Wohnungsbau-Studie: So ist Klimaneutralität beim Wohnen machbar

Bei ihrem "Mammutprogramm Wohnen" muss die Ampelkoalition auf einen Mix aus Neubau und deutlich mehr Umbau im Bestand setzen – und darauf achten, dass soziale Vermieter beim Klimaschutz nicht finanziell überfordert werden. Das ist das Fazit vom 13. Wohnungsbau-Tag. Den Fahrplan liefert eine Studie.

"Die Ampelkoalition muss jetzt den Weg frei machen für klimaschonendes Bauen und Modernisieren, das für alle bezahlbar ist. Das gelingt nur, wenn bei der Gebäudeeffizienz Kosten und Nutzen gründlich abgewogen werden", sagte Axel Gedaschko, Präsident des Bundesverbands deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V., auf dem 13. Wohnungsbau-Tag am 17. Februar in Berlin, zu dem das "Verbändebündnis Wohnungsbau" eingeladen hatte.

Dem Bündnis gehören neben dem GdW und dem Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW) auch der Immobilienverband Deutschland (IVD), der Deutsche Mieterbund (DMB), die Industriegewerkschaft Bauen-Agrar-Umwelt (IG Bau), der Bundesverband Deutscher Baustoff-Fachhandel (BDB) und der Zentralverband des Baugewerbes (ZDB) an.

Die Sanierung von Häusern und Wohnungen für mehr Klimaschutz droht Eigentümer nach Einschätzung der Branche in den kommenden Jahren zu überfordern. Die Politik solle ihre Anforderungen herunterschrauben und mehr Förderung bereitstellen, forderten die Verbände. Immer höhere Standards überforderten Bauherren und Mieter finanziell und brächten nicht den gewünschten Klimaeffekt, mahnte Gedaschko die anwesende Polit-Prominenz, darunter Bundesbauministerin Klara Geywitz (SPD).

Erneuerbare Energien, Mieterstrom, kommunale Wärmeplanung sowie Flotten- und Quartierslösungen müssten nach vorne gebracht werden, so der GdW-Chef: "Was für eine neue Fördersystematik zählt, ist der CO2-Ausstoß pro Quadratmeter Wohnfläche."

Mammutaufgabe "Wohnen & Klimaschutz": Was kostet das Sanieren?

Jährlich sollen 400.000 neue Wohnungen entstehen, davon 100.000 Sozialwohnungen – dabei soll das Wohnen in Deutschland bis 2045 auch noch klimaneutral werden. Das ist das erklärte Ziel der Bundesregierung. Doch wie soll die Mammutaufgabe geschultert werden?

Wie 1,6 Millionen neue Wohnungen bis 2025 klimafreundlich und bezahlbar machbar wären, zeigt die neue Wohnungsbaustudie, die das Kieler Beratungsinstitut Arge bei dem Branchentreff vorgestellt hat. Die Studie soll der Fahrplan für die Ampelkoalition sein – für die dafür notwendige staatliche Förderung haben die Wissenschaftler ein "Multi-Milliarden-Paket" berechnet.

Der Arge-Studie zufolge werden bereits jetzt pro Jahr rund 50 Milliarden Euro in energetische Sanierungen investiert. Stiegen Modernisierungsrate und Anforderungen wie politisch gefordert weiter an, werde sich diese Summe schnell verdreifachen oder vervierfachen. Die Studienautoren empfehlen eine staatliche Förderung in Höhe von mindestens 30 Milliarden Euro pro Jahr. Außerdem sollte bei energetischen Sanierungen der Standard "Effizienzhaus 115" gelten (Jahresprimärenergiebedarf liegt bei 115 Prozent des Referenzhauses). Seit dem 1.7.2021 gibt es nur noch eine Förderung ab dem "Effizienzhaus 100".

Die Ampel hat sich hingegen vorgenommen, dass beim Umbau von Bestandsgebäuden ab 2024 das "Effizienzhaus 70" (Altbau) zum Vorbild genommen werden soll. Die Experten sind aber der Meinung, dass ein 115-Standard "theoretisch mit einer vernünftigen klimaneutralen Ausstattung" sogar besser gemacht werden kann als ein "Effizienzhaus 40" (das soll beim Neubau gelten). Die Wissenschaftler fordern einen "Turbo-Gang" einzulegen: Rein rechnerisch sollte künftig jeder 55. Altbau pro Jahr energetisch komplett modernisiert werden – damit würde die Sanierungsrate von derzeit einem Prozent jährlich auf dann 1,8 Prozent steigen.

Die jährlichen Kosten für die von der Arge empfohlenen Energiespar-Sanierungen beziffert die Studie auf bis zu 150 Milliarden Euro pro Jahr – 3,6 Billionen Euro bis 2045.

