Wohnimmobilien als Inflationsschutz

Höhere Zinsen verteuern die Finanzierung von Wohnimmobilien und belasten kurzfristig die Renditekalkulation. Die langfristige Perspektive zeigt: Steigende Mieten, Wiederherstellungskosten und der Charakter von Immobilien als reale Vermögenswerte machen sie zu einer Anlageklasse, die Kaufkraftverlust strukturell abfedern kann.

Was das konkret für die Investitionsstrategie bedeutet – ein Überblick.

Investment: Wohnimmobilien rücken in den Blick

Für Investoren stellt sich in Zeiten geopolitischer Unsicherheit, höherer Energiepreise und wachsender Staatsschuldenproblematik die Frage, welche Anlageklassen Stabilität bieten. "Wohnimmobilien und Wohn- und Geschäftshäuser bleiben in diesem Umfeld attraktiv – für private wie institutionelle Anleger", schreibt der Immobilienunternehmer Jürgen Michael Schick in seinem Marktkommentar.

Sie könnten derzeit mehr langfristige Sicherheit bieten als Staatsanleihen. Der Wirtschaftswissenschaftler Prof. Friedrich Heinemann ordnet es so ein: "Bundesanleihen galten normalerweise als sicherer Hafen. Jetzt erleben wir eher das Gegenteil. Es gibt einen Vertrauensverlust in klassische Safe Assets."

Die Renditen von Bundesanleihen sind auf rund drei Prozent gestiegen. Gleichzeitig nimmt Deutschland mehr Schulden auf. Das hohe Angebot an Staatsanleihen spricht laut Heinemann dafür, dass die Renditen nicht kurzfristig auf frühere Niveaus zurückfallen werden: "Die Zeit der Vor-Corona-Zinsen ist vorbei." Damit verändert sich die relative Attraktivität der Anlageklassen.

Immobilien, insbesondere Wohnimmobilien gewinnen laut Schick vor allem für Anleger an Bedeutung, die langfristige Sicherheit, Planbarkeit und Substanz suchen mit laufenden Erträgen und steuerlichen Vorteile. 

Inflation: Private Investoren denken langfristiger

Auch die Inflationsentwicklung spricht nicht gegen Wohnimmobilien. Höhere Energiepreise wirken in viele andere Preise hinein – etwa über Transport, Landwirtschaft und Lebensmittel. "Auch wenn der Krieg schnell zu Ende geht, bildet sich dieser Druck nicht sofort zurück", beschreibt Heinemann den Effekt.

Schick meint: "Für Wohnimmobilien ist Inflation ambivalent, aber nicht zwingend negativ." Immobilien bleiben demnach reale Vermögenswerte und sind weniger direkt vom Geldwertverlust betroffen als nominale Anlagen.

Dabei muss im aktuellen unterschieden werden zwischen privaten und institutionellen Investoren. "Institutionelle Anleger reagieren stärker auf Zinsbewegungen, Bewertungsfragen und auslaufende Finanzierungen. Private Investoren betrachten Wohnimmobilien dagegen häufig langfristiger", wie Klaus Schmitt, CEO der Domicil Real Estate AG, ausführt. Die Zinsen verteuerten das Investment, seien aber nicht allein maßgebend. Gerade in unsicheren Zeiten spielten steuerliche Aspekte und steigende Mieten eine wichtige Rolle.

"Viele Anleger wollen zudem nicht mehr nur indirekt über Fonds investieren, sondern selbst entscheiden, in welche Objekte und Standorte sie Kapital geben", beobachtet Schmitt. Das stärke die Bedeutung direkter Wohnimmobilieninvestments.

Wohn- und Geschäftshäuser mit zusätzlichem Potenzial

Auch Wohn- und Geschäftshäuser bleiben den Immobilienexperten zufolge attraktiv. Sie verbinden wohnwirtschaftliche Stabilität mit zusätzlichen Ertragspotenzialen aus gewerblichen Flächen. "In etablierten Lagen können sie für Anleger interessant sein, die langfristige Substanzwerte und Diversifikation suchen", schreibt Schick.

