Die Vermieterflüsterer

Wohnungslosigkeit ist mehr als ein soziales Problem – sie ist Ausdruck struktureller Versäumnisse in der Wohnraumversorgung. Mit dem Nationalen Aktionsplan gegen Wohnungslosigkeit (NAP-W) hat die Bundesregierung 2024 ein klares Ziel formuliert: Wohnungslosigkeit bis 2030 überwinden. Die Facharbeitsgruppe Wohnraumversorgung, betreut vom Deutschen Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung (DV), widmet sich einer zentralen Frage: Wie kann der Zugang zu dauerhaftem Wohnraum für wohnungslose Menschen konkret verbessert werden?

Negative Schufa-Einträge und Co.: Vertrauen schaffen

Ein zentrales Thema sind Strukturen und Prozesse für die Akquise und Vermittlung von Wohnraum für wohnungslose oder von Wohnungslosigkeit bedrohte Menschen. Dabei wurden strukturelle Barrieren für diese Gruppe deutlich – sei es durch fehlende Sicherheiten, negative Schufa-Einträge oder Vorurteile. Gleichzeitig haben Vermieterinnen und Vermieter spezifische Anforderungen und Bedarfe, wie Sicherheit und Verlässlichkeit der Mietzahlungen, einen pfleglichen Umgang mit der Wohnung und keine Störungen für die Nachbarschaft.

Ein gezielter Hebel ist die zielgerichtete und strukturierte Akquise von Wohnraum. Dabei geht es nicht nur um das Finden von freien Wohnungen, sondern um die aktive Ansprache und Gewinnung von Vermieterinnen und Vermietern, neben gemeinwohlorientierten Wohnungsunternehmen und -genossenschaften insbesondere auch private Kleinvermieter, sowie die Unterstützung und soziale Begleitung der Haushalte.

Einen erfolgreichen Ansatz bietet das ESF-Landesprogramm "Endlich ein Zuhause" in Nordrhein-Westfalen mit seinem ganzheitlichen Ansatz. Kernstück sind die so genannten "Kümmerer-Projekte", die in Kooperation mit Kommunen, freien Trägern und der Wohnungswirtschaft umgesetzt werden. Multiprofessionelle Teams aus Sozialarbeit und Immobilienfachleuten übernehmen zwei zentrale Aufgaben: präventiv den Verlust von Wohnraum zu verhindern und wohnungslose Menschen dauerhaft in regulären Wohnraum zu integrieren.

Wohnungsunternehmen: Projekte in Kooperation mit Kommunen

Dazu gehören die intensive Wohnraumakquise bei Wohnungsunternehmen, Genossenschaften und privaten Vermietern sowie die individuelle Begleitung der Betroffenen, um Mietverhältnisse zu stabilisieren. Ergänzend werden lokale Netzwerke gestärkt, Vereinbarungen mit der Wohnungswirtschaft auf die kommunale Ebene übertragen und Jobcenter sensibilisiert, um gefährdete Haushalte frühzeitig zu erreichen. Dieser Ansatz verbindet soziale Beratung mit marktnaher Vermittlung und hat sich als wirksames Modell zur Wohnraumversorgung und Prävention bewährt.

Das Ganze basiert auf einer übergeordneten Kooperationsvereinbarung zwischen dem Landessozialministerium, dem VdW Rheinland Westfalen und den drei großen landesweit tätigen privaten Wohnungsunternehmen aus dem Jahr 2019. Diese wird wiederum in einzelnen Städten in konkrete Kooperationsvereinbarungen zwischen Kommune, Wohnungsunternehmen und Wohlfahrtsorganisationen heruntergebrochen.

Mehr Fokus auf Bestandswohnungen

Einige Bundesländer haben vereinzelt in der sozialen Wohnraumförderung gesonderte Förderelemente für besondere Bedarfsgruppen mit erheblichen Zugangshürden aufgelegt, die sich auch an wohnungslose Menschen richten. In Berlin und Hamburg muss ein Mindestanteil neu gebauter Sozialwohnungen eines Vorhabens an Haushalte mit besonderen Zugangsschwierigkeiten vergeben werden, zu denen auch wohnungslose Menschen gehören. Zudem spielen für die kommunale Vermittlungspraxis Benennungs- und Besetzungsrechte eine wichtige Rolle, also geförderte Wohnungen mit Mietpreis- und Belegungsbindung, in die die Kommune an Wohnungslose oder von Wohnungslosigkeit bedrohte Haushalte vermitteln kann.

Eines wird deutlich: Der Neubau von Sozialwohnungen allein reicht bei weitem nicht aus. Vielmehr müssen Bestandswohnungen, Modernisierungen mit Belegrechten und der gezielte Ankauf von Belegungsbindungen stärker in den Fokus rücken. Neben der institutionalisierten Wohnungswirtschaft – soweit sie Sozialwohnungen im Portfolio hat – gilt es in diesem Zusammenhang auch, private Vermieterinnen und Vermieter zu adressieren. Denn hier liegt vielerorts kurzfristig das größte Potenzial, um Wohnraum für wohnungslose Menschen verfügbar zu machen.

So werden in Karlsruhe wohnungslose Menschen in leerstehende Wohnungen bei privaten Vermieterinnen und Vermietern vermittelt. Die Stadt schließt Belegungsvereinbarungen mit privaten Vermietern, um freien Wohnraum für Betroffene nutzbar zu machen, und gibt dafür Zuschüsse zur Wohnungsrenovierung. Ergänzend begleiten Projekte wie "Lotsen aus der Wohnungslosigkeit" die Menschen intensiv, klären Hilfebedarfe und unterstützen bei der Stabilisierung des Mietverhältnisses, um eine dauerhafte Integration zu sichern.

Fazit: Integration statt Isolation

Die bisherigen Erkenntnisse der Facharbeitsgruppe zeigen: Es braucht integrierte Lösungen, die soziale Unterstützung und Wohnraumversorgung zusammendenken. Die Herausforderung liegt nicht nur im Angebot, sondern vor allem in der Zugänglichkeit. Erfolgreiche Modelle existieren bereits – sie müssen verbreitet, weiterentwickelt und strukturell verankert werden. Die Facharbeitsgruppe versteht sich als Impulsgeber für diesen Prozess. Denn: Wohnraum ist mehr als ein Dach über dem Kopf – er ist Voraussetzung für Teilhabe, Würde und ein selbstbestimmtes Leben.

Dieser Beitrag stammt aus der Ausgabe 06/25 der "Immobilienwirtschaft".