Bessere Rahmenbedingungen für Kreditnehmer

Nach dem Dämpfer im ersten Quartal 2026 zeigt der umfragebasierte Deutsche Immobilienfinanzierungsindex (DIFI) im zweiten Quartal 2026 eine Stabilisierung mit einem Anstieg um 1,1 Punkte auf minus acht Punkte. Bemerkenswert ist die stark divergierende Einschätzung von aktueller Lage – die so pessimistisch ausfällt wie seit zwei Jahren nicht mehr – und der wachsenden Hoffnung auf eine baldige Trendumkehr.

Der DIFI wird von JLL und dem Hamburgischen Weltwirtschaftsinstitut (HWWI) quartalsweise erhoben und bildet die Einschätzungen von Finanzierungsexperten ab. Der bisherige Tiefststand wurde Ende 2022 (minus 69,7 Punkte) erreicht. 

Finanzierungssituation leidet unter geopolitischen Spannungen

Die Beurteilung der Finanzierungssituation (vergangene sechs Monate) hat sich erheblich verschlechtert. Mit minus 15,6 Punkten erreicht der Teilindex den schwächsten Wert seit dem zweiten Quartal 2024. Ganz anders präsentiert sich der Blick nach vorne: Die Erwartungen für die kommenden sechs Monate haben sich um knapp zehn Punkte verbessert und kratzen mit minus 0,3 Punkten bereits an der neutralen Schwelle.

Die Kluft von mehr als 15 Punkten zwischen den Komponenten ist ungewöhnlich groß und signalisiert nach Ansicht von Helge Scheunemann, Head of Research bei JLL Germany, eine fundamentale Zuversicht der Branche trotz aktuell schwieriger Rahmenbedingungen.

"Die Daten bilden die Verunsicherung durch die geopolitischen Spannungen sehr klar ab", sagt er. Seit Ausbruch des Iran-Kriegs im Februar 2026 herrsche am Markt eine ausgeprägte Zurückhaltung. Gleichzeitig würden die Experten Licht am Ende des Tunnels sehen. Eine Sonderfrage zu den Beleihungskennzahlen belege, dass die Institute wieder in die Offensive gehen wollen.

Wohnen vorne bei der Immobilienfinanzierung

Mit Blick auf die Assetklassen zeigt sich im aktuellen DIFI ein heterogenes Muster. Positiv sticht die Entwicklung im Logistiksegment hervor: Es macht einen Sprung um mehr als 16 Punkte und liegt mit 4,5 Punkten erstmals seit längerer Zeit wieder im positiven Bereich.

In der Gesamtbeurteilung steht im zweiten Quartal 2026 der Wohnungssektor mit 10,4 Punkten an der Spitze – hat aber im Vergleich zum ersten Quartal 2026 knapp acht Punkte eingebüßt. Mit Abstand folgen Hotels (minus 4,8 Punkte) und Einzelhandel (minus 11,4 Punkte). Das Bürosegment rutscht um mehr als zehn Punkte ab und bildet mit minus 38,6 Punkten das Schlusslicht.

Im Bürobereich stürzt die Lageeinschätzung regelrecht ab – um mehr als 30 Punkte auf minus 59,1 Punkte. Beim Einzelhandel sinkt der Wert um knapp neun Punkte auf minus 18,2 Punkte. Positiv entwickeln sich Logistik (plus fünf Punkte auf minus 4,5 Punkte) und Hotels (leichtes Plus auf minus 4,8 Punkte). Wohnen bleibt mit plus 8,3 Punkten die einzige Assetklasse oberhalb der Nulllinie.

Finanzierer blicken optimistisch in die Zukunft

Bei der Einschätzung der kommenden sechs Monate dominiert Optimismus unter den Experten. Vier von fünf Assetklassen verzeichnen teilweise erhebliche Verbesserungen. Spitzenreiter ist Logistik mit einem Zuwachs von rund 27 Punkten auf jetzt plus 13,6 Punkte.

Der Einzelhandel gewinnt mehr als 18 Punkte, verharrt aber noch bei minus 4,5 Punkten. Büros und Hotels verbessern sich um neun beziehungsweise gut fünf Punkte und kommen auf minus 18,2 beziehungsweise minus 4,8 Punkte. Nur Wohnen schwimmt gegen den Strom und gibt mehr als elf Punkte ab, hält sich mit plus 12,5 Punkten aber weiter komfortabel im grünen Bereich.

