BelWertV-Novelle: Bafin-Pläne zum Beleihungswert realitätsfern?

Die Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) trat im August 2006 in Kraft. Jetzt soll sie novelliert werden. Die Finanzaufsicht Bafin schlägt Maßnahmen vor. Dem Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) sind die Pläne nicht genug an die aktuelle Entwicklung am Immobilienmarkt angepasst.

Der Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) übt heftige Kritik an den von der Finanzaufsicht Bafin vorgestellten Plänen zur Novellierung der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV). "Die Bafin verfehlt ihr selbst gestecktes Ziel, die BelWertV an die Marktrealität anzupassen, stellte vdp-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt fest. "Sollten die Regeln so verabschiedet werden, würde die Chance zur dringend notwendigen Erneuerung der Immobilienbewertung ungenutzt verstreichen."

Die BelWertV gilt in Deutschland seit dem 1.8.2006 und gibt einheitliche verbindliche Regelungen für alle Hypothekenbanken vor, die bis dahin jeweils eigene Vorschriften zur Ermittlung der Beleihungswerte entwickelt hatten, die wiederum von der Bafin genehmigt werden mussten.

vdp-Kritik: Markt- und Beleihungswerte driften weiter auseinander

Viele der von der Aufsicht vorgeschlagenen Änderungen erhöhen laut vdp entweder den ohnehin großen Dokumentations- und Rechercheaufwand der Ermittlung von Beleihungswerten in den Kreditinstituten oder führen zu noch niedrigeren Beleihungswerten als bislang. Die Schere zwischen Immobilienmarktwerten und Beleihungswerten würde so noch weiter auseinandergehen.

"Vor dem Hintergrund, dass Beleihungswerte in der bisherigen Methodik stets stabilisierend für den Pfandbrief waren und selbst in extremen Marktphasen wie der Finanzkrise 2008/2009 oder der aktuellen Pandemie grundsätzlich Bestand hatten und haben, ist nicht zu erklären, warum die BelWertV nun in vielen Punkten noch verschärft werden soll", beklagt Tolckmitt, mit dem Ergebnis, dass der Beleihungswert weiter sinke.

Die Deutsche Kreditwirtschaft, für die der vdp die fachliche Federführung bei der Analyse der BelWertV-Novelle innegehabt hat, übermittelte der Bafin zum Ende der Anhörungsfrist am 3. September eine Stellungnahme. Die größte Kritik richtet sich gegen die Berechnungsparameter – vor allem gegen die Mindestkapitalisierungszinssätze. Das Festhalten an Sätzen aus den 1960er Jahren sei nicht nachvollziehbar, so der vdp-Chef: "Zumal die Covid-19-Krise, der größte Stresstest seit Jahrzehnten für die Immobilienbranche, eben nicht zu dem befürchteten Preisverfall geführt hat."

Absenkungsmöglichkeit für erstklassige Immobilien

Heute machen Beleihungswerte dem vdp zufolge häufig nicht einmal 50 Prozent der Marktwerte aus. Bei der Refinanzierung über Pfandbriefe komme hinzu, dass vom Beleihungswert nur 60 Prozent für die Pfandbriefdeckung herangezogen werden dürfen, also lediglich 30 Prozent des Marktwerts, heißt es in dem Papier. Die Abstände zwischen Markt- und Beleihungswert seien nicht mehr mit Sicherheits- und Nachhaltigkeitserwägungen zu rechtfertigen, stellte Tolckmitt heraus.

Die von der Bafin eingeräumte Absenkungsmöglichkeit für erstklassige Immobilien, die auf mehrere Assetklassen erweitert werden soll, springe deutlich zu kurz. Es wäre nach Auffassung von Tolckmitt ohne weiteres vertretbar, die Ausgangssätze für die Mehrzahl der Assetklassen um jeweils einen Prozentpunkt zu reduzieren – auf Sätze zwischen vier und 5,5 Prozent. "Damit wären wir immer noch nicht ansatzweise in der Nähe der heutigen Marktzinssätze", so der Verbandschef.

Eine Anpassung der Mindestkapitalisierungszinssätze sei auch gerechtfertigt, weil der Anstieg der Marktwerte nicht nur auf eine Hochphase eines normalen Immobilienzyklus hindeute, sondern die Marktbedingungen sich dauerhaft verändert hätten, insbesondere bedingt durch das anhaltende Niedrigzinsumfeld. "Vor dieser Entwicklung darf die Aufsicht bei der Novellierung der BelWertV nicht die Augen verschließen", sagte Tolckmitt.

Zulassung für statistische Bewertungsverfahren

Gut findet der vdp, dass die Digitalisierung Einzug in die BelWertV halten soll. Die von der Bafin geplante Zulassung von statistischen Bewertungsverfahren, wie sie etwa in skandinavischen Ländern seit Jahren Standard in der kreditwirtschaftlichen Wertermittlung sind, begrüßt Tolckmitt, kritisierte jedoch, dass es eine Beschränkung auf den Kleindarlehensbereich geben soll, da ein erheblicher Teil des Massengeschäfts über dieser Grenze liege: "Viele datenbankgestützte Bewertungsprozesse basieren auf solidem wissenschaftlichen Fundament und riesigen Datenpools und müssen deshalb für alle standardisierbaren Immobilienarten zugelassen werden."

Die Anhebung der Kleindarlehensgrenze von 400.000 auf 500.000 Euro sei grundsätzlich zu begrüßen, berücksichtige aber noch immer nicht die Realitäten auf vielen regionalen Wohnungsmärkten. Die übliche Eigenheimfinanzierung gehe oft weit über den Kleindarlehensbereich hinaus. Der Verband fordert deshalb eine Anhebung der Kleindarlehensgrenze auf 600.000 Euro.

Modernisierungsrisiko bei Bewertung von Ertragsimmobilien

Die aktuelle BelWertV sieht vor, dass bei der Bewertung von Ertragsimmobilien Bewirtschaftungskosten (Verwaltungs- und Instandhaltungskosten, Mietausfallwagnis, Modernisierungsrisiko und nicht-umlegbare Betriebskosten) in Höhe von mindestens 15 Prozent bezogen auf den Rohertrag abgezogen werden müssen. Die Bafin plant nun, das Modernisierungsrisiko und die nicht-umlegbaren Betriebskosten aus dem 15 Prozent-Mindestansatz herauszunehmen, sodass diese noch zusätzlich abgezogen werden müssten.

"Besonders für Betreiberimmobilien wie Hotels und Einkaufszentren würde die Neuregelung zu erheblichen Zusatzabzügen und damit am Ende noch niedrigeren Beleihungswerten führen. Das wäre weder sinnvoll noch sachgemäß", warnt Tolckmitt.

Die Bafin will darüber hinaus in die BelWertV aufnehmen, dass die Banken einen jährlichen Überprüfungsmechanismus der Grundlagen für die Beleihungswertermittlung etablieren müssen. Für die Banken würde laut vdp damit ein massiver Mehraufwand in der Administration entstehen, was sich letztlich auch auf die Finanzierungskonditionen auswirke.


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Schlagworte zum Thema:  Gesetzgebung