DIFI: Immobilienfinanzierer liebäugeln wieder mit Büros

Der Immobilienfinanzierungsindex DIFI von JLL und ZEW klettert auf den besten Wert seit Herbst 2019. Profiteur des aktuellen Umfelds ist Logistik: Die Finanzierungssituation ist nicht zu toppen. Bei den von Corona negativ betroffenen Büros haben die Experten ihre Erwartungen wieder hochgeschraubt.

Es ist die vierte Umfrage seit Ausbruch der Corona-Pandemie und das vierte Quartal in Folge, dass der Deutsche Immobilienfinanzierungsindex (DIFI) von JLL und dem ZEW – Leibniz-Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung zulegt. Zwar notiert der Stimmungsindikator mit minus 14,0 Punkten auch im ersten Quartal 2021 weiterhin im Minus, aber die Tendenz ist mit dem jüngsten Anstieg um 9,5 Punkte gegenüber dem Schlussquartal 2020 doch positiv.

Die Einschätzungen der befragten Experten zur Finanzierungssituation der vergangenen sechs Monate haben sich ebenso verbessert (plus 7,4 Punkte) wie die Finanzierungserwartungen für die kommenden sechs Monate (plus 11,7 Punkte). Beide Salden bewegen sich aber mit minus 22,2 beziehungsweise minus 5,7 Punkten noch im negativen Bereich.

Logistik: Finanzierungssituation und -erwartung war nie besser

Logistik und Wohnen gehen weitgehend unbeschadet durch die Krise. Die Indikatoren für die Finanzierungssituation steigen um 23,5 beziehungsweise 21,1 Punkte. Die Umfrageteilnehmer gehen davon aus, dass sich der positive Trend für beide Assetklassen in den kommenden sechs Monaten fortsetzen dürfte. Die Teilsalden steigen um 16,6 Punkte (Logistik) und 9,7 Punkte (Wohnen). "Der Indikator für die Nutzungsart Logistik, der die Finanzierungssituation und die Finanzierungserwartungen zusammenfasst, erreicht mit 42,2 Punkten im ersten Quartal 2021 den höchsten Stand seit Beginn der Umfrage", sagt Frank Brückbauer, Department International Finance and Financial Management beim ZEW. Die erste DIFI-Umfrage unter Immoblienfinanzierern fand im vierten Quartal 2011 statt.

Der Einzelhandel wird es durch die Corona-Lockdowns auch 2021 noch schwierig haben: minus 11,2 Punkte bei der Einschätzung der Situation und minus 4,4 Punkte bei den Erwartungen schlagen hier zu Buche. Beim Indikatorstand wird der Einzelhandelssektor, der aktuell bei minus 75,8 Punkten notiert, nur vom Hotelsektor (minus 84,4 Punkte) noch "getoppt". Der Hotelsektor wiederum hat bei den Experten in der Einschätzung der Finanzierungssituation immerhin um 3,5 Punkte zugelegt - die angegebenen Aussichten sind noch besser: plus 16,7 Punkte. "Es bleibt eine Einschätzung, die auf einem Erfolg der angelaufenen Impfkampagnen mit einer damit verbundenen Hoffnung zur Rückkehr zum 'normalen Leben' beruht", erklärt Anke Herz, Head of Debt Advisory JLL Germany.

Deutscher Immobilienfinanzierungsindex (DIFI)

Grafik DIFI, Q1 2021

Saldo in Prozentpunkten. Mittelwert aus Lage- und Erwartungseinschätzung für die fünf Immobilienmarktsegmente (Büro, Einzelhandel, Hotel, Logistik, Wohnen)

Büroimmobilien: Corona beeinflusst das Neugeschäft

Ebenfalls weiterhin negativ von der Corona-Pandemie betroffen ist die Assetklasse Büro: Der Indikatorwert für die Einschätzung der Situation liegt bei minus 37,1 Punkten, allerdings mit einem sehr optimistischen Ausblick: Der Erwartungsindikator fällt mit plus 20 Punkten deutlich höher aus als bei der vorigen Befragung im vierten Quartal 2020, wie JLL und ZEW mitteilen.

Beim Neugeschäft wollen die meisten Experten die Finanzierung von Büroimmobilien 2021 im opportunistischen Bereich zurückfahren: "Weniger als 2020" gaben rund ein Drittel (39,1 Prozent) der Befragten an, "gar nicht" sagten fast zwei Drittel (60,9 Prozent). Bei der Risikoklasse Core (29,2 Prozent) und Core+ (26,1 Prozent) streben wiederum rund ein Viertel der Finanzierer ein größeres Volumen beim Neugeschäft an, lautet das Ergebnis einer Sonderbefragung im Rahmen der aktuellen DIFI-Umfrage.

Vergabekriterien, die vor der Pandemie nur eine geringfügige Rolle spielten, haben in ihrer Bedeutung für deutlich mehr Experten an Gewicht zugelegt:

  • ESG Zertifizierungslabel haben mittlerweile einen Zuspruch von mehr als 70 Prozent der Befragten erhalten (vor Corona waren es knapp 27 Prozent).
  • Homeoffice: Vor Corona von keinem der Experten auf einer Skala von 1 ("Unwichtig") bis 5 ("sehr wichtig") bei 4 oder 5 gesetzt, wurde bei der aktuellen Umfrage von knapp 47 Prozent der Finanzierer in die Kategorie "wichtig" und "sehr wichtig" eingeordnet.
  • Flexibilität des Gebäudes zur Umsetzung von Hygienekonzepten: Aktuell von rund 47 Prozent der Experten als bedeutsam genannt (vor Corona: 17 Prozent).

Als Folge der gesamtwirtschaftlichen Entwicklungen rücken Kriterien zur besseren Abschätzung des Kreditrisikos weiter in den Fokus. Das Kriterium "technische Ausstattung" etwa ordnen 70 Prozent der Experten inzwischen als "wichtig“ oder “sehr wichtig" ein (vor Corona: 48 Prozent). Mehr als 90 Prozent der Experten (vor Corona: 43 Prozent) weisen der Branchenzusammensetzung der Mieter eine sehr hohe Relevanz zu. "Hier spielt sicherlich die Sorge von möglichen Mietausfällen eine Rolle", sagt Herz abschließend.

Methodik

An der Umfrage des Deutschen Immobilienfinanzierungsindex für das erste Quartal 2021 haben zwischen dem 1. und dem 15. Februar 35 Experten teilgenommen. Abgefragt wurden die Einschätzungen zur Marktsituation (vergangene sechs Monate) und zur Markterwartung (kommende sechs Monate). Dargestellt sind die prozentualen Anteile der Antwortkategorien sowie die Veränderungen in Prozentpunkten gegenüber dem Vorquartal. Die Salden ergeben sich aus der Differenz der positiven und negativen Antwortkategorien ("verbessert" und "verschlechtert"). Der DIFI berechnet sich als ungewichtetem Mittel aus den Salden der Finanzierungssituation sowie der Finanzierungserwartung aller Nutzungsarten. Gestartet wurde die vierteljährlich stattfindende Umfrage im vierten Quartal 2011.


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