Der Deutsche Immobilienfinanzierungsindex (DIFI) steigt im zweiten Quartal 2024 gegenüber dem Vorquartal weiter um einen Punkt und erreicht mit insgesamt minus 14,6 Punkten den höchsten Stand seit zwei Jahren. Im positiven Bereich liegt nur die Assetklasse Wohnen.
Der Deutsche Immobilienfinanzierungsindex (DIFI) hat sich im zweiten Quartal 2024 nur noch leicht verbessert – der Gesamtwert steigt um einen Punkt und notiert mit minus 14,6 Punkten weiterhin im negativen Bereich. Im Vorquartal hatte sich der Index noch um satte 27,4 Punkte verbessert. Vom bisherigen Tiefpunkt Ende 2022 hat er sich allerdings mittlerweile um 55,1 Punkte entfernt.
Der umfragebasierte DIFI wird von JLL und dem Hamburgischen Weltwirtschaftsinstitut (HWWI) regelmäßig erhoben und bildet die Einschätzungen von Finanzierungsexperten ab. Quartalsweise werden die Lage in den vergangenen sechs Monaten und die erwartete Entwicklung in den kommenden sechs Monaten bewertet.
Erwartungen der Finanzierer besser als die Lage
Der Ausblick auf die kommenden sechs Monate wird im DIFI für das zweite Quartal 2024 wie in den ersten drei Monaten des Jahres deutlich besser bewertet als die aktuelle Marktlage.
Das Delta hat sich aber verringert: Der Erwartungsindikator sinkt leicht auf minus 2,5 Punkte und beim Situationsindikator geht es um drei Punkte aufwärts auf einen Stand von aktuell minus 26,8 Punkte. In Folge schrumpft der Abstand zwischen Ausblick und Lage auf 24,3 Punkte – im Vorquartal lag die Differenz noch bei 28,4 Punkten.
Nur Assetklasse Wohnimmobilien im DIFI-Plus
Als einzige Assetklasse erzielt Wohnen einen positiven Gesamtindexwert. Jetzt sind es plus 13,9 Punkte nach 13,1 Punkten im ersten Quartal 2024. Das ist laut JLL und HWWI allein auf eine verbesserte Lageeinschätzung zurückzuführen: Die macht einen deutlichen Sprung von minus 7,1 Punkten auf plus 11,1 Punkte. Der Erwartungsindikator hat sich dagegen auf 16,7 Punkte halbiert.
"Die Marktteilnehmer gehen von einer Verschlechterung der aktuellen Finanzierungssituation aus, was eng mit der Zinsentwicklung verknüpft ist. Es wird erwartet, dass sich die Hypothekenzinsen auf dem aktuellen Stand einpendeln werden und die EZB keine weitere Zinssenkung in diesem Jahr vornehmen wird", kommentiert Dr. Jan Wedemeier, Senior Researcher am HWWI.
Hotels beliebter als Büros und Logistik bei Kreditgebern
Nach dem Wohnsegment rangieren Hotels auf dem zweiten Rang mit einem Saldowert von minus 7,1 Punkten (Vorquartal: minus 6,8 Punkte), gefolgt von Logistik mit minus 14,3 Punkten (Vorquartal: minus sieben Punkte) und Einzelhandel mit minus 19,2 Punkten (Vorquartal: minus 21,7 Punkte). Mit Abstand am schwächsten werden die Finanzierungsbedingungen für Büroimmobilien eingeschätzt, auch wenn sich der Punktestand um neun Zähler auf minus 46,4 Punkte verbessert.
"Immerhin lässt das hohe Delta zwischen Lage- und Erwartungseinschätzung in Höhe von 50 Punkten den Schluss zu, dass die befragten Experten von einer deutlichen Verbesserung des Finanzierungsumfelds für Büroimmobilien ausgehen", sagt Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany. Die positive Entwicklung der Bürovermietungsmärkte in den ersten beiden Quartalen 2024 stütze diese Erwartungshaltung.
