DIFI: Keine rosigen Zeiten für die Immobilienfinanzierung

Das Umfeld für Immobilienfinanzierungen war schon Anfang 2020 eingetrübt. Die Coronakrise hat die Stimmung am Markt weiter verschlechtert. Der Deutsche Immobilienfinanzierungsindex (DIFI) von JLL und ZEW erreicht Ende Juni einen neuen Tiefpunkt. Liquidität ist da, aber das Neugeschäft ist riskant.

Dass die Stimmung unter den Kapitalgebern nicht die beste ist, hat sich bereits in der Umfrage für den Deutschen Immobilienfinanzierungsindex (DIFI) von JLL und ZEW für das erste Quartal 2020 gezeigt. Diese fand im Februar statt – also vor der Coronakrise. Die DIFI-Umfrage für das zweite Quartal 2020 fand zwischen dem 4. und 18. Mai statt.

Im zweiten Quartal sind die Auswirkungen der Krise deutlich sichtbar: Der Index fällt um 37,8 Punkte auf minus 56,7 Punkte – das ist der tiefste Wert seit 2011, dem Beginn der vierteljährlichen DIFI-Umfage. Im ersten Quartal 2020 lag der Index bei minus 18,9 Punkten, nach einem sehr moderaten Rückgang um 3,7 Punkte gegenüber dem Schlussquartal 2019.

"Corona und die damit verbundenen vielfältigen gesamtwirtschaftlichen Folgen haben den DIFI ungebremst fallen lassen. Dabei stehen die Teilsalden aller Nutzungsarten im Minus." Anke Herz, Team Leader Debt Advisory JLL Germany

Befragt werden die Experten für den DIFI jeweils nach ihrer Einschätzung der aktuellen Finanzierungssituation sowie der Erwartung für das kommende Halbjahr. In beiden Fällen gehen die gewerblichen Immobilienfinanzierer von deutlichen Verschlechterungen aus – und das betrifft derzeit alle Assetklassen. Ein Minus von 62,4 beziehungsweise 55,8 Punkten gegenüber der Umfrage im Februar zeigt die Stimmung deutlich auf. Allerdings, betont Herz, gebe es keine Liquiditätskrise, Finanzierungen seien verfügbar.

Homeoffice macht sich bei Büros bemerkbar

Am schlechtesten wird der Einzelhandel eingeschätzt – mehr als 80 Prozent der Befragten geben eine negative Prognose ab. Eine Chance auf Verbesserungen sehen sie nicht. "Alle weiteren Rückgänge fallen damit relativ betrachtet weniger ins Gewicht", so Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany.

Doch auch bei der sonst beliebten Assetklasse Büroimmobilien gab es einen Einbruch: Der Teilindex fiel um 61,2 auf minus 65,4 Punkte. Die Experten geben an, dass die Nachfrage nach Büros nachlässt, auch weil während der Krise Homeoffice einen ganz neuen Stellenwert erhielt. Damit hat die Krise auch die Büroimmobilien hart getroffen. Im Vorquartal hatte noch die große Mehrheit der Befragten (87 Prozent) die Finanzierungserwartungen bei Büroimmobilien positiv eingeschätzt.

Bei Hotels fallen in Corona-Zeiten die Absagen privater und dienstlicher Reisen sowie der großen Messen ins Gewicht. Die Finanzierungssituation zeigt einen Minuswert von 84 Punkten. Das entspricht einem Einbruch um 79,4 Punkte. Nur ein kleiner Teil der Umfrageteilnehmer geht davon aus, dass sich Büros und Hotels bald erholen könnten.

Der einzige Bereich, der trotz Corona noch einigermaßen positiv bewertet wird, sind Logistikimmobilien. Hier fiel der Teilindex zwar ebenfalls um 30,8 Punkte auf minus 26,5 Punkte, die Finanzierer erwarten jedoch für die Zukunft einen leichten Aufwärtstrend um 2,6 Punkte auf minus 15,3 Punkte.

"Damit bleiben lediglich Logistikimmobilien, getrieben durch den Anstieg im Onlinehandel, relativ wertstabil." Anke Herz, Team Leader Debt Advisory JLL Germany

Neugeschäft ja – aber zu anderen Konditionen

In einer Sonderumfrage hat JLL im Mai außerdem 27 Institute (Pfandbriefbanken, Sparkassen, Volksbanken, Versicherer und alternative Finanzierer) zu ihrem Umgang zum Bestands- und zum Neugeschäft befragt. Das Ergebnis zeigte ein durchmischtes Bild. Unter den Marktteilnehmern war bis auf eine Bank keiner, der sich dem Neugeschäft vollends verschließt.

"Im Gegensatz zur Finanzkrise 2008 sind die Institute zum Zeitpunkt der Befragung trotz der schwer zu quantifizierenden Unsicherheiten grundsätzlich zwar offen für Neugeschäft, aber zu anderen Konditionen." Anke Herz, Team Leader Debt Advisory JLL Germany

Grundsätzlich finde eine starke Fokussierung auf Qualitätsprodukte statt, insbesondere Bestandsobjekte in A-Standorten in exzellenten Mikrolagen, erklärt Herz. Grundstücke und Projektentwicklungen würden aufgrund des inhärenten Risikos kritischer eingestuft; und Maßnahmen im spekulativen Bereich seien derzeit ausnehmend schwierig finanzierbar. 

Trotz des Niedrigzinsumfeldes konzentrieren sich Banken laut JLL auf eigenkapitalstarke, erfahrene Investoren – und auf Bestandskunden. Drei Banken finanzieren demnach ausschließlich bekannte Adressen und bei 45 Prozent der Befragten werden Geschäfte mit Bestandskunden präferiert. 20 Prozent der Marktteilnehmer – eher Nischenplayer – nutzen die gegenwärtigen Verwerfungen proaktiv zur Neukundengewinnung.

Refinanzierung: Hoffnung nur für Pfandbriefe

Die gedrückte Stimmung macht auch vor den Refinanzierungsmärkten nicht Halt. Nach einer eher hoffnungsvollen Bewertung der abgefragten Finanzierungsinstrumente im Vorquartal sind im aktuellen Umfragezeitraum sowohl die Lageeinschätzungen als auch die Erwartungen zurückgegangen. Vor allem unbesicherte Schuldverschreibungen, Mortgage Backed Securities und Immobilienaktien werden sich nach Einschätzung der Experten stark negativ entwickeln. Hoffnung ist nur für Pfandbriefe erkennbar. Für dieses Instrument erwarten die Experten auf Halbjahressicht eine leichte Lageverbesserung.

Neben den Einlagenbanken – wie Sparkassen und Volksbanken – dominieren die Pfandbriefbanken den Markt. Die Refinanzierung erfolgt hier am Geld- und Kapitalmarkt und in Abhängigkeit von der Bonität, die wesentlich durch die Qualität des zugrundeliegenden Kreditbuches getrieben wird. Auf Basis der JLL-Sonderumfrage sind die Liquiditätskosten in diesem Sektor um 50 bis 70 Basispunkte gestiegen.

Mit der Refinanzierung durch stabile Prämien bieten etwa Versicherer für langfristiges Fremdkapital flexible Finanzierungslösungen. Diese kommen laut JLL angesichts des erhöhten Margenniveaus auch verstärkt zum Zug.


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