Illegale Ferienwohnungen: Hilft ein Zweckentfremdungsverbot?

Einzelne Städte gehen gegen illegale Ferienwohnungen vor – mit zweifelhaftem Erfolg. Die Bundesländer sehen sich bislang nicht alle in der Pflicht. Nordrhein-Westfalen etwa erkennt keinen Handlungsbedarf. Jetzt hat die Landeshauptstadt Düsseldorf eine Wohnraum-Schutzsatzung erlassen.

Der Düsseldorfer Stadtrat hat die Satzung gegen Leerstand und Zweckentfremdung von Wohnungen, die als Ferienwohnungen die über Internetportale wie Airbnb vermarktet werden, am 29. August erlassen. Airbnb hatte Anfang 2019 angegeben, auf der Plattform seien rund 3.400 Unterkünfte alleine für Düsseldorf auffindbar.

"Durch die Umwandlung von Wohnungen zu reinen Ferienwohnungen und Leerstehenlassen von Wohnungen wird die Situation auf dem ohnehin schon angespannten Wohnungsmarkt der Landeshauptstadt zusätzlich verschärft." Thomas Geisel (SPD), Oberbürgermeister von Düsseldorf

Die Untervermietung bewohnter Wohnungen – etwa während des eigenen Urlaubs – soll möglich bleiben. Auf Grundlage der Satzung ist es nun möglich, die Wiederzuführung von Wohnraum zu Wohnzwecken behördlich anzuordnen. Andernfalls drohen Bußgelder bis zu 50.000 Euro je Wohneinheit. Eine breite Mehrheit stimmte dem Antrag von SPD, Grünen und FDP zu. Wohnraum darf damit nur noch mit Genehmigung zweckentfremdet werden.

Ein „Bündnis für bezahlbaren Wohnraum“ und die Linken-Fraktion kritisierten, die Maßnahmen gingen nicht weit genug. Der Hotel- und Gaststättenverband (Dehoga) sieht Nachbesserungsbedarf.

Nordrhein-Westfalen: Regierung sieht keinen akuten Handlungsbedarf

In einem Offenen Brief an Nordrhein-Westfalens Ministerpräsidenten Armin Laschet (CDU) hatten im Juli der Mieterbund und Dehoga gesetzliche Melde-, Registrierungs- und Auskunftspflichten für Vermieter, Mieter und Vermittlungsportale gefordert. Dem regulären Markt würden alleine in Köln und Düsseldorf Tausende Wohnungen für private Kurzzeitvermietungen entzogen, kritisierte der Landesvorsitzende des Deutschen Mieterbunds, Hans-Jochem Witzke.

Die Landesregierung sieht bislang keinen akuten Handlungsbedarf für ein Landesgesetz. Bayern, Berlin und Hamburg sind da schon einen Schritt weiter. In Nordrhein-Westfalen nutzen bislang mit Bonn, Dortmund, Köln, Münster und nun auch Düsseldorf nur fünf von 396 Kommunen die Möglichkeit, eigene Satzungen zu erlassen, um der Zweckentfremdung Einhalt zu gebieten. In Aachen wird ein entsprechender Ratsbeschluss noch erwartet.

Regulierungen und Sanktionen seien über ein Landesgesetz einfacher durchzusetzen, sagte NRW-Mieterbund-Chef Witzke. Zurzeit wird das Wohnungsaufsichtsgesetz Nordrhein-Westfalen, das in § 10 Kommunen ermächtigt, durch eigene Satzungen die Zweckentfremdung von Wohnraum festzulegen, durch einen externen Gutachter evaluiert. Das Ergebnis der Untersuchung soll noch 2019 vorliegen.

Hessen: Aktiv gegen illegale Ferienwohnungen geht Frankfurt am Main vor

In Hessen hatten die Regierungsfraktionen im März 2017 einen Vorschlag zur Änderung des Hessischen Wohnaufsichtsgesetzes eingebracht. Der Gesetzentwurf sollte es hessischen Kommunen mit angespannten Wohnungsmärkten erlauben, gegen die Zweckentfremdung von Wohnraum vorzugehen. Der Landesverband Haus & Grund Hessen kritisierte den Entwurf und sprach von Einzelfällen, die noch lange keine staatliche Regulierung rechtfertigten.

