Neue EU-Regeln bremsen Wohnungsbau

Die Europäische Kommission hat am 9.9.2026 den Vorschlag für einen Rechtsakt für erschwinglichen Wohnraum ("Affordable Housing Act") vorgestellt. Der soll Rechtssicherheit für Unternehmen und staatliche Stellen schaffen.

Die Immobilienbranche kritisiert die geplanten Einschränkungen bei Grunderwerb, Kurzzeitvermietungen und eine neue Definition angespannter Wohnungsmärkte. Zuvor hatte die Wohnungswirtschaft bereits Kritik am Zeitplan geäußert.

Wohnungsmangel in Europa: Angebotsproblem, nicht Preisfrage

Der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) ist der Ansicht, dass die EU-Kommission mit den Vorschlägen an den falschen Stellschrauben ansetzt bei der neuen rechtlichen Grundlage für Maßnahmen gegen Kurzzeitvermietungen, der Einschränkung des Erwerbs oder der Nutzung von Grund und Boden und für Wohnimmobilien, die nicht dem Hauptsitz dienen.

Auch die Einführung einer neuen EU-Definition für angespannte Wohnungsmärkte sieht der Verband kritisch. Die vorgeschlagenen Kriterien, vor allem das Verhältnis von Immobilienpreis zum Einkommen, werde in Deutschland in der Verwaltungspraxis kaum angewandt. Auch die übrigen Vorgaben seien weitestgehend vage. Die Wohnraumkrise in Europa sei vor allem ein Angebotsproblem. Die Lösung wäre es, die Rahmenbedingungen für Investitionen zu verbessern, neue Baukapazitäten zu erschließen und vorhandene Bestände effizienter zu nutzen.

"Neue, zusätzliche Vorgaben auf EU-Ebene dürfen nicht zu einem Dickicht von weiterer Regulierung führen. Auch dürfen bestehende Vorgaben der Länder und des Bundes durch EU-Vorgaben weder ausgehebelt noch dupliziert werden", so ZIA-Präsidentin Iris Schöberl.

Maßnahmen zur Förderung des Wohnungsangebots

Gemeinsam mit dem Affordable Housing Act veröffentlichte die EU-Kommission eine nicht bindende Empfehlung an die Mitgliedstaaten: Die sollen dem Bau von bezahlbarem Wohnraum in Regionen mit Wohnungsmangel gezielt Vorrang einräumen und lokale Behörden die Genehmigung von Gebäuderenovierungen sowie die Umwidmung von Bürogebäuden zu Wohngebäuden im Schnellverfahren ermöglichen.

Insgesamt reicht die Empfehlung aus Sicht des ZIA nicht aus, um das Problem zu adressieren. Entlastung müsse auch auf der Finanzierungsseite gezielt angegangen werden, wo zu hohe Kapitalpuffer und Risikoaufschläge Kredite verteuerten und die Wettbewerbsfähigkeit der Banken im internationalen Vergleich einschränkten.

GdW: "Aus Empfehlungen verbindliche Vorgaben machen"

Dass der verbindliche Verordnungsteil vor allem die Nachfrageseite reguliert, stört auch den Spitzenverband der Wohnungswirtschaft GdW. Für Deutschland lägen die Probleme bei zu hohen Baukosten, hohen Zinsen, Überregulierung, Fachkräftemangel und zu langen Genehmigungen. "Hier bleibt der Entwurf zu unverbindlich", so GdW-Päsident Axel Gedaschko. Die Initiative sei politisch ein Fortschritt, aber noch kein Game Changer.

Der GdW schlägt vor, aus Empfehlungen verbindliche Vorgaben zu machen für maximale Genehmigungsfristen mit Genehmigungsfiktion nach dem Vorbild der Erneuerbare-Energien-Richtlinie, eine europäische Vereinfachung technischer Baunormen zur Senkung der Baukosten, erweiterte beihilferechtliche Spielräume für kommunale und genossenschaftliche Wohnungsunternehmen und eine wirtschaftlich tragfähige Ausgestaltung energetischer Sanierungspflichten. 

Im nächsten Schritt sollen das EU-Parlament und die Mitgliedstaaten den Vorschlag der EU-Kommission weiterentwickeln. 

EU-Kommission Affordable Housing Act – Proposal for a Regulation (9.9.2026)

Vom Affordable Housing Plan zum Affordable Housing Act

Am 16.12.2025 hatte die EU-Kommission zunächst den Maßnahmenkatalog "Affordable Housing Plan" für erschwinglichen Wohnraum in Europa vorgestellt. Ziel sei es, die Wohnungsnot durch mehr Neubau, gezielte Investitionen und strukturelle Reformen zu bekämpfen, hieß es.

Der GdW kritisierte hier bereits Tempo und Prioritätensetzung.

Housing Simplification Package

Positiv bewertet der GdW die geplante Einführung eines "Housing Simplification Package", mit dem bürokratische Hürden abgebaut, Genehmigungsverfahren digitalisiert und bewährte Verfahren europaweit ausgetauscht werden sollen. Das sei ein zentraler Hebel für mehr und schnelleres Bauen.

Der angekündigte Zeitplan sei aber zu zögerlich: Das Paket soll erst 2027 umgesetzt werden.

Energy Communities und Energieeffizienzstandards

Der Verband lobte außerdem die Stärkung von "Energy Communities" und die bessere Nutzung eigener erneuerbarer Energien. "Wenn Wohnungsunternehmen und Mieter erneuerbaren Strom vor Ort erzeugen und nutzen können, senkt das die Kosten und erhöht die Akzeptanz der Energiewende im Quartier", so GdW-Präsident Axel Gedaschko.

Die starke Fokussierung im EU-Plan auf Energieeffizienzstandards sei allerdings kritisch zu sehen. Den Klimaschutz im Gebäudesektor über immer höhere Effizienzanforderungen zu definieren, sei teuer, verlangsame den Wohnungsbau und führe nicht automatisch zu CO2-Einsparungen.

EU-Kommission European Affordable Housing Plan (16.12.2025)

Recht auf erschwinglichen Wohnraum: Hintergrund

Am 21.1.2021 hatte das Europäische Parlament den Initiativbericht "Zugang zu angemessenem und erschwinglichem Wohnraum für alle" der niederländischen Grünenabgeordneten Kim van Sparrentak mit großer Mehrheit angenommen. In dem Entschluss wird gefordert, dass das Recht auf angemessenen Wohnraum durch geltende europäische und nationale Rechtsvorschriften als grundlegendes Menschenrecht anerkannt wird.

Einen legislativen Charakter haben Initiativberichte nicht. In den Jahren zuvor hatten nationale wohnungswirtschaftliche Verbände, auch unter der Ägide des europäischen Dachverbands Housing Europe, immer wieder auf die Wohnungskrise aufmerksam gemacht.

Der dänische Sozialdemokrat Dan Jørgensen wurde im November 2024 als erster EU-Kommissar für Energie und Wohnen bestätigt. Das Parlament beschloss im Dezember 2024 die Einsetzung eines Sonderausschusses zur Wohnraumkrise auch unter Hinweis auf die Entschließung von 2021. Im Oktober 2025 forderte der Europäische Rat die Kommission auf, einen ehrgeizigen Plan für erschwinglichen Wohnraum vorzulegen. Im Dezember 2025 gab der Ratsvorsitz entsprechende Schlussfolgerungen ab.

Ein Recht auf Wohnen ist in der Europäischen Sozialcharta (ESC) geregelt.

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