sich auch im vorliegenden Fall die beiden potenziellen Käufer in Hamburg verpflichten, sich an bestimmte Regeln der "Sozialen Erhaltungsverordnung" (auch Milieuschutz) zu halten. Das sei trotz intensiver Verhandlungen nicht gelungen, teilte das zuständige Bezirksamt Hamburg-Altona mit. Wenn Verhandlungen mit Kaufinteressenten scheitern, kann die Stadt das Vorkaufsrecht nutzen.

Auch im Schanzenviertel sollen Mieter vor Verdrängung geschützt werden

Deshalb habe die Stadt beziehungsweise der Landesbetrieb Immobilienmanagement und Grundvermögen (LIG) zur "letzten Möglichkeit" Vorkaufsrecht gegriffen.

"Wenn es geboten ist, schreiten wir konsequent ein." Finanzsenator Andreas Dressel (SPD)

Hamburg hatte im November 2018 erstmals ein Vorkaufsrecht auf St. Pauli ausgeübt. Dadurch war nach Angaben der Behörden der Verkauf eines Altbaus mit 32 Wohneinheiten in der Hein-Hoyer-Straße an einen privaten Investor verhindert worden.

Bei den aktuellen Fällen handelt es sich um drei Grundstücke mit Altbauten am Schulterblatt und an der Schanzenstraße mit insgesamt 20 Wohnungen und sechs Gewerbeeinheiten. Hinzu kommt ein Grundstück mit einem Altbau im Nernstweg in Ottensen mit elf Wohnungen. 

"Gerade in den stark nachgefragten zentralen Quartieren, wie in Ottensen und der Sternschanze, besteht nach wie vor ein hoher Aufwertungs- und Verdrängungsdruck." Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen Dr. Dorothee Stapelfeldt

In diesen Vierteln wolle die Stadt mit allen zur Verfügung stehenden Instrumenten Mietwohnraum erhalten, Mietsteigerungen begrenzen und die soziale Durchmischung intakt halten, so Stapelfeldt. Die Nutzung des Vorkaufsrechts soll nach Angaben der Stadt aber Ausnahme bleiben.

Soziale Erhaltungsverordnung: Genehmigungspflicht für bauliche Maßnahmen 

Hamburg hat mittlerweile Soziale Erhaltungsverordnungen in elf Gebieten mit insgesamt rund 190.000 Bewohnern erlassen. Für die Sternschanze und das Osterkirchenviertel war das im Jahr 2013 der Fall, um die ansässige Wohnbevölkerung vor Verdrängung durch Luxusmodernisierungen und durch die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen zu schützen.

Die Soziale Erhaltungsverordnung ist im Baugesetzbuch (BauGB) verankert, um bauliche Maßnahmen hinsichtlich einer verdrängenden Wirkung zu bewerten und zu kontrollieren. Dazu gehören der Abriss von Wohngebäuden und -gebäudeteilen, Baumaßnahmen und Modernisierungen an Wohnungen, die den Wohnwert steigern und zu Mieterhöhungen führen können, Nutzungsänderung von Mietwohnungen in gewerblich genutzte Räume und die Begründung von Wohnungseigentum. 

Auch andere Städte nutzen Vorkaufsrecht 

Hamburg ist nicht die erste deutsche Großstadt, die das Vorkaufsrecht ausübt, um gegen Gentrifizierung vorzugehen, darunter die Metropolen Berlin, München oder Frankfurt am Main, wo die Stadt im Viertel Ostend die Vertreibung von Mietern verhindern will.

"Seit einigen Jahren zeigen immer mehr Städte Interesse, für bestimmte Stadtviertel eine soziale Erhaltungssatzung (...) zu erlassen." Helmut Dedy, Hauptgeschäftsführer Deutscher Städtetag

Ein Allheilmittel sei das Instrument nicht, findet Ulrich Ropertz, Geschäftsführer des Deutschen Mieterbundes. Denn es binde eine nicht unbeträchtliche Summe, was die Städte auch immer vor die Abwägungsfrage stelle.

"Die Einrichtung einer Sozialen Erhaltungsverordnung ist ein wichtiger Schritt, weil es ein gutes Druckmittel in Verhandlungen mit Investoren ist, um am Ende doch eine Abwendungsvereinbarung treffen zu können." Ulrich Ropertz, Geschäftsführer Deutscher Mieterbund

Dennoch sind die Städte nach Auffassung des Mieterbundes im Kampf gegen die Verdrängung alteingesessener Mieter zu zögerlich, beliebte Viertel und Straßenzüge mit Hilfe der Sozialen Erhaltungsverordnung zu schützen. In Frankfurt gibt es derzeit rund 15 Milieuschutzzonen, aber nur in drei Fällen wurde nach Angaben des städtischen Liegenschaftsamtes vom Januar tatsächlich gekauft.

Berlin und München offensiver

In Berlin gibt es nach Angaben des Mieterbundes knapp 60 Milieuschutzgebiete, Tendenz steigend. Besonders aktiv beim Vorkaufsrecht ist Friedrichshain-Kreuzberg. Eine Niederlage musste die Hauptstadt dennoch gerade hinnehmen: Der Immobilienkonzern Deutsche Wohnen darf drei weitere Wohnblöcke in der Karl-Marx-Allee kaufen.

München hat 23 solcher Gebiete mit 279.000 Bewohnern. Im vergangenen Sommer hat die Stadt die Regelungen noch einmal verschärft und das Vorkaufsrecht 2018 sehr viel häufiger ausgeübt als noch in den Vorjahren. Nach Ansicht der Linken vor allem sehr spät: Es sei erstaunlich, dass der SPD-geführte Senat das nun gefeierte Vorkaufsrecht erst jetzt ausgeübt habe, meinte die Abgeordnete Heike Sudmann, denn Spekulanten und Miethaie hätte es bereits in den vergangenen Jahren gegeben.

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