Bilanz der Wohnungswirtschaft

Die Planungs- und Genehmigungsverfahren laufen zäh, Bauland ist knapp, die Baukosten teuer – und nun kommt noch die Coronakrise dazu. Die Wohnungsunternehmen investieren Rekordsummen in den Neubau und bezahlbare Mieten, doch es reicht nicht. Die Branche fordert ein Umdenken.

18 Milliarden Euro haben die Wohnungsunternehmen im vergangenen Jahr in den Neubau und in die Bewirtschaftung bezahlbarer Wohnungen investiert. Dies sei eine neue Rekordsumme, wie der Spitzenverband der Wohnungswirtschaft, GdW, mitteilt. Mit 31.000 Wohnungen haben die in dem Verband organisierten Unternehmen 2019 insgesamt 34 Prozent aller Mietwohnungen in Deutschland gebaut 24 Prozent mehr als im Jahr zuvor. Und doch sind die Investitionen erneut hinter den Erwartungen zurückgeblieben. Man habe mit 4.000 neuen Wohnungen mehr gerechnet, sagt GdW-Präsident Axel Gedaschko.

Wohnungswirtschaft: Die Zukunftsaussichten der Branche sind getrübt

Bundesweit sind dem GdW zufolge im vergangenen Jahr nur etwas mehr als die Hälfte (56 Prozent) der eigentlich benötigten 78.000 neuen Wohnungen entstanden. Bei den Sozialwohnungen wurden sogar nur 32 Prozent der jährlich notwendigen 80.000 neuen geförderten Mietwohnungen gebaut. Die nötigen Investitionen in die Modernisierung und den Erhalt bestehender Wohnungen werden um mindestens rund ein Prozent zurückgefahren werden – unabhängig von der Coronakrise.

Wohnungsbau 2019 Bilanz zwischen Bedarf und Realität
Quelle: Statistisches Bundesamt sowie eigene Berechnung auf Grundlage der bisher für 2019 vorliegenden Daten, vorläufige Werte, Bedarfsannahmen nach Prognos AG (2019): "Wer baut Deutschland?", Berlin

Die Branche blickt pessimistisch in die Zukunft. Die Voraussetzungen für Investitionen in den Wohnungsbau und den Erhalt von bezahlbaren Mietwohnungen in Deutschland hält der GdW für schlecht. Langwierige Planungs- und Genehmigungsverfahren, Baulandmangel, weiter steigende Baukosten und zu geringe Baukapazitäten hindern die Wohnungswirtschaft Gedaschko zufolge an einem noch größeren Einsatz für die Zukunft des Wohnens.

"Und für das laufende Jahr kommen die wirtschaftlichen Auswirkungen der Coronakrise deutlich erschwerend hinzu." Axel Gedaschko, Präsident des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen

Die GdW-Wohnungsunternehmen haben mit Mietern, die wegen der Krise in eine finanzielle Not geraten sind, individuelle Lösungen entwickelt "und gefunden", beteuert Gedaschko. Die Corona-bedingte Wirtschaftskrise schadet der Branche bislang nur wenig. Mietausfälle gibt es kaum. Laut Umfrage unter den Mitgliedern des GdW und der Regionalverbände liegen die Zahlungsausfälle aktuell bei 0,62 Prozent der Mietverhältnisse. Mit Stundungsanträgen kamen Mieter nur in 0,33 Prozent aller Fälle auf die Vermieter zu.

Die Nettokaltmieten lagen nach Angaben der GdW-Unternehmen 2019 im Durchschnitt bei 5,86 Euro pro Quadratmeter und damit im Mittel um 17 Prozent unter dem bundesweiten Mietspiegelniveau von 7,04 Euro pro Quadratmeter. "Mieter haben bei einer Wohnfläche von 70 Quadratmetern bei GdW-Unternehmen 991 Euro weniger im Jahr bezahlt als der Durchschnitt aller Mieterhaushalte in Deutschland", heißt es seitens des GdW.

Wohnungswirtschaft fordert "Deutschland-Plan 4.0": für klimaschonendes und bezahlbares Wohnen

Um die staatlichen Vorgaben im Bereich Energieeffizienz zu erfüllen, haben die Unternehmen laut GdW viele ihrer Wohnungen in den vergangenen Jahren zu hohen Kosten saniert, ohne dass bei den Mietern am Ende eine Ersparnis angekommen wäre. Grund seien die stark gestiegenen Energiepreise.

