Investment: Immobilien mit Wertsteigerungspotenzial Infografik

Nur in 16 von 401 deutschen Kreisen und kreisfreien Städten können Investoren noch Wohnimmobilien mit einem günstigen Preisniveau bei gleichzeitig guten Chancen auf Wertsteigerung finden. Der Investitionschancen-Index im Postbank Wohnatlas 2019 zeigt besonders vielversprechende Regionen.

Mit attraktiven Bedingungen für Investments in nur noch 16 von 401 Landkreisen und kreisfreien Städten ging die Zahl gegenüber dem Vorjahr noch einmal deutlich zurück: Im Postbank Wohnatlas 2018 waren es noch 36 Regionen, in denen Käufer gute Investmentchancen finden konnten, wie die Auswertung des Hamburgischen Weltwirtschaftsinstituts (HWWI) im Auftrag der Postbank zeigt.

Ein Grund für diese Entwicklung sind den Studienautoren zufolge die steigenden Quadratmeterpreise, die gegenüber 2018 in allen Landkreisen inflationsbereinigt im Durchschnitt um 7,2 Prozent gestiegen sind, und damit stärker als in früheren Untersuchungen des Postbank-Wohnatlas. Auch ländliche Gebiete verzeichnen teilweise kräftige Preisaufschläge.

Für die Berechnung des Investitionschancen-Index haben die Experten die Relation zwischen Kaufpreisen und lokalen Mieten am Beispiel einer durchschnittlichen 70-Quadratmeter-Wohnung und die voraussichtliche reale Preisentwicklung bis 2030 einbezogen.

In jeder zweiten Region kostet eine Wohnung bereits 22,5 Jahresnettokaltmieten

In 353 der 401 Landkreise und kreisfreien Städte lagen die Wertentwicklungen bei den Kaufpreisen zwischen 2017 und 2018 über denen der Mieten. Damit erhöhte sich der sogenannte Vervielfältiger, also die Kennzahl, die angibt, wie viele Jahresnettokaltmieten dem Kaufpreis einer identischen Wohnung entsprechen. 2018 mussten Käufer bereits in jeder zweiten Region mindestens 22,5 Jahresnettokaltmieten für den Erwerb einer Wohnung aufbringen.

Voraussichtliche reale Wertzuwächse bis 2030 von mehr als 0,5 Prozent pro Jahr werden für 127 Landkreise und kreisfreie Städte prognostiziert.

Investitionschancen-Index: Nordosten Deutschlands ist vielversprechend

Zugleich noch moderate Kaufpreise gemessen an den örtlichen Mieten finden Kaufinteressierte laut Prognose der Wissenschaftler vor allem außerhalb der Städte und im Nordwesten von Deutschland.

Laut Investitionschancen-Index gibt es alleine in Niedersachsen gleich sechs Kreise mit guten Rahmenbedingungen und damit so viele wie in keinem anderen Bundesland. Im westlichen Niedersachsen haben das Emsland und die Grafschaft Bentheim sowie der Landkreis Osnabrück gute Aussichten auf relativ günstige Immobilien, die noch an Wert zulegen. Der Kaufpreisfaktor im Landkreis Emsland etwa ist mit durchschnittlich 21,6 verhältnismäßig niedrig, und die Experten gehen von einem realen Kaufpreisanstieg von 1,21 Prozent pro Jahr bis 2030 aus.

Auch in Schleswig-Holstein und sogar rund um Hamburg, Deutschlands drittteuerster Großstadt, sind die Aussichten vielerorts gut: Die Landkreise Harburg, Stade, Segeberg, Herzogtum Lauenburg und Rotenburg/Wümme schaffen es alle in den Index mit den besten Investitionschancen. Für den Kreis Herzogtum Lauenburg rechnen die Experten bis 2030 mit einem realen Kaufpreisanstieg von 0,86 Prozent pro Jahr bei einem durchschnittlichen Kaufpreisfaktor von 21,4. Der Kreis Segeberg schneidet etewas schlechter ab: Hier wird ein realer Kaufpreisanstieg von 0,77 Prozent pro Jahr bis 2030 erwartet bei einem Kaufpreisfaktor von 22,3.

Vereinzelt lohnen sich Investitionen auch in Süddeutschland

In Bayern bietet nur ein Landkreis noch moderate Immobilienpreise bei zugleich erwartetem Wertzuwachs: Straubing-Bogen in der Nähe von Regensburg. Eine ähnliche Tendenz ist in Baden-Württemberg zu beobachten: In der Untersuchung 2018 boten hier noch sechs Kreise besonders gute Investitionschancen, jetzt sind es nur noch drei. Zu den baden-württembergischen Regionen mit Potenzial zählen die Kreise Schwäbisch-Hall, Tuttlingen und Waldshut. Vor allem der Landkreis Schwäbisch Hall mit einem prognostizierten realen Kaufpreisanstieg von 1,15 Prozent pro Jahr bis 2030 sticht hier hervor. In Waldshut und Tuttlingen sind es jeweils 0,66 Prozent.

