EuGH-Urteil: Großstädte dürfen Airbnb-Vermietungen verbieten

Viele Metropolen in Europa verbieten Kurzzeitvermietungen über Airbnb an Feriengäste. Das dürfen sie, urteilte der Europäische Gerichtshof (EuGH). Ein Genehmigungsvorbehalt ist rechtens, wo Wohnraum knapp ist. In Paris müssen zwei Vermieter ihre Apartments wieder zu normalen Mietwohnungen machen.

Im Kampf gegen Wohnungsmangel darf die kurzzeitige Vermietung von regulären Mietwohnungen über Plattformen wie Airbnb verboten werden. Dies sei gerechtfertigt, verhältnismäßig und ein "zwingender Grund des Allgemeininteresses", wo Wohnraum knapp und teuer ist, entschied der Europäische Gerichtshof (EuGH) in zwei Fällen aus Paris. Die gesetzliche Genehmigungspflicht wie sie in Frankreich in Städten mit mehr als 200.000 Einwohnern und im gesamten Großraum Paris gilt verstoße auch nicht gegen die EU-Dienstleistungsrichtlinie, erklärten die Luxemburger Richter in ihrem Grundsatzurteil vom 22. September.

Im vorliegenden Fall hatten zwei Pariser Vermieter möblierte Einzimmerwohnungen regelmäßig kurzzeitig vermietet ohne die erforderliche Genehmigung einzuholen. Sie mussten ein Bußgeld von jeweils 15.000 Euro zahlen und wurden zur Umwandlung der Wohnungen zur langfristigen Vermietung verpflichtet. Dagegen klagten sie mit der Begründung: Die Genehmigungspflicht verletze ihre Dienstleistungsfreiheit. Der Pariser Kassationsgerichtshof legte den Fall dem EuGH zur Vorabentscheidung vor. Das Urteil könnte Bedeutung auch für andere EU-Staaten haben.

Noch im Frühjahr 2020 hatten etwa zwei Dutzend europäische Städte darunter die deutschen Metropolen Berlin, Frankfurt am Main, Köln und München ein gemeinsames Positionspapier unterzeichnet, in dem sie eine strengere Regulierung von Kurzzeitvermietungen und Online-Vermietungs-Plattformen durch europäische Institutionen fordern. Zweckentfremdung von Wohnraum ist vor dem Hintergrund mangelnder bezahlbarer Wohnungen in Deutschland seit längerem ein großes Thema. Wie gehen die Bundesländer gegen Airbnb & Co. vor?

Baden-Württemberg: Kabinett legt neuen Gesetzentwurf gegen Zweckentfremdung vor

Baden-Württemberg hat am 15. September ein verschärftes Gesetz gegen Zweckentfremdung auf den Weg gebracht. Auch das maximale Bußgeld wurde verdoppelt auf 100.000 Euro. "Städte und Gemeinden haben damit noch bessere Möglichkeiten, dringend benötigten Wohnraum zu erhalten und zu schützen", sagte Wohnungsbauministerin Nicole Hoffmeister-Kraut (CDU). Wird das Gesetz verabschiedet, wirkt das Verbot landesweit. Bislang gilt ein Zweckentfremdungsverbot in den Universitätsstädten Freiburg, Konstanz, Stuttgart, Tübingen und Heidelberg.

Die Änderung des Zweckentfremdungsverbotsgesetzes soll Groß- und Universitätsstädten sowie Gemeinden in Ballungsräumen mit Wohnraummangel künftig das Recht geben, von den Betreibern von Internetportalen – wie Airbnb – Auskunft über Anbieter von Ferienwohnungen zu verlangen. Außerdem ist eine Registrierungspflicht für Vermieter geplant ohne Genehmigung kann dann ein Bußgeld von 100.000 Euro fällig werden, satt bisher 50.000 Euro.

