Das Zinsniveau ist seit einigen Jahren der bestimmende Faktor für den deutschen Immobilienmarkt – das wird auch 2019 so sein, wie die aktuelle Trendbarometer-Umfrage der BerlinHyp zeigt. 26 Prozent der 320 interviewten Profis aus dem In- und Ausland, darunter überwiegend Immobilieninvestoren, gaben das an. Auch Bauzinsen bleiben ein Thema: Laut Postbank könnten sie 2019 steigen.

Nach Auffassung von Dr. Marco Bargel, Chefvolkswirt der Postbank, sprechen die geldpolitische Trendwende der Europäischen Zentralbank (EZB) sowie eine wieder deutlich höhere Inflationsrate für steigende Zinsen. Die Folge: Baufinanzierungen könnten sich 2019 verteuern. Das sagte Bargel bereits vor zwei Jahren.

Noch treten die Kapitalmarktrenditen weitgehend auf der Stelle und die Renditeentwicklung stagniere, meint Bargel. Politische Risiken wie ein harter Brexit, ein eskalierender Haushaltsstreit mit Italien und ein drohender US-Handelskrieg führten immer wieder zu einer Flucht der Anleger in den Hafen der relativ sicheren Bundesanleihen. Diese stütze in Verbindung mit den immer noch beachtlichen Anleiheankäufen der EZB die Kurse und sorge für niedrige Renditen.

In einer Umfrage von Immowelt.de und Prof. Dr. Bertram Steininger unter Maklern und Bauträgern zwischen September und Oktober gaben 80 Prozent der Immobilienprofis an, dass sie für 2019 eine Erhöhung des Leitzinses durch die EZB erwarten.

BerlinHyp-Trendbarometer: Politische Bedingungen wenig bestimmend

Die politischen Rahmenbedingungen als bestimmender Faktor für den deutschen Immobilienmarkt finden sich im "Trendbarometer 2018" der BerlinHyp nur auf Platz zwei mit 18 Prozent, genauso wie die Kaufpreisentwicklung (ebenfalls 18 Prozent).

Genannt werden konnten bis zu drei Faktoren, die den deutschen Immobilienmarkt in den kommenden zwölf Monaten prägen werden. Befragt wurden neben Investoren auch Banken, Bauträger, Berater, Gutachter und Wertermittler, Immobilienmakler, Projektentwickler sowie Versicherer und Kapitalanlagegesellschaften. Die meisten Umfrageteilnehmer haben ihren Sitz in Deutschland (81 Prozent).

Auswirkungen auf die Immobilienfinanzierung

Offen bleibt, wie sich die prognostizierte Zinssituation auf die Immobilienfinanzierer auswirken wird. 26 Prozent der Immobilienprofis rechnen mit steigenden Margen, 35 Prozent erwarten eine Stagnation und 34 Prozent gehen von leicht sinkenden Margen für die Banken aus. Laut BerlinHyp sind die Margen möglicherweise an ihrem Tiefpunkt angekommen.

76 Prozent der Befragten gehen davon aus, dass die Banken höhere Risiken eingehen, um auskömmliche Margen zu sichern. Nur 24 Prozent der Profis denken, dass dies nicht der Fall ist. Steigen Immobilienpreise und Zinsen, werden klassische ge­werb­liche Immobilien­kre­di­te teurer und Finanzierungsalternativen attraktiver, meint Scope.

Das Finanzierungsneugeschäft wird den von der BerlinHyp befragten Marktakteuren zufolge 2019 jedoch trotz der als mäßig eingeschätzten Ertragslage steigen (das sagen 37 Prozent) oder zumindest stabil auf hohem Niveau bleiben (32 Prozent). Zwei Prozent der Immobilienexperten rechnen sogar damit, dass das Neugeschäft stark steigen wird. Lediglich 28 Prozent gehen von einem sinkenden Neugeschäft aus, davon sagten 13 Prozent "leicht sinkend" .

Die Assetklassen Wohnen und Büro stehen bei Neufinanzierungen laut BerlinHyp mit großem Abstand im Fokus.

Existiert eine Immobilienblase?

75 Prozent der Befragten erwarten, dass eine Verschärfung der internationalen Krisen den Immobilienstandort Deutschland als "sicheren Hafen" für Immobilienanleger noch attraktiver machen wird. Dabei wird Digitalisierung in den kommenden 24 Monaten der bestimmende Faktor sein, sagen 30 Prozent der Immobilienprofis. Durch den Koalitionsvertrag fühlen sich nur 33 Prozent der Befragten hinreichend im Digitalisierungsprozess unterstützt.

55 Prozent der Befragten sind darüber hinaus der Meinung, dass bereits eine Immobilienblase existiert, während 45 Prozent nicht glauben, dass diese Gefahr besteht. Damit ist in dieser Frage laut BerlinHyp noch alles offen.

Empirica schreibt im derzeit aktuellsten Blasenindex für das dritte Quartal 2018, dass eine erhöhte Blasengefahr in schrumpfenden Regionen besteht: Hier könnten die Preise um sieben Prozent einbrechen, heißt es da.

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