Die hessische Metropole Frankfurt geht seit 2013 auf Grundlage der Landesbauordnung aktiv gegen illegale Ferienwohnungen vor. 2018 trat die Ferienwohnungssatzung in Kraft: Wohnungen dürfen nur maximal acht Wochen pro Jahr an Feriengäste vermietet werden. Wohnungsinhaber müssen eine Genehmigung bei der Stadt beantragen. Seitdem wurden 23.000 Euro an Bußgeldern eingenommen. Genehmigt wurden bislang 324 solcher Ferienwohnungen.

Bayern: Kabinett beschließt höhere Strafen bei Zweckentfremdung

Das Kabinett in Bayern hat 2017 höhere Strafen für die Zweckentfremdung beschlossen. Bußgelder von bis zu einer halben Million Euro drohen, wenn Wohnungen in Gebieten mit Wohnraummangel dauerhaft dem Wohnungsmarkt entzogen werden. Bis dahin betrug das Bußgeld bis zu 50.000 Euro. Vor allem die Landeshauptstadt München geht massiv gegen Verstöße und auch direkt gegen Airbnb vor: Das Verwaltungsgericht (VG) München hatte Airbnb im Dezember 2018 dazu verurteilt, der Stadt München Auskunft über seine Gastgeber zu geben.

In Nürnberg wurde vor Kurzem eine Zweckentfremdungssatzung beschlossen: Nach dem Münchner Vorbild soll jeder, der seine Wohnung mehr als acht Wochen pro Jahr als Feriendomizil zur Verfügung stellt, mit bis zu 500.000 Euro Bußgeld belangt werden. Erlaubt bleibt die Untervermietung einzelner Zimmer, wenn die Wohnung selbst genutzt wird und nicht mehr als 50 Prozent der Wohnfläche vermietet werden. Im Wirtschaftsreferat wurde extra mehr Personal eingestellt, geplant ist, dass künftig Ermittler zweckentfremdete Wohnungen ausfindig machen.

In Regensburg wurde ein Antrag für eine Zweckentfremdungsklausel bereits eingebracht, verabschiedet hat ihn der Stadtrat aber bislang noch nicht. Das soll aber voraussichtlich noch 2019 passieren. In Augsburg hatte man eine ähnliche Maßnahme 2017 geprüft, dann aber von einer Satzung abgesehen, vor allem wegen des drohenden Personalaufwands.

Berlin: Es fehlen (noch) Durchgriffsrechte gegen Vermietungsplattformen wie Airbnb

In Berlin gilt seit 2014 ein Zweckentfremdungsverbot. Die Nutzung einer Wohnung als Ferienwohnung ist nur mit Ausnahmegenehmigung möglich. Seit 2018 werden Bußgelder verhängt gegen Vermieter illegaler Ferienwohnungen. Rund 1,5 Millionen Euro hat das in die Kassen geschwemmt. So richtig funktioniert die Abschreckung aber nicht. Als Gründe werden zu wenig Personal für Kontrollen und fehlende Durchgriffsrechte gegen Plattformen wie Airbnb genannt.

Knapp 1.900 Ferienwohnungen sind bisher durch die Bezirke genehmigt worden, rund 3.000 Registriernummern wurden vergeben. Nach früheren Schätzungen des Senats gibt es in der Stadt mindestens 20.000 Wohnungen oder Zimmer, die zu Ferienzwecken vermietet werden. In Tempelhof-Schöneberg etwa, wo 243 Wohnungen genehmigt sind, geht das Bezirksamt von bis zu 1.200 illegalen Ferienunterkünften aus.