Deutschland werde trotz wirtschaftlicher Schwäche weiterhin als rechtsstaatlich stabiler Markt wahrgenommen. Das stärkt laut Schick die Nachfrage nach deutschen Wohnimmobilien – auch von internationalen Anlegern.

Krise macht Diversifikation wichtiger

Der Konflikt im Nahen Osten und andere geopolitische Risiken führen kurzfristig zu Unsicherheit und abwartendem Verhalten, heißt es im Marktkommentar weiter. "Langfristig bleiben jedoch die strukturellen Faktoren entscheidend: Wohnraumnachfrage, Knappheit, Inflationsschutz, steuerliche Rahmenbedingungen und die Suche nach sicheren realen Vermögenswerten", so Domicil-Chef Schmitt.

"Der Iran-Konflikt ist temporär. Beide Seiten wollen aus dem Krieg heraus. Inflationssorgen sind eher Rückenwind für den Immobilienkauf", ist Ökonom Heinemann überzeugt.

Belastend in Deutschland wirken Deindustrialisierung, demografischer Wandel und Arbeitsplatzunsicherheit. Zudem achten Banken stärker auf Energieeffizienz. Für Anleger heißt das: Nicht jede Immobilie und nicht jeder Standort sind gleichermaßen attraktiv. Entscheidend werden Objektqualität, Energieeffizienz, Mikrolage und wirtschaftliche Diversifikation. Schmitt formuliert es so: "Der Diversifikationsaspekt ist entscheidend. Assets sollten nicht vom eigenen Einkommen abhängen."

Gerade langfristig orientierte Anleger können demnach von Wohnimmobilien profitieren – vorausgesetzt, sie achten auf Standortqualität, Energieeffizienz, Finanzierungsstruktur und Diversifikation. Kurzfristige Krisen verändern nur die Rahmenbedingungen.

Finanzierungsbedingungen: entscheidende Strategien

Die Nachfrage nach Wohneigentum ist stabil, wie die Makler der von Poll Immobilien GmbH berichten. Sie erklären, wie sich Finanzierungsbedingungen verändern und welche Strategien jetzt entscheidend sind.

"Die kommenden Monate werden für die Baufinanzierung vor allem durch das Zusammenspiel aus geopolitischer Unsicherheit und deren wirtschaftlichen Folgen geprägt sein – getrieben durch die Frage nach der weiteren Dauer und Intensität des Nahost-Konflikts", sagt Dr. Lucie Lotzkat, geschäftsführende Gesellschafterin bei von Poll Finance. "In den nächsten Monaten erwarte ich bei den Baufinanzierungszinsen eine weiterhin volatile Seitwärtsbewegung bis hin zu einer leichten Aufwärtstendenz."

Bei den grundsätzlichen Anforderungen der Banken gebe es bisher keine signifikanten Verschärfungen. Wenn aber die Energiepreisentwicklung zu einem nachhaltig höheren Preisniveau und zu erhöhten Lebenshaltungskosten führt, ist laut Lotzkat davon auszugehen, dass Banken die Wohn- und Nebenkostenpauschalen in der Haushaltsrechnung anpassen werden. Aus Sicht der Finanzierungsexpertin sind zwei Dinge wichtig:

• Zum einen die langfristige Tragfähigkeit in Verbindung mit einer gewissen Flexibilität bei der Finanzierung, so dass beispielsweise Tilgungssatzwechsel und damit eine Anpassung der Finanzierung an veränderte Lebensumstände möglich sind.
• Zum anderen sollte die energetische Perspektive der Immobilie genauer betrachtet werden, weil dieser Faktor die laufenden Kosten und perspektivisch auch den Wert der Immobilie maßgeblich beeinflusst. Modernisierungen und Fördermöglichkeiten sollten von Beginn an mit geplant und bei der Finanzierung berücksichtigt werden.

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