Zweckentfremdung: In ganz Europa haben Städte die Nase voll

Die Städte Berlin, München und Frankfurt haben gemeinsam mit anderen europäischen Städten ein Positionspapier verfasst. Darin fordern sie eine strengere Regulierung der Kurzzeitvermietungen von Ferienwohnungen durch die europäischen Institutionen.

Rund zwei Dutzend Städte aus ganz Europa - von Athen über Krakau bis Wien - beklagen sich über das kontinuierliche Wachstum der über Internetplattformen angebotenen Ferienwohnungsvermietungen. Oft werde dabei privater Wohnraum rechtswidrig genutzt. Aufgrund der geltenden europäischen Rechtsvorschriften könnten die zuständigen Stadtverwaltungen dagegen aber nur schwer vorgehen.

Die Städte betonen, dass sie sich nicht grundsätzlich gegen die neuen Formen von Ferienwohnungsvermietungen wenden, zudem sehen sie den Fremdenverkehr als wichtigen Wirtschaftsfaktor. Dennoch würden Regelungen benötigt. Konkret fordern die Städte Amsterdam, Athen, Barcelona, Berlin, Bologna, Bordeaux, Brüssel, Florenz, Frankfurt, Helsinki, Köln, Krakau, London, Mailand, München, Paris, Porto, Prag, Utrecht, Valencia, Warschau und Wien nun in dem Positionspapier einen neuen Rechtsrahmen für den digitalen Binnenmarkt, der Vermittlungsplattformen von Ferienwohnungen dazu verpflichtet, erforderliche Daten mit den Stadtverwaltungen auszutauschen. Die neuen Bestimmungen sollen ein ausgewogenes Wachstum im Fremdenverkehr unterstützen und gleichzeitig die Möglichkeit für die Bevölkerung eröffnen, Wohnungen zu finden und dadurch die Lebensqualität in den Städten zu sichern.

„Das Zweckentfremdungsverbot für Berlin kann gegenüber Ferienwohnungsvermietungen nur dann die volle Wirkung entfalten, wenn auch in europäischen Gesetzen Regulierungen aufgenommen werden, die den international agierenden Vermittlungsplattformen mehr Transparenz- und Informationspflichten auferlegen." Berliner Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher

Zweckentfremdung von Wohnraum ist vor dem Hintergrund mangelnder bezahlbarer Wohnungen aber nicht nur auf europäischer Ebene ein Thema. Auch in Deutschland gab es zuletzt zahlreiche neue Gesetze und Regelungen, um illegalen Ferienwohnungen einen Riegel vorzuschieben.

Gesetz abgesegnet: Rheinland-Pfalz schiebt Airbnb & Co. den Riegel vor

Zuletzt hat der rheinland-pfälzische Landtag ein Gesetz verabschiedet, das sich vor allem gegen Online-Plattformen wie Airbnb richtet. Kommunen dürfen demnach unter bestimmten Voraussetzungen anordnen, dass eine Wohnung als solche genutzt werden muss.

Für das Gesetz hatten die Koalitionsfraktionen FDP, SPD und Grüne gestimmt, die Oppositionsparteien CDU und AfD stimmten in der Sitzung des rheinland-pfälzischen Landtages am 29. Januar in Mainz dagegen. Die betroffenen Kommunen können künftig anordnen, dass eine Wohnung als solche genutzt werden muss, wenn sie länger als zwölf Wochen pro Jahr Gewerbe oder Touristen beherbergt. Das Gesetz gilt auch für Wohnungen, die länger als ein halbes Jahr leer stehen. Bei Verstößen soll ein Bußgeld von bis zu 50.000 Euro fällig werden.

Der CDU-Abgeordnete Helmut Martin begründete die Ablehnung seiner Fraktion mit einem Nachteil für Wohnungseigentümer. In der Landeshauptstadt Mainz seien etwa im Jahr 2018 nur 0,4 Prozent der Wohnungen länger als ein halbes Jahr über Airbnb vermietet worden. Es werde durch das Gesetz nicht überreguliert, sondern den Kommunen "lediglich ein Handlungsspielraum eröffnet", konterte Thomas Roth von der FDP.

Besonders geeignet sei es für Städte wie Mainz, Trier und vielleicht auch Speyer, die touristisch besonders nachgefragt seien, sagte der Grüne Daniel Köbler. Es sei ein Instrument dafür, dass Wohnraum bezahlbar bleibe und bereits in sieben Bundesländern Wirklichkeit. Die durchschnittliche Kaltmiete in Mainz etwa liege inzwischen bereits bei über zwölf Euro pro Quadratmeter.

