DIFI bleibt auch ohne Corona-Pandemie im Minus

Rosig ist die Stimmung unter den Kapitalgebern auch weiterhin nicht. Der Deutsche Immobilienfinanzierungsindex (DIFI) von JLL und ZEW dreht weiter ins Minus, wenn auch mäßiger. Ausgerechnet für Hotels wird eine bessere Finanzierungssituation prophezeit – trotz Coronavirus. Das könnte sich ändern.

Der Hotelmarkt ist durch die massenhaften Absagen von Großveranstaltungen wegen des Coronavirus schwer gebeutelt. Die Stimmung der Immobilienexperten, die für den kürzlich erschienenen Deutsche Hypo Index befragt wurden, rutschte von Februar auf März um rund zehn Prozent auf einen historischen Tiefstand unter anderem wegen der mittlerweile von der Weltgesundheitsorganisation WHO als Pandemie eingestuften Verbreitung des Coronavirus.

Dass im aktuellen DIFI, dem Stimmungsindikator für gewerbliche Immobilienfinanzierungen in Deutschland, bei der Umfrage für das erste Quartal 2020 ausgerechnet am Finanzierungsmarkt für Hotelimmobilien die Aussicht für die kommenden sechs Monate positiv bewertet wird, mag daran liegen, dass die Experten zwischen dem 2. und 17. Februar interviewt worden sind, als das Virus noch nicht als pandemisch eingeschätzt wurde.

"Im weiteren Jahresverlauf dürfte die Ausbreitung des Coronavirus und dessen Auswirkung auf die internationalen Tourismusströme bei der Einschätzung der Finanzierungsexperten eine wesentlich größere Rolle spielen als zum Zeitpunkt der Befragung zum DIFI" Anke Herz, Team Leader Debt Advisory bei JLL Germany

4,7 Prozent der befragten Experten gehen von einer verbesserten Finanzierungssituation auf Halbjahressicht aus, die Mehrheit (knapp 67 Prozent) hat eine gleichbleibende Erwartung. Die von den Befragten für die vergangenen sechs Monate angegebenen Veränderungen im Hotelsegment plus 4,9 Prozent auf nun minus 4,6 Punkte liegen Herz zufolge unter anderem daran, dass 2019 die Übernachtungszahlen noch gestiegen sind.

Abwärtstrend beim DIFI schwächt sich im ersten Quartal insgesamt ab

Insgesamt hat der vierteljährlich erscheinende DIFI von JLL und dem ZEW – Leibniz-Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung im ersten Quartal 2020 den Abwärtstrend der vergangenen Monate fortgesetzt. Allerdings ist der Rückgang mit minus 3,7 Punkten moderater als noch im Vorquartal (minus 4,4 Punkte). Mit minus 18,9 Punkten erreicht der Index aktuell den zweitniedrigsten Stand seit Erhebung – der absolute Tiefstwert wurde mit minus 21,1 Punkten im Jahr 2012 gemessen. Damit schmilzt das Polster weiter.

Was die Finanzierungssituation der vergangenen sechs Monate angeht, fiel der Index für das erste Quatal 2020 um 12,6 Punkte – die Erwartungen für das kommende Halbjahr liegen 25,1 Punkte unter dem Wert des vierten Quartals 2019. "Dass die deutsche Wirtschaft eher verhalten ins neue Jahr gestartet ist, macht sich auch im Immobilienumfeld bemerkbar", meint Dr. Carolin Schmidt, Department International Finance and Financial Management am ZEW.

Trübe Stimmung bei allen Assetklassen

Alle Teilindikatoren über die vergangenen und die kommenden sechs Monate stehen im Minus, bei deutlich verhaltenen Finanzierungserwartungen. "In diesem Quartal findet sich unter den Befragten niemand, der angibt, dass sich die Finanzierungssituation für die Segmente Büro und Einzelhandel aufgehellt hat oder sich die Erwartungen für Büro, Einzelhandel, Logistik und Wohnen verbessert haben", sagt Herz.

Bei den oft tot gesagten Einzelhandelsimmobilien hat sich der Rückgang im DIFI-Index moderat abgebremst. Die Einschätzungen zur aktuellen Situation liegen aber weiterhin satt im Minus (minus 45,5 Punkte), bei der Erwartung für das kommende Halbjahr notiert der Index in dieser Assetklasse sogar bei minus 47,6 Punkten. Einen Grund dafür sieht Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany, in den gut gehandelten Fachmarkt-Portfolios, die Transaktionszahlen hätten 2019 im Vergleich zum Vorjahr zugelegt.

Die Finanzierungssituation bei Büroimmobilien schätzen knapp 86 Prozent der Befragten als unverändert ein, bei den Erwartungen für das kommende Halbjahr sind das 87 Prozent. Allerdings zeigt der Teilsaldo zur Finanzierungssituation bei Büroimmobilien einen Rückgang um mehr als 20 Punkte gegenüber dem Vorquartal. "Da das Bürosegment stärker als andere Nutzungsarten mit den Beschäftigungszahlen zusammenhängt, könnte die nachlassende Dynamik der Erwerbstätigenzahlen zum Jahresende 2019 hier den Ausschlag gegeben haben", analysiert Scheunemann.

Nachhaltigkeitsaspekte beeinflussen Kreditportfolios und Marktwerte

Die gedrückte Stimmung macht auch vor den Refinanzierungsmärkten nicht Halt. "Wie bei den Finanzierungsmärkten ist die Einschätzung der Lage durchweg besser als die Einschätzung der Erwartungen", so Herz. Volatilstes Refinanzierungsinstrument seien Immobilienaktien: die Umfrageteilnehmer setzen in dieses Instrument mit einem Saldo von minus 8,5 Punkten die geringsten Erwartungen. 

Im Vorquartal wurden in einer Sonderfrage Klimaaspekte bereits als bedeutende Einflussfaktoren der Immobilienfinanzierung genannt. In der aktuellen Umfrage sagten 60 Prozent der Befragten, dass ESG (Environmental, Social, Governance) und Green-Building-Zertifizierungen einen nicht unerheblichen Einfluss auf Investitions- und Finanzierungsentscheidungen haben. "Grüne" Bürogebäude etwa können laut Schmidt zu höheren Preisen vermietet oder verkauft werden als vergleichbare Objekte ohne Zertifizierung. Für die Marge und den LTV seien Nachhaltigkeits- und ESG-Gesichtspunkte jedoch eher marginal. 

Knapp die Hälfte der Finanzierer gab an, aktuell einen Anteil von bis zu zehn Prozent mit Green-Building-zertifizierten Immobilien in A-Lage zu finanzieren. Dieser Anteil könnte sich innerhalb der nächsten zwei Jahre leicht, so 59 Prozent der Experten, bis stark (41 Prozent) erhöhen. "Diese Einschätzungen dürften auch der Selbstverpflichtung vieler Städte geschuldet sein, ab 2030 nur noch klimaneutrale Immobilien innerhalb der Stadtgrenzen zu dulden", vermutet Scheunemann.


Das könnte Sie auch interessieren:

Immobilienklima: Coronavirus drückt massiv auf die Laune am Hotelmarkt

DIFI Q4 2019: Klimaschutz verschärft Konditionen für Immobilienfinanzierung

Neue EU-Spielregeln: So wird ein Investment "grün"

Schlagworte zum Thema:  Immobilienfinanzierung, Coronavirus