Trendregionen für den Kauf von Eigentumswohnungen

Die Immobilienpreise in Deutschland haben im vergangenen Jahr erneut leicht angezogen. Dieser Trend wird sich langfristig verstärken. Davon geht das Hamburger Weltwirtschaftsinstitut (HWWI) in einer Untersuchung für die Studie "Postbank Wohnatlas 2026" aus.

Demnach sollen die Kaufpreise für Eigentumswohnungen im Bestand im Durchschnitt über alle deutschen Landkreise und kreisfreien Städte real –inflationsbereinigt – bis 2035 um 0,41 Prozent pro Jahr steigen. Wo der Preisanstieg voraussichtlich besonders groß und wo eher gering ausfällt. Eine Prognose.

Eigentumswohnungen: Preiszuwächse in 13 Bundesländern

"Auf dem Wohnungsmarkt zeigt sich immer deutlicher, dass die sozio-ökonomische Lage, definiert als wirtschaftliche Stärke und demografische Entwicklung, über die künftige Wertentwicklung entscheidet", sagt Manuel Beermann, Leiter Produktmanagement Immobilien bei der Postbank. In strukturschwachen und stark ländlichen Regionen dürfte die Preisentwicklung dagegen verhaltener ausfallen.

Für dreizehn Bundesländer prognostizieren die HWWI-Experten im Durchschnitt über alle Regionen bis 2035 steigende reale Kaufpreise für Eigentumswohnungen. Die Ausnahme stellen Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen mit sinkenden Kaufpreisen außerhalb der meisten Groß- und Mittelstädte dar. Diese Entwicklung wird vor allem durch die erwarteten starken Bevölkerungsrückgänge in den ländlichen Regionen getrieben.

In Schleswig-Holstein rechnet das HWWI bis 2035 über alle Regionen mit einem jährlichen Preisanstieg von 0,8 Prozent. Es folgen Berlin und Bayern mit knapp mehr als 0,6 Prozent sowie Baden-Württemberg, Brandenburg und Hessen mit knapp unter 0,6 Prozent. In Sachsen-Anhalt fallen die Preise laut Prognose im Schnitt über die vierzehn Landkreise und kreisfreien Städte real um 0,5 Prozent pro Jahr. Auch in Thüringen (minus 0,2 Prozent) und Sachsen (minus 0,1 Prozent) ist mit sinkenden realen Kaufpreisen zu rechnen.

Prognose: Zehn Regionen mit der höchsten Preisentwicklung bis 2035

Reales durchschnittliches Preiswachstum* pro Jahr in den deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten

* Ohne Ferienimmobilien

** Wohnungen im Bestand

Quellen: BBSR (2024); Statistische Ämter des Bundes und der Länder (2026); VALUE Marktdatenbank (2026); Berechnungen HWWI

Eigentumswohnungen: Preisprognosen für die Großstädte

Brandenburg ist auch in der "Top 10"-Liste der Großstädte mit Potsdam auf Rang sieben prominent vertreten: Hier erwartet das HWWI einen jährlichen Zuwachs von 1,9 Prozent – die Quadratmeterpreise waren 2025 mit 5.897 Euro schon sehr hoch. An zweiter Stelle steht die rheinland-pfälzische Stadt Ludwigshafen am Rhein mit einem berechneten Anstieg von rund 1,2 Prozent an zweiter Stelle bei der erwarteten Kaufpreissteigerung für Eigentumswohnungen (Quadratmeterpreis 2025: im Durchschnitt 2.859 Euro). 

Obwohl die Kaufpreise für Eigentumswohnungen in Sachsen im Schnitt über alle Regionen abnehmen, sind mit Leipzig und Dresden gleich zwei Städte mit einer positiven Entwicklung vertreten, heißt es im "Postbank Wohnatlas 2026" – mit Ausnahme der ländlichen Gebiete werden auch in Sachsen die Immobilienpreise bis 2035 zunehmen.

Prognose: Zehn Großstädte mit der höchsten Preisentwicklung bis 2035

Reales durchschnittliches Preiswachstum* pro Jahr in deutschen Großstädten mit mehr als 100.000 Einwohnern

* Wohnungen im Bestand

Quellen: BBSR (2024); Statistische Ämter des Bundes und der Länder (2026); VALUE Marktdatenbank (2026); Berechnungen HWWI

Kaufpreisverluste werden in keiner Großstadt erwartet

Für alle deutschen Städte mit mehr als 100.000 Einwohnern prognostiziert das HWWI mindestens gleichbleibende, zumeist steigende Preise bis 2035. In keiner Großstadt ist in den kommenden zehn Jahren voraussichtlich mit einem Kaufpreisverlust zu rechnen.

Im Durchschnitt werden die Preise für Eigentumswohnungen der Studie zufolge über alle Großstädte außerhalb der sieben Immobilienhochburgen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart um rund 0,6 Prozent pro Jahr steigen. Für die Mittelstädte und die sieben größten Städte erwarten die Experten einen Anstieg um 0,5 Prozent pro Jahr. In den Landkreisen berechnen sie im Schnitt ein jährliches Wachstum von 0,4 Prozent. 

"Bei den prognostizierten Preisen handelt es sich um Durchschnittswerte für ganze Regionen. Wie sich die Preise tatsächlich entwickeln, hängt im Einzelfall stark von Faktoren wie Lage, Infrastruktur und Nachfrage vor Ort ab", erklärt Beermann. Deshalb gebe es auch in Bundesländern mit insgesamt verhaltener Entwicklung einzelne Städte und Regionen mit steigenden Preisen.

Kaufpreisprognose: HWWI-Wohnungsmarktmodell

Im Rahmen der Kaufpreisprognose für die 400 kreisfreien Städte und Landkreise werden Angebots- und Nachfrageentwicklungen auf Basis verschiedener Regionaldaten zur Bevölkerungs- und Altersstruktur, Haushaltsgröße, Einkommensentwicklung sowie zu Wohnausgaben und Wohnungsangeboten modelliert. Das HWWI-Wohnungsmarktmodell vollzieht nach, wie sich diese Faktoren wechselseitig beeinflussen. Am Ende der Modellrechnung steht die Kaufpreisprognose bis 2035. Ausgewiesen wird der durchschnittliche jährliche reale Preistrend.

Postbank Wohnatlas 2026

Der Postbank Wohnatlas ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf Kreisebene beleuchtet. Für die vorliegende Preisprognose wurde unter der Leitung von Dr. Dirck Süß, Geschäftsführer des Hamburgischen WeltWirtschaftsInstituts (HWWI), die Immobilienpreisentwicklung in den 400 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten untersucht.

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