Niedersachsen: Lüneburg ist Vorreiter – Inseln experimentieren

Im Oktober 2019 hat der Inselrat der ostfriesischen Insel Norderney (Niedersachsen) eine Regelung verabschiedet, die verhindern soll, dass Wohnraum für gewerbliche oder berufliche Zwecke umgewandelt wird. Bei Verstößen gegen die strengen Regeln könnten dort Geldbußen von bis zu 100.000 Euro verhängt werden.

Ob sich die gewünschten Ergebnisse durch die Satzung erzielen lassen, werde sich erst in zwei bis drei Jahren zeigen, kommentierte der Niedersächsische Städte- und Gemeindebund den Vorstoß auf Norderney. In den meisten Fällen werde der Mangel an bezahlbarem Wohnraum nur durch die Schaffung neuer Wohnungen behoben. Der Deutsche Mieterbund warf ein, dass es schwierig werden könne, genügend Personal zu finden, um Wohnraum und Leerstände zu erfassen. Es sei allerdings verwunderlich, dass nicht mehr Kommunen gegen Zweckentfremdung vorgingen.

Als erste Stadt in Niedersachsen hatte Lüneburg im Juni 2019 eine Satzung gegen die Zweckentfremdung von Wohnraum beschlossen, um gegen die dauerhafte Umwandlung von Wohnungen in Ferienapartments vorzugehen. Die ostfriesischen Inseln haben ein ganz besonderes Problem: Hauptwirtschaftsfaktor ist der Tourismus. Der setzt aber neben Gästebetten bezahlbaren Wohnraum für Arbeitskräfte voraus.

Auf Baltrum, der kleinsten ostfriesischen Insel, gibt es eine ganz spezielle Satzung: Hier muss die Aufteilung von Wohnraum (Bruchteilseigentum) genehmigt werden. Das soll Investoren abschrecken, denn es ist nicht mehr möglich, große Immobilien zu kaufen und aufgeteilt in kleine Einheiten weiter zu veräußern. Borkum, die größte ostfriesische Insel, reguliert das Wohnungsproblem über den Bebauungsplan, der die Bereiche für Ferienwohnungen und Dauerwohnraum genau festlegt. Neue Ferienwohnungen werden gar nicht mehr zugelassen. Auch Juist regelt den Wohnungsmangel über die Bebauungspläne.

Ein neuer Bebauungsplan und eine Erhaltungssatzung sorgen auf Spiekeroog dafür, dass ein Abriss von Wohnraum ohne Ersatz nicht möglich ist. Umbauten werden hier nur noch dann genehmigt, wenn vorhandener Dauerwohnraum erhalten bleibt. Der neue Bebauungsplan auf Langeoog lässt Ferienwohnungen auch nicht ausnahmsweise zu. Dort sollen nur noch Mietwohnungen entstehen. In anderen Baugebieten ist Dauerwohnen und Wohnsitznahme für Eigentümer vorgeschrieben.

NRW: Regierung sieht keinen akuten Handlungsbedarf

Nordrhein-Westfalen (NRW) erkennt keinen flächendeckenden Handlungsbedarf. Im August hat die Landeshauptstadt Düsseldorf im Alleingang eine sogenannte Wohnraum-Schutzsatzung erlassen – gegen Leerstand und Zweckentfremdung von Wohnungen, die als Ferienwohnungen über Internetportale wie Airbnb vermarktet werden. Airbnb hatte Anfang 2019 angegeben, auf der Plattform seien rund 3.400 Unterkünfte alleine für Düsseldorf auffindbar.

"Durch die Umwandlung von Wohnungen zu reinen Ferienwohnungen und Leerstehenlassen von Wohnungen wird die Situation auf dem ohnehin schon angespannten Wohnungsmarkt der Landeshauptstadt zusätzlich verschärft." Thomas Geisel (SPD), Oberbürgermeister von Düsseldorf

Die Untervermietung bewohnter Wohnungen – etwa während des eigenen Urlaubs – soll möglich bleiben. Auf Grundlage der Satzung ist es nun aber möglich, die Wiederzuführung von Wohnraum zu Wohnzwecken behördlich anzuordnen. Andernfalls drohen Bußgelder bis zu 50.000 Euro je Wohneinheit. Eine breite Mehrheit stimmte dem Antrag von SPD, Grünen und FDP zu. Wohnraum darf damit nur noch mit Genehmigung zweckentfremdet werden.