In Hessen und Rheinland-Pfalz sehen die HWWI-Wissenschaftler in den Kreisen Bergstraße und Alzey-Worms gute Bedingungen. Ebenso im Kreis Coesfeld in Nordrhein-Westfalen. Bundesweit schafft es nur eine kreisfreie Stadt in den Investitionschancen-Index: Weimar in Thüringen.

Wo Kaufpreise die Mieten abhängen

In München entsprechen die Kaufpreise 36 Jahresmieten, in Hamburg und Berlin sind es 33. Neben den 16 besonders vielversprechenden Regionen weist der aktuelle Postbank-Wohnatlas 196 weitere Kreise aus, die ebenfalls mit Wertsteigerungen rechnen dürfen, allerdings die Bedingungen für die Aufnahme in den Index nicht erfüllen. Deutschlands sieben größte Städte, Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart, zählen zu den insgesamt 111 ermittelten Regionen mit soliden Wertsteigerungsraten bei Wohnimmobilien bis 2030, aber zu Kaufpreisen, die den örtlichen Mieten bereits enteilt sind.

Bessere Chancen bieten sich für Immobilienkäufer in den Regionen, die laut Prognose zwar nur geringe Wertsteigerungen bis 2030 erwarten lassen, dafür aber im Vergleich zum örtlichen Mietniveau noch mit günstigen Kaufpreisen aufwarten. Zu diesen 27 Regionen gehören auch Städte wie Ludwigshafen am Rhein, Bielefeld, Worms, Bremen und Wolfsburg.

EVIC: Renditepozenziale vorwiegend an B- und C-Standorten

Laut einer Umfrage von Engel & Völkers Investment Consulting (EVIC) unter rund 250 Immobilieninvestoren in Deutschland sehen Marktteilnehmer Potenziale für Renditen eigentlich fast nur noch an sogenannten B- und C-Standorten.

"Investoren rechnen mittelfristig nicht mit einem Ende des hohen Preisniveaus. Gleichzeitig sind für viele Akteure die Kaufpreise in den Top 7 zu hoch. Nur abseits der Metropolen lassen sich in der Regel noch Bruttoanfangsrenditen von vier Prozent oder höher erzielen." Kai Wolfram, Geschäftsführender Gesellschafter der Engel & Völkers Investment Consulting GmbH

Insbesondere für Wohnimmobilien gebe es an allen großen Standorten eine Produktknappheit. Knapp die Hälfte der befragten Investoren (49 Prozent) plane, auch 2019 weiterhin verstärkt Wohnimmobilien zu kaufen und zwar eher in den kleineren Städten als in den großen Metropolen. Rund 52 Prozent der befragten Investoren wollen laut EVIC 2019 verstärkt im Umland der Metropolen investieren und rund 48 Prozent verstärkt an B-Standorten. Die Top 7 gaben nur nur 38 Prozent der Befragten als Investmentziel an. Ähnliches beobachten auch das Beratungsunternehmen Wüest Partner Deutschland und der Immobiliendienstleister Catella Project Management, die sich mit EVIC auf einer gemeinsamen Pressekonferenz mit dem Thema "Inevstitionen in Mittelstädten" auseinandergesetzt haben.

"Liegen die C- und D-Städte in einer Metropolregion, wie beispielsweise Halle an der Saale in der Region Leipzig oder Mannheim mit der Nähe zu Frankfurt am Main, steigert dies die Attraktivität für Wohnimmobilieninvestments zusätzlich." Karsten Jungk, Geschäftsführer von Wüest Partner Deutschland

Catella Project Management investiert nach eigenen Angaben bewusst in Randlagen von A-Städten sowie an Sekundärstandorten wie Mönchengladbach oder Erkrath (Großraum Düsseldorf). Politische Verlässlichkeit etwa sei an Potenzialstandorten in viel höherem Maße gegeben als an A-Standorten. Berlin ist nach Auffassung von CEO Klaus Franken "aktuell in dieser Hinsicht ein besonders abschreckendes Beispiel".

Dem widerspricht Savills in einer aktuellen Studie: Demnach messen Immobilieninvestoren der Liquidität der Top-7-Märkte eine höhere Bedeutung bei als den Renditen.


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