Wer jetzt noch Immobilien finanziert

Der umfragebasierte Deutsche Immobilienfinanzierungsindex (DIFI) rutscht im ersten Quartal 2026 im Vergleich zum vierten Quartal 2025 um knapp zehn Punkte wieder deutlich in die Negativzone mit einem Endstand von minus 9,1 Punkten (Vorquartal: plus 0,7 Punkte). Sowohl die aktuelle Lage am Finanzierungsmarkt als auch die Erwartungen werden von den Experten wieder schlechter eingeschätzt.

Der DIFI wird von JLL und dem Hamburgischen Weltwirtschaftsinstitut (HWWI) quartalsweise erhoben und bildet die Einschätzungen von Finanzierungsexperten ab. Der bisherige Tiefststand wurde Ende 2022 (minus 69,7 Punkte) erreicht. 

Finanzierungsklima leidet unter Iran-Krieg-Folgen

Auffallend ist in der jüngsten DIFI-Umfrage, die vom 3. Februar bis 11. Februar stattfand, dass die beiden Teilindikatoren mit minus 8,2 Punkten (Situation) und minus 9,9 Punkten (Erwartung) nahe beieinander liegen. Das deutet darauf hin, dass die Befragten für die kommenden sechs Monate mit einer Fortsetzung der restriktiven Finanzierungsbedingungen rechnen.

"Die Befragung wurde vor dem Beginn des Iran-Kriegs Ende Februar 2026 abgeschlossen", erklärt Andreas Lagemann, Senior Researcher am HWWI. Durch die Folgen des Krieges hätten sich das allgemeine Zinsniveau und insbesondere die Swap-Sätze für die Finanzierung von Immobilien deutlich nach oben bewegt. Das dürfte dem Experten zufolge bei der kommenden Umfrage für eine kritischere Beurteilung des Finanzierungsklimas sorgen.

Wohnen büßt ein, wird aber am besten bewertet

Im ersten Quartal 2026 zeigen vier der fünf untersuchten Segmente eine Abwärtsbewegung. Die meisten Punkte büßt die Nutzungsart Wohnen ein (minus 20 Punkte), bleibt mit einem Indexwert von 18 Punkten aber die am besten bewertete Assetklasse und die einzige mit einem positiven Vorzeichen. Dahinter folgen Hotel mit minus 7,6 Punkten, Logistik mit minus 11,6 Punkten, Einzelhandel mit minus 16,1 Punkten und Büro mit minus 27,9 Punkten. Nur Logistik hat im Vergleich zum Vorquartal leicht zugelegt.

Das gleiche Bild ergibt sich beim gesonderten Blick auf die Lageeinschätzung. Auch hier gibt Wohnen kräftig nach (minus 33,5 Punkte), bleibt mit zwölf Punkten aber als einziges Segment in der Pluszone. Beim Ausblick auf die kommenden sechs Monate ist der Abstand zwischen Wohnen (plus 24 Punkte) und den nächstplatzierten Segmenten Hotel (minus zehn Punkte), Logistik (minus 13,6 Punkte), Einzelhandel (minus 22,7 Punkte) und Büro (minus 27,3 Punkte) noch deutlicher.

Gesondert unter die Lupe genommen wurde in der DIFI-Befragung das Finanzierungsangebot. 40 Prozent der Finanzierer sehen eine im Vergleich zum Vorjahr höhere Verfügbarkeit von Fremdkapital, 32 Prozent sagen, sie fallen niedriger aus, und 28 Prozent sehen keine Veränderung. "Diese Werte deuten auf eine Stabilisierung des Finanzierungsmarkts hin", sagt Helge Scheunemann, Head of Research bei JLL Germany.

Fremdkapital: Assetklassen und Kreditgeber

Bei Betrachtung der verschiedenen Finanzierungsgeber werde eine deutliche Verschiebung zu Akteuren außerhalb des Bankensektors sichtbar. So sehen zirka 60 Prozent der Teilnehmer eine Zunahme des Kreditangebots von alternativen Anbietern wie Debt Funds; und weniger als ein Viertel sieht einen Rückgang. Bei traditionellen Anbietern wie Sparkassen, Volksbanken und Pfandbriefbanken hält sich der Anteil derer, die einen Anstieg sehen, und jenen, die einen Rückgang des Angebots wahrnehmen, in etwa die Waage.

Deutlich zurückhaltender wird dagegen die Aktivität von Versicherungsgesellschafen und Pensionskassen eingeschätzt. Hier beobachtet nur jeder Achte eine expansive und jeder Zweite eine gedrosselte Finanzierungsbereitschaft.

Bei den Nutzungsarten wird analog zum DIFI-Stimmungsbild das Segment Wohnen am positivsten eingeschätzt. Die Hälfte der Befragten sieht für 2026 eine höhere Verfügbarkeit von Fremdkapital, nur jeder fünfte rechnet mit einem Rückgang. In den übrigen Assetklassen überwiegt Skepsis, insbesondere bei Büroimmobilien: Hier prognostiziert die Hälfte der Teilnehmer eine reduzierte Liquidität. Eine Sonderrolle nimmt die Logistik ein, bei der die Experten eine nahezu unveränderte Finanzierungslage erwarten.

Geopolitische Unsicherheiten und Wettbewerb: die Folgen

"Der deutsche Immobilienfinanzierungsmarkt zeigt sich 2026 trotz geopolitischer Herausforderungen grundsätzlich widerstandsfähig", erklärt Dominik Rüger, Senior Director Debt Advisory JLL Germany. Die Mehrheit der Finanzierungsinstitute halte an positiven Wachstumserwartungen fest, auch wenn einzelne Expansionspläne zeitlich gestreckt oder selektiver umgesetzt würden.

Die verstärkte Konkurrenz zwischen traditionellen Banken, alternativen Kreditgebern, regionalen Instituten und Versicherungen schaffe ein differenziertes Angebotsspektrum. Bei qualitativ hochwertigen Objekten in erstklassigen Lagen führe der Wettbewerb zu attraktiven Finanzierungskonditionen. "Die geopolitischen und makroökonomischen Entwicklungen sowie deren Auswirkungen auf den weiteren Zinsverlauf bleiben letztlich der entscheidende Faktor für die Intensität der Markterholung", so Rüger.

DIFI: Methodik

An der Umfrage des Deutschen Immobilienfinanzierungsindex (DIFI) vom 3.2.2026 bis 11.2.2026 beteiligten sich 25 Experten. Abgefragt wurden die Einschätzungen zu Marktsituation (vergangene sechs Monate) und Markterwartung (kommende sechs Monate). Dargestellt sind die prozentualen Anteile der Antwortkategorien und die Veränderungen in Prozentpunkten gegenüber dem Vorquartal. Die Salden ergeben sich aus der Differenz der positiven und negativen Antwortkategorien (wie "verbessert" oder "verschlechtert"). Der DIFI berechnet sich als ungewichtetes Mittel aus den Salden der Finanzierungssituation sowie der Finanzierungserwartung aller Nutzungsarten.

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