Bauzinsen bei vier Prozent: Was die EZB-Sitzung entscheidet

Die Bauzinsen verharren derzeit bei vier Prozent. Vor der nächsten Sitzung der Europäischen Zentralbank (EZB) am 10. September raten Experten: Konditionen sichern, Spielraum einplanen, Förderungen prüfen.

Die geldpolitischen Entscheidungen der EZB haben indirekt Einfluss auf die Entwicklung der Hypothekenzinsen. Was heißt das für Immobilienkredite?

Bauzinsen: Seitwärtsbewegung das wahrscheinlichste Szenario

Die Bauzinsen für zehnjährige Darlehen zeigen sich Anfang August 2026 stabil und verharren auf einem Plateau bei vier Prozent, heißt es vom aktuellen Interhyp-Bankenpanel. Kurzfristig dürfte sich die Seitwärtbewegung fortsetzen – bis Jahresende rechnet die Hälfte der befragten Experten mit leicht steigenden Zinsen.

"Auch wenn die Zinsen deutlich höher liegen als in der Niedrigzinsphase, befinden wir uns historisch betrachtet immer noch auf einem moderaten Niveau", erklärte Jörg Utecht, Vorstandsvorsitzender der Interhyp AG.

Kurzfristig, damit sind die nächsten ein bis zwei Monate gemeint, erwarten rund 67 Prozent der Panl-Teilnehmer gleichbleibende Zinsen. Knapp 33 Prozent halten leicht fallende Notierungen für möglich. Mit Blick auf das Jahresende rechnen aber 50 Prozent der Experten mit steigenden Zinsen, während rund 33 Prozent eine Fortsetzung der Seitwärtsbewegung erwarten. Nur zirka 17 Prozent gehen von sinkenden Zinsen bis Ende 2026 aus.

Inflation und Notenbanken im Fokus

Die Marktteilnehmer beobachten derzeit genau, wie die EZB auf die anhaltenden Inflationsrisiken reagiert. "Die deutlich erhöhte Inflation und die trotz erhöhter Energiepreise bislang robuste Konjunkturentwicklung halten die Markterwartungen an weitere Leitzinserhöhungen der EZB aufrecht. Die Kreditzinsen dürften damit weiter seitwärts tendieren", heißt es dazu aus dem Panel.

Ein Zinsexperte ergänzte: "Die EZB dürfte die Zinsen wegen der Inflationsrisiken ein weiteres Mal anheben. Eine weitere Leitzinserhöhung im September wird an den Finanzmärkten als so gut wie sicher eingepreist." Es erscheine damit plausibel, dass sich die zehnjährigen Hypothekenzinsen weiterhin in der Nähe der Vier-Prozent-Marke bewegen dürften.

Mit Blick auf 2027 erwarten einzelne Banker, dass die EZB den Leitzins wohl wieder auf zwei Prozent senken wird, das wäre das Niveau vor dem Iran-Krieg, vorausgesetzt die Inflation geht dann zurück. "Die Renditen zehnjähriger Bundesanleihen und damit die Baufinanzierungszinsen sollten nach einem Ende des Konflikts am Persischen Golf wieder fallen", so eine Einschätzung. Allerdings könne der hohe Kapitalbedarf vieler Staaten aufgrund großer Haushaltsdefizite einen schnellen Rückgang der Renditen bremsen.

Finanzierungsplanung wird anspruchsvoller

Laut Oliver Kohnen, Geschäftsführer des Kreditvermittlers Baufi24, haben Kunden, die ihre Finanzierung bis Ende August 2026 abgeschlossen haben, für Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung einen durchschnittliche Bauzins von 4,15 Prozent gezahlt und damit deutlich mehr als im Juli (4,03 Prozent). Über alle Laufzeiten hinweg legte der Durchschnittszins von 4,04 auf 4,17 Prozent zu.

Auch bei den Bestkonditionen zeigt sich die Bewegung: Der Bestzins für zehnjährige Darlehen stieg von vier Prozent im Juli auf 4,20 Prozent im August. Das durchschnittliche Darlehensvolumen ging von 303.913 Euro im Juli auf 297.470 Euro im August zurück und lag erstmals seit Mai 2025 wieder unter der 300.000-Euro-Marke. Auch das eingebrachte Eigenkapital ist gesunken: Von 113.604 Euro im Juli auf 112.243 Euro im August. Die durchschnittliche Eigenkapitalquote blieb mit 27,4 Prozent stabil (Juli: 27,2 Prozent).

