Makler: Tiny Houses auf der Schwelle zur Marktreife

Der Markt für Tiny Houses könnte laut Aengevelt Immobilien einen Beitrag zur Bewältigung des Wohnungsmangels leisten: Als eine kostengünstige Wohnform, die wenig Fläche in Anspruch nimmt. Derzeit werde das Marktwachstum aber durch unzureichende Verfügbarkeit entsprechend ausgewiesener Grundstücke gebremst, obwohl die Zahl der Kommunen wachse, die passende Bebauungspläne für Tiny House-Siedlungen aufstellen.

Tiny Houses: Merkmale und Trends

Als Tiny Houses gelten freistehende Häuser mit bis zu 50 Quadratmeter Wohnfläche, die durch smartes Design optimal genutzt werden können, wie Aengevelt ausführt. Im Unterschied zu Mikroapartments stehen die Häuser auf Pacht- oder Kaufgrundstücken. Entworfen werden sie als individuelle Architektenhäuser, errichtet hauptsächlich von erfahrenen Herstellern von Mobilheimen. Politische Gremien und Planungsämter stellen zunehmend speziell gewidmete Bebauungspläne für Tiny House-Siedlungen auf.

Die Preise reichen von 15.000 Euro für ein schlichtes 20-Quadratmeter-Häuschen bis zirka 150.000 Euro für ein komfortabel ausgestattetes 50-Quadratmeter-Objekt – weit unter den Preisen für konventionelle Einfamilienhäuser.

Nach repräsentativen Umfragen des Kreditvermittlers Interhyp hat sich der Anteil der Deutschen, die an Tiny Houses interessiert sind, zwischen 2019 und 2021 von 13 Prozent auf 23 Prozent gesteigert. Die Nachfrage übersteigt das Angebot. Nach Einschätzung von Aengevelt sprechen langfristige Trends für ein weiter wachsendes Interesse an den Mikrohäusern:

• Der Trend zum Single-Wohnen.
• Der Trend zur Reduzierung auf das Wesentliche (Minimalismus, "Simplify your life").
• Zunehmendes Interesse auf Käuferseite, Reinigungs- und Instandhaltungsaufwand und -kosten zu reduzieren.
• Der Ökologietrend mit dem Ziel, den individuellen Ressourcenverbrauch zu senken.
• Fortlaufende Preissteigerungen für Wohnnebenkosten, die in Tiny Houses niedriger als in konventionellen Eigenheimen sind.
• Interesse an gemeinschaftlichen Wohnformen mit gegenseitiger Nachbarschaftshilfe.
• Die Chance, Wohneigentum zur Eigennutzung zu erwerben.

Der Tiny House-Markt wird professionell

Nach Einschätzung von Aengevelt befinden sich Tiny Houses aktuell noch in der Einführungsphase des Produktlebenszyklus. Initiatoren, Projektentwickler, Produzenten und Betreiber haben sich jedoch bereits weitgehend professionalisiert. Inzwischen wurden erste Verbandsstrukturen und auf Tiny House-Projekte spezialisierte Finanzierer aufgebaut.

Damit das Segment weiter wachsen kann, müsste dem Maklerunternehmen zufolge aber mehr bedarfsgerechtes Bauland für Tiny House-Projekte ausgewiesen werden:

• Entweder in Form einer konventionellen Siedlung, bei der nur Stellplätze verpachtet oder verkauft werden,
• oder mit dem Ziel des Nachbarschaftslebens, bei dem Ressourcen wie Energiespeicher gemeinschaftlich genutzt werden oder Dienstleistungen auf Basis von Gegenseitigkeit erbracht werden.Hier rät Aengevelt, eine Körperschaft zu gründen, beispielsweise einen Verein, eine Genossenschaft oder eine GmbH.

