DIFI: Immobilienfinanzierer schrauben Erwartungen zurück

Sechs Quartale in Folge stieg der Index, jetzt sind die Experten wieder skeptischer: Der Immobilienfinanzierungsindex (DIFI) von JLL und ZEW sinkt im ersten Quartal 2022 gegenüber dem Vorquartal um 3,5 Punkte auf 7,2 Punkte. Der Ausblick wird positiver eingeschätzt als die aktuelle Lage – noch.

Der vierteljährlich erscheinende Deutsche Immobilienfinanzierungsindex (DIFI) von JLL und dem ZEW – Leibniz-Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung bildet die Einschätzungen von Finanzierungsexperten ab. Die sind im ersten Quartal 2022 nicht mehr so positiv gestimmt wie bisher: Der Index lässt erstmals seit sechs Quartalen nach und sinkt um 3,5 Punkte auf einen Wert von nun 7,2 Punkten. Im Schlussquartal 2021 erreichte er den höchsten Stand seit 2016 mit 10,7 Punkten. Im Vergleich zum ersten Quartal 2021 legte der DIFI allerdings um 21,2 Punkte zu.

Bewertet werden die Lage am Kreditmarkt in den vergangenen sechs Monaten und die erwartete Entwicklung in den kommenden sechs Monaten. Der Indexwert wird aus dem Saldo zwischen positiven und negativen Antworten gebildet. Nach wie vor schätzen die befragten Marktakteure den Ausblick (12,8 Punkte) positiver ein als die momentane Finanzierungssituation (1,6 Punkte). Dennoch fällt der Erwartungsindikator um 4,6 Punkte stärker als der Situationsindikator (minus 2,4 Punkte).

Die aktuelle Befragung fand allerdings vor Ausbruch des Kriegs in der Ukraine statt. "Es bleibt abzuwarten, wie die massiven Sanktionen gegen Russland die Geschäftstätigkeiten der befragten Finanzierungsexperten beeinflussen werden. Zurzeit herrscht noch große Unsicherheit – und das ist prinzipiell nie gut für die Märkte", sagt Timo Wagner, zuständig für das Debt-Advisory-Geschäft von JLL Deutschland.

DIFI: Wohnimmobilien lassen weiter Federn

Die Finanzierungssituation für Logistik- und Wohnimmobilien wurde gegenüber dem Vorquartal noch einmal deutlich schlechter bewertet. Für Logistikimmobilien verschlechtert sich der Saldo aus positiven und negativen Antworten um 20,8 Punkte, bleibt aber mit 18,3 Punkten weiterhin deutlich im Plus. Bei Wohnimmobilien beträgt der Rückgang 18,2 Punkte – im Saldo fällt der Indexwert auf null Punkte. Beim Ausblick liegt der Wohnsektor weiterhin leicht im negativen Bereich (minus 0,1 Punkte), für Logistikimmobilien überwiegen hingegen die positiven Einschätzungen.

Kaum verändert hat sich die Wahrnehmung von Büroimmobilien. Sowohl die Situation (13,6 Punkte) als auch der Ausblick (15 Punkte) werden weiterhin optimistisch beurteilt.

Situation im Einzelhandel entspannt sich

Bei Hotels und Einzelhandelsgebäuden gibt es zum Teil starke Veränderungen im Vergleich zum vierten Quartal 2021. Für den Hotelsektor hat sich die Finanzierungssituation zwar leicht verbesser, doch die negativen Einschätzungen (minus 19 Punkte) überwiegen noch deutlich.

"Wir beobachten aktuell Finanzierungslaufzeiten von drei bis vier Jahren, um die Stabilisierung der Hotels zu gewährleisten und zu gegebenem Zeitpunkt wieder günstig zu refinanzieren", erklärt Wagner. Hotelentwicklungen seien weiterhin nur mit erhöhten Eigenkapitalquoten umzusetzen. Mit Blick auf die kommenden sechs Monate hellt sich die Stimmung auf. Doch auch hier waren die Finanzierer in der vorigen Umfrage noch zuversichtlicher.

Für das Einzelhandelssegment hat sich die Situation im aktuellen DIFI merklich entspannt. Der Saldo aus positiven und negativen Antworten kletterte um 26,8 Punkte auf nun minus fünf Punkte. Die Finanzierungserwartung bleibt trotz leichter Eintrübung im positiven Bereich.

Refinanzierung: Ausblick für Immobilienaktien düster

Auf den Refinanzierungsmärkten hat sich die Lage für Einlagen, unbesicherte Schuldverschreibungen und insbesondere für Immobilienaktien verschlechtert. Optimistischer als im Vorquartal sind die Einschätzungen für Pfandbriefe und Mortgage Backed Securities. Beim Ausblick sieht es für Immobilienaktien düster aus: Der Indikator sinkt im ersten Quartal 2022 um 35,2 Punkte auf minus 42,9 Punkte. Frank Brückbauer vom Department International Finance and Financial Management beim ZEW führt das auf den Inflations- und Zinsausblick zurück.

Wegen der Unsicherheit über die weitere wirtschaftliche Entwicklung müssten sich die Finanzierer zudem auf höhere Liquiditätskosten einstellen, sagt Helge Scheunemann, Head of Research JLL Deutschland: "Insbesondere bei ungedeckten Bankschuldverschreibungen dürften die Spreads gegenüber den Bundesanleihen deutlich steigen. Aber auch bei Hypothekenpfandbriefen müssen Banken mit Risikoaufschlägen rechnen."

Nachhaltigkeitszertifikate: Für Büros wichtig

In einer Sonderfrage haben die Experten die Bedeutung von Nachhaltigkeitszertifizierungen beurteilt. Demnach wird für alle Nutzungsarten und Risikoklassen ein Bedeutungszuwachs von ESG-Kriterien erwartet, am stärksten für Büros, am wenigsten für Einzelhandelsimmobilien. Am besten werden demnach Zertifikate nach DGNB- und BREEAM-Standard bewertet. Etwas schwächer schneiden die Nachhaltigkeitslabels von LEED und Ecore ab.

Laut Wagner legen die Banken bei Entwicklungsprojekten besonderen Wert auf Nachhaltigkeit und gewähren Kreditnehmern Nachlässe bei den Finanzierungskonditionen: "Für besonders nachhaltige Projekte gibt es einen Margenvorteil von bis zu 20 Basispunkten."

Methodik

An der Umfrage des Deutschen Immobilienfinanzierungsindex (DIFI) für das erste Quartal 2022 haben zwischen dem 7.2.2021 und 14.2.2022 23 Investoren und Finanzierer teilgenommen. Der Index berechnet sich aus dem Mittelwert der Marktsituation (vergangene sechs Monate) und der Erwartungseinschätzung (kommende sechs Monate) für die fünf Assetklassen Büro, Einzelhandel, Hotel, Logistik und Wohnen.


Das könnte Sie auch interessieren:

Wohnimmobilienkredite: Neuer Kapitalpuffer ab April

Krieg in der Ukraine: Folgen für den Immobilienmarkt

Basel III: Erst ab 2025 und mit "Hard Test" für Immobilien

Schlagworte zum Thema:  Immobilienfinanzierung, Coronavirus