Finanzierer sehen Potenzial bei Rüstung und Verteidigung

Der umfragebasierte Deutsche Immobilienfinanzierungsindex (DIFI) hat im dritten Quartal 2025 im Vergleich zum Vorquartal 18,1 Punkte verloren und notiert nun bei minus 7,6 Punkten. Der bisherige Tiefststands wurde Ende 2022 erreicht (minus 69,7 Punkte).

Der Negativtrend betrifft sowohl die Bewertung der aktuellen Lage (minus 25,9 Punkte auf 13,8 Punkte) als auch den Ausblick auf die kommenden sechs Monate (minus 10,4 Punkte auf minus 1,4 Punkte). Der Abstand von 12,4 Punkten zwischen den beiden Teilindikatoren deutet darauf hin, dass die befragten Experten in den kommenden sechs Monaten eine leichte Verbesserung der aktuellen Finanzierungsbedingungen erwarten.

Der quartalsweise erhobene DIFI wird von JLL und dem Hamburgischen Weltwirtschaftsinstitut (HWWI) erhoben und bildet die Einschätzungen von Finanzierungsexperten ab.

"Die Befragung im September fiel in eine Zeit, in der die Renditen zehnjähriger Staatsanleihen sich auf einem konstanten Niveau einpendelten beziehungsweise anstiegen. Darin kam das Risiko einer zunehmenden Staatsverschuldung in Deutschland zum Ausdruck und könnte eine erneute Unsicherheit über die weitere Renditeentwicklung bei Immobilien entfacht haben", erklärt Andreas Lagemann, Senior Researcher am HWWI, das Ergebnis.

Wohnimmobilien am besten bewertet

Von den fünf betrachteten Nutzungsarten Büro, Einzelhandel, Logistik, Wohnen und Hotel werden Wohnimmobilien in der aktuellen DIFI-Umfrage von den Finanzierern am besten bewertet: Hier steht unter dem Strich noch ein positiver Wert von 10,9 Punkten. Bei Hotels steht der Saldo bei 0,0 Punkten.

Vor den Assetklassen Enzelhandel und Logistik steht jeweils ein Minuszeichen, ebenso wie beim Bürosegment, mit minus 30,4 Punkten das Schlusslicht. Hier ist allerdings die Diskrepanz zwischen Lage- und Erwartungseinschätzung mit 23,1 Punkten zugunsten des Erwartungsindikators besonders ausgeprägt.

"Das spricht dafür, dass die Experten von deutlich besseren Finanzierungsbedingungen für Büros in den kommenden Monaten ausgehen", sagt Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany. "Auch wenn Investoren Büroimmobilien nach wie vor mit Skepsis begegnen, geht der Trend in die richtige Richtung. So liegt das Transaktionsvolumen nach den ersten drei Quartalen spürbar über dem Vorjahreswert."

Rüstung und Verteidigung: großes Potenzial 

Im Rahmen der aktuellen Umfrage wurden die Experten auch um eine Einschätzung zum Thema Rüstung und Verteidigung gebeten: Nur 17 Prozent haben schon Erfahrung mit der Finanzierung von entsprechend genutzten Immobilien gesammelt. Rund ein Drittel gab an, dass ein Engagement in diesem Sektor nicht infrage kommt. Ebenfalls jeder Dritte will sich damit in Zukunft beschäftigen. Der Rest zeigt sich noch unschlüssig. 

Generell wird dem Sektor allerdings ein hohes Potenzial zugesprochen: So erwarten 82 Prozent der Teilnehmer (Mehrfachantworten möglich), dass die höheren Verteidigungsausgaben der Bundesregierung in den kommenden Jahren auch zu einem Anstieg der Immobilienfinanzierungen insbesondere in der Assetklasse Lager und Logistik führen werden. Knapp zwei Drittel rechnen mit steigenden Finanzierungsanfragen für als Kasernen genutzte Wohngebäude. Und die Hälfte der Experten hält eine Zunahme von Finanzierungen für Produktionsgebäude für möglich.

Nur auf Büroimmobilien werden aktuell keine Auswirkungen der steigenden Verteidigungsausgaben auf die Finanzierungsnachfrage erwartet. Laut Scheunemann ist das darauf zurückzuführen, dass zurzeit die großen produktionsgetriebenen Unternehmen mit traditionellen Rüstungsgütern im Fokus stehen. "Gleichzeitig entstehen derzeit zahlreiche Startups und Technologieunternehmen, die mit zunehmendem Reifegrad voraussichtlich auch Büros, Labor- und Forschungsflächen nachfragen werden", so Scheunemann weiter.

Laut einem Bericht von Savills werden steigende Verteidigungsausgaben und neue NATO-Verpflichtungen zu einem erheblichen Anstieg der Nachfrage nach Industrie- und Logistikimmobilien in ganz Europa und dem Vereinigten Königreich führen.

Immobilienfinanzierung: Neugeschäft nimmt zu

Zur quantitativen Analyse der gewerblichen Immobilienfinanzierung analysiert JLL halbjährlich das Neugeschäft und die Entwicklung der Kreditbestände von zwölf deutschen Banken. Dabei werden ausschließlich neu ausgegebene Finanzierungen für deutsche Immobilien berücksichtigt. Erfasst werden sowohl gewerblich als auch wohnwirtschaftlich genutzte Objekte, die zur Kapitalanlage dienen.   

Insgesamt vergaben die betrachteten Institute im ersten Halbjahr 2025 neue Kredite im Umfang von 14,8 Milliarden Euro, das sind zwölf Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum (13,2 Milliarden Euro). Acht der zwölf Banken haben das Neugeschäft ausgebaut.

Die Hälfte der teilnehmenden Kreditinstitute geht davon aus, dass die Neugeschäftsvergabe im Gesamtjahr 2025 auf einem ähnlichen Niveau liegen wird wie im Vorjahr. Vier Banken rechnen mit einem Anstieg, nur ein Institut geht von einem Rückgang aus.

DIFI: Methodik

An der Umfrage des Deutschen Immobilienfinanzierungsindex (DIFI) vom 2.9.2025 bis 9.9.2025 beteiligten sich 24 Experten. Abgefragt wurden die Einschätzungen zu Marktsituation (vergangene sechs Monate) und Markterwartung (kommende sechs Monate). Dargestellt sind die prozentualen Anteile der Antwortkategorien und die Veränderungen in Prozentpunkten gegenüber dem Vorquartal. Die Salden ergeben sich aus der Differenz der positiven und negativen Antwortkategorien (wie "verbessert" oder "verschlechtert"). Der DIFI berechnet sich als ungewichtetes Mittel aus den Salden der Finanzierungssituation sowie der Finanzierungserwartung aller Nutzungsarten.

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