"Nach dem bundesweit erfolgreichen Trend zu Mikroapartments erreichen mittlerweile auch Tiny Houses als neuer Immobilientyp die Schwelle zur Marktreife", schlussfolgerte Dr. Wulff Aengevelt, geschäftsführender Gesellschafter von Aengevelt Immobilien. Bereits realisierte Projekte zeigten, dass Tiny Houses dazu beitragen, auch kleinere oder suboptimal geschnittene Flächen einer sinnvollen Nutzung zuzuführen und damit den entsprechenden Wohnbedarf zu erfüllen. "Entsprechend stellen sie eine – wenn auch bislang nur moderate – Möglichkeit zur Erweiterung des Wohnangebots dar."

Tiny Houses: Was Käufer (rechtlich) beachten sollten

"Neben der begrenzten Wohnfläche sollten Interessenten auch bedenken, dass es je nach Region und Bundesland zum Teil strenge Bauvorschriften und Genehmigungsprozesse gibt, die die Errichtung eines Tiny House erschweren können", rät Beata von Poll, Mitglied der Geschäftsleitung der Maklerfirma Von Poll Immobilien. In manchen Gebieten seien zusätzliche Genehmigungen erforderlich oder es gelten spezielle Auflagen, die den Bauprozess verlängern und verteuern können.

Außerdem könne die Suche nach einem geeigneten Grundstück sehr zeitaufwändig sein, da nicht jedes Gelände über Anschlüsse für Wasser, Strom und Abwasser verfüge. Wer ein mobiles Tiny House auf öffentlichen Straßen bewegen will, muss eine Zulassung für den Straßenverkehr vorweisen. Diese Tiny Houses müssen zudem versichert und versteuert werden, auch eine regelmäßige TÜV-Prüfung ist erforderlich.

Soll das Tiny House als Hauptwohnsitz dienen, handelt es sich der Maklerin zufolge um ein genehmigungspflichtiges Bauvorhaben, das den Vorschriften des Baugesetzbuches und den jeweiligen Landesbauordnungen unterliegt. Dabei können regionale Unterschiede bei den Genehmigungsverfahren und -anforderungen bestehen. Auch die Flächennutzungs- und Bebauungspläne der Gemeinden müssen berücksichtigt werden. Die legen fest, in welchen Gebieten ein Tiny House aufgestellt werden darf.

Kompliziert wird es, wenn das Tiny House auf Privatland als dauerhafter Wohnsitz genutzt werden soll. Neben der Baugenehmigung ist oft die Zustimmung der direkten Nachbarn erforderlich, insbesondere wenn das Bauvorhaben von den gesetzlichen Regelungen abweicht. Zudem kann es im Außenbereich, der meist landwirtschaftlich genutzt wird, schwierig werden, eine Genehmigung zu erhalten.

Tiny-House-Konzept: Was ist mit dem GEG?

Weniger Fläche und Material, nachhaltig Wohnen – ganz so einfach ist die Gleichung offenbar nicht. Es ist ein höchst komplexes Konzept, wie aus einer Broschüre des Innenministeriums in Schleswig-Holsteinisch hervorgeht. Drei Aspekte im Detail:

1. Energieeinsatz:

Ein Tiny House benötigt laut dem Ministerium weniger Energie als ein großes Gebäude. Wenn auf erneuerbare Energiequellen sowie auf ökologische und ressourcenschonende Bau- und Dämmmaterialien gesetzt werde, könne so ein kleines Haus einem konventionellen Eigenheim in Sachen Nachhaltigkeit voraus sein. Doch gerade große, mehrstöckige Gebäude hätten gegenüber den Tiny Houses den Vorteil, weniger Wärmeverluste zu haben. Dies liege an dem Verhältnis zwischen der Außenhülle des Gebäudes und dem umbauten Wohnraum. Darüber hinaus sei für größtmögliche Energieeffizienz auch dauerhaftes Wohnen von höchster Relevanz.

