Bauzinsen über vier Prozent: Was Käufer wissen müssen

Die Europäischen Zentralbank (EZB) hat im Juni 2026 erstmals seit fast drei Jahren die Leitzinsen angehoben, um die stark gestiegene Inflation im Euroraum zu bekämpfen. Wie die Entscheidung bei der nächsten Sitzung am 23. Juli ausfallen wird, ist offen.

Die geldpolitischen Entscheidungen der EZB haben indirekt Einfluss auf die Entwicklung der Hypothekenzinsen. Was heißt das für Immobilienkredite?

Bauzinsen: Immobilienkäufer geraten unter Druck

Die Bauzinsen haben im Juni 2026 den Aufwärtstrend fortgesetzt. Nach Daten des Finanzierungsvermittlers Baufi24 lag der durchschnittliche Zinssatz für ein Immobiliendarlehen mit zehnjähriger Zinsbindung bei effektiv 4,06 Prozent – nach 4,02 Prozent im Mai. Über alle Laufzeiten hinweg stieg der Durchschnittszins von 4,04 Prozent auf 4,07 Prozent.

"Der durchschnittliche Bauzins ist im Juni zwar noch einmal gestiegen, doch zum Monatsende war bereits eine leichte Entspannung erkennbar", heißt es im Ausblick von Baufi24-Geschäftsführer Oliver Kohnen. Der Bestzins lag mit 3,96 Prozent wieder leicht unter der Vier-Prozent-Marke. Die zehnjährige Bundesanleihe bewegte sich zwischen 2,85 Prozent und knapp drei Prozent.

Grundsätzlich bleiben Immobilienkäufe finanzierbar, so Kohnen: "Unter Druck stehen Käufer, die auf einen hohen Fremdkapitalanteil angewiesen sind."

Experten rechnen nicht mit deutlichem Zinsrückgang

Für die Immobilienwirtschaft sind die Leitzinsentscheidungen der Zentralbanken weniger relevant als die Frage, ob sich das lange Ende der Zinskurve stabilisiert, schreiben Francesco Fedele, CEO der BF.direkt AG, und Prof. Dr. Steffen Sebastian, Inhaber des Lehrstuhls für Immobilienfinanzierung an der IREBS, im BF.Marktradar für Juli 2026. Nach dem Waffenstillstand im Iran seien die langfristigen Zinsen etwas zurückgegangen.

Der Konflikt sei aber nicht beendet. Geopolitische Risiken wirkten über Energiepreise auf Inflation und damit auf die Zinsen. Gerade für langfristige Finanzierungen sei es entscheidend, ob die Kapitalmärkte eine höhere Unsicherheit dauerhaft einpreisen.

"Wesentlich ist auch die – noch immer exzellente – Bonität der Bundesrepublik Deutschland, da die Rendite der Bundesanleihen der wesentliche Referenzwert für die Konditionen langfristiger Bankkredite ist", so Fedele und Sebastian.

Im Juni 2026 stiegen die kurzfristigen Geldmarktzinsen zunächst weiter an, während die langfristigen Zinsen im Monatsverlauf wieder nachgaben. Der Drei-Monats-Euribor erhöhte sich von 2,25 Prozent zu Monatsbeginn auf Werte von zeitweise über 2,40 Prozent und lag zum Monatsende bei rund 2,32 Prozent. Der Sechs-Monats-Euribor bewegte sich zwischen 2,52 und 2,64 Prozent und schloss bei rund 2,57 Prozent. Der Zehn-Jahres-Swap lag zu Monatsbeginn bei rund 3,02 Prozent, stieg zwischenzeitlich auf 3,11 Prozent und ging gegen Monatsende auf 2,90 Prozent zurück. 

Die kurzfristigen Sätze spiegeln die restriktivere Geldpolitik der EZB wider. Das lange Ende reagiert dagegen stärker auf die Beruhigung der Energiepreise und die Erwartung, dass der Inflationsschub möglicherweise begrenzter ausfällt als zunächst befürchtet. Für Immobilienfinanzierungen sei das ein positives Signal, aber noch kein Wendepunkt.

Vergleichsweise günstige Finanzierungsbedingungen

Außer der Entspannung bei den Ölpreisen gibt es weiterhin keine fundamentalen Entwicklungen, die sinkende Zinsen unterstützen würden, heißt es im Zinskommentar von Peter Stöhr, Vorstand von Dr. Klein Wowi.

Er geht davon aus, dass auch die langfristigen Zinsen im Jahresverlauf zeitnah wieder dem Trendverlauf eines leichten Anstiegs folgen und empfiehlt, die aktuellen Möglichkeiten für bekannten Kapitalbedarf aus Investitionen und auslaufenden Darlehen jetzt für eine Zinssicherung zu nutzen.

Die grundsätzliche Entwicklung auf dem nationalen und internationalen Kapitalmarkt sei intakt. In der Eurozone seien langfristige Zinsen parallel zur Entspannung im Ölpreis nach den Höchstständen Mitte Mai 2026 um 0,20 Prozentpunkte bis 0,30 Prozentpunkte gesunken und böten derzeit vergleichsweise günstige Finanzierungsbedingungen.

