Postbank Wohnatlas: Wo die Immobilienpreise bis 2035 steigen Infografik

Der Boom hat ein Ende: Die Immobilienpreise fallen oder stagnieren bis zum Jahr 2035 in den meisten deutschen Städten und Regionen. Wo Wohnungseigentümer noch am ehesten mit einem Wertzuwachs rechnen können, zeigt der Postbank Wohnatlas 2023.

Die Preise für Eigentumswohnungen fallen bis 2035 in etwa der Hälfte der 400 deutschen Landkreise und kreisfreien Städte real um zwei Prozent. Im Schnitt werden die Immobilien um 0,25 Prozent pro Jahr günstiger. Das ist das Ergebnis einer Prognose des Hamburger Weltwirtschaftsinstituts (HWWI), die im Postbank Wohnatlas 2023 zusammengefasst ist. In jedem zehnten Gebiet stagnieren die Preise demnach mit Werten zwischen minus 0,15 und plus 0,15 Prozent pro Jahr.

Doch trotz Inflation, steigenden Zinsen und stagnierender Nachfrage wird es Regionen geben, in denen Immobilieneigentümer mit einem Wertzuwachs rechnen können. Die Experten gehen in 43 Prozent der Regionen von einem Anstieg der Kaufpreise real um mehr als 0,15 Prozent pro Jahr bis 2035 aus. Das entspricht insgesamt einem Plus von mindestens zwei Prozent bis 2035.

Wohnimmobilien: Wertzuwächse in den Metropolen erwartet

In der langfristigen Betrachtung stehen die Zeichen den Experten zufolge eher auf Stillstand. Doch in wachsenden Regionen mit hohen Anteilen jüngerer, gutverdienender Erwerbstätiger an der Bevölkerung können Käufer und Eigentümer von Wohnungen bis 2035 mit weiteren Wertzuwächsen rechnen. Fast durchgehend gute Rahmenbedingungen gibt es im Süden und Nordwesten der Republik. In Baden-Württemberg, Bayern, Hessen und Schleswig-Holstein steigen die Kaufpreise im Durchschnitt über alle Regionen an.

Auch die Immobilienmärkte vieler Großstädte und dem Umland profitieren laut Studie von guten demografischen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen. Unter sieben Metropolen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln und Stuttgart wird der stärkste Preisanstieg in München erwartet. Der Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen wird nach HWWI-Berechnungen bis 2035 jährlich real nochmals um mehr als zwei Prozent wachsen. In Hamburg, der derzeit zweitteuersten Stadt unter den "Big Seven", verläuft die Preisentwicklung deutlich moderater: Hier wird ein Wertzuwachs von 0,29 Prozent pro Jahr bis 2035 erwartet.

Prognose: Preisentwicklung in den "Big Seven" 2022 bis 2035

Rea­les durch­schnitt­li­ches Preis­wachs­tum pro Jahr in Pro­zent

Rang

Stadt

Preistrend

Preis pro Quadratmeter 2022*

1

München

2,08 %

9.733,83 €

2

Frankfurt am Main

1,93 %

6.654,34 €

3

Köln

1,52 %

5.118,94 €

4

Berlin

1,24 %

5.903,65 €

5

Stuttgart

1,03 %

5.416,35 €

6

Düsseldorf

0,76 %

5.454,56 €

7

Hamburg

0,29 %

6.685,29 €

* Wohnungen im Bestand

Quellen: Value AG (Empirica-Systeme Marktdatenbank), Statistisches Bundesamt, Berechnungen HWWI

"Langfristig werden die Wertentwicklungen auf dem Immobilienmarkt vor allem durch die demografischen sowie die wirtschaftlichen Entwicklungen der jeweiligen Regionen bestimmt. In Städten und Gebieten mit starkem Zuzug und vielen Arbeitsplätzen bleiben Eigentumswohnungen begehrt und die Preise ziehen weiter an", sagt Manuel Beermann, Leiter Produktmanagement Immobilien bei der Postbank.

Wohneigentum im Speckgürtel: Für Anleger und Selbstnutzer attraktiv

Für Frankfurt am Main prognostizieren die Wissenschaftler einen Bevölkerungszuwachs von knapp sechs Prozent bis 2035. Für Berlin liegen die Erwartungen zwischen vier und fünf Prozent. Es folgen Hamburg mit knapp vier Prozent und Stuttgart mit mehr als drei Prozent. Neben der demografischen Entwicklung wird hier auch die erwartete Einkommensentwicklung die Kaufpreise treiben, heißt es in der Studie. Das verfügbare Einkommen der Haushalte wird real in allen sieben Metropolen bis 2035 steigen.

Für München und Frankfurt berechnen die Experten die höchsten Einkommenszuwächse. Zudem übersteigt in den zentralen Lagen die Nachfrage vielerorts weiterhin das Angebot, was die Preise treibt. Die "Big Seven" und das  Umland bleiben damit für Anleger und Selbstnutzer attraktiv.