Umbau: Potenzial für 4,3 Millionen neue Wohnungen

Zusammen mit mehr Klimaschutz ist das Wohnungsbauziel der Regierung der Studie zufolge außerdem nur mit einem Mix aus mehr Neubau und deutlich mehr Umbau zu erreichen. "Aus der vorhandenen Gebäudesubstanz kann erstaunlich viel herausgeholt werden: Das Potenzial, das allein der Umbau bestehender Gebäude bietet, liegt bei über 4,3 Millionen neuen Wohnungen", sagt Arge-Institutsleiter Dietmar Walberg.

Eine gewaltige Chance sieht er im Umbau von Büros: Rund 1,9 Millionen neue Wohnungen könnten so relativ kostengünstig entstehen. Der Umbau von Büros koste pro Quadratmeter Wohnfläche nicht einmal 1.200 Euro, so Walberg – im Neubau seien es mehr als 3.400 Euro. Auch die Dachaufstockung bei Wohnhäusern bietet nach Angaben der Studie Potenzial: Rund 1,5 Millionen neue Wohnungen seien möglich, zu Kosten von weniger als 2.300 Euro pro Quadratmeter. Dazu kämen rund 560.000 Wohnungen, die durch das Aufstocken von Verwaltungsgebäuden und Bürokomplexen entstehen könnten. "Zusätzlich bieten On-Top-Etagen auf Supermärkten, Discountern, Einkaufspassagen und Parkhäusern die Chance auf rund 420.000 neue Wohnungen", so der Experte.

Auch beim altersgerechten Umbau gebe es erheblichen Nachholbedarf: Nur jeder zwölfte Senioren-Haushalt lebe in einer Wohnung mit keinen oder nur wenigen Barrieren. Um mehr Wohnhäuser altengerecht zu modernisieren, müsse der Staat eine Förderung von drei Milliarden Euro jährlich bieten. Wenn mehr Klimaschutz und Seniorenwohnen kommen müssen, dann wird es aber auch mehr Häuser geben, bei denen es sich technisch oder wirtschaftlich nicht mehr lohnt, sie zu modernisieren. Nahezu jeder zehnte Altbau – überwiegend Häuser der Nachkriegszeit – müsste abgerissen und an gleicher Stelle durch einen Neubau ersetzt werden, so die Wissenschaftler. Allein beim Ersatzbau seien pro Jahr Investitionen von bis zu 40 Milliarden Euro notwendig.

Wohnungsbau-Studie: Rahmenbedingungen im Überblick

  • Mindestens acht bis 14 Milliarden Euro pro Jahr sind notwendig für Investitionen in die energetische Modernisierung der Wohngebäude.
  • KfW-Förderprogramme auf technologieoffene CO2-Einsparung umstellen: Je höher die CO2e-Einsparung, desto höher die Fördersumme.
  • Förderung energetischer Modernisierungen konsequenter mit Programmen der Sozialen Wohnraumförderung koppeln.
  • Förderung energetischer Modernisierungen: mindestens 30 Milliarden Euro pro Jahr.
  • Förderung der alters- und generationengerechten Anpassung der Wohnungsbestände: zirka drei Milliarden Euro pro Jahr.
  • Langfristige Beschäftigungsinitiative in Baugewerbe und Bauindustrie zur Umsetzung der baulichen Transformation der Wohnungsbestände.
  • Ausbau von Ausbildungskapazitäten an den Hochschulen für Experten der Gebäude- und Versorgungstechnik.
  • Deutlicher Ausbau der Förderung der Quartierslösungen.
  • Steuerliche Anreizsysteme für die Umnutzung von Gewerbeimmobilien zu Wohnraum ausbauen, bauleitplanerische Rahmenbedingungen und Bauleitplanung flexibel anpassen.
  • Förderung für Belegrechtsankäufe und Belegbindungsverlängerungen mit Kompensationsmitteln des Bundes.
  • Steueranreiz für gemeinwohlorientierte Vermieter.
  • Investitionsanreize durch erhöhte Abschreibung von vier bis fünf Prozent.
  • Gleichbehandlung Bestandsersatz mit klassischer Modernisierung im Hinblick auf die KfW-Förderung gekoppelt mit sozialer Sicherung.
  • Kommunale Wärmeplanungen fördern.
  • Prüfung von wohnungswirtschaftlichen CO2-Zertifikatesystemen, Kooperation mit den Förderbanken der Länder und Landeskreditanstalten zur Erzeugung von Solidarmodellen.
  • Wohnungswirtschaftlichen Flottenlösungen und energetisches Flottenmanagement für Bestandshalter und Wohnungsunternehmen forcieren.
  • Anpassung des Energie-Einsparrechtlichen Ordnungsrechts / Gebäudeenergiegesetz auf technologieoffene CO2-Einsparung.
  • Ausbau von grünen Energien zur Versorgung des Heizungs- und Warmwasser-Wärmeenergiebedarfs der Wohngebäude auf zirka 340 Terawattstunden pro Jahr.

Wohnungsbau-Studie 2022 "Die Zukunft des Bestandes"


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Schlagworte zum Thema:  Wohnungsbau, Wohnungspolitik, Bundestagswahl