Zwischen aktueller Einschätzung und Zukunftsprognose klafft im Bürosegment eine Lücke von nahezu 41 Punkten – "ein klares Indiz dafür, dass trotz der aktuell misslichen Lage eine baldige Wende erwartet wird", sagt Andreas Lagemann, Senior Researcher am HWWI. Auch bei Logistik (18 Punkte Differenz) und Einzelhandel (knapp 14 Punkte Differenz) ist die Erwartung wesentlich positiver als die Gegenwartsbewertung.

Finanzierungskonditionen für Kreditnehmer

Die durchschnittlichen Loan-to-Value-Ratios (LTV) steigen laut einer Sonderumfrage für den DIFI in nahezu allen Bereichen. Bei Core-Objekten verzeichnet der Einzelhandel den stärksten Anstieg mit einem Plus von knapp fünf Prozentpunkten auf 66,3 Prozent.

Logistikimmobilien folgen mit 3,5 Prozentpunkten Zuwachs (67 Prozent), Hotels mit drei Prozentpunkten (63,8 Prozent). Auch Büros profitieren mit einem Anstieg um drei Prozentpunkte auf 64,9 Prozent. Wohnimmobilien legen nur moderat zu, bieten mit durchschnittlich 73,6 Prozent aber die höchsten Beleihungsgrenzen.

Im Value-add-Bereich verbucht das Logistiksegment mit plus fünf Prozentpunkten auf 63,3 Prozent den stärksten LTV-Anstieg. Wohnen klettert um knapp fünf Prozentpunkte und liegt mit 68,5 Prozent an der Spitze. Einzelhandel (plus vier Prozentpunkte auf 62,8 Prozent), Hotels (plus 3,5 Prozentpunkte auf 61,4 Prozent) und Büros (plus 2,9 Prozentpunkte auf 61,5 Prozent) ziehen ebenfalls an. Die Ausweitung der Kreditrahmen signalisiert eine wachsende Risikobereitschaft der Finanzierungsinstitute.

Kreditmargen: So fallen die Aufschläge aus

Bei der Entwicklung der Kreditmargen zeigt sich ein differenziertes Muster. Im Core-Segment verteuern sich die Konditionen mehrheitlich leicht.

Bürofinanzierungen werden um knapp sieben Basispunkte teurer (172,6 Basispunkte), Hotels um fünf Basispunkte (185,5 Basispunkte), Wohnen um vier Basispunkte (113,1 Basispunkte). Bei Logistik sinken die Aufschläge um sechs Basispunkte auf 146,4 Basispunkte, während sie beim Einzelhandel um 2,5 Basispunkte auf 162,5 Basispunkte steigen.

Umgekehrt präsentiert sich die Situation bei risikoreicheren Value-add-Projekten. Hier fallen die Margen teilweise deutlich, am stärksten bei Logistik mit einem Rückgang um fast 24 Basispunkte auf 215 Basispunkte. Bei Einzelhandelsfinanzierungen sinken sie um rund 14 Basispunkte (230,3 Basispunkte), bei Hotels um knapp elf Basispunkte (248,6 Basispunkte). Auch Wohnen (minus neun Basispunkte auf 191,3 Basispunkte) und Büros (minus 7,5 Basispunkte auf 250 Basispunkte) werden günstiger.

"Die Kombination aus höheren Beleihungsgrenzen und gleichzeitig sinkenden Zinsaufschlägen im Value-add-Segment ist ein gutes Zeichen für den Finanzierungsmarkt", erklärt Dominik Rüger, Senior Director Debt Advisory bei JLL Germany. "Die Kreditinstitute positionieren sich offensiv für die erwartete Markterholung und konkurrieren aktiv um attraktive Transaktionen." Das gebe dem Markt wichtige Impulse.

DIFI: Methodik

An der Umfrage des Deutschen Immobilienfinanzierungsindex (DIFI) vom 27.5.2026 bis 3.6.2026 beteiligten sich 24 Experten. Abgefragt wurden die Einschätzungen zu Marktsituation (vergangene sechs Monate) und Markterwartung (kommende sechs Monate). Dargestellt sind die prozentualen Anteile der Antwortkategorien und die Veränderungen in Prozentpunkten gegenüber dem Vorquartal. Die Salden ergeben sich aus der Differenz der positiven und negativen Antwortkategorien (wie "verbessert" oder "verschlechtert"). Der DIFI berechnet sich als ungewichtetes Mittel aus den Salden der Finanzierungssituation sowie der Finanzierungserwartung aller Nutzungsarten.

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