Wohnen macht bei Finanzierern deutlich Boden gut

Der umfragebasierte Deutsche Immobilienfinanzierungsindex (DIFI) hat im vierten Quartal 2025 im Vergleich zum Vorquartal (minus 7,6 Punkte) einen deutlichen Sprung gemacht und notiert nun bei plus 0,7 Punkten. Insbesondere die aktuelle Lage am Finanzierungsmarkt wird von den Experten wieder positiver eingeschätzt.

Der quartalsweise erhobene DIFI wird von JLL und dem Hamburgischen Weltwirtschaftsinstitut (HWWI) erhoben und bildet die Einschätzungen von Finanzierungsexperten ab. Der bisherige Tiefststand wurde Ende 2022 (minus 69,7 Punkte) erreicht. 

Finanzierungsmarkt: Rahmenbedingungen stabil 

Der Situationsindikator machte mit einem Zuwachs von 13,4 Punkten Im Vergleich zum Vorquartal einen deutlichen Sprung nach oben.

Beim Erwartungsindikator beträgt der Zugewinn nur 3,2 Punkte. Mit Endständen von minus 0,4 Punkte (Situation) und plus 1,8 Punkte (Erwartung) liegen die Teilindikatoren nah beieinander, was nach Ansicht von Andreas Lagemann, Senior Researcher am HWWI, dafür spricht, dass in den kommenden Monaten nur von einer geringen Verbesserung der Rahmenbedingungen am Finanzierungsmarkt ausgegangen werden kann. 

Grundsätzlich würden die Einschätzungen der Marktakteure zum volatilen Investmentmarkt passen, der zwischen Ernüchterung und teils positiven Überraschungen schwanke. "Die Akteure haben viele Risiken allerdings bereits eingepreist und die Finanzierungsbedingungen geben zumindest im zweiten Halbjahr 2025 Grund zu vorsichtigem Optimismus – auch im langfristigen Vergleich", sagte Lagemann.

Wohnimmobilien performen bei Finanzierungen am besten

Mit Ausnahme von Logistik ist der Saldo aus Lage- und Erwartungseinschätzung bei allen Nutzungsarten gestiegen. Am kräftigsten macht Wohnen Boden gut und erzielt einen Zuwachs von 27,7 Zählern auf 38,6 Punkte. Auch die Assetklasse Büro hat ordentlich zugelegt (plus 12,4 Punkte), bleibt im Saldo aber im negativen Bereich (minus 18,2 Punkte).

Bei Einzelhandelsimmobilien ist die Entwicklung ähnlich mit einem Zuwachs um 8,3 Punkte auf minus 7,5 Punkte. Das Hotelsegment schaffte es im vierten Quartal 2025 nach einem Saldostand von null Punkten im Vorquartal wieder in die Pluszone (5,6 Punkte). Problematischer werden die Finanzierungsbedingungen für Logistikimmobilien eingeschätzt: Hier ist der Saldowert um 12,5 Zähler auf minus 15 Punkte gefallen.

Immobilienfinanzierung: auf operative Cashflows setzen

Die Gegenüberstellung der Teilindikatoren Lage und Erwartung verdeutlicht, dass die Experten für die Segmente Büro, Hotel und Logistik von einer Aufhellung der Finanzierungssituation ausgehen. Das trifft für den Bürosektor besonders zu: Hier ist die Differenz mit 18,2 Punkten am größten. Für Wohnen und Einzelhandel fallen die Prognosen pessimistischer aus als die aktuelle Lageeinschätzung. 

"Immobilieninvestments und Finanzierungen müssen sich weiterhin auf die Verbesserung des operativen Cashflows stützen, wenn sie erfolgreich sein wollen. Allein auf die Renditekompression zu setzen, reicht für eine Wertsteigerung oder einen Werterhalt sicher nicht aus", so Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany.

Kredite für Value-add-Produkte werden teurer

Bei den markttypischen Beleihungsausläufen (Loan-To-Value; LTV) geht es bei Core-Produkten für alle Assetklassen nach oben, am deutlichsten für Wohnimmobilien (plus 4,1 Prozentpunkte). Die aktuellen LTVs liegen in einer Spanne von 72,3 Prozent für Wohngebäude bis 60,6 Prozent für Hotels. Im Value-add-Segment gibt es für Wohnen, Einzelhandel und Büro leichte Zuwächse, für Logistik und Hotel geben die LTVs etwas nach: Die Spanne reicht hier von 63,6 Prozent (Wohnen) bis 57,9 Prozent (Hotel).

Die durchschnittlichen Margen im Core-Segment geben überwiegend nach, während es im Value-add-Bereich deutliche Anstiege gibt. Den stärksten Zuwachs verzeichnet der Wohnsektor mit einem Plus von 25 Basispunkten, doch sind die Margen für Wohnungskredite mit durchschnittlich 200 Basispunkten am niedrigsten. Auch bei Core-Produkten bieten Wohnimmobilien mit 109 Basispunkten das untere Ende des Spektrums.   

Dominik Rüger, Team Leader Debt Advisory JLL Germany, erwartet, dass sich die Konditionen in den kommenden Monaten zu Gunsten der Kreditnehmer entwickeln werden: "Der Wettbewerb im Finanzierungsmarkt hat in den vergangenen Monaten in der Breite deutlich zugenommen. Pfandbriefbanken, Sparkassen, Volksbanken, aber auch internationale Kredithäuser sind wieder zurück im Markt und zeigen sich offen für Neugeschäft."

DIFI: Methodik

An der Umfrage des Deutschen Immobilienfinanzierungsindex (DIFI) vom 17.11.2025 bis 26.11.2025 beteiligten sich 24 Experten. Abgefragt wurden die Einschätzungen zu Marktsituation (vergangene sechs Monate) und Markterwartung (kommende sechs Monate). Dargestellt sind die prozentualen Anteile der Antwortkategorien und die Veränderungen in Prozentpunkten gegenüber dem Vorquartal. Die Salden ergeben sich aus der Differenz der positiven und negativen Antwortkategorien (wie "verbessert" oder "verschlechtert"). Der DIFI berechnet sich als ungewichtetes Mittel aus den Salden der Finanzierungssituation sowie der Finanzierungserwartung aller Nutzungsarten.

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