Zweckentfremdung: Baden-Württemberg greift härter durch

In Baden-Württemberg ist ein verschärftes Zweckentfremdungsverbot in Kraft getreten. Wer seine Wohnung an Touristen vermieten will, wird es nun schwerer haben: Die Kommunen dürfen mehr Auskunft über die Vermieter einholen, und bei Regelverstößen drohen Bußgelder von bis zu 100.000 Euro.

Wer seine privaten Wohnungen oder Häuser an Touristen oder als Gewerberäume vermietet, kann damit viel Geld machen. In Baden-Württemberg haben Städte und Gemeinden ab sofort mehr Möglichkeiten, die unerwünschte Vermietung von Immobilien zu verhindern, wenn sie so dem Wohnungsmarkt entzogen werden. Vor rund zwei Wochen hat der Landtag das Gesetz gegen Zweckentfremdung nachgeschärft. Am 16.2.2021 ist es in Kraft getreten, wie das Wirtschaftsministerium am Montag in Stuttgart mitteilte.

So sollen die Kommunen unter anderem ab sofort mehr Auskünfte von den Betreibern von Internetportalen – wie Airbnb – über Vermieter verlangen dürfen, wenn die ihre privaten Wohnungen oder Häuser als Ferienwohnung im Internet anbieten. Etwa, indem sie eine Registrierungs- und Anzeigepflicht einführen. Vermieter, die gegen die Genehmigungspflichten verstoßen, müssen künftig mit Bußgeldern von bis zu 100.000 Euro rechnen. Bisher waren 50.000 Euro das Maximum. Gerade für Kommunen in touristisch beliebten Gebieten sei es wichtig, "noch schlagkräftiger gegen die Vermietung als Ferienwohnraum agieren zu können", sagte Wirtschafts- und Wohnungsbauministerin Nicole Hoffmeister-Kraut (CDU).

Das Gesetz gilt landesweit. Bislang hatten nur die Universitätsstädte Freiburg, Konstanz, Stuttgart, Tübingen und Heidelberg ein Zweckentfremdungsverbot.

"Wohnungs-ID" bei Kurzzeitvermietungen in NRW

Auch Nordrhein-Westfalen (NRW) plant strengere Regeln, um die Zweckentfremdung von Wohnraum effektiver zu bekämpfen. Ein entsprechendes Gesetz könnte hier Mitte 2021 in Kraft treten, wie Bauministerin Ina Scharrenbach (CDU) vor ein paar Monaten ankündigte. Das Untervermieten an Touristen soll dann auf zwölf Wochen pro Jahr begrenzt werden. Außerdem soll es zur Pflicht werden, eine Identitätsnummer (ID) bei der Kommune zu beantragen, wenn ein Eigentümer seine Wohnung untervermieten will.

Entsprechende Satzungen sollen die Gemeinden für Gebiete mit Mangel an bezahlbarem Wohnraum unter eigener Hoheit erlassen man wolle aber die Befugnisse von Behörden stärken, gegen Missstände einzuschreiten, erklärte Scharrenbach. In NRW haben bislang (Stand September 2020) sieben Kommunen eigene Satzungen gegen Kurzzeitvermietungen: Das sind Aachen, Bonn, Dortmund, Düsseldorf, Grevenbroich, Köln und Münster.

Eine Zweckentfremdung von Wohnraum kann auch vorliegen, wenn eine Eigentumswohnung an Angehörige von Personen vermietet wird, die sich als sogenannte "Medizintouristen" in Deutschland behandeln lassen. Die zuständige Behörde durfte das untersagen, hat das Ober­verwaltungs­gericht (OVG) Köln entschieden (Urteil v. 19.11.2020, Az.: 14 A 4304/19).

Aktueller Gesetzentwurf in Rheinland-Pfalz

Der Landtag in Rheinland-Pfalz brachte am 29.1.2021 einen Gesetzentwurf über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum auf den Weg. Das Gesetz soll es Kommunen erlauben, eigene Satzungen zu erlassen, um auf dieser Grundlage bestehenden Wohnraum zu schützen. Die Vermietung an Touristen soll künftig nicht länger als zwölf Wochen pro Kalenderjahr genehmigt werden, ein länger als sechs Monate andauernder Leerstand oder die überwiegend gewerbliche Nutzung von Wohnraum wird eingeschränkt.

