Erschwinglichkeit von Wohneigentum verbessert sich

Der Erwerb von Wohneigentum ist wieder spürbar erschwinglicher als unmittelbar nach Beginn und im Verlauf der Zinswende 2022. Ausschlaggebend dafür ist vor allem die Kombination aus positiver Einkommensentwicklung und stabilen Finanzierungsbedingungen.

Das sind Ergebnisse einer aktuellen Studie des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp). Analysiert werden Fremdmitteleinsatz, Kreditbelastung, Laufzeiten und Konditionen für die Wohneigentumsfinanzierung in Deutschland. Die Daten stammen von den in diesem Geschäftsfeld aktiven vdp-Mitgliedsinstituten.

Immobilienfinanzierung: Zinsbindungen weiterhin langfristig

"Der Wohnimmobilienmarkt erholt sich weiterhin von der abrupten Zinswende im Jahr 2022", erklärte vdp-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt. "Seit Mitte 2024 geht es bei den Preisen und Finanzierungsvolumina wieder aufwärts." Die Realeinkommen seien gestiegen, die Phase der Zinserhöhungen vorerst abgeschlossen.

Dazu komme, dass die Neuvertragsmieten wegen der angespannten Wohnungsmärkte kontinuierlich angestiegen seien, was laut Tolckmitt den Erwerb von Wohneigentum ebenfalls wieder attraktiver mache. Das zeige sich auch in einer steigenden Nachfrage nach Darlehen.

Der im Durchschnitt zu entrichtende Zinssatz für eine Finanzierung ging zwischen 2023 und 2025 von 3,96 Prozent auf 3,50 Prozent zurück, wie die vdp-Studie zeigt. Die durchschnittliche Kreditbelastungsquote blieb annähernd konstant (26,7 Prozent gegenüber 26,2 Prozent). Die Darlehenslaufzeit hat sich im Durchschnitt von 26,6 Jahren auf 28,1 Jahre moderat erhöht. Nach wie vor werden überwiegend langfristige Zinsbindungen gewählt: Die durchschnittliche Zinsbindungsfrist lag zuletzt bei zwölf Jahren.

Hohe Kaufnebenkosten steigern Fremdkapitalquote

In den Jahren 2022 und 2023 mussten sich laut vdp viele potenzielle Käufer aus dem Markt zurückziehen: Steigende Zinsen erhöhten die Finanzierungskosten erheblich, während die hohe Inflation den Ausgabenspielraum der Haushalte verringerte. Das spiegelt sich in der Einkommensstruktur der Wohneigentumserwerber wider: Das durchschnittliche Einkommen der Haushalte, die eine Immobilie zur Selbstnutzung erwarben und finanzierten, nahm zwischen 2021 und 2023 erheblich zu, während es zuletzt leicht zurückging.

Das deute darauf hin, dass im Jahr 2025 zumindest teilweise wieder Einkommensgruppen als Wohneigentumserwerber aktiv waren, die sich zwei Jahre zuvor aus dem Markt zurückgezogen hatten, heißt es in der vdp-Studie. Zu dieser Entwicklung hätten die Stabilisierung des Zinsniveaus, die Eindämmung der Inflation und die teilweise deutlich gestiegenen Einkommen beigetragen.

Das Verhältnis aus aufgenommenen Fremdmitteln und Kaufpreis nahm zunächst von 2021 bis 2023 von rund 80 Prozent auf 76 Prozent ab und legte bis 2025 wieder auf zuletzt zirka 83 Prozent zu, wie die Mitgliedsinstitute angaben. Das Niveau wird laut Studie durch die hohen Kaufnebenkosten bestimmt, die aus Eigenmitteln finanziert werden müssen – reduziert beispielsweise eine höhere Grunderwerbsteuer den maximalen Eigenmittelanteil, erhöhesich die Fremdmittelquote.

Grunderwerbsteuer erschwert Zugang zu Wohneigentum

Um die finanzielle Belastung der Privathaushalte zu reduzieren und damit den Zugang zu Wohneigentum zu erleichtern, wäre essinnvoll, die Grunderwerbsteuer insbesondere für Selbstnutzer zu senken. Das könnte den Fremdkapitalbedarf deutlich reduzieren, "was insbesondere jungen Familien zugute käme", sagte Thomas Hofer, Bereichsleiter Immobilienmarkt und Immobilienfinanzierung Inland beim vdp und Autor der Studie.

Er merkte zudem an, dass die Banken großen Wert auf einen angemessenen Eigenkapitaleinsatz und eine hinreichende finanzielle Leistungsfähigkeit der Darlehensnehmer legten und gemäß der Vorgaben der Wohnimmobilienkreditrichtlinie (WIKR) prüften, ob ein möglicher Kredit für den Darlehensnehmerhaushalt leistbar sei.

Die Situation am Markt für Wohnimmobilienfinanzierungen bewertete Kollege Tolckmitt in dieser Hinsicht positiv: "Das Bank Lending Survey der Bundesbank zeigt, dass die Banken ihre Kreditvergabestandards nicht aufweichen. Die Kreditbelastungsquote präsentiert sich dementsprechend stabil." Dass sich die Darlehenslaufzeit moderat ausgeweitet habe und der Fremdmittelanteil gestiegen sei, liege daran, dass wieder mehr Schwellenhaushalte in den Markt eintreten würden.

Darüber hinaus sicherten sich die Haushalte die im langfristigen Vergleich immer noch günstigen Darlehenskonditionen für eher lange Zeiträume. "Das sind alles Belege dafür, dass Darlehensgeber und -nehmer nach wie vor sicherheitsorientiert agieren", so Tolckmitt.

Studie "Strukturen der Wohneigentumsfinanzierung 2025"

Das könnte Sie auch interessieren:

Wo Wohneigentum wieder erschwinglich ist

Bafin senkt Risikopuffer für Wohnimmobilienkredite

Kreditvolumen für Wohneigentum auf Dreijahreshoch

Wunsch nach Wohneigentum zur Altersvorsorge trendet

Baukindergeld 2025: Ab sofort gilt ein günstigerer Zinssatz

KfW-Förderung für Wohneigentum aus dem Bestand optimiert