Keine guten Vorzeichen für Immobilienkredite

Nur noch 65 Prozent der Immobilienfinanzierer rechnen derzeit bis 2030 mit einer positiven Marktentwicklung – zum Vergleich: Zum Ende des ersten Halbjahrs 2025 waren es noch 80 Prozent. Inzwischen prognostizieren zehn Prozent sogar eine anhaltend negative Entwicklung bis 2030. Kurzfristig wird überwiegend keine Verschlechterung erwartet: Für 2026 erwarten 45 Prozent eine Seitwärtsbewegung.

Das sind Ergebnisse der Bankenumfrage von EY-Parthenon für das dritte Quartal 2025. Unter den 58 immobilienfinanzierenden Kreditinstituten befinden sich neben großen Privatbanken auch Landesbanken und größere Sparkassen. Außerdem hat das Beratungsunternehmen 22 Kanzleien mit Fokus auf immobilienwirtschaftliche Restrukturierungen befragt.

Hohes Refinanzierungsrisiko, neue Inoslvenzen

Als größte Herausforderung für die Immobilienmärkte wird am häufigsten die gesamtwirtschaftliche Lage genannt (74 Prozent). Das Refinanzierungsrisiko wird von 71 Prozent der Teilnehmenden als kritisch eingestuft, im zweiten Quartal waren es nur 52 Prozent.

"Die Refinanzierungsrisiken steigen – von der großen Büroimmobilie bis hin zum privaten Eigenheim", sagt Jean-Pierre Rudel, Partner bei EY Real Estate und Autor der Studie. Wenn die Erholung langfristig ausbleibe, gerate das Prinzip "Abwarten und Hoffen" an seine Grenzen, ergänzt Korbinian Gennies, Partner bei EY-Parthenon und ebenfalls Autor der Studie. "Die Banken setzen nun verstärkt auf tragfähige, nachhaltige Refinanzierungslösungen."

Vor allem Projektentwicklungen geraten verstärkt unter Druck: 61 Prozent der Umfrageteilnehmer erwarten in den kommenden zwölf Monaten ein steigendes Insolvenzrisiko – das bedeutet eine Verdreifachung gegenüber dem Vorquartal (20 Prozent). Bei Bestandsobjekten zeigt sich dagegen eine leichte Entspannung: Nur noch 45 Prozent rechnen mit einem steigenden Insolventrisiko (zweites Quartal 2025: 72 Prozent), während 20 Prozent sogar von einem rückläufigen Insolvenzrisiko ausgehen (zweites Quartal 2025: acht Prozent).

Refinanzierungsrisiko auch bei privaten Wohnkrediten

Bei den Einzelhandelsimmobilien hat sich die Prognose der Finanzierer deutlich verdüstert. Während in einer Befragung im September 2024 noch 60 Prozent der Befragten von stabilen Preisen ausgingen, erwarten heute 48 Prozent eine negative und 52 Prozent eine konstante Entwicklung. Positive Erwartungen sind vollständig verschwunden – von Preissteigerungen geht niemand aus.

Auch Büroimmobilien werden kritisch gesehen. 52 Prozent der Kreditinstitute erwarten eine negative Preisentwicklung, während 44 Prozent von stabilen Preisen ausgehen und nur drei Prozent mit einem Anstieg rechnen. "Die Lage für Büroimmobilien bleibt angespannt – alle von uns befragten Institute sprechen ihnen ein hohes Refinanzierungsrisiko zu", sagt Rudel. Viele Nutzer konsolidierten weiterhin Flächen, was die Nachfrageschwäche – insbesondere in dezentralen Teilmärkten – verstärke und den Druck auf das Segment weiter erhöhe.

Bei den Assetklassen Wohnen, Hotel und Logistik erwarten die Banken eine leichte Erholung. Bei den Hotelimmobilien erwarten nach einer Phase relativer Stabilisierung jetzt 64 Prozent der Befragten für das Jahr 2026 ein hohes Refinanzierungsrisiko. Gestiegen ist das Refinanzierungsrisiko aus Sicht der Institute auch bei privaten Wohnkreditnehmern – wenn auch auf niedrigem Niveau: 29 Prozent der Befragten bewerten das Risiko hier inzwischen als hoch (zweites Quartal 2025: zwölf Prozent).

Restriktivere Kreditvergabe – strukturierte Refinanzierung

Mehr als die Hälfte (56 Prozent) der befragten Institute gaben an, bei der Kreditvergabe in den vergangenen sechs Monaten nochmals restriktiver vorgegangen zu sein. Besonders deutlich zeigt sich das bei Büroimmobilien: 89 Prozent der Finanzierer gestalteten die Vergabekriterien restriktiver – besonders beim Loan-to-Value (LTV) und bei Sicherheiten (beispielsweise Bürgschaften).

Bei den Lösungsansätzen für "Distressed Assets" zeichnet sich ein Wandel ab. Anstelle kurzfristiger Überbrückungsmaßnahmen rücken zunehmend nachhaltige und strukturierte Strategien in den Vordergrund. Zwar wird das Prinzip "Amend & Extend" mit 74 Prozent (zweites Quartal 2025: 90 Prozent) weiterhin häufig oder sehr häufig als bevorzugte Lösung genannt, allerdings gewinnen alternative Ansätze wie "Insolvenz und Verkauf" (52 Prozent) sowie "Freihändiger Verkauf mit Schuldenschnitt" (42 Prozent) spürbar an Relevanz. 32 Prozent der Institute beobachten vermehrt NPL-Transaktionen (Non-performing loans).

Die Ernüchterung über eine ausbleibende Erholung führt laut Studienautor Gennies dazu, dass alternative Lösungsstrategien zunehmend in den Fokus rücken und auch künftig weiter an Bedeutung gewinnen dürften. Auch von der Entwicklung des Zinsniveaus bis Ende 2026 werden mehrheitlich keine Entspannungssignale für den Markt erwartet. 58 Prozent der Befragten gehen von einem unveränderten Zinsniveau bei Immobilienfinanzierungen aus, 16 Prozent rechnen mit (eher) steigenden und 26 Prozent mit (eher) fallenden Zinsen.

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