Wohneigentum vs. Miete: Was lohnt sich wo?

Leistbarer Wohnraum entwickelt sich laut einer aktuellen Analyse von Wüest Partner zunehmend zur zentralen Herausforderung am deutschen Wohnungsmarkt. Während Mietwohnungen für viele Haushalte noch vergleichsweise bezahlbar sind, wird der Immobilienkauf in vielen Kommunen zur finanziellen Belastungsprobe.

Eine Umfrage unter den vdp-Banken wiederum kommt zu dem Ergebnis, dass der Wohneigentum heute leistbarer ist als vor zwei, drei Jahren.

Immobilienpreise nicht ausschlaggebend für Leistbarkeit

Im Mietwohnungsmarkt liegt die Wohnkostenbelastung laut Wüest Partner in den meisten Kommunen zwischen 14 und 19 Prozent des verfügbaren Haushaltseinkommens. Eine Belastung von mehr als 30 Prozent bleibt die Ausnahme.

Anders stellt sich die Situation beim Wohneigentum dar: In rund 90 Prozent der 400 deutschen Gemeinden und Städte liegt die Wohnkostenbelastung bereits oberhalb von 20 Prozent, in etwa jeder zwanzigsten Kommune sogar über der allgemein anerkannten Leistbarkeitsgrenze von 30 Prozent.

Wüest Partner hat die tatsächlichen Wohnkosten ins Verhältnis zum verfügbaren Haushaltseinkommen gesetzt. Die Berechnungen basieren auf Median-Angebotsmieten, der durchschnittlichen Kaufkraft pro Haushalt und einer standardisierten Wohnungsgröße (70 Quadratmeter).  Neben Median-Angebotspreisen werden zusätzlich Annahmen zu Finanzierungskosten sowie Instandhaltungs- und Unterhaltskosten berücksichtigt.

"Die Ergebnisse zeigen deutlich, dass heute nicht mehr allein die Immobilienpreise über die Leistbarkeit entscheiden. Ausschlaggebend ist das Zusammenspiel von Wohn- und Finanzierungskosten und Einkommen", sagt Sophie Nieder, Senior Economic Market Analyst beim Immobiliendienstleister Wüest Partner.

Miete und Eigentum: Wohnkosten in den Metropolen

Besonders angespannt ist die Situation Wüest Partner zufolge in den "Top 7"-Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart: Hier beträgt die durchschnittliche Mietkostenbelastung 27,7 Prozent. Berlin überschreitet mit 30,9 Prozent den Orientierungswert von 30 Prozent als einzige der Metropolen. Frankfurt am Main (29,7 Prozent) und München (29,3 Prozent) folgen knapp dahinter.

Die Belastung beim Wohneigentum überschreitet in allen sieben Immobilienhochburgen die 30-Prozent-Marke. Spitzenreiter ist München (36,5 Prozent). Hohe Kaufpreise von rund 8.000 Euro pro Quadratmeter sorgen dafür, dass selbst überdurchschnittliche Einkommen die finanzielle Belastung nur teilweise ausgleichen können. Auch Berlin (35,8 Prozent) und Hamburg (35,1 Prozent) weisen sehr hohe Belastungsquoten auf.

Wohnkostenbelastung: Frühindikator für Marktentwicklungen

Auch die Wohnungsmärkte in wirtschaftsstarken Umlandgemeinden und touristisch geprägte Regionen geraten laut Wüest Partner unter Druck. So treffen etwa im Münchner Umland, am Tegernsee oder auf den nordfriesischen Inseln begrenztes Angebot und hohe Nachfrage aufeinander. Kaufpreise von mehr als 10.000 Euro pro Quadratmeter sind keine Seltenheit, teilweise werden Werte von mehr als 13.000 Euro erreicht.

Deutlich niedrigere Belastungen finden sich in den ländlichen Regionen in Ostdeutschland und Rheinland-Pfalz. Dort liegen die Mietbelastungsquoten häufig zwischen 14 und 16 Prozent. Verantwortlich sind niedrigere Mieten und ein geringerer Nachfragedruck.

Die Ergebnisse können nach Angaben von Wüest Partner eine belastbare Grundlage für Kommunen, Investoren, Projektentwickler und politische Entscheidungsträger bieten: "Die Analyse macht deutlich, dass die Wohnungsfrage zunehmend eine Frage regionaler Leistbarkeit ist. Um Wohnen langfristig bezahlbar zu halten, bleibt die Ausweitung des Wohnungsangebots der entscheidende Hebel", sagt Nieder.

Banken: Erschwinglichkeit von Wohneigentum verbessert sich

Eine Studie, die der Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) Ende 2025 veröffentlicht hat, kommt zu dem Ergebnis, dass der Erwerb von Wohneigentum wieder spürbar erschwinglicher ist als unmittelbar nach Beginn und im Verlauf der Zinswende 2022. Analysiert wurden Fremdmitteleinsatz, Kreditbelastung, Laufzeiten und Konditionen für die Wohneigentumsfinanzierung.

Der durchschnittliche Zinssatz für eine Finanzierung ging demnach zwischen 2023 und 2025 von 3,96 Prozent auf 3,50 Prozent zurück. Die durchschnittliche Kreditbelastungsquote blieb annähernd konstant (26,7 Prozent gegenüber 26,2 Prozent). Die Darlehenslaufzeit hat sich von 26,6 Jahren auf 28,1 Jahre moderat erhöht.

Laut vdp waren im Jahr 2025 teilweise wieder Einkommensgruppen als Wohneigentumserwerber aktiv, die sich zwei Jahre zuvor noch aus dem Markt zurückgezogen hatten. Zu dieser Entwicklung hätten die Stabilisierung des Zinsniveaus, die Eindämmung der Inflation und die teilweise deutlich gestiegenen Einkommen beigetragen.

Um die finanzielle Belastung der Privathaushalte zu reduzieren und den Zugang zu Wohneigentum zu erleichtern, wäre es es sinnvoll, die Grunderwerbsteuer für Selbstnutzer zu senken, so die Autoren der Studie.

Die Banken legten großen Wert auf einen angemessenen Eigenkapitaleinsatz und eine hinreichende finanzielle Leistungsfähigkeit der Darlehensnehmer und prüften gemäß der Vorgaben der Wohnimmobilienkreditrichtlinie (WIKR), ob ein möglicher Kredit für den Darlehensnehmerhaushalt leistbar sei.

vdp-Studie "Strukturen der Wohneigentumsfinanzierung"

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