Wohnen bietet Buy-and-Hold-Investoren attraktive Renditen

Die Investition in bezahlbaren Wohnraum – auf Basis der internationalen Empirie gilt eine Mietbelastungsquote von weniger als 40 Prozent des Haushaltseinkommens als Richtwert – wird immer weiter zu einer ernstzunehmenden Anlageoption. Öffentliche Förderprogramme und steuerliche Anreize verbessern die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen spürbar, wie eine Analyse von CBRE zeigt.

Insbesondere für Buy-and-Hold-Investoren lassen sich dem Immobiliendienstleister zufolge attraktive risikoadjustierte Renditen erzielen, die im aktuellen Marktumfeld auch im Vergleich defensiven Investments überzeugen könnten.

Erweiterung des geförderten Wohnungsbaus

Die angespannte Lage auf dem deutschen Wohnungsmarkt verschiebt laut CBRE die Nachfrage in regulierte und preisgedämpfte Wohnsegmente. Der soziale Wohnungsbau könne diese Entwicklung nur begrenzt auffangen.

"Der strukturelle Rückgang gebundener Bestände und die flächendeckende Unterdeckung zeigen, dass er primär als stabilisierendes Referenzsystem wirkt, nicht als markträumendes Angebotsinstrument", heißt es im Fazit der Studie. Gleichzeitig seien die öffentlichen Haushalte begrenzt und rein förderungsbasierte Lösungen hätten Grenzen.

Die Frage, ob Erschwinglichkeit über zusätzliche Subventionen oder über marktfähige Mietmodelle hergestellt werden kann, wird zur zentralen strategischen Weichenstellung. Wer im aktuellen Marktumfeld bezahlbaren Wohnraum wirtschaftlich entwickeln und halten wolle, benötige tragfähige Finanzierungsstrukturen – von öffentlichen Förderdarlehen über steuerliche Hebel bis hin zu Mischmodellen aus gebundenem und freiem Wohnraum.

Markteintritt wird zur Frage der Bezahlbarkeit

Für Investoren und Projektentwickler verlagert sich laut CBRE-Analyse die Wertschöpfung von der kurzfristigen Transaktion hin zu langfristiger Bestandshaltung, strukturiertem Vermögensaufbau und nachfragestabilen Erträgen. Erschwinglichkeit wird zum integralen Bestandteil eines risikoarmen Investmentansatzes mit planbaren Cashflows und strukturell robuster Rendite. In einem systemisch unterversorgten Markt entscheide nicht das Timing, sondern die Fähigkeit, Wohnraum unter realistischen Markteintrittsbedingungen wirtschaftlich zu strukturieren und langfristig zu halten.

"Bei der Frage nach Bezahlbarkeit geht es heute vor allem um die Frage, ob überhaupt Zugang zu entsprechendem Mietangebot besteht", sagt Dr. Jan Linsin, Head of Research Germany bei CBRE. Der starke Rückgang verfügbarer Wohnungen verstärke die strukturelle Asymmetrie zwischen Bestands- und Neuvertragsmieten. "Da die rückläufige Neubauaktivität jedoch alle Segmente betrifft, ist selbst in regulierten und preisgedämpften Segmenten zunehmend kaum noch frei verfügbares Angebot vorhanden."

Während die Belastungsquoten für Bestandsmieter wegen des Mieterschutzes moderat bleiben, treffen Neumieter CBRE zufolge unmittelbar auf Marktmieten mit deutlich höherer Belastung. In angespannten Märkten hemmt das die Umzugsmobilität und erhöht die Eintrittsbarrieren. Für Neuverträge in Metropolen wie Berlin und Hamburg müssen zum Teil mehr als 40 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens aufgewendet werden, während die Belastung in ´Großstädten wie Leipzig, Dresden oder Dortmund bei Bestandsmietern teilweise weniger als 25 Prozent betrage.

Förderung und Steueranreize für Investoren

Neben dem klassischen sozialen Wohnungsbau stehen Investoren mittlerweile zahlreiche Förderprogramme zur Verfügung, die öffentliche Finanzierungshilfen mit marktwirtschaftlichen Elementen kombinieren. Auch darauf weist CBRE hin.

In der Praxis entstehen dadurch sogenannte Mixed-Approach-Modelle, bei denen geförderte und frei finanzierte Wohnungen innerhalb eines Projekts miteinander verbunden werden. Wie tragfähig diese Modelle sind, zeigen bereits bestehende Programme in einzelnen Bundesländern. In Berlin können beispielsweise langfristige öffentliche Darlehen mit Laufzeiten von bis zu 30 Jahren einen erheblichen Teil der Projektfinanzierung abdecken und zu günstigen Konditionen bereitgestellt werden.

Zusätzliche Impulse kommen von steuerlicher Seite: Die Einführung der degressiven Abschreibung für Wohnungsneubauten ermöglicht in den ersten Jahren erhöhte Abschreibungsvolumina und verbessert damit die Wirtschaftlichkeit insbesondere in der frühen Projektphase. Zusammen mit der linearen Abschreibung entstehen zusätzliche finanzielle Spielräume, die Investitionen in preisgedämpfte Wohnprojekte attraktiver machen.

Schnittstelle zwischen Regulierung und Wohnungsmarkt

Gleichzeitig verschiebt sich der Investmentfokus im Segment bezahlbares Wohnen zunehmend von kurzfristigen Exit-Szenarien hin zu stabilen Ertragsprofilen, so die Experten. Während früher häufig auf rund zehn Jahre angelegte Investments mit anschließender Veräußerung im Vordergrund standen, seien heute Strategien bedeutender, die auf nachhaltige Cashflows, geringe Volatilität und langfristige Bestandsorientierung setzten.

Gerade preisgedämpfte und teilgebundene Wohnmodelle passen laut CBRE zu diesem Ansatz, weil sie planbare Einnahmeströme mit einer dauerhaft hohen strukturellen Nachfrage verbinden. "Für Investoren entsteht hier eine funktionale Schnittstelle zwischen Regulierung und Markt", erklärt Jirka Stachen, Head of Research Consulting Continental Europe bei CBRE. Ein langfristig orientiertes Cashflow-Investment ermögliche stabile laufende Erträge, ein abgesichertes Rendite-Risiko-Profil und adressiere gleichzeitig die strukturelle Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum.

Dr. Steffen Heinig, Senior Analyst bei CBRE, ergänzt: "Die aktuellen Herausforderungen am Wohnungsmarkt lassen sich nicht mehr allein durch die öffentliche Hand lösen. Resiliente Wohnungsstrukturen entstehen dort, wo öffentliche Förderung und privates Kapital zusammenwirken." Nur durch eine enge Zusammenarbeit von Staat und privaten Investoren ließen sich ausreichend bezahlbare, wirtschaftlich tragfähige Wohnangebote schaffen.

CBRE-Analyse "Bezahlbares Wohnen als resiliente Assetklasse" (Download)

Das könnte Sie auch interessieren: 

AfA im Wohnungsbau: Überblick für Investoren

Sozialwohnungen: Gerangel um die Fördertöpfe

Mitarbeiterwohnungen: Standortvorteil und Steuerersparnis

Sonder-AfA für Neubau von Mietwohnungen: Tipps & Fallstricke