Mitarbeiterwohnungen: Steuervorteile und Förderung

Das Thema Mitarbeiterwohnen erlebt eine Renaissance. Unternehmen sehen darin eine Chance, Mitarbeiter zu ködern oder zu halten. Auch der Immobilienwirtschaft bieten sich Chancen. Ein Expertenpanel hat die steuerlichen und wirtschaftlichen Potenziale beleuchtet und Modelle für den Markt vorgestellt – vom Servicepaket bis zur Finanzierung.

Konzept: Eigentumswohnungen mit Servicepaket

Die Situation am Wohnungsmarkt ist für Unternehmen in vielen Städten angespannt. Standortfaktoren werden zum größten Risiko. Die Freiburger Stadtbau begegnet dem Problem mit dem Konzept Corporate Living Freiburg, das die Geschäftsführer Dr. Magdalena Szablewska und Dr. Matthias Müller bei einem Expertenpanel von Rueckerconsult vorstellten: Die FSB baut Mehrfamilienhäuser und verkauft die Einheiten als Eigentumswohnungen an Unternehmen, die sie an Mitarbeiter vermieten. Zu den schlüsselfertigen Wohnungen bietet die Stadtbau ein Servicepaket, das unter anderem Mietverwaltung und Hausmeisterdienste umfasst.

Mitarbeiterwohnungen finanzieren: Immobilienleasing

Immobilienleasing könnte zur Finanzierung von Mitarbeiterwohnungen eine Alternative zur klassischen Bankenfinanzierung sein, erklärte Klaus Busch, Geschäftsführer der Core Solutions. Die Wohnungen könnten außerhalb der eigenen Bilanz gehalten und damit die Eigenkapitalquote und das Rating verbessert werden. "Im Fall von Sale-and-lease-back-Strukturen können sie Kapital freisetzen, das in Immobilien gebunden ist, und müssen aufgedeckte stille Reserven nicht sofort versteuern", so Busch. Am Ende der Leasinglaufzeit kann ein Rückkaufs- oder Ankaufsrecht wahrgenommen werden. Die Wertsteigerungschancen der Immobilien bleiben in der Firma.

Grundsätzlich eignet sich Immobilienleasing ab einem Immobilienwert von zirka zehn Millionen Euro oder für Mittelständler ab einem Jahresumsatz von etwa 100 Millionen Euro. Das Geschäftsmodell sollte eine positive Prognose über die gesamte Leasingdauer haben, die in der Regel bei 20 Jahre liegt. Das Instrument eignet sich laut Busch besonders für Unternehmen ohne eigene Immobilienexpertise.

Steuerliche Vorteile nutzen: Beispielrechnung

Ulrich Creydt und Michael Schäfer, Steuerberater und Geschäftsführer der Ypsilon Steuerberatungsgesellschaft, rechneten den Panelteilnehmern vor, wie Firmen Steuervorteile erzielen können, etwa durch Abschreibungsmodelle wie eine degressive AfA von fünf Prozent jährlich und oder eine Sonder-AfA. Auch durch eine Separierung von Wohnimmobilienvermögen in eigene Gesellschaften lassen sich steuerliche Vorteile nutzen. Zahlt der Mitarbeiter mindestens zwei Drittel der ortsüblichen Miete, wird die Dienstwohnung steuer- und sozialversicherungsfrei – sofern der Quadratmeterpreis 25 Euro kalt nicht überschreitet. Für Arbeitgeber senkt das die Lohnnebenkosten.

Beispielrechnung: Ein Arbeitgeber überlässt einem Arbeitnehmer ab Januar 2025 eine 100 Quadratmeter große Wohnung für 700 Euro zuzüglich 300 Euro Nebenkosten. Der niedrigste Mietwert der Mietpreisspanne des Mietspiegels für vergleichbare Wohnungen beträgt 11,40 Euro pro Quadratmeter, was einen Mietwert von 1.140 Euro ergibt. Der Arbeitnehmer erhält einen tatsächlichen Vorteil in Höhe der Verbilligung, also 440 Euro monatlich beziehungsweise 5.280 Euro jährlich, der frei von Lohnsteuer und Sozialversicherungsabgaben bleibt. Der Arbeitgeber spart die Arbeitgeberanteile zur Sozialversicherung. Im Beispiel sind das bis zu 1.056 Euro pro Jahr.