Im Land Nordrhein-Westfalen nutzen mit Bonn, Dortmund, Köln, Münster und Düsseldorf nur fünf von 396 Kommunen die Möglichkeit, eigene Satzungen zu erlassen, um der Zweckentfremdung Einhalt zu gebieten. In Aachen wird ein Ratsbeschluss noch erwartet. Zurzeit wird das Wohnungsaufsichtsgesetz Nordrhein-Westfalen durch einen externen Gutachter evaluiert. Das Ergebnis der Untersuchung soll noch 2019 vorliegen.

Hessen: Frankfurt am Main geht aktiv gegen Zweckentfremdung vor

In Hessen hatten die Regierungsfraktionen im März 2017 einen Vorschlag zur Änderung des Hessischen Wohnaufsichtsgesetzes eingebracht. Der Gesetzentwurf sollte es hessischen Kommunen mit angespannten Wohnungsmärkten erlauben, gegen die Zweckentfremdung von Wohnraum vorzugehen.

Die hessische Metropole Frankfurt geht seit 2013 auf Grundlage der Landesbauordnung aktiv gegen illegale Ferienwohnungen vor. 2018 trat die Ferienwohnungssatzung in Kraft: Wohnungen dürfen nur maximal acht Wochen pro Jahr an Feriengäste vermietet werden. Wohnungsinhaber müssen eine Genehmigung bei der Stadt beantragen. Seitdem wurden 23.000 Euro an Bußgeldern eingenommen. Genehmigt wurden bislang 324 solcher Ferienwohnungen.

Bayern: Kabinett beschließt höhere Strafen bei Zweckentfremdung

Das Kabinett in Bayern hat 2017 höhere Strafen für die Zweckentfremdung beschlossen. Bußgelder von bis zu einer halben Million Euro drohen, wenn Wohnungen in Gebieten mit Wohnraummangel dauerhaft dem Wohnungsmarkt entzogen werden. Bis dahin betrug das Bußgeld bis zu 50.000 Euro. Vor allem die Landeshauptstadt München geht massiv gegen Verstöße und auch direkt gegen Airbnb vor: Das Verwaltungsgericht (VG) München hatte Airbnb im Dezember 2018 dazu verurteilt, der Stadt München Auskunft über seine Gastgeber zu geben.

In Nürnberg wurde vor Kurzem eine Zweckentfremdungssatzung beschlossen: Nach dem Münchner Vorbild soll jeder, der seine Wohnung mehr als acht Wochen pro Jahr als Feriendomizil zur Verfügung stellt, mit bis zu 500.000 Euro Bußgeld belangt werden. Erlaubt bleibt die Untervermietung einzelner Zimmer, wenn die Wohnung selbst genutzt wird und nicht mehr als 50 Prozent der Wohnfläche vermietet werden. Im Wirtschaftsreferat wurde extra mehr Personal eingestellt, geplant ist, dass künftig Ermittler zweckentfremdete Wohnungen ausfindig machen.

In Regensburg wurde ein Antrag für eine Zweckentfremdungsklausel bereits eingebracht, verabschiedet hat ihn der Stadtrat aber bislang noch nicht. Das soll aber voraussichtlich noch 2019 passieren. In Augsburg hatte man eine ähnliche Maßnahme 2017 geprüft, dann aber von einer Satzung abgesehen, vor allem wegen des drohenden Personalaufwands.

Berlin: Es fehlen (noch) Durchgriffsrechte gegen Vermietungsplattformen wie Airbnb

In Berlin gilt seit 2014 ein Zweckentfremdungsverbot. Die Nutzung einer Wohnung als Ferienwohnung ist nur mit Ausnahmegenehmigung möglich. Seit 2018 werden Bußgelder verhängt gegen Vermieter illegaler Ferienwohnungen. Rund 1,5 Millionen Euro hat das in die Kassen geschwemmt. So richtig funktioniert die Abschreckung aber nicht. Als Gründe werden zu wenig Personal für Kontrollen und fehlende Durchgriffsrechte gegen Plattformen wie Airbnb genannt.

Knapp 1.900 Ferienwohnungen sind bisher durch die Bezirke genehmigt worden, rund 3.000 Registriernummern wurden vergeben. Nach früheren Schätzungen des Senats gibt es in der Stadt mindestens 20.000 Wohnungen oder Zimmer, die zu Ferienzwecken vermietet werden. In Tempelhof-Schöneberg etwa, wo 243 Wohnungen genehmigt sind, geht das Bezirksamt von bis zu 1.200 illegalen Ferienunterkünften aus.