Auch längere Laufzeiten und Forwards haben sich laut Dr. Klein Wowi durch die wieder flachere Zinsstrukturkurve vergünstigt: Die ergebe sich aus dem Anstieg der kurzfristigen Zinsen, die nach der EZB-Zinserhöhung im Juni eine gegenläufige Richtung eingeläutet hätten. Denn: Die Inflationswerte in Europa liegen deutlich über den Zielwerten von zwei Prozent, was Druck auf die Entscheider der Notenbanken ausübe.

Zinsniveau: größter Unsicherheitsfaktor für Käufer

Ausschlaggebend für die beobachtete Zurückhaltung am Kaufmarkt sind nach Einschätzung der von der Von Poll Immobilien GmbH befragten Experten vor allem wirtschaftliche Rahmenbedingungen. Mit 74,7 Prozent wird das aktuelle Zinsniveau beziehungsweise die Höhe der Finanzierungskosten am häufigsten genannt. Darüber hinaus spielen auch Kaufnebenkosten und Eigenkapitalhürden (17,5 Prozent) eine Rolle.

"In den Gesprächen mit Kaufinteressenten geht es derzeit weniger um geopolitische Ereignisse als um deren mögliche Auswirkungen auf die eigene Finanzierung und die laufenden Kosten einer Immobilie", sagt Daniel Ritter, geschäftsführender Gesellschafter. "Viele Menschen beschäftigen sich intensiv mit der Frage, wie sich Zinsen, Energiepreise und die wirtschaftliche Entwicklung in den kommenden Jahren verändern könnten."

Höhere Bauzinsen verteuern Anschlussfinanzierung

Wer vor zehn Jahren eine Immobilienfinanzierung mit niedriger Tilgungsrate abgeschlossen hat, muss bei der Anschlussfinanzierung 2026 mit deutlich höheren Monatsraten rechnen, zeigt eine aktuelle Auswertung von ImmoScout24.

Wer den Kredit bisher mit einer Tilgungsrate von einem Prozent abbezahlt hat, muss bei der Anschlussfinanzierung mit gleichbleibender Tilgungsrate und neuem Sollzins von 3,9 Prozent monatlich rund 82 Prozent mehr zahlen. Bei zwei Prozent Tilgungsrate sind es rund 36 Prozent und bei drei Prozent Tilgungsrate sind es rund sechs Prozent mehr.

Entscheidend für die Anschlussfinanzierung sind laut ImmoScout24 der neue Zinssatz und die Restschuld und der aktuelle Immobilienwert: Die Immobilienpreise sind der Auswertung zufolge seit 2016 zwischen 35 Prozent und 113 Prozent gestiegen.

Preise für Wohnimmobilien unabhängig von Zinsen

Der jüngste Anstieg im Häuserpreisindex des Statistischen Bundesamts ist nach Analysen von Aengevelt nicht allein auf die Entwicklung des Zinsniveaus für Hypothekendarlehen zurückzuführen. Denn Zinssteigerungen wirken demzufolge in der Regel preisdämpfend auf Immobilienpreise, weil Kapitalanleger höhere Renditen fordern und zahlreiche Selbstnutzer mit Finanzierungsengpässen konfrontiert werden.

Ende 2022 waren die Preisrückgänge für Wohnimmobilien noch dadurch zu erklären, dass die Zinssätze für Baugeld im Laufe des Jahres von 1,3 Prozent auf rund vier Prozent anstiegen. Der Rückgang des Zinsniveaus auf 3,4 Prozent Ende 2023 schlug sich erst mit einer Zeitverzögerung von zirka zwölf Monaten auf die Hauspreise nieder.

Der Preisanstieg, der seit dem vierten Quartal 2022 zu beobachten ist, erfolgte dagegen, obwohl sich das Zinsniveau seitdem wieder von 3,3 Prozent auf mehr als 3,9 Prozent steigerte. Aengevelt zieht daraus die Schlussfolgerung, dass sich der Konnex zwischen Zinsniveau und Immobilienpreisen gelockert hat. 

Wird die EZB im Juli Kurs halten bei den Leitzinsen?

Nach Ansicht von Bundesbankpräsident Joachim Nagel sollte die EZB trotz des starken Ölpreisrückgangs Kurs halten. "Die Inflation ist immer noch zu hoch", sagte er der "Frankfurter Allgemeinen Zeitung" am Rande des EZB-Notenbankforums in Portugal. 

Mit der Hoffnung auf Frieden im Nahen Osten sind die Ölpreise auf das Niveau vor dem Iran-Krieg gefallen – selbst in den mildesten Szenarien der EZB war das laut Nagel nicht vorgesehen, aber: "Wir sollten unser Inflationsbild deswegen nicht komplett umwerfen."

Mit dem Ölpreisschock war die Inflation im Euroraum im Mai auf 3,2 Prozent geklettert und damit weit über das EZB-Ziel von zwei Prozent. Mit dem Rückgang der Ölpreise lässt der Preisdruck nach: In Deutschland fiel die Inflation im Juni auf 2,3 Prozent und in der Eurozone insgesamt auf 2,8 Prozent.

Manche Ökonomen glauben, dass die EZB die Leitzinsen bei der nächsten Zinsentscheidung unverändert lassen könnte. EZB-Direktorin Isabel Schnabel stellte dagegen weitere Leitzinserhöhungen in Aussicht.

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