Wohnungsbau belebt europäische Bauwirtschaft

Im europäischen Durchschnitt bewegt sich die einwohnerbezogene Fertigstellungsquote bei neuen Wohnungen zwischen 2025 und 2028 bei drei bis 3,4 Einheiten. Für Deutschland prognostiert die Forschergruppe Euroconstruct, zu der auch das Münchner Ifo-Institut gehört 2,6 Einheiten

Gründe sind die verbesserten ökonomischen Rahmenbedingungen, das Bauturbo-Gesetz der Bundesregierung, steigende Zuschüsse für den Sozialwohnungsbau, die steigenden Mieten und Preise für Wohnimmobilien und die Förderung nach dem EH55-Standard.

"Die europäische Bauwirtschaft schaltet 2026 aus dem Leerlauf direkt in den übernächsten Gang und hält dieses Tempo bis 2028 weitgehend durch", kommentierte Ifo-Experte Ludwig Dorffmeister die Ergebnisse von Euroconstruct.

Fertigstellungen von Wohnungen: verhaltenes Wachstum

Wie stark die Belebung des Wohnungsbaus in Deutschland tatsächlich ausfällt, ist den Forschern zufolge schwer vorherzusagen, da Projektkosten und Zahlungsbereitschaft seit der Pandemie 2020 und dem Krieg in der Ukraine seit 2022 erheblich auseinanderklaffen.

"Die Baupreise bleiben, vor allem wegen der Material- und Personalkosten, hoch und wachsen kontinuierlich stärker als die Verbraucherpreise. Bei der Bundesförderung liegt der Schwerpunkt weiter auf dem Bestandssektor", heißt es in dem Bericht – als Bremsen werden unter anderem auch die Probleme auf dem Arbeitsmarkt und die Überregulierung des Mietmarkts, inklusive der Diskussionen um Enteignungen, genannt. Auch die beabsichtigte Wirkung des Bauturbos sei noch eine unbekannte Variable:

• Werden die Erleichterungen des Gebäudetyps E nur im Falle eines neuen Bauvertragstyps anwendbar und mit dem Mietvertragsrecht kompatibel sein?
• Und werden die derzeit umfangreichen Informations- und Aufklärungspflichten merklich abgebaut oder sogar zusätzliche – zum Beispiel bei Vermietung oder Weiterverkauf – aufgebaut?
• Gewinnt bei öffentlichen Vergaben die funktionale Ausschreibung mehr Bedeutung, sodass serielles Bauen häufiger zum Zuge kommt?

Vor dem Hintergrund halten die Autoren des Berichts die Fertigstellungsprognose für Deutschland – 205.000 Fertigstellungen für 2025, 185.000 Einheiten 2026, 205.000 Einheiten 2027 und 215.000 Einheiten für 2028 – für vorsichtig optimistisch.

Im Zeitraum 2026 bis 2028 dürfte die Zahl der genehmigten Wohnungen um insgesamt 35.000 Einheiten (rund 15 Prozent) zunehmen und sich zum Bewilligungsplus des Jahres 2025 von geschätzten 25.000 Wohnungen addieren. "Die zwischenzeitlich veröffentlichten, riesigen prozentualen Zuwächse bei den Genehmigungen resultierten vor allem daraus, dass die Zahlen davor so stark gesunken waren", schreiben die Autoren des Berichts.

Mehr Mittel für Sanierung von Wohnungen als für Neubau

Im europäischen Bau werden von den Experten nach dem realen Zuwachs von 2,4 Prozent für 2026, im kommenden Jahr 2,2 Prozent und für 2028 noch 1,9 Prozent prognostiziert. Zum Vergleich: Im vergangenen Jahr wuchs der Bausektor nur um 0,3 Prozent.

Die Forschergruppe rechnet mit einer dynamischen Entwicklung im Wohnungsbau und im Tiefbau. Hier wird das Marktvolumen 2028 voraussichtlich um jeweils rund 7,5 Prozent höher liegen als 2025. Gründe sind das regional knappe Wohnraumangebot und der enorme Investitionsbedarf im Verkehrs- und Energiesektor.

Für die Bauwirtschaft in Deutschland sei noch unklar, welche Impulse das Sondervermögen bringen wird, meint Dorffmeister, da ein wesentlicher Teil nicht für Investitionen genutzt werden dürfte. Der übrige Hochbau wird in Europa bis 2028 nur um 4,7 Prozent wachsen. Zwar wirkten auch hier die verbesserten Rahmenbedingungen, der Privatsektor sei aber wegen ungünstiger Branchen- und Standortfaktoren zurückhaltend.

Seit 2009 fließen den Ifo-Forschern zufolge in Europa mehr Mittel in die Sanierung von Wohnimmobilien als in Wohnungsneubauten. Aktuell sind es mehr als 60 Prozent. Im übrigen Hochbau haben Sanierungen dagegen erst 2024 den Neubau überholt. "Die Aufwendungen für bestehende Nichtwohngebäude dürften weiter zunehmen und damit den Marktanteil bei knapp über 50 Prozent stabilisieren", sagt Dorffmeister. 

Für die Jahre 2026 und 2027 merken die Ifo-Forscher in ihrem Aufsatz zu den Euroconstruct-Ergebnissen an, dass die Entwicklung im Neubausektor um jeweils rund einen halben Prozentpunkt nach oben korrigiert wurde, der Anstieg der Sanierungen aber zwischen 0,4 und 0,8 Prozentpunkte niedriger ausfallen dürfte, als noch im Sommer 2025 unterstellt worden war.

Ifo-Institut: Ausgewählte Ergebnisse der Euroconstruct-Winterkonferenz 2025

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