Mehr als 340 Milliarden Euro haben die Unternehmen laut GdW seit 2010 in die energetische Modernisierung gesteckt. Sei der Energieverbrauch der Haushalte von 1990 bis 2010 noch um insgesamt 31 Prozent zurückgegangen, habe er ab 2010 trotz der Sanierungen stagniert. Seit zehn Jahren also führten diese Investitionen nicht zur gewünschten Energieeinsparung.

Deshalb fordert die Wohnungswirtschaft einen "Deutschland-Plan für klimaschonendes und bezahlbares Wohnen 4.0": Weg von immer teureren energetischen Sanierungen und immer mehr Dämmung hin zu dezentraler, CO2-armer Energieerzeugung und digitaler Vermeidungstechnik. Das kürzlich vom Bundestag verabschiedete Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist laut GdW ein erster Schritt in die richtige Richtung und für das bezahlbare Erreichen der Klimaziele im Wohngebäudebereich.

"Der grobe Unfug immer weiterer Verschärfungen an die Energieeffizienz von Gebäuden, ..., haben mit dem GEG vorerst ein Ende gefunden ... . In diesem Sinne muss es weitergehen." Axel Gedaschko, Präsident des Spitzenverbandes der Wohnungswirtschaft GdW

Damit die Wohnungswirtschaft auch über die Krisenzeit hinaus ein Konjunkturmotor bleibe, müsse die Politik zügig handeln, fordert Gedaschko. So sieht der GdW-Chef weitere Schritte unter anderem in

  • der Digitalisierung und Beschleunigung von Planungs- und Bauverfahren,
  • der Schaffung steuerlicher Anreize für den Wohnungsbau,
  • einer aktiven und vorausschauenden Liegenschafts- und Bodenpolitik der Städte,
  • der Erhöhung der Genehmigungskapazitäten in den Ämtern,
  • der Umsetzung der Ergebnisse der Baukostensenkungskommission aus der vergangenen Legislaturperiode,
  • der Verbesserung des Wohngeldes,
  • der Digitalisierung, Vereinfachung und Beschleunigung der Antragsverfahren und
  • der Erhöhung der sozialen Wohnraumförderung auf jährlich fünf Milliarden Euro und der Kofinanzierung von Bund und Ländern zu gleichen Teilen.

Immer neue Regulierungen von Mietendeckeln bis hin zu Enteignungsfantasien bewirken nach Auffassung von Axel Gedaschko statt der gewünschten Preissenkungen genau das Gegenteil: noch weniger Wohnungsbau und damit noch weniger bezahlbarer Wohnraum in Deutschland.

GdW-Ausblick auf das Jahr 2020

Für dieses Jahr hatte der GdW zunächst einen weiteren Anstieg der Gesamtinvestitionen um rund 5,9 Prozent prognostiziert. Dieser Ausblick ist laut Gedaschko angesichts der wirtschaftlichen Folgen der Corona-Pandemie nicht realistisch.

Entwicklung der Investitionsleistungen 2008 –2020
Quelle: GdW-Jahresstatistik 2019, Jahr 2020 eigene Schätzung auf Grundlage von Planzahlen der Unternehmen

Darauf deute zum einen das Geschäftsklima im Grundstücks- und Wohnungswesen hin, das sich laut ifo-Konjunkturindex im April 2020 auf einem historischen Tiefstand im unteren zweistelligen Minusbereich befand. Der Geschäftsklimaindex setzt sich zusammen aus den Werten zur aktuellen Geschäftslage und den zukünftigen Geschäftserwartungen, die im Zuge der Krise beide deutlich abgesackt sind. Im Mai hat sich die Einschätzung der zukünftigen Geschäftslage leicht erholt, sie liegt aber immer noch im negativen Bereich.

Zum anderen wäre die Wachstumsdynamik auch ohne Coronakrise zurückgegangen, erklärt Gedaschko. Schon davor haben man einen leichten Einbruch um 0,1 Prozentpunkt beobachtet. Als Grund dafür nennt der GdW-Präsident "Regulierungen und Deckelungen", die negative Auswirkungen auf die Investitionen in den Wohnungsmarkt und das bezahlbare Wohnen hätten.

GdW: Daten und Trends der Wohnungs-und Immobilienwirtschaft 2019 / 2020


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