Bafin warnt vor riskanten Immobilienfinanzierungen

Der Anteil von gering besicherten Wohnimmobilienkrediten im deutschen Neugeschäft ist vergleichsweise hoch. Privatleute, die sich für die eigenen vier Wände hoch verschuldeten, liefen Gefahr, sich finanziell zu überheben, sagte der Präsident der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (Bafin), Mark Branson, in Frankfurt am Main.

Zudem warnte er vor neuen Gefahren durch Cyberangriffe mithilfe Künstlicher Intelligenz (KI) und vor der alternativen Kreditvergabe durch Nicht-Banken (Private Debt). 

Hochrisiko-Immobilienkredite: Bafin schließt Einschreiten nicht aus

Neue Daten zu Immobilienkrediten in Deutschland hätten die Bafin überrascht, sagte Branson. Im vierten Quartal 2025 habe bei rund jedem siebten Neukredit das Darlehensvolumen den Wert der finanzierten Immobilie überstiegen – im europäischen Vergleich sei das ein Spitzenwert. "Es wurde also bei rund jedem siebten Kredit mehr Geld aufgenommen, als die Wohnung oder das Haus wert war. Das sehen wir kritisch."

Solche Kredite seien nicht nur für Verbraucher problematisch, etwa wenn sie die Rate nicht mehr bedienen könnten, sondern hätten ein erhöhtes Verlustpotenzial für Banken. Ein Einschreiten der Aufsicht schloss Branson nicht aus: "Die riskanten Neukredite von heute dürfen nicht die Problemkredite von morgen werden."

Auch sei es für Verbraucher fatal, wenn selbst ein Verkauf der Immobilie nicht reiche, um eine Finanzierung abzulösen. "Keine Frage, es kann verlockend sein, an die Grenzen der Finanzierbarkeit zu gehen, um sich einen Immobilientraum zu erfüllen. Hochrisiko-Immobilienkredite sind aber weder für Kreditinstitute noch für Verbraucher gut."

Börsenrekorde und Private Debt alarmieren Bafin 

Auch die jüngste Rekordjagd an den Börsen trotz Iran-Krieg bereitet Branson Sorge. Das Potenzial für plötzliche Markt- und Preiskorrekturen bleibe hoch, sagte er. "Auch, weil die Kursentwicklungen die hohen Risiken anscheinend nicht widerspiegeln."

Mit Sorge beobachtet die Bafin auch die oft intransparente alternative Kreditvergabe durch Nicht-Banken (Private Debt). Mit der Finanzierung von Private-Debt-Anbietern durch Banken könnten Risiken aus diesem Markt in den Bankensektor gelangen. Auch Versicherer hätten verstärkt in Private Debt investiert.

KI als Cyberwaffe wirkt sich auf Finanzstabilität aus

Zudem warnte der Bafin-Chef vor einer Bedrohung durch Cyberrisiken. Immer öfter nutzten die Angreifer Künstliche Intelligenz. "Die neuen KI-Anwendungen können viele Schwachstellen in den IT-Systemen finden und sogar ausnutzen." 

Firmen müssten sich darauf einstellen, dass die Zahl potenzieller Angriffspunkte steige. Diese Schwachstellen müssten sie viel schneller schließen. Die Bafin verstärke die Aufsicht über Cyber-Risiken mit zusätzlichen Ressourcen für die Prüfung bei Finanzunternehmen. Auch die Infrastruktur, etwa Energieversorger, sei verwundbar.

Am 11. Mai hatte das Bundesfinanzministerium vor Risiken durch neuartige KI-Modelle wie "Claude Mythos" gewarnt. Sie bedeuteten eine Verschärfung der Cyber-Bedrohungslage, die sich auf die Finanzstabilität auswirken könne. Die Software der US-Firma Anthropic ist ein Programm, das Betriebssysteme, Webbrowser und andere Software automatisiert nach Schwachstellen durchsucht. Zugleich liefert sie quasi als Bauanleitung die passenden digitalen Angriffswerkzeuge mit. Bislang gewährt Anthropic nur ausgewählten Organisationen Zugang zu der Software. In falschen Händen wäre "Mythos" eine gefährliche Waffe.

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