Der Deutsche Immobilienfinanzierungsindex (DIFI) macht 25,5 Punkte gut – zwar notiert der Wert im ersten Quartal 2024 noch im negativen Bereich (minus 12,8 Punkte), aber es geht aufwärts. Die Experten schätzen die Zukunftsaussichten besser ein als die Geschäftslage.
Der Deutsche Immobilienfinanzierungsindex (DIFI) hat sich im Vergleich zum Schlussquartal 2023 im ersten Quartal 2024 massiv erholt und macht 25,5 Punkte gut: Der aktuelle Stand erreicht minus 12,8 Punkte. Vom Tiefpunkt Ende 2022 hat sich der Indexwert mittlerweile um 56,9 Punkte entfernt. Die Geschäftslage wird von den Kreditgebern pessimistischer eingeschätzt als die Zukunftsaussichten.
Der DIFI wird von JLL und dem Hamburgischen Weltwirtschaftsinstitut (HWWI) erhoben und bildet die Einschätzungen der Finanzierungsexperten ab. Quartalsweise werden die Lage in den vergangenen sechs Monaten und die erwartete Entwicklung in den kommenden sechs Monaten bewertet.
Erwartungen der Finanzierer fast im grünen Bereich
Wie bereits in den vergangenen Quartalen wird der Ausblick auf die kommenden Monate deutlich besser bewertet als die aktuelle Marktlage: Der DIFI-Erwartungsindikator steigt um 28,9 Punkte und liegt nur noch mit 0,7 Punkten im Minus. Der Situationsindikator legt zwar ebenfalls massiv um 22,1 Punkte zu, doch bleibt das Vorzeichen mit minus 24,8 Punkten noch im negativen Bereich
"Die deutlich positivere Einschätzung der kommenden Monate beruht in erster Linie auf den erwarteten Zinssenkungen der Notenbanken und betrifft insbesondere die Nutzungsarten Büro, Wohnen und Einzelhandel", erklärt Dr. Jan Wedemeier, Senior Researcher am HWWI. Er hält eine erste Zinssenkung der Europäischen Zentralbank (EZB) im Juni für wahrscheinlich.
Wohnimmobilien: Assetklasse im fetten DIFI-Plus
Alle betrachteten fünf Nutzungsarten haben im DIFI für das erste Quartal Punkte dazu gewonnen. Am stärksten fällt das Plus beim Wohnsegment aus, das um 40,3 Zähler auf 12,1 Punkte steigt. Damit ist Wohnen die einzige Nutzungsart mit einer positiven Gesamtbewertung. Hotel und Logistik liegen nach einem Anstieg um 27,4 Punkte beziehungsweise 18,7 Punkte mit Saldowerten von jeweils minus 5,2 Punkten dahinter. Auch der Einzelhandelssektor hat mit einem Plus von 28,4 Punkten kräftig Boden gut gemacht und kommt jetzt auf einen Zählerstand von minus 17,2 Punkten.
Das Bürosegment legte zwar um 12,6 Punkte zu, ist mit minus 48,3 Punkten aber weit abgeschlagen hinter den anderen Nutzungsarten. Auffallend ist hier die besonders große Lücke von 41,4 Punkten zwischen der Bewertung der Lage und der künftigen Entwicklung.
Büro: Mikrolage wichtigstes Kriterium für Kreditgeber
"Es gibt berechtigte Hoffnung, dass es auch am Büroimmobilienmarkt im weiteren Jahresverlauf aufwärts geht“, meint Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany. "So dürfte die Nachfrage nach Büroraum wieder leicht anziehen und Leerstände konstant gehalten beziehungsweise moderat abgebaut werden." Auch die erwartete EZB-Zinswende helle die Stimmung auf. In der Folge dürfte die Finanzierungsbereitschaft der Banken wieder zunehmen.
Der Vermietungsstand (56 Prozent) von Büroimmobilien ist nach der Mikrolage ( 64 Prozent) für Finanzierer derzeit das zweitwichtigste Kriterium bei der Kreditvergabe, wie eine Sonderbefragung für den DIFI-Report zeigt. Knapp dahinter folgen die Mieterbonität und die Bonität des Kreditnehmers. Relativ unbedeutende Faktoren sind die Homeoffice-Affinität des Mieters oder die Branche des Mieters. Auch die Laufzeit der Finanzierung wird von den Finanzierern als nachrangig bewertet.
ESG-Zertifizierung: Thema wird an Bedeutung gewinnen
Auf die Frage, welche Kriterien in den kommenden drei Jahren die größte Bedeutung haben werden, führt laut JLL und HWWI an der Spitze ebenfalls die Mikrolage den Kriterienkatalog an. Perspektivisch wird das Thema ESG-Zertifizierung an Bedeutung gewinnen und sich von aktuell Rang sieben auf den zweiten Platz schieben. Auch auf die Makrolage werden die Finanzierer in nächster Zeit bei der Kreditprüfung einen strengeren Blick werfen – unter Risikogesichtspunkten werden demnach in erster Linie die großen Städte im Fokus stehen. Der Vermietungsstand und die durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge (Walt) werden dagegen relativ gesehen an Bedeutung verlieren.
"Auf der Bankenseite sehen wir, insbesondere was die Bereitschaft zur Bürofinanzierung angeht, nach wie vor große Vorsicht", sagt Timo Wagner, Team Leader Debt Advisory JLL Germany. Das betrifft vor allem die Finanzierung von Bauprojekten, aber auch bei Bestandsfinanzierungen ist die Bereitschaft zur Kreditvergabe eher restriktiv. Unternehmen und Projektenwickler müssen deutlich mehr Eigenkapital einbringen, wenn sie die Aussichten auf eine Kreditbewilligung steigern wollen. "Businesspläne mit Mietsteigerungen werden in der Regel nicht unterstützt", so Wagner weiter. Die Fundamentaldaten der Assets bestimmten die Finanzierungskonditionen – und die würden konservativ ausgelegt.
DIFI: Methodik
An der Umfrage des Deutschen Immobilienfinanzierungsindex (DIFI) vom 26.2.2024 bis 1.3.2024 beteiligten sich 29 Experten. Abgefragt wurden die Einschätzungen zu Marktsituation (vergangene sechs Monate) und Markterwartung (kommende sechs Monate). Dargestellt sind die prozentualen Anteile der Antwortkategorien und die Veränderungen in Prozentpunkten gegenüber dem Vorquartal. Die Salden ergeben sich aus der Differenz der positiven und negativen Antwortkategorien.
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