Hamburg: Hier gilt seit Anfang 2019 ein verschärftes Wohnraumschutzgesetz

In Hamburg dürfen seit dem 1.4.2019 Anzeigen für Ferienunterkünfte nur noch mit einer "Wohnraumschutznummer" veröffentlicht werden. Die Stadt hat einen Online-Dienst  eingerichtet. Auch Portale sind verpflichtet, Angebote in Hamburg mit einer solchen Nummer zu veröffentlichen. Wer sich nicht daran hält, dem drohen Bußgelder bis zu 500.000 Euro. Die Stadt will die Wohnungsknappheit bekämpfen und die Lebensqualität in Szenestadtteilen schützen, wo besonders viele Kurzzeit-Gäste unterkommen.

Die Zeitspanne, in der eine Wohnung zur Verfügung gestellt werden darf, wurde bereits im Rahmen der Novelle des Hamburger Wohnraumschutzgesetzes, das Anfang 2019 in Kraft getreten ist, von sechs Monaten auf acht Wochen verkürzt. Nur ein Teil der Wohnung, der weniger als die Hälfte der Gesamtwohnfläche ausmachen muss, darf ständig angeboten werden. Dabei muss ein Belegungskalender geführt werden. Außerdem werden die Daten an die Finanzbehörden übermittelt. Nach Angaben von Airbnb vermieten oder untervermieten in Hamburg rund 9.000 Eigentümer und Mieter ihre Wohnungen oder Zimmer über das Online-Portal.

Baden-Württemberg: Wirtschaftsministerium kündigt Vorschlag zur Gesetzesänderung an

Die baden-württembergische Wirtschafts- und Wohnungsbauministerin Dr. Nicole Hoffmeister-Kraut (CDU) kündigte am 11. September einen Vorschlag zur Änderung des Landesgesetzes an.

"Wir werden schnellstmöglich einen Gesetzentwurf zur Änderung des Zweckentfremdungsverbotsgesetzes auf den Weg bringen und darin unter Berücksichtigung der Maßgaben des bayerischen Verwaltungsgerichtshofs eine Auskunftspflicht vorschlagen." Dr. Nicole Hoffmeister-Kraut (CDU), Wirtschafts- und Wohnungsbauministerin von Baden-Württemberg

Das Wirtschaftsministerium hatte bislang wegen fehlender Rechtssicherheit die abschließende Festlegung zur Erweiterung der Auskunftspflicht nach dem Zweckentfremdungsverbotsgesetz auf Betreiber von Internetportalen für Ferienwohnungen zurückgestellt.

Auch der Freiburger Oberbürgermeister Martin Horn (parteilos) regte kürzlich eine Änderung der landesgesetzlichen Regelung an. Es müsse gelingen, global agierende Internet-Plattformen wie Airbnb per Landesgesetzgebung zur Herausgabe von Daten zu zwingen. In Freiburg existiert seit Februar 2014 ein Zweckentfremdungsverbot. Eigentümer können hier mit einem Bußgeld von bis zu 50.000 Euro bestraft werden, wenn sie Wohnungen länger als ein halbes Jahr leerstehen lassen oder Ferienwohnungen daraus machen. Eine exemplarische Klage eines Eigentümers gegen das Zweckentfremdungsverbot wurde vom Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg zurückgewiesen.

In der Landeshauptstadt Stuttgart hatte der Gemeinderat im Dezember 2015 ein Zweckentfremdungsverbot beschlossen, das zum 1.1.2016 in Kraft trat. Die Stadt betonte, das Gespräch mit den Akteuren suchen zu wollen – notfalls könne aber auch ein Bußgeld von bis zu 50.000 Euro verhängt werden. Auch die Stadt Stuttgart plädiert mittlerweile für entsprechende Gesetzesänderungen, um gezielter gegen Home-Sharing-Plattformen wie Airbnb vorzugehen.

In Tübingen hatte zuerst Oberbürgermeister Boris Palmer (Grüne) ein Zweckentfremdungsverbot vorgeschlagen, der Tübinger Gemeinderat sprach sich dann im Oktober 2017 mehrheitlich dafür aus. In Baden-Württemberg machen neben Freiburg, Stuttgart und Tübingen mittlerweile auch Heidelberg und Konstanz Gebrauch von Satzungen gegen die Zweckentfremdung von Wohnraum.


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Schlagworte zum Thema:  Wohnimmobilien, Ferienwohnung, Zweckentfremdung
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