NRW plant "Wohnungs-ID" bei Kurzzeitvermietungen

Auch Nordrhein-Westfalen (NRW) plant strengere Regeln, um die Zweckentfremdung von Wohnraum effektiver zu bekämpfen. Ein entsprechendes Gesetz könnte hier schon Mitte 2021 in Kraft treten, wie Bauministerin Ina Scharrenbach (CDU) ankündigte. Erstmals enthalten ist eine Definition zu Zweckentfremdung. Das Untervermieten an Touristen soll künftig außerdem auf zwölf Wochen pro Jahr begrenzt werden. Und wer seine Wohnung untervermieten will, soll eine Identitätsnummer (ID) bei seiner Kommune beantragen müssen.

Eine Satzung hingegen solle von den Gemeinden für Gebiete mit Mangel an bezahlbarem Wohnraum erlassen werden man wolle aber die Befugnisse von Behörden stärken, gegen Missstände einzuschreiten, ergänzte  Scharrenbach. In NRW haben derzeit sieben Kommunen eigene Satzungen gegen Kurzzeitvermietungen: Aachen, Bonn, Dortmund, Düsseldorf, Grevenbroich, Köln und Münster.

In Bayern kann Zweckentfremdung bis zu einer halben Millionen Euro teuer werden

Das Kabinett in Bayern hat bereits 2017 höhere Strafen für die Zweckentfremdung beschlossen. Bußgelder von bis zu einer halben Million Euro drohen, wenn Wohnungen in Gebieten mit Wohnraummangel dauerhaft dem Wohnungsmarkt entzogen werden. Insbesondere die Landeshauptstadt München geht immer wieder massiv gegen Verstöße und auch direkt gegen Airbnb vor: Das Verwaltungsgericht (VG) München hatte Airbnb im Dezember 2018 dazu verurteilt, der Stadt München Auskunft über seine Gastgeber zu geben.

Auch der rheinland-pfälzische Landtag hat ein Gesetz verabschiedet, das sich vor allem gegen Online-Plattformen wie Airbnb richtet. Kommunen dürfen demnach unter bestimmten Voraussetzungen anordnen, dass eine Wohnung als solche genutzt werden muss.

Hamburg: Seit Anfang 2019 mit verschärftem Wohnraumschutzgesetz

In Hamburg dürfen seit bereits seit April 2019 Anzeigen für Ferienunterkünfte nur noch mit einer sogenannten "Wohnraumschutznummer" veröffentlicht werden. Die Stadt hat dafür einen Online-Dienst eingerichtet. Auch Portale sind verpflichtet, Angebote in Hamburg mit einer solchen Nummer zu veröffentlichen. Wer sich nicht daran hält, dem drohen Bußgelder von bis zu 500.000 Euro.

In Hessen hatten die Regierungsfraktionen im März 2017 einen Vorschlag zur Änderung des Hessischen Wohnaufsichtsgesetzes eingebracht. Der Gesetzentwurf sollte es hessischen Kommunen mit angespannten Wohnungsmärkten erlauben, gegen die Zweckentfremdung von Wohnraum vorzugehen. Die Finanzmetropole Frankfurt am Main geht seit 2013 auf Grundlage der Landesbauordnung aktiv gegen illegale Ferienwohnungen vor. 2018 trat die Ferienwohnungssatzung in Kraft: Wohnungen dürfen nur maximal acht Wochen pro Jahr an Feriengäste vermietet werden. Wohnungsinhaber müssen eine Genehmigung bei der Stadt beantragen.

Niedersachsen: Lüneburg ist Vorreiter – die Inseln experimentieren noch

Im Oktober 2019 hatte der Inselrat der ostfriesischen Insel Norderney (Niedersachsen) eine Regelung verabschiedet, die verhindern soll, dass Wohnraum für gewerbliche oder berufliche Zwecke umgewandelt wird. Bei Verstößen gegen die strengen Regeln könnten dort Geldbußen von bis zu 100.000 Euro verhängt werden. Als erste Stadt in Niedersachsen hatte Lüneburg im Juni 2019 eine Satzung gegen die Zweckentfremdung von Wohnraum beschlossen.

