Hoch hinaus: Serielle Sanierung trifft Aufstockung

Die Gewobau Erlangen hat, wie viele andere Wohnungsunternehmen auch, mit sanierungsbedürftigen Beständen zu tun. Die neue EU-Gebäuderichtlinie steht kurz vor der Implementierung in Deutschland und verpflichtet Bestandshalter zur Sanierung: Bis 2030 sollen mindestens 16 Prozent des Primärenergiebedarfs eingespart werden.

Gleichzeitig will die Wohnungswirtschaft bei der Erreichung der Klimaziele der Stadt Erlangen mitwirken. Mehrere Wohnquartiere der Gewobau mit Gebäuden aus den 1950er Jahren wiesen erhebliche energetische Defizite auf und entsprachen nicht mehr den aktuellen Wohnstandards. Zudem bestand wegen der angespannten Wohnraumsituation in der Region Bedarf an zusätzlichen Wohneinheiten.

Die Lösung: Die Gewobau entschied sich für ein integriertes Konzept aus serieller Sanierung und Nachverdichtung durch Aufstockung.

Serielle Sanierung und Klimaschutzprogramm

"Wir hatten eine dankbare Ausgangslage dank architektonischer homogener Wohnungsbestände insbesondere mit außenliegenden Bädern", berichtet Tobias Stöhr, Geschäftsführer der Gewobau Erlangen. "Serielle Sanierung bot sich nicht nur aufgrund der Häuser an, sondern auch durch die Möglichkeit der seriellen Aufstockung, um neue Wohnungen in einem angespannten Wohnungsmarkt zu schaffen." Derzeit umfasst das Portfolio des kommunalen Unternehmens rund 9.000 Wohnungen, die 25.000 Menschen – also rund einem Viertel der Erlangener Bevölkerung – ein Zuhause bieten. 

Die Gewobau Erlangen ist Partner der Allianz klimaneutrales Erlangen mit folgendem Ziel: Die serielle Sanierung von Wohngebäuden ist eine von 14 Leuchtturmmaßnahmen aus dem "Klima-Aufbruch Erlangen". Ein Projekt der Stadt, das sich zum Ziel gesetzt hat, Erlangen in eine treibhausgasneutrale Zukunft zu führen. Die Initiative richtet sich an die Stadtverwaltung, Bürger, Unternehmen und Vereine. Aktuell verfolgt die Gewobau mehrere Pilotprojekte mit unterschiedlichen Anbietern nach dem Energiesprong-Prinzip und lotet damit die Möglichkeiten der Sanierungssysteme aus. 

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Bauabschnitte für die serielle Sanierung

Die serielle Sanierung der kommunalen Wohnungsbaugesellschaft umfasst im Quartier Erlangen-Süd 463 Wohnungen in drei Bauabschnitten. Ergänzend ist eine modulare Aufstockung mit 176 Wohneinheiten vorgesehen. Zusätzlich zu den Aufstockungen der Bestandsgebäude entstand, anstelle eines bisherigen Garagenhofs, ein viergeschossiges Quartiersparkhaus, das die erforderlichen Stellplätze beibringt. Die Freianlagen werden im Zuge der Baumaßnahmen neugestaltet und aufgewertet, was zur Verbesserung des Wohnumfelds beiträgt. 

Im ersten Bauabschnitt sind die Sanierungsarbeiten bereits abgeschlossen, die Auftragsvergabe für die Aufstockung steht noch aus. In den Bauabschnitten zwei und drei realisiert die Gewobau mit der Niersberger Wohn- und Anlagenbau die serielle Sanierung von 340 Wohneinheiten und Aufstockung von 126 Einheiten. Die Fassadenfläche beläuft sich auf rund 20.000 Quadratmeter. Die zusätzliche Fläche beträgt zirka 8.000 Quadratmeter.

Die Arbeiten im Bauabschnitt drei waren im Bauablauf vorangestellt und wurden Anfang 2026 finalisiert. Die Maßnahmen im verbleibenden Bauabschnitt zwei werden derzeit umgesetzt und voraussichtlich Anfang 2027 fertiggestellt. "Die Gewobau hat sich mutig von Beginn an für eine großvolumige Sanierung entschieden. Projekte dieser Größe erzeugen die nötigen Skalierungseffekte für uns als Baudienstleister", sagt René Fabian, Geschäftsführer der Niersberger Group. 