2. Flächenverbrauch

Als Argument für Tiny Houses wird häufig auch der geringe Grad der Bodenversiegelung vorgebracht. Die kleinen Häuser werden dem Ministerium zufolge meistens auf einem Streifen- oder Punktfundament aufgestellt. Das Haus selbst könne, wie zum Teil auch die Fundamente, zurückgebaut werden. Dennoch könnten gerade große genutzte Grundstücke zu einer Zersiedelung beitragen. Die Eigenschaft der Tiny Houses, kleine Restflächen belegen zu können, sollte den Einsatz an Standorten in der Peripherie, etwa Ortsrandlagen, zur Ausnahme machen, heißt es in der Broschüre. Mit Blick auf Nachhaltigkeit sollten Tiny Houses auf bereits versiegelten Flächen oder Brachflächen aufgestellt werden.

3. Baumaterialien und Haltbarkeit

Ökologisch von Vorteil ist, dass Tiny Houses oft mit ressourcenschonenden Materialen gebaut werden, die beim Rückbau sortenrein getrennt werden könnten. Auch können nach Angaben des Ministeriums regionale Baustoffe wie Holz genutzt werden, was die Transportwege verkürzt. Nachteilig sei, dass die verwendeten Materialen unter Umständen eine geringere Haltbarkeit hätten. Häufig genutzte Einbauten auf kleiner Wohnfläche könnten sich schneller abnutzen.

Und was ist mit dem GEG? "Damit Tiny Houses die Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes erfüllen können, benötigen sie eine starke Dämmung. Die hierfür erforderliche Wanddicke geht von der Wohnfläche ab", schreibt das Ministerium. Im Einzelfall könnten Befreiungen von Vorschriften des GEG möglich sein, wenn die Ziele des Gesetzes anders erreicht werden könnten. Darüber entscheide das zuständige Bauamt. Tiny Houses können nicht per se als nachhaltig oder nicht nachhaltig betrachtet werden, so das Schleswig-Holsteinische Innenministerium abschließend. Es komme auf die spezifischen Parameter des jeweiligen Gebäudes und den Vergleich mit Alternativen an.

Praxis: Tiny-House-Siedlung in Dortmund

Dortmund plant eine Siedlung mit 40 bis 50 Tiny Houses im Süden auf einem ehemaligen Sportplatz. Aktuell werde ein Bebauungsplan für das "Tiny Village" aufgestellt, um auf der Grundlage später Bauanträge zu stellen, wie die Stadt kürzlich mitteilte. Baubeginn soll 2026 sein. Die Stadt werde die Baugrundstücke dann voll erschlossen an private Baugruppen mit jeweils mindestens vier Parteien verkaufen oder verpachten. Es gebe bereits sieben Baugruppen, die in der geplanten autofreien Siedlung selbst wohnen wollen.

Der überwiegende Teil der Kundschaft seien Menschen der Altersgruppe 50plus, einige wohnten aktuell in einem klassischen Einfamilienhaus. Ein Tiny-Quartett entstehe im Nordosten der Stadt: Vier frei stehende Häuschen mit Satteldach und einer Wohnfläche von jeweils 37 Quadratmetern. Außerdem errichte die Uni Dortmund ein Tiny Gästehaus auf einer Doppelgarage, dass von Architektur-Studierenden geplant und gebaut werde.

Mehrere weitere Vorhaben sind demnach in Nordrhein-Westfalen (NRW) auf dem Weg zur Realisierung oder schon umgesetzt. So gebe es Siedlungsprojekte in Ahaus, Hückelhoven, Celle und Coesfeld. In Südkirchen im Münsterland seien bereits elf Tiny Houses gebaut. Die Nachfrage vor allem als Eigenheim wachse, hieß es auch beim Tiny House Verband. Die Variationsmöglichkeiten sind groß. Der wachsende Zuspruch in dem Marktsegment hängt nach Angaben von Kommunen mit Wohnungsnot, hohen Baukosten und dem Wunsch nach einem kleineren ökologischen Fußabdruck zusammen.

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