"Der Zinsanstieg im August spiegelt die Entwicklung am Anleihemarkt wider: Die Rendite der zehnjährigen Bundesanleihe stieg im Monatsverlauf an und erreichte zum Monatsende mit rund 3,31 Prozent sogar den höchsten Stand seit 15 Jahren", sagt Kohnen. Für Käufer dürfte die Finanzierungsplanung dadurch anspruchsvoller werden, zumal die EZB am 10. September über die Leitzinsen entscheide und der Markt eine Erhöhung erwarte.

Zinsentwicklung: Auch das Kapital ist teurer geworden

Laut BF.Marktradar für August hat sich der Drei-Monats-Euribor von 2,46 Prozent zu Monatsbeginn auf 2,59 Prozent am Monatsende bewegt. Der Sechs-Monats-Euribor stieg von 2,71 auf 2,77 Prozent. Der Zahn-Jahres-Swap lag Anfang August bei 3,2 Prozent und schloss den Monat bei 3,32 Prozent. "Damit ist von der zwischenzeitlichen Entspannung nach dem Waffenstillstand im Iran-Krieg nichts mehr übrig", schreiben die Experten.

Für die nächste Sitzung der EZB am 10. September erwarten laut einer aktuelle Reuters-Umfrage unter 65 Volkswirten eine Erhöhung des Einlagenzinses auf 2,5 Prozent. Die Mehrheit rechnet aber damit, dass das zunächst der letzte Zinsschritt sein wird.

Interessant sei, dass die EZB den Anstieg der langfristigen Zinsen nicht ausschließlich auf höhere Inflationserwartungen zurückführt: Neben der Inflationskomponente spielen die Realzinsen eine wichtige Rolle – und letztere sind ebenfalls gestiegen. Das bedeutet, dass die Zinsen auch nicht einfach wieder sinken werden, wenn die Inflation zurückgeht. Auch das Kapital an sich ist teurer geworden.

"Die Entwicklung am Immobilienfinanzierungsmarkt ist besser, als die Stimmung vermuten lässt", schreiben BF.Direkt-CEO Francesco Fedele und Prof. Dr. Steffen Sebastian (Lehrstuhl für Immobilienfinanzierung an der IREBS). Das Neugeschäft wachse wieder, gleichzeitig seien die Folgen der Krise noch lange nicht abgearbeitet. Für die kommenden Monate dürfte deshalb die Zinsentwicklung entscheidend bleiben. "Sollte die EZB im September erhöhen, danach aber abwarten, könnte sich das lange Ende stabilisieren. Verfestigt sich dagegen der Inflationsschub, werden die Finanzierungskosten weiter steigen", heißt es im Ausblick.

Ifo: Inflation steigt 2027 auf drei Prozent

Das Ifo-Institut sieht derzeit keine nachhaltige Entspannung bei der Inflation. Die Preiserwartungen sanken im August auf 21,2 Punkte, von 21,6 im Juli. Das deutet den Wirtschaftsforschern zufolge auf einen leicht nachlassenden Preisdruck über die nächsten drei Monate hin.

Insgesamt dürfte die Teuerung in den kommenden Monaten aber hoch bleiben. Dieses Jahr werde die Inflationsrate voraussichtlich bei 2,8 Prozent liegen und 2027 auf drei Prozent steigen, prognostiziert das Institut. Je länger der Krieg im Nahen Osten anhalte und die Energiepreise hoch bleiben, desto stärker dürften mittelfristig auch die Verbraucherpreise für Nahrungsmittel, Dienstleistungen und Waren steigen.

Im August hatten steigende Preise für Heizen und Tanken die Inflationsrate in Deutschland nach Daten des Statistischen Bundesamtes auf 2,9 Prozent getrieben. Noch kräftiger zogen die Verbraucherpreise zuletzt Ende 2023 an.

Leitzinsen: Wird die EZB im September Kurs halten?

EZB-Direktorin Isabel Schnabel hat sich im Vorfeld der Sitzung am 10.9.2026 für höhere Leitzinsen zur Eindämmung der Inflationsrisiken ausgesprochen. Beim aktuellen Leitzins sei es unwahrscheinlich, dass die Inflation mittelfristig auf das anvisierte Ziel zurückkehre, sagte sie in einem Interview mit der Nachrichtenagentur Bloomberg. "Daher wird eine weitere Straffung erforderlich sein."

Nach Ansicht von Schnabel ist eine Zinserhöhung zudem notwendig, um "frühzeitig zu verhindern, dass Zweitrundeneffekte auftreten". Eine verzögerte Zinserhöhung könne dazu führen, dass künftig eine noch stärkere Straffung der Geldpolitik notwendig werden könnte, warnte die EZB-Direktorin.

Die Notenbank hatte die Leitzinsen zuletzt im Juni 2026 angehoben – um 0,25 Prozentpunkte. Der am Markt beachtete Einlagenzins liegt aktuell bei
2,25 Prozent.

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