Ranking: Deutscher Atlas für New-Work-Büros

Das Beratungsunternehmen für Workplace-Strategy, Combine Consulting, hat einen Büroimmobilien-Atlas entwickelt, in dem die deutschen "Top 7"-Bürostandorte nach ihrer "New-Work-Readiness" gerankt werden. Berlin steht an der Spitze.

Analysiert wurden aktuelle Marktstudien zur Büropräsenz, dem Digitalisierungsgrad sowie der Quote an Co-Working-Spaces in den sieben Großstädten.

Startup-Quote und Digitalisierungsgrad

Die Bundeshauptstadt hat sich in den vergangenen Jahren zu einem Startup-Hub entwickelt, in dem sich immer mehr Unternehmen ansiedeln, die auf moderne Bürokonzepte und flexible Arbeitsplatzgestaltung setzen. Ähnlich sind die Entwicklungen in München (Platz drei) und Hamburg (Platz vier). Beide Städte zeichnen sich ebenfalls durch eine florierende Startup-Szene und eine dynamische Wirtschaft aus. Köln erreichte den zweiten Platz im Ranking vor allem wegen einer hohen Back-to-Office-Quote sowie einem hervorragenden Digitalisierungsgrad.

In den vier das Ranking anführenden Städten sorgen laut Combine Consulting aber nicht nur fortschrittliche Neubauten für eine hohe New-Work-Readiness.

Renaissance von Bestandsimmobilien

"In München wurde schon früh das Potenzial von Bestandssanierungen erkannt, um eine gute Kombination aus hochmodernen Flächen und adäquaten Durchschnittsmieten zu bieten", erklärt Florian Schroeder, Head of Letting Services der Combine Transaction München. Die Renaissance von Bestandsimmobilien werde durch den Zinsniveau-bedingten Rückgang von Neubauentwicklungen sowie das Thema ESG zusätzlich beflügelt.

"Zudem lassen sich New-Work-Konzepte oftmals auch gut in Bestandsstrukturen abbilden", so Schroeder. Das spiegele sich auch in der Betrachtung der Transaktionszahlen wider: Nur rund 15 Prozent aller Transaktionen im ersten Quartal 2024 in der bayerischen Landeshauptstadt waren demnach Neubauimmobilien – Bestandsflächen in attraktiver Stadtteillage wiederum machten innerhalb (74 Prozent) und außerhalb (57 Prozent) des Mittleren Rings in München mehr als die Hälfte aller Transaktionen aus.

Back-to-Office-Quote und War for Talents

Frankfurt am Main (Platz sechs) und Düsseldorf (Platz sieben) landen im New-Work-Ranking auf den letzten Plätzen im Vergleich der Metropolen, Stuttgart rangiert auf dem fünften Rang.

Der Büromarkt des Finanzzentrums Frankfurt wird überwiegend durch Corporates geprägt und kann trotz der räumlichen Nähe zu großen Serverzentren keine flächendeckende New-Work-Readiness vorweisen. Das macht sich mitunter in einer vergleichsweise geringen Back-to-Office-Quote bemerkbar. Hier belegt Frankfurt den letzten Platz. Düsseldorf und Stuttgart stechen durch eine starke Wirtschaftsstruktur hervor, die durch viele ältere Unternehmen und den Boom in den 1960er/70er-Jahren geprägt ist, was sich in der Infrastruktur und im Immobilienbestand widerspiegelt.

"Viele Arbeitgeber haben auf die Entwicklungen in der Arbeitswelt reagiert und machen ihre Büros Schritt für Schritt New-Work-ready", sagt Hendrik Grempe, Geschäftsführer von Combine Consulting. Das heißt, sie passen die Funktionalitäten auf neue Anforderungen von Kommunikation und Zusammenarbeit an und versuchen, das zielgruppenspezifische Nutzer- und Markenerlebnis zu verbessern – auch, um im War for Talents und Employer Branding positiv wahrgenommen zu werden.

Büromieten und New-Work-Readiness

Mit Blick auf die Standortwahl werden insbesondere Innenstadtlagen mit guter ÖPNV-Anbindung sowie Nahversorgung präferiert. Das spiegelt sich auch in den Mieten von Metropolen wie Berlin und München wider, wo die Leerstandsquoten in Innenstadtlagen vergleichsweise niedrig sind. "Besonders interessant ist, dass New-Work-Readiness nicht immer Hand in Hand mit den Durchschnittsmieten zu gehen scheint", so Grempe.

Diese Asymmetrie zwischen Mietpreisen und New-Work-Readiness zeigt sich in Frankfurt am Main besonders deutlich. Die Finanzmetropole liegt trotz der zweithöchsten Durchschnittsmiete (rund 25,70 Euro pro Quadratmeter) auf dem vorletzten Platz unter Kriterien der New-Work-Readiness. An den Standorten Berlin, München, Hamburg und Stuttgart sind das New--Work-Ranking und das Ranking der Durchschnittsmieten deckungsgleich.

"Das Frankfurter Bankenviertel galt lange Zeit als moderner Büro-Hotspot. Diese Zeit scheint jedoch vorbei", meint Grempe. Viele der großen Bürotürme stammten aus den 1980er-Jahren und seien nur bedingt an moderne Arbeitstrends angepasst, während sich etwa das zweitplatzierte Köln als besonders New-Work-freundlich aufstelle und gleichzeitig die niedrigsten Durchschnittsmieten aller "Top 7"-Städte aufweist. "Diese Diskrepanz macht Köln zu einem klaren Hidden Champion für Unternehmensansiedlungen", ist Grempe überzeugt.

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