Hamburg hat eine "Wohnraumschutznummer"

In Hamburg dürfen seit April 2019 Anzeigen für Ferienunterkünfte nur noch mit einer sogenannten "Wohnraumschutznummer" veröffentlicht werden. Die Stadt hat dafür einen extra Online-Dienst eingerichtet. Auch Portale sind verpflichtet, Angebote in Hamburg mit einer solchen Nummer zu veröffentlichen. Wer sich nicht daran hält, dem drohen Bußgelder von bis zu 500.000 Euro.

Bayern: Zweckentfremdung kann bis zu einer halben Million Euro kosten

Bayern hat schon 2017 harte Strafen für die Zweckentfremdung beschlossen. Auch hier drohen Bußgelder von bis zu einer halben Million Euro, wenn Wohnungen in Gebieten mit Wohnraummangel dauerhaft dem Wohnungsmarkt entzogen werden. Insbesondere die Landeshauptstadt München geht dabei immer wieder massiv gegen Verstöße und auch direkt gegen Airbnb vor: Das Verwaltungsgericht (VG) München hatte Airbnb im Dezember 2018 dazu verurteilt, der Stadt München Auskunft über seine Gastgeber zu geben.

Die SPD-Fraktion im Hessischen Landtag hatte im Februar 2019 einen Entwurf für ein Wohnraumschutzgesetz vorgestellt. Ziel soll es sein, die Kommunen im Land zu ermächtigen gegen die Zweckentfremdung von Wohnungen vorzugehen. Die Regierungsfraktionen CDU und Die Grünen stimmten bislang aber keinem Entwurf zu. Frankfurt am Main zum Beispiel geht seit 2013 auf Grundlage der Landesbauordnung aktiv gegen illegale Ferienwohnungen vor. 2018 trat in der Finanzmetropole die Ferienwohnungssatzung in Kraft: Wohnungen dürfen nur noch maximal acht Wochen pro Jahr an Feriengäste vermietet werden. Wohnungsinhaber müssen eine Genehmigung bei der Stadt beantragen.

Niedersachsen: Lüneburg ist Vorreiter – die Inseln experimentieren noch

Im Oktober 2019 hatte der Inselrat der ostfriesischen Insel Norderney (Niedersachsen) eine Regelung verabschiedet, die verhindern soll, dass Wohnraum für gewerbliche oder berufliche Zwecke umgewandelt wird. Bei Verstößen gegen die strengen Regeln könnten dort Geldbußen von bis zu 100.000 Euro verhängt werden. Als erste Stadt in Niedersachsen hatte Lüneburg im Juni 2019 eine Satzung gegen die Zweckentfremdung von Wohnraum beschlossen.

Auf Baltrum, der kleinsten Insel, gibt es eine spezielle Satzung: Hier muss die Aufteilung von Wohnraum (Bruchteilseigentum) genehmigt werden. Das soll Investoren abschrecken: Es ist nicht mehr möglich, große Immobilien zu kaufen und aufgeteilt in kleine Einheiten weiter zu veräußern. Borkum, die größte ostfriesische Insel, reguliert das Wohnungsproblem über den Bebauungsplan, der die Bereiche für Ferienwohnungen und Dauerwohnraum genau festlegt. Auch Juist regelt den Wohnungsmangel über die Bebauungspläne.

Ein neuer Bebauungsplan und eine Erhaltungssatzung sorgen auf Spiekeroog dafür, dass ein Abriss von Wohnraum ohne Ersatz nicht möglich ist. Umbauten werden hier nur noch dann genehmigt, wenn vorhandener Dauerwohnraum erhalten bleibt. Der neue Bebauungsplan auf Langeoog lässt Ferienwohnungen auch nicht ausnahmsweise zu. Dort sollen nur noch Mietwohnungen entstehen. In anderen Baugebieten ist Dauerwohnen und Wohnsitznahme für Eigentümer vorgeschrieben.