Kurze Baustellenzeiten durch serielle Sanierung

Die Sanierungsmaßnahme findet bei Verbleib der Mieter in den Wohnungen statt. Dazu wird die komplette haustechnische Infrastruktur ausgelagert. Auch die Badsanierungen mit vorgefertigten Elementen erfolgen bei laufendem Betrieb. Neben der Fassadensanierung umfassen die Maßnahmen die Dämmung von Kellerdecken und Baderneuerungen sowie die Überarbeitung des Gebäudeenergieausweises nach den Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes. Die Standardisierung der Fassadenelemente ermöglicht eine erhebliche Beschleunigung des Bauprozesses gegenüber konventionellen Sanierungen.

Für die energetische Sanierung kommt ein serielles Verfahren zur Anwendung, bei dem vorgefertigte Fassadenelemente die bestehende Gebäudehülle umschließen. Durch die Vormontage der Fassade ergeben sich Baustellenzeiten vor Ort von nur wenigen Wochen. 

"Für uns als Wohnungsunternehmen ist auch die Bauzeit vor Ort entscheidend", so Tobias Stöhr. "Mit der seriellen Bauweise konnten wir die Eingriffe auf wenige Wochen pro Gebäude begrenzen und die Belastung für unsere Mieterinnen und Mieter deutlich reduzieren. Dafür war die Vorplanung eben etwas länger."

Barrierefreie Aufstockung in Holzrahmenbauweise

Sanierungen sind immer mit Entbehrungen seitens der Mieter verbunden. Die Gewobau entschied sich für einen transparenten Ansatz. "Wir haben die Ansprache der Mieterschaft frühzeitig begonnen", beschreibt Stöhr den Prozess. Zusätzlich hat Niersberger ein Baustellenbüro in einer leerstehenden Wohnung eingerichtet, sodass die Ansprechbarkeit auch hier jederzeit gewährleistet war.

Zu den Unterschieden im Vergleich zur konventionellen Sanierung gehört auch der Einsatz von Hebebühnen statt umfänglichem Gerüstbau, um die vorgefertigten Holzfassadenelemente zu montieren. Die monatlichen Bestandsmieten erhöhen sich im Rahmen der gesetzlichen Modernisierungsumlage um 1,40 Euro pro Quadratmeter. Parallel zur energetischen Sanierung werden die Bestandsgebäude um ein bis zwei Geschosse aufgestockt.

Die Aufstockungen erfolgen in Holzrahmenbauweise, was die statische Belastung der Bestandsgebäude reduziert und eine zügige Umsetzung ermöglicht. Ein wesentlicher Aspekt der Wohnraumergänzung ist die barrierefreie Erschließung. Durch vorgestellte Treppenhäuser mit Aufzügen und Laubengangerschließungen werden die Bestandsgebäude sinnvoll ergänzt. 

Förderung und neue Energieversorgung

Die serielle Sanierung bietet wirtschaftliche Vorteile durch die Vorfertigung der Bauteile und die damit verbundene Reduzierung der Bauzeit vor Ort. Die Standardisierung ermöglicht wettbewerbsfähige Preise bei gleichzeitig hoher Qualität. Für das Gewobau-Projekt konnten Fördermittel nach dem zum Zeitpunkt der Planung geltenden KfW-Programm für Effizienzhäuser 55EE in Anspruch genommen werden. 

Zur Erzielung des KfW-Standards ersetzte Niersberger die bestehenden Gaskesselanlagen durch einen Fernwärmeanschluss, wobei Erlangens erster Drei-Leiter-Anschluss an das Fernwärmenetz mit zwei lokalen Nahwärmenetzen zum Einsatz kommt. Durch die Sanierung verbessern sich die Energieeffizienzklassen der Gebäude von E, D und C auf B gemäß KfW-Effizienzhausstandard 55 EE. Der Großteil der neuen Wohnungen wird mit Mitteln der einkommensorientierten Förderung des Freistaates Bayern realisiert. 44 neue Wohnungen, davon 40 EOF-gefördert, wurden im Bauabschnitt drei Anfang 2026 fertiggestellt. 

Die nächsten 72 EOF-geförderten Wohnungen im zweiten Bauabschnitt sollen Anfang 2027 bezugsfertig sein. Auch die Aufstockungen erreichen den Energiestandard EH55 EE. Serielle, vorgefertigte Holzfassadenelemente mit umweltfreundlicher Dämmung minimieren Wärmeverluste und schaffen eine hochwertige Gebäudehülle. Durch die daraus resultierende hohe Energieeffizienz sinkt die Heizlast deutlich, sodass einfache Gebäudetechniksysteme eingesetzt werden können, was wiederum die Betriebskosten reduzieren sollte.

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