Die Wohnfläche in der Bundesrepublik wird wieder kleiner. In den Ballungsgebieten ist Wohnraum schlicht zu teuer geworden, zudem ändern sich die Ansprüche. Die Antwort sind klug konzipierte Kleinwohnungen mit intelligenten Grundrissen.

„Raum ist in der kleinsten Hütte“, ist eine vielzitierte Erkenntnis von Friedrich Schiller ...

Die Hütte, um die es hier geht, ist allerdings sehr klein, der Name „Tiny“ (winzig) Programm: Das Haus des Architekten Van Bo Le-Mentzel misst gerade mal 6,4 Quadratmeter. Trotzdem passen Bett, Küche, Dusche und Sofa rein. Verschachtelt, gestapelt, aber dank einer Deckenhöhe von 3,60 Meter möglich. Putzig und gemütlich ist dieses Zuhause. Sitzt man am Schreibtisch, baumeln die Füße in die Küchenzeile. Le-Mentzel ist Begründer der Tiny-House-University, einem Denk-Kollektiv, das in Berlin-Kreuzberg Ideen für viel Wohnraum auf wenig Fläche entwickelt und dabei auslotet, auf welchem Raum man gerade noch leben kann.

Die Wohnungswirtschaft nimmt Le-Mentzels Ideen ernst. Den Prototyp aus Holz mit Herstellungskosten von knapp 40.000 Euro hat die Hilfswerk-Siedlung GmbH Berlin gesponsert. Es soll für 100 Euro Miete im Monat, deshalb „Tiny 100“, alles bieten, was ein Mensch zum Leben braucht.

Eine weitere Idee des Architekten war, mehrere Einheiten zu 2-, 3- oder 4-Zimmer-Wohnungen zusammenzukoppeln und in der Mitte einen Gemeinschaftsbereich zum Kochen, Essen, Arbeiten und Spielen zu schaffen. Möglich wäre auch, mehrere Einheiten übereinanderzustapeln, sodass ein größerer Komplex entsteht.

Nachfrage nach kleinen und preiswerten Wohnungen steigt

„Wir betrachten das Tiny House als Experiment. Wir wollen eine gesellschaftliche Diskussion zu den Fragen anstoßen, wie viel Wohnen wir uns leisten können oder wollen und ob wir bereit sind, uns neuen Erfordernissen anzupassen“, begründet Jörn von der Lieth, Geschäftsführer der HWS, warum er dieses Projekt angeschoben hat. Die HWS ist ein Wohnungsunternehmen der Evangelischen Kirche, dessen Kunden hauptsächlich Mieter mit kleinem und mittlerem Einkommen sind.

Das 100-Euro-Haus wäre, so von der Lieth, für jeden eine Option, dem die Fläche ausreicht. Menschen, die nur kurz in der Stadt arbeiten, für Studierende, als Ferienwohnung, für Saisonarbeiter. Allerdings glaubt selbst von der Lieth nicht, dass das derzeit in Deutschland genehmigungsfähig wäre, „denn die Musterbauordnung und die Wohnflächenverordnung kennen so etwas Kleines gar nicht“. Deshalb wurde der Prototyp der Tiny-House-University übergeben, er steht zur Besichtigung auf dem Bauhaus Campus im Berliner Stadtteil Tiergarten.

In diesem Neubau in der Potsdamer Chaussee 30 in Berlin Steglitz-Zehlendorf enstehen 48 Wohnungen mit knapp 40 Quadratmetern Wohnfläche
Nicht nur zum Ansehen, sondern zum Wohnen auf Dauer ist das HWS-Projekt „PC 30“ gedacht, das das Unternehmen im Süden Berlins, an der Potsdamer Chaussee 30 errichtet hat. In das energieeffiziente Gebäude mit 48 Wohnungen und einer Gesamtwohnfläche von knapp 2.400 Quadratmetern hat die HWS 5,7 Millionen Euro investiert.