Finanzierer: niedrigste Margen für Wohnkredite
Im Halbjahresrhythmus wird die Befragung durch Angaben zu den markttypischen Beleihungsausläufen (Loan-To-Value, LTV) und Kreditmargen ergänzt. Im Vergleich zum vierten Quartal 2024 entwickeln sich die Kreditmargen uneinheitlich: Im Core-Segment geben sie laut DIFI insgesamt nach, für Value-add-Produkte verteuern sie sich.
Den höchsten Margenrückgang mit rund 28 Basispunkten verbucht die Nutzungsart Einzelhandel, vor dem Wohnsegment (minus 19 Basispunkte). Die Margen für Core-Wohn-Produkte sinken bereits zum neunten Mal in Folge und weisen mit 117,3 die niedrigsten markttypischen Margen aller Nutzungsarten auf. Nur Hotelimmobilien liegen darüber: Mit 197,7 Basispunkten (plus 2,1 Basispunkte) werden für diese Assetklasse die höchsten markttypischen Margen im Core-Segment fällig.
Value-add-Investoren brauchen viel Eigenkapital
Im Value-add-Segment verzeichnen Hotels im zweiten Quartal 2024 die höchsten Zuwächse gegenüber dem vierten Quartal 2023. Nach einem Anstieg von 39,5 Basispunkten auf aktuell 268 Punkte ergeben sich hier die höchsten Durchschnittsmargen unter allen Nutzungsarten. Büro, Logistik und Einzelhandel folgen nach Zuwächsen mit Margen zwischen 241,7 und 233,3 Basispunkten. Die niedrigsten Margen weist im Value-add-Segment die Nutzungsart Wohnen mit rund 203 Basispunkten (minus 14,5 Punkte) auf.
Auch bei der Entwicklung der Beleihungsausläufe (Loan-To-Value, LTV) gibt es eine unterschiedliche Entwicklung. Den Experten zufolge sind die markttypischen LTVs im Core-Segment außer bei Hotels (minus 0,5 Prozentpunkte) für alle Nutzungsarten zwischen 0,7 und 3,8 Prozentpunkte gestiegen. Der Wohnsektor verzeichnet den stärksten Anstieg. Für Wohnungsfinanzierungen gibt es im Schnitt auch die höchsten Beleihungsausläufe mit 72,2 Prozent, für Hotels die niedrigsten mit 61,7 Prozent.
Wohnen: Größter Spielraum bei der Finanzierung
Im Value-Add-Segment steigen die LTVs für die Nutzungsarten Logistik und Wohnen um 1,6 beziehungsweise 1,5 Prozentpunkte leicht an. Der Einzelhandel zeigt sich unverändert, während für Büros und Hotels die LTVs leicht gesunken sind. Den größten Spielraum bei der Finanzierung werden mit einem LTV von 67,5 Prozent Wohnimmobilien eingeräumt. Beleihungsausläufe von jeweils 57,5 Prozent in den Nutzungsarten Büro, Einzelhandel und Hotel sind die niedrigsten seit Beginn der DIFI-Umfragen im Jahr 2014.
"Insgesamt spiegeln die LTVs die aktuell vorherrschenden Nachfragepräferenzen der Investoren recht gut wider. Aus Bankensicht bieten Wohninvestments die höchste Sicherheit", erklärt Dominik Rüger, Team Leader Debt Advisory JLL Germany. "Mögliche Kreditengagements in Büroimmobilien werden nach wie vor sehr restriktiv betrachtet und streng geprüft, auch wenn sich eine leichte Verbesserung zum Vorquartal zeigt."
DIFI: Methodik
An der Umfrage des Deutschen Immobilienfinanzierungsindex (DIFI) vom 23.5.2024 bis 28.5.2024 beteiligten sich 19 Experten. Abgefragt wurden die Einschätzungen zu Marktsituation (vergangene sechs Monate) und Markterwartung (kommende sechs Monate). Dargestellt sind die prozentualen Anteile der Antwortkategorien und die Veränderungen in Prozentpunkten gegenüber dem Vorquartal. Die Salden ergeben sich aus der Differenz der positiven und negativen Antwortkategorien.
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