Auf Baltrum, der kleinsten ostfriesischen Insel, gibt es eine ganz spezielle Satzung: Hier muss die Aufteilung von Wohnraum (Bruchteilseigentum) genehmigt werden. Das soll Investoren abschrecken: Es ist nicht mehr möglich, große Immobilien zu kaufen und aufgeteilt in kleine Einheiten weiter zu veräußern. Borkum, die größte ostfriesische Insel, reguliert das Wohnungsproblem über den Bebauungsplan, der die Bereiche für Ferienwohnungen und Dauerwohnraum genau festlegt. Auch Juist regelt den Wohnungsmangel über die Bebauungspläne.

Ein neuer Bebauungsplan und eine Erhaltungssatzung sorgen auf Spiekeroog dafür, dass ein Abriss von Wohnraum ohne Ersatz nicht möglich ist. Umbauten werden hier nur noch dann genehmigt, wenn vorhandener Dauerwohnraum erhalten bleibt. Der neue Bebauungsplan auf Langeoog lässt Ferienwohnungen auch nicht ausnahmsweise zu. Dort sollen nur noch Mietwohnungen entstehen. In anderen Baugebieten ist Dauerwohnen und Wohnsitznahme für Eigentümer vorgeschrieben.

Berlin: Seit 2018 rund eineinhalb Millionen Euro Bußgelder verhängt

Seit 2014 ist die Vermietung einer Wohnung an Touristen in Berlin nur mit Ausnahmegenehmigung möglich. 2018 wurden die Regelungen noch einmal verschärft. Seitdem müssen sich Homesharer registrieren lassen, wenn sie ihre Wohnung oder Zimmer zeitweise an Feriengäste vermieten. Zirka 1.900 Ferienwohnungen sind bisher durch die Bezirke genehmigt worden, rund 3.000 Registriernummern wurden vergeben.Außerdem werden in Berlin seit der Reform des Gesetzes 2018 auch Bußgelder gegen die Vermieter illegaler Ferienwohnungen verhängt. Rund 1,5 Millionen Euro hat das seitdem in die Kassen geschwemmt (Stand März 2020). Dass die Abschreckung noch nicht richtig funktioniert, liegt nach Angaben der Behörden daran, dass zu wenig Personal für Kontrollen und fehlende Durchgriffsrechte gegen Plattformen wie Airbnb vorhanden sind.

Studie: Wie wirken Plattformen à la Airbnb auf den Wohnungsmarkt?

Treiben Airbnb & Co. die Mieten in der Nachbarschaft in die Höhe? Über die Auswirkungen von Kurzzeitangeboten auf den Wohnungsmarkt wird seit langem diskutiert. Eine Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) legt konkrete Zahlen für Berlin vor.

Demnach steigen die Mietpreise auf dem regulären Berliner Wohnungsmarkt um mindestens sieben Cent pro Quadratmeter, wenn es im Umkreis von 250 Metern eine als Ferienunterkunft genutzte Wohnung gibt. Sobald eine Airbnb-Wohnung an mindestens 180 Tagen im Jahr vermietet wird, erhöhe sich dieser Wert auf 13 Cent pro Quadratmeter. Je nach Konstellation könnten die Mietsteigerungen sogar bis zu 46 Cent pro Quadratmeter betragen.

Dem DIW zufolge wirkt das Zweckentfremdungsverbot in Berlin tatsächlich. Bereits im Frühjahr 2016 – damals endete beim ersten Zweckentfremdungsverbot eine Übergangsfrist – seien die Airbnb-Angebote pro Quadratkilometer um acht bis zehn Einträge zurückgegangen. Vom Markt zurückgezogen hätten sich vor allem Anbieter, die professionell und über weite Teile des Jahres Wohnungen an Touristen vermietet haben. Seit es die Registrierungspflicht gibt – also seit 2018 – seien auch Wohnungen betroffen, die nur bei Abwesenheit der eigentlichen Mieter und damit nur an wenigen Tagen pro Jahr untervermietet werden, heißt es in der Studie.


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Schlagworte zum Thema:  Wohnimmobilien, Ferienwohnung, Zweckentfremdung