Wertermittlungsportale: Immobilienbewertung per Knopfdruck

Für die Zukunft der Immobilienbewertung spielen Big Data, Blockchain und KI eine große Rolle. Digitalisierung und Automatisierung können dabei helfen, Prozesse zu beschleunigen. Die Chancen und Grenzen einer automatisierten Immobilienbewertung beleuchtet Karsten Jungk von Wüest Partner im Interview.

Die Zahl der Online-Wertermittlungsportale für Wohnimmobilien steigt, ihre Leistungen sind günstig. Wie zuverlässig sind die automatisiert ermittelten Werte?

Jungk: Alles was im Rahmen von Multi-Regressionsanalysen zuverlässig abbildbar ist, kann auch automatisiert bewertet werden. Dies betrifft im Wesentlichen Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften, Reihenhäuser und Eigentumswohnungen. Ebenso können beispielsweise Wohnungsmieten sehr gut über hedonische Verfahren ermittelt werden. In verschiedenen Städten werden Mietspiegel bereits so erstellt, beziehungsweise die marktübliche Miete so ermittelt. Wüest Partner nutzt selbst seit über 15 Jahren hedonische Bewertungsverfahren für diese Nutzungsgruppen und bietet diese seinen Kunden als Service an. Damit lassen sich gute, vor allem sehr effizient Ergebnisse erzielen. Grundsätzlich gilt: Je spezieller und einzigartiger eine Immobilie ist, desto weniger geeignet sind automatisierte Verfahren. Zumindest die heutigen Modelle sind noch nicht in der Lage, komplexe gewerbliche Immobilien zu bewerten. Vor allem fehlen wirklich verlässliche Daten auf einer breiten Ebene.

Wie sieht es bei Erbbaurechten, besonderen mietvertraglichen Situationen oder objektspezifischen Besonderheiten wie Bauschäden aus?

Jungk: Hier liegt genau die Grenze. Denn das sind die Fälle, für die eine automatisierte Bewertung voraussichtlich auch noch für längere Zeit nicht zuverlässig eingesetzt werden kann. Ein Grund liegt darin, dass beispielsweise jeder Erbbaurechtsvertrag anders gestaltet ist. Im Übrigen ist gerade die Wertauswirkung von Erbbaurechtsverträgen aktuell weniger denn je zuverlässig (empirisch) belegt.

Cyberkriminalität: Problem für die automatisierte Immobilienbewertung?

Datenbasierte Systeme gelten als anfällig für Manipulationen und Cyberkriminalität. Wie können Immobilienbewerter sich schützen?

Jungk: Wir nutzen hedonische Modelle ausschließlich auf Basis eigener Datenbanken aus Primärdaten und über eigene Server. Diese wiederum entsprechen den hohen schweizerischen Bankenstandards. Die Gefahr der Manipulation und Cyberkriminalität ist durch die hohen Datensicherheitsstandards – in Deutschland wie der Schweiz – deutlich reduziert. Inwieweit beispielsweise die Blockchain-Technologie nicht nur in puncto Sicherheit, sondern auch für automatisierte Bewertungsprozesse Potenzial hat, muss sich noch erweisen.

Mit „Wüest Dimensions“ bieten Sie eine Web-Anwendung an, mit der sich Einzelimmobilien sowie Portfolios bewerten, analysieren und managen lassen. Was bedeutet das konkret?

Jungk: „Wüest Dimensions“ ist eine internetbasierte Bewertungssoftware, die wir vor über fünf Jahren zu entwickeln begonnen haben. Dieses Tool wird laufend den aktuellen Rahmenbedingungen am Markt und den technischen Möglichkeiten angepasst. Ist ein Objekt erst einmal erfasst, kann es mit unterschiedlichen Methoden bewertet werden. Über die Applikation sind neben der in der Schweiz üblichen DCF-Bewertung und der deutschen Ertragswertermittlung nach ImmoWertV auch ein hedonisches Bewertungsverfahren, eine Residualwertmethode und eine Sachwertmethode sowie diverse andere vereinfachte Verfahren möglich. Alle Objekte, die in „Wüest Dimensions“ bewertet werden, lassen sich einfach über unser Business-Intelligence-Tool „Wüest Insights“ analysieren und auswerten. Über Dashboards sind damit vielfältige Portfolioanalysen flexibel möglich, die von vielen Immobilieninvestoren gewünscht werden. In der Schweiz ist der Erfolg dieses Tools überwältigend, in Deutschland gehen wir damit gerade an den Markt. Neben internen Portfolioanalysen sind auch Benchmarks mit Marktdaten möglich und damit ein externer Performancevergleich. Wir sehen in der Verbindung aus Bewertung, Portfolioanalyse und -steuerung die Zukunft für die Branche und fühlen uns damit gut gerüstet.

Das Gespräch führte Gabriele Bobka.

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