Die barrierearmen Wohnungen sind nicht, wie sonst im Neubau üblich, zwischen 55 und 65 Quadratmeter groß, sondern kommen mit knapp 40 Quadratmeter aus. Die kleinste 1-Zimmer-Wohnung hat eine Größe von rund 29 Quadratmeter, die größte Wohnung hat drei Zimmer und misst rund 59 Quadratmeter. Es gibt eine kleine Diele, zumeist auch Balkon oder Terrasse und einen Kellerraum.

Das Angebot hat den Nerv der Zeit getroffen: Schon vor Bezugsfertigkeit im Dezember 2016 waren 47 von 48 Wohnungen zu Kaltmieten von rund 11 Euro pro Quadratmeter vermietet, wozu nach Meinung der HWS auch die attraktive und sehr übersichtliche Projekthomepage beigetragen hat.

„Wir brauchen Wohnungen, die auch ohne Förderung oder Quersubventionierung für viele bezahlbar bleiben“, Jörn von der Lieth, Geschäftsführer der HWS

In den zentralen Lagen der Städte sei die Nachfrage nach kleinen, preiswerten Wohnungen gestiegen. „Das Wohnen verändert sich und zwar durch neue Bedürfnisse und eine Vielzahl neuer Lebensformen. Eine alleinerziehende Mutter braucht zum Beispiel keine 2- sondern eine 3-Zimmer-Wohnung. Diese muss dann aber kleiner sein als eine große 2-Zimmer-Wohnung, damit sie die Miete bezahlen kann“, sagt die stellvertretende Geschäftsführerin der HWS Dorit Brauns. Aus diesem Grund müsse man Neubauten realisieren, die für breite Schichten der Bevölkerung, zum Beispiel Alleinstehende, Senioren, Studenten, kleine Familien und die zunehmende Zahl der Business-Nomaden, bezahlbar seien.

Partnerschaftliches Planungs- und Realisierungsmodell

Um die Baukosten niedrig zu halten, hat sich das Wohnungsunternehmen für das Bauteam-Modell entschieden. „Ein Bauteam-Modell zeichnet sich durch Zusammenarbeit statt Rangfolge aus, da sich Architekt, Fachplaner und Handwerker bereits während der Planungsphase gemeinsam zusammensetzen. Ziel ist, unter Realisierung der vorgegebenen Kosten und Termine die Ausführungsqualität zu erhöhen“, erklärt Brauns.

Die HWS hat schon verschiedene innovative Wohnungen mit klugen Grundrissen und kleinen Flächen entwickelt. Darunter das Projekt in der Bachstraße in Berlin-Tiergarten, das sich derzeit in der Realisierung befindet. Hier entstehen zum Beispiel 1- und 1,5-Zimmer-Wohnungen mit 34 Quadratmeter für Senioren und 3,5-Zimmer-Wohnungen mit 77 Quadratmeter für Ehepaare mit drei Kindern – und das alles barrierearm und rollstuhlgerecht.

Die Begrenzung der Mieten durch eine Verknappung der Fläche – diesen Ansatz verfolgen bereits seit einigen Jahren Projektentwickler, die in Großstädten sogenannte Mikroappartements, häufig auch Smartments genannt, errichten. Schätzungsweise 25.000 dieser Mikrowohnungen, meist voll möbliert und 20 bis 25 Quadratmeter groß, gibt es mittlerweile in Deutschland. Und es sollen noch viel mehr werden, wenn es nach den Bauträgern geht. Denn die Bonsai-Wohnungen, die meist temporär an Pendler, Studierende und Auszubildende vermietet werden, kommen bei Investoren wie Mietern gut an. Sie schließen eine Lücke auf dem Wohnungsmarkt.

Auch sonst rückt Deutschland seit einiger Zeit wieder zusammen, dieses ganz besonders in den Großstädten mit ihren heiß gelaufenen Immobilienmärkten. Die durchschnittliche Pro-Kopf-Wohnfläche, die 2013 mit 45 Quadratmeter ihren Höchststand erreicht hat, wird wieder geringer.