DIW-Studie: In Berlin wirkt das Zweckentfremdungsverbot

In Berlin ist die Vermietung von privaten Wohnungen an Touristen bereits seit 2014 nur mit einer Ausnahmegenehmigung möglich. 2018 wurden die Regelungen noch einmal verschärft. Seitdem müssen sich Homesharer registrieren lassen, wenn sie ihre Wohnung oder Zimmer zeitweise an Feriengäste vermieten. Seit der Reform werden auch Bußgelder verhängt. Rund eineinhalb Millionen Euro hat das seitdem in die Kassen geschwemmt (Stand März 2020). Dass die Abschreckung noch nicht perfekt funktioniert, liegt nach Angaben der Berliner Behörden nur daran, dass zu wenig Personal für Kontrollen und fehlende Durchgriffsrechte gegen Plattformen wie Airbnb vorhanden sind.

Laut einer Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) wirkt das Zweckentfremdungsverbot in Berlin tatsächlich. Durch eine zusätzliche Airbnb-Unterkunft steigen die Angebotsmieten demnach im direkten Umfeld um 13 Cent pro Quadratmeter im Durchschnitt. Durch das Zweckentfremdungsverbot sei das Angebot an Mietwohnungen gestiegen, wodurch die Mieten etwas gesunken seien. Das ist vor allem dann der Fall, wenn die Wohnungen dem Markt dauerhaft entzogen werden. Kurzzeitvermietungen auch positive Effekte haben: Etwa, wenn für kurze Zeit leerstehende Wohnungen an Dritte weiter vermietet werden und so vorhandener Raum effizienter genutzt wird, schreiben die Studienautoren.

OVG Berlin-Brandenburg: Zweitwohnung darf auch Ferienwohnung sein

Doch wie ist es mit Zweitwohnungen? Die dürfen zwischenzeitlich auch als Ferienwohnung vermietet werden, entschied das Oberverwaltungsgericht (OVG) Berlin-Brandenburg (Urteil v. 17.9.2020, Az. 5 N 36.17). Voraussetzung sei, dass die Zweitwohnung von den Eigentümern selbst auch zum Wohnen genutzt und nur in Abwesenheit vermietet wird. Das sei dann keine Zweckentfremdung.

EuGH-Urteil: Großstädte dürfen Airbnb-Vermietungen verbieten

Das Verbot von Kurzzeitvermietungen über Airbnb an Feriengäste ist europaweit ein Thema. Im September 2020 sorgte ein Urteil des Europäischen Gerichtshof (EuGH) für Furore:

Im Kampf gegen Wohnungsmangel darf die kurzzeitige Vermietung von regulären Mietwohnungen über Plattformen wie Airbnb verboten werden. Dies sei gerechtfertigt, verhältnismäßig und ein "zwingender Grund des Allgemeininteresses", dort wo Wohnraum knapp und teuer ist, entschied der EuGH in zwei Fällen aus Paris. Die gesetzliche Genehmigungspflicht wie sie in Frankreich in Städten mit mehr als 200.000 Einwohnern und im gesamten Großraum Paris gilt verstoße auch nicht gegen die EU-Dienstleistungsrichtlinie, erklärten die Luxemburger Richter in ihrem Grundsatzurteil vom 22.9.2020.

Im vorliegenden Fall hatten zwei Pariser Vermieter möblierte Einzimmerwohnungen regelmäßig kurzzeitig vermietet ohne die erforderliche Genehmigung einzuholen. Sie mussten ein Bußgeld von jeweils 15.000 Euro zahlen und wurden zur Umwandlung der Wohnungen zur langfristigen Vermietung verpflichtet. Dagegen klagten sie mit der Begründung: Die Genehmigungspflicht verletze ihre Dienstleistungsfreiheit. Der Pariser Kassationsgerichtshof legte den Fall dem EuGH zur Vorabentscheidung vor. Das Urteil könnte Bedeutung auch für andere EU-Staaten haben.

Noch im Frühjahr 2020 hatten etwa zwei Dutzend europäische Städte darunter Berlin, Frankfurt, Köln und München ein gemeinsames Positionspapier unterzeichnet, in dem sie eine strengere Regulierung von Kurzzeitvermietungen und Online-Vermietungs-Plattformen durch europäische Institutionen fordern.


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dpa
Schlagworte zum Thema:  Wohnimmobilien, Ferienwohnung, Zweckentfremdung