Wohneigentum: Kaufen bundesweit günstiger als mieten Infografik

Wohnen im Eigentum ist in den meisten deutschen Städten und Kreisen günstiger als mieten, vor allem bei Neuvertragsmieten. Im Durchschnitt liegt die Kostenersparnis bei 40 Prozent monatlich, heißt es im Accentro-IW-Wohnkostenreport 2019. Trotzdem sinkt die Zahl der Ersterwerber weiter.

Gerade junge Familien mit Kindern und weniger wohlhabende Haushalte halten sich beim Kaufen von Wohneigentum zurück.

Den Grund dafür sehen die Studienautoren zum einen in den steigenden Immobilienpreisen und den wachsenden Anforderung an das Eigenkapital. Durchschnittsverdienern ohne Vermögen oder bonitätsstarken Eltern wird der Kauf von Wohneigentum erschwert.

"Dort sollte der Staat dringend nachlegen, sowohl mit einer Eigenkapitalunterstützung als auch mit einer Reduzierung der Kaufnebenkosten. Ein Freibetrag oder Erlass der Grunderwerbsteuer wäre ein erster Schritt." Jacopo Mingazzini, Vorstand der Accentro Real Estate AG

Die Käufer werden immer älter. Das durchschnittliche Alter der Ersterwerber lag etwa im Jahr 2017 in den Städten über 100.000 Einwohnern bei knapp 48 Jahren (2010: 46 Jahre), bei bundesweiter Betrachtung bei knapp 44 Jahren (2010: 42,5 Jahre). Ersterwerber verfügen durchschnittlich auch über höhere Einkommen als früher: Das mittlere Haushaltseinkommen lag 2017 bei rund 3.100 Euro netto (2010: 2.900 Euro netto).

Für den Wohnkostenreport 2019 des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) Köln unter der wissenschaftlichen Leitung von Prof. Dr. Michael Voigtländer wurden die Mieten und Wohnnutzerkosten aller 401 Landkreise und kreisfreien Städte in Deutschland untersucht.

Die Studie wurde vom Wohnungsprivatisierer und -entwickler Accentro in Auftrag gegeben. Für die Berechnung wurden die Nettokaltmieten den Kaufkosten inklusive Nebenkosten gegenübergestellt. Zugrundegelegt sind Kaufpreise, die vdp Research aufgrund tatsächlicher Transaktionsdaten ausgewertet hat (nicht Angebotspreise).

Wohnen im Eigentum in den 7-Top-Metropolen unter Mietkosten bei Neuvertrag

In allen sieben deutschen Metropolen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München, Stuttgart) liegen der Studie zufolge die Selbstnutzerkosten unter den Mietkosten bei einem Neuvertrag.

Dabei liegt der Vorteil der Selbstnutzerkosten beispielsweise in Berlin bei 27 Prozent monatlich: Hier geht der Bericht von einem Kaufpreis von 4.803 Euro pro Quadratmeter und einer Neuvertragsmiete von 12,20 Euro pro Quadratmeter aus. Auch Hamburg (35 Prozent) und München (38 Prozent) liegen unter dem deutschen Durchschnitt. In Düsseldorf (54 Prozent), Frankfurt am Main (50 Prozent), Köln (54 Prozent) und Stuttgart (44 Prozent) ist der Vorteil überdurchschnittlich.

In allen sieben Metropolen führen die relativ zur Mietentwicklung starken Kaufpreisanstiege zu Konvergenzprozessen zwischen Selbstnutzer- und Mietkosten. Der Effekt zeigt sich beim Vergleich von Selbstnutzerkosten mit Bestandsmieten. In drei der sieben Metropolen liegen die Selbstnutzerkosten über den Kosten für die Bestandsmiete. Der Kostennachteil liegt in Berlin bei 21 Prozent (von 7,80 Euro pro Quadratmeter ausgehend), in Hamburg bei zehn Prozent, in München bei drei Prozent.

"Der auffallende Befund für Berlin ergibt sich nicht zuletzt aufgrund des sehr großen Mietwohnungsmarktes - der Anteil der Mieter liegt in Berlin bei rund 82 Prozent. Entsprechend steigen die Bestandsmieten dort deutlich langsamer an." Prof. Dr. Michael Voigtländer, Leiter des Kompetenzfelds Finanzmärkte und Immobilienmärkte, IW Köln

Die Rahmenbedingungen für den Erwerb von Wohneigentum sind der Studie zufolge weiterhin gut. Zwar steuern die Kaufpreise auf Höchstwerte zu, doch noch immer liegen die Zinsen für langfristige Hypothekendarlehen auf einem sehr geringen Niveau: Demnach müssen im Durchschnitt pro Jahr knapp 11.000 Euro für Zinsen und Tilgung aufgebracht werden, um eine 100-Quadratmeter-Wohnung in 25 Jahren abzubezahlen.

In den Metropolen ist Wohneigentum deutlich teurer: Muss in Berlin, Frankfurt am Main und Stuttgart das 1,8-fache aufgewandt werden, sind es in Hamburg 210 Prozent und in München sogar 280 Prozent. Günstiger sind Köln und Düsseldorf mit lediglich 130 Prozent.

Das IW geht davon aus, dass die Zinsen leicht ansteigen, ein dramatischer Anstieg der Zinsen wird jedoch nicht erwartet. Eine Zinssensitivitätsanalyse zeige darüber hinaus, dass die Ergebnisse in einer großen Zahl der Kreise robust gegenüber einem Zinsanstieg wären, heißt es im Report.

Wohneigentum in 94 Prozent der Kreise attraktiv, vor allem im Umland von Berlin

Laut Wohnkostenreport 2019 liegen die Selbstnutzerkosten in 94 Prozent der Kreise unter den Mietkosten bei Neuvertrag. Die Kreise mit der geringsten Vorteilhaftigkeit befinden sich überwiegend im Ruhrgebiet, im Sauerland und in einigen Regionen in Ostdeutschland.

"Dieser Umstand lässt sich durch die schwache und teilweise negative Preisdynamik für Eigentumsimmobilien sowie prognostizierte schwache zukünftige Entwicklung in diesen Kreisen erklären." IW-Experte Michael Voigtländer

Bundesweit betrachtet ist die Vorteilhaftigkeit von Wohneigentum sehr heterogen verteilt: So weisen etwa die Kreise in Brandenburg, die zum Berliner Umland gehören, besonders große Preisvorteile von Wohneigentum gegenüber Mietwohnungen auf. Beispiel: Eigentümer im Oder-Spree-Kreis oder dem Landkreis Oberhavel wohnen rund 60 Prozent günstiger als Mieter. Im Umkehrschluss ist Wohnen im Eigentum etwa in Hagen 38 Prozent teurer als Mieten.

Laut einer Antwort der Bundesregierung auf eine Anfrage der FDP-Fraktion im Bundestag gibt es in Deutschland etwa 412.000 Ersterwerber-Haushalte pro Jahr. Die Eigentumsquote liegt demnach bei konstanten 45 Prozent. Laut IW geht die Zahl der Ersterwerber vor allem in den ländlichen Regionen zurück, während die absolute Zahl der Erstkäufer in den Großstädten (plus 500.000 Einwohner) bei 28 Prozent konstant bleibt und auch in Städten mit 100.000 bis 500.000 Einwohnern bei nach wie vor 35 Prozent liegt.


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