Geldwerter Vorteil: Freibetrag und Bewertungsabschlag

Grundsätzlich wird eine Mitarbeiterwohnung dem steuer- und beitragspflichtigen Arbeitslohn angerechnet. Seit dem 1.1.2020 gibt es aber einen Freibetrag durch eine Sonderregelung. Wörtlich heißt es in § 8 Abs. 2 Satz 12 EStG:

"Der Ansatz eines Sachbezugs für eine dem Arbeitnehmer vom Arbeitgeber, auf dessen Veranlassung von einem verbundenen Unternehmen (§ 15 des Aktiengesetzes) oder bei einer juristischen Person des öffentlichen Rechts als Arbeitgeber auf dessen Veranlassung von einem entsprechend verbundenen Unternehmen zu eigenen Wohnzwecken überlassene Wohnung unterbleibt, soweit das vom Arbeitnehmer gezahlte Entgelt mindestens zwei Drittel des ortsüblichen Mietwerts und dieser nicht mehr als 25 Euro je Quadratmeter ohne umlagefähige Kosten im Sinne der Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten beträgt."

Der Bewertungsabschlag wurde durch das Gesetz zur weiteren steuerlichen Förderung der Elektromobilität und zur Änderung weiterer steuerlicher Vorschriften eingeführt.

Mitarbeiterwohnen: Förderung für Unternehmen

Eine Studie des Instituts der Deutschen Wirtschaft (IW) Köln hat im Auftrag des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) Ende 2024 eine Bestandsaufnahme zum Thema Mietarbeiterwohnen vorgelegt. Demnach unterstützen bereits knapp 17 Prozent der deutschen Unternehmen die Mitarbeiter bei der Wohnraumversorgung.

Die wichtigsten Erkenntnisse der IW-Studie:

• 5,2 Prozent der Unternehmen unterstützen die Mitarbeiter mit direkten Maßnahmen. Das entspricht hochgerechnet rund 675.000 Wohnungen und weiteren rund 46.000 Wohnheimplätzen für (junge) Arbeitnehmer. Weitere 11,6 Prozent der Unternehmen unterstützen die Mitarbeiter durch indirekte Maßnahmen.
• Größere Unternehmen mit mehr als 250 Mitarbeiter bieten häufiger direkte Unterstützung bei der Wohnraumversorgung an als kleine und mittlere Unternehmen. Dagegen unterstützen kleine und vor allem mittlere Unternehmen die Arbeitnehmer häufiger mit indirekten Angeboten als große Unternehmen. Aufgrund der großen Anzahl kleiner Unternehmen in Deutschland leisten diese aber dennoch einen sehr großen Anteil der Wohnungen für Mitarbeiter.
• Es zeigt sich, dass die Unterstützungsmaßnahmen vielfältig sind und über den klassischen Ansatz der Werkswohnungen hinausgehen. 44 Prozent der aktiven Unternehmen geben an, dass sie Wohnungen anmieten und weitervermieten. Auch der Kauf von Wohnungen und deren Vermietung an die Mitarbeiter wird mit 44 Prozent angegeben. Der Neubau von Wohnungen durch die Unternehmen liegt mit 17 Prozent deutlich niedriger, ebenso der Erwerb von Belegungsrechten (acht Prozent). Vielfach werden Maßnahmen auch kombiniert oder ergänzen sich.

IW-Studie "Bestandsaufnahme zum Wohnen für Mitarbeitende" (PDF)

Das Bundesregierung hat für Unternehmen eine Broschüre mit Best-Practice-Beispielen und zu Fördermöglichkeiten herausgegeben.

Broschüre "Wohnen für Mitarbeitende – Ein Beitrag zur Fachkräftebindung und zur Wohnraumversorgung" (Download)

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