Neue Wohnwünsche durch veränderte Lebensumstände

Die Nachfrage nach kleinen Wohnungen kommt nicht mehr nur von Studierenden und Auszubildenden, sondern auch von älteren Menschen und anderen Haushalten mit geringem Wohnkostenbudget. „Die Wohnwünsche haben sich in den letzten Jahren zum Teil stark verändert“, sagt Lara Brüggemann, Sprecherin der Hilfswerk-Siedlung. „In den Großstädten leben immer mehr 1- und 2-Personen-Haushalte, ältere Ehepaare möchten eine Wohnung, die so dimensioniert ist, dass nach dem Tod des Ehepartners kein Umzug notwendig ist. Viele Menschen haben mehrere Lebensmittelpunkte wie Wohnorte der Kinder oder Ferienhaus und wünschen sich einen kleineren ‚Stützpunkt’. Außerdem hat die Digitalisierung aufgeräumt. Flachbildschirme und Musik nehmen weniger Platz weg, Bücher werden auf dem Tablet gelesen.“

Wohn-Esszimmer in der Potsdamer Chaussee 30: Viel Licht und eine Deckenhöhe von 265 Zentimetern verschaffen ein großzügigeres Raumgefühl
Radikale Raumreduktion als Antwort auf Wohnungsmangel und hohe Mieten? Wohnpsychologen haben nachgewiesen, dass Kleinstwohnungen der psychischen Gesundheit auf Dauer nicht zuträglich sind. Enge macht aggressiv, Menschen brauchen Platz für Entfaltung und Individualität. Auch Jörn von der Lieth bezweifelt, dass eine 1-Zimmer-Wohnung wirklich dauerhaft den Ansprüchen der Menschen genügt. „Als ich vor 15 Jahren in meinem Unternehmen anfing, hatten wir bei 1-Zimmer-Wohnungen einen besonders hohen Leerstand“, erinnert er sich. Bei seinen Neubauprojekten arbeitet er deshalb immer mit mindestens zwei getrennten Zimmern.

Zudem denkt der HWS-Geschäftsführer weiter: Für ein anderes Projekt tüftelt er an einem Grundriss einer 3-Zimmer-Wohnung auf gerade mal 43 Quadratmeter. Weil die beiden Schlafzimmer deutlich kleiner sind als 10 Quadratmeter, handelt es sich streng genommen um eine Wohnung mit einem ganzen und zwei halben Zimmern. Für den Entwickler eignet sich dieses Modell für Alleinerziehende mit geringem Einkommen: Dann habe das Elternteil ein Zimmer für sich und müsse nicht auf dem Klappbett im Wohnzimmer übernachten.

Sind kleine Wohnungen im Bau günstiger?

„Nein“, sagt von der Lieth. „Kleine Wohnungen sind bei den Baukosten je Quadratmeter Wohnfläche teurer als größere Wohnungen, weil große Wohnungen aufgrund von degressiven Kosten, wie Bad und Küche, einen geringeren Kostenansatz je Quadratmeter haben. Darüber hinaus habe es sich als sinnvoll erwiesen, eine Deckenhöhe von 265 Zentimeter statt 250 Zentimeter zu planen, um das Raumgefühl zu verbessern.“

Ausblick – Rückblick

Die Fachwelt sieht die Zukunft des Wohnens insgesamt in kompakten, aber für den dauerhaften Gebrauch gedachten Wohnungen. Neu ist das nicht. Schon 1926 wurde die Reichsforschungsgesellschaft für Wirtschaftlichkeit im Bau- und Wohnungswesen gegründet. Die nach ihren Prinzipien errichtete Reichsforschungssiedlung in Berlin-Haselhorst gibt es noch heute. Sie ist Bestandteil der kommunalen Gewobag Wohnungsbau-Aktiengesellschaft Berlin und bietet 2-Zimmer-Wohnungen, die mit teilweise gerade mal 42 Quadratmeter ähnlich kompakt sind wie die neuen Wohnungen der HWS.

Der Artikel ist erschienen im Magazin "Die Wohnungswirtschaft" (05/2018).

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Schlagworte zum Thema:  Wohnungswirtschaft, Neubau