Für Potsdam wird mit realen Preiszuwächsen von 2,71 Prozent pro Jahr das stärkste prozentuale Preiswachstum aller Regionen erwartet. Die künftige Preisdynamik bis 2035 in der brandenburgischen Landeshauptstadt ist damit sogar höher als in Deutschlands teuerster Stadt München. Auf dem zweiten Platz liegt der Landkreis Erding im Speckgürtel von München und Potsdam im Umland von Berlin.

Prognose: "Top 10" der Preisentwicklung in den Regionen 2022 bis 2035

Rea­les durch­schnitt­li­ches Preis­wachs­tum pro Jahr in Pro­zent in deut­schen Land­krei­sen und kreis­frei­en Städ­ten

Rang

Stadt/Kreis

Bundesland

Preistrend

Preis pro Quadratmeter 2022*

1

Potsdam, Stadt

Brandenburg

2,71 %

5.581,56 €

2

Erding, Landkreis

Bayern

2,13 %

5.763,70 €

3

Leipzig, Stadt

Sachsen

2,12 %

3.308,55 €

4

München, Landeshauptstadt

Bayern

2,08 %

9.733,83 €

5

Landshut, kreisfreie Stadt

Bayern

1,98 %

5.054,62 €

6

Frankfurt am Main, Stadt

Hessen

1,93 %

6.654,34 €

7

Ebersberg, Landkreis

Bayern

1,86 %

6.535,62 €

8

Augsburg, kreisfreie Stadt

Bayern

1,86 %

4.807,35 €

9

Dachau, Landkreis

Bayern

1,82 %

6.586,04 €

10

Köln, Stadt

Nordrhein-Westfalen

1,52 %

5.118,94 €

* Woh­nun­gen im Be­stand

Quellen: Value AG (Empirica-Systeme Marktdatenbank), Statistisches Bundesamt, Berechnungen HWWI

"Die Attraktivität der Metropolregionen bleibt auch nach der Corona-Pandemie ungebrochen. Wie das Beispiel München und Erding sowie Berlin und Potsdam zeigen, werden die Preise für Eigentumswohnungen im Umland sogar stärker steigen als in den Metropolen selbst" so Beermann. Wer dauerhaft mit Homeoffice planen kann, tendiere gerne zum Wohntraum im Speckgürtel.

Immobilienkauf: Wo sich Investitionen lohnen

Sechs Regionen der Top Ten mit den größten realen Preiszuwächsen pro Jahr liegen nach HWWI-Zahlen in Bayern in Reichweite von München. Die Preise für Eigentumswohnungen haben mittlerweile auch in diesen Gegenden mit mehr als 6.500 Euro pro Quadratmeter schon Metropolen überholt: In Berlin, Köln, Stuttgart und Düsseldorf kauften Immobilieninteressenten im Jahr 2022 im Schnitt günstiger als in den bayerischen Landkreisen Ebersberg und Dachau.

In Leipzig liegen die Immobilienpreise dagegen mit rund 3.300 Euro noch auf recht moderatem Niveau, sollen sich laut HWWI-Prognose jedoch bis 2035 besonders dynamisch entwickeln. "Die sächsische Metropole ist ein Beispiel für potenzielle Investitionschancen: Vergleichsweise moderate Preise mit Aussicht auf Wertsteigerungen in den kommenden Jahren", sagt Beermann.

Die Studie zeigt, dass auch für weitere Großstädte und Landkreise Preiszuwächse bis 2035 erwartet werden können. Unter den kreisfreien Städten mit mehr als 100.000 Einwohnern prognostizieren die Experten für Dresden (Sachsen), Ingolstadt (Bayern), Mainz (Rheinland-Pfalz), Münster (Nordrhein-Westfalen), Darmstadt (Hessen), Freiburg im Breisgau und Heidelberg (Baden-Württemberg) und Jena (Thüringen) positive reale Preisentwicklungen von mehr als einem Prozent pro Jahr.

Wertverluste drohen in strukturschwachen Regionen mit sinkenden Bevölkerungszahlen. Das gilt laut HWWI für viele Regionen in Sachsen-Anhalt, Thüringen, Sachsen, Mecklenburg-Vorpommern und im Saarland. In den ostdeutschen Bundesländern ist insbesondere der ländliche Raum außerhalb des Großraums Berlin und der Großstädte von höheren Wertverlusten betroffen.

Postbank Wohnatlas 2023: Hintergrund

Der Postbank Wohnatlas ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf Kreisebene beleuchtet. Für die aktuelle Preisprognose, die den zweiten Studienteil des Wohnatlas 2023 darstellt, wurde unter der Leitung der Ökonomin Dörte Nitt-Drießelmann, Senior Researcherin beim Hamburger Weltwirtschaftsinstitut (HWWI), die Preisentwicklung in 400 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten untersucht.


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