Hamburg: Hier gilt seit Anfang 2019 ein verschärftes Wohnraumschutzgesetz

In Hamburg dürfen seit dem 1.4.2019 Anzeigen für Ferienunterkünfte nur noch mit einer "Wohnraumschutznummer" veröffentlicht werden. Die Stadt hat einen Online-Dienst eingerichtet. Auch Portale sind verpflichtet, Angebote in Hamburg mit einer solchen Nummer zu veröffentlichen. Wer sich nicht daran hält, dem drohen Bußgelder bis zu 500.000 Euro. Die Stadt will die Wohnungsknappheit bekämpfen und die Lebensqualität in Szenestadtteilen schützen, wo besonders viele Kurzzeit-Gäste unterkommen.

Die Zeitspanne, in der eine Wohnung zur Verfügung gestellt werden darf, wurde im Rahmen der Novelle des Hamburger Wohnraumschutzgesetzes, das Anfang 2019 in Kraft getreten ist, von sechs Monaten auf acht Wochen verkürzt. Nur ein Teil der Wohnung, der weniger als die Hälfte der Gesamtwohnfläche ausmachen muss, darf ständig angeboten werden. Dabei muss ein Belegungskalender geführt werden. Außerdem werden die Daten an die Finanzbehörden übermittelt. Nach Angaben von Airbnb vermieten oder untervermieten in Hamburg rund 9.000 Eigentümer und Mieter ihre Wohnungen oder Zimmer über das Online-Portal.

Baden-Württemberg: Wirtschaftsministerium kündigt Vorschlag zur Gesetzesänderung an

Die baden-württembergische Wirtschafts- und Wohnungsbauministerin Dr. Nicole Hoffmeister-Kraut (CDU) kündigte im September einen Vorschlag zur Änderung des Landesgesetzes an.

"Wir werden schnellstmöglich einen Gesetzentwurf zur Änderung des Zweckentfremdungsverbotsgesetzes auf den Weg bringen und darin unter Berücksichtigung der Maßgaben des bayerischen Verwaltungsgerichtshofs eine Auskunftspflicht vorschlagen." Dr. Nicole Hoffmeister-Kraut (CDU), Wirtschafts- und Wohnungsbauministerin von Baden-Württemberg

Das Wirtschaftsministerium hatte bislang wegen fehlender Rechtssicherheit die abschließende Festlegung zur Erweiterung der Auskunftspflicht nach dem Zweckentfremdungsverbotsgesetz auf Betreiber von Internetportalen für Ferienwohnungen zurückgestellt.

Auch der Freiburger Oberbürgermeister Martin Horn (parteilos) regte kürzlich eine Änderung der landesgesetzlichen Regelung an. Es müsse gelingen, global agierende Internet-Plattformen wie Airbnb per Landesgesetzgebung zur Herausgabe von Daten zu zwingen. In Freiburg existiert seit Februar 2014 ein Zweckentfremdungsverbot. Eigentümer können hier mit einem Bußgeld von bis zu 50.000 Euro bestraft werden, wenn sie Wohnungen länger als ein halbes Jahr leerstehen lassen oder als Ferienunterkunft vermieten. Die Klage eines Eigentümers gegen das Zweckentfremdungsverbot wurde vom Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg zurückgewiesen.

In der Landeshauptstadt Stuttgart hatte der Gemeinderat im Dezember 2015 ein Zweckentfremdungsverbot beschlossen, das zum 1.1.2016 in Kraft trat. Die Stadt betonte, das Gespräch mit den Akteuren suchen zu wollen – notfalls könne ein Bußgeld von bis zu 50.000 Euro verhängt werden. Auch die Stadt Stuttgart plädiert mittlerweile für entsprechende Gesetzesänderungen, um gezielter gegen Home-Sharing-Plattformen wie Airbnb vorzugehen.

In Tübingen hatte zuerst Oberbürgermeister Boris Palmer (Grüne) ein Zweckentfremdungsverbot vorgeschlagen, der Tübinger Gemeinderat sprach sich dann im Oktober 2017 mehrheitlich dafür aus. In Baden-Württemberg machen neben Freiburg, Stuttgart und Tübingen mittlerweile auch Heidelberg und Konstanz Gebrauch von Satzungen gegen die Zweckentfremdung von Wohnraum.


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Schlagworte zum Thema:  Wohnimmobilien, Ferienwohnung, Zweckentfremdung