Immobilienkredite und Entwicklung der Bauzinsen

Kurz vor der nächsten Sitzung der Europäischen Zentralbank (EZB) am 30. April preisen die Finanzmärkte eine Beibehaltung des Leitzinses bei zwei Prozent ein, gefolgt von einer Erhöhung im Juni. Die Mehrheit der Händler erwartet, dass bis Ende 2026 mindestens 2,5 Prozent erreicht werden – also eine Anhebung um 50 Basispunkte oder mehr.

Die geldpolitischen Entscheidungen der EZB haben indirekt auch Einfluss auf die Entwicklung der Hypothekenzinsen. Der für Kredite und Sparer relevante Einlagenzins wurde sechs Mal in Folge nicht angerührt. Was heißt das Für Immobilienkredite?

Immobilienpreise, Inflation und Kreditzinsen

Die Immobilienpreise in Deutschland nähern sich nach Daten von finanzierenden Banken wieder Rekordniveaus aus Boomzeiten. Im Schlussquartal 2025 verteuerten sich Wohnungen und Häuser um 4,2 Prozent zum Vorjahresquartal, wie aus dem Index des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp) hervorgeht.

Der Aufwärtstrend der Immobilienpreise seit 2024 habe sich fortgesetzt, sagte vdp-Präsident Gero Bergmann kürzlich in Frankfurt am Main. "Inzwischen sind die Preise für Wohnimmobilien nicht mehr weit von ihrem im Sommer 2022 erreichten Rekordniveau entfernt." Damals hatten Niedrigzinsen für einen Boom gesorgt.

Allerdings verstärke der Iran-Krieg, der die Inflation treibe, die Unsicherheit, so Bergmann. Ob die EZB im Jahresverlauf die Leitzinsen anhebe und die Zinskosten für private Hausbauer und große Investoren stiegen, bleibe abzuwarten. Die Zuversicht zu Jahresbeginn sei inzwischen gedämpft. Hausbauer und Wohnungskäufer müssten höhere Kreditzinsen stemmen. Im Zuge einer höheren Inflation im Euroraum sind die langfristigen Kapitalmarktzinsen, an denen sich die Bauzinsen orientieren, deutlich gestiegen. Für zehnjährige Immobilienkredite werden wieder Zinsen von knapp vier Prozent fällig.

Oliver Kohnen, Geschäftsführer von Baufi24, sagte im März: "Der Markt ist in Bewegung und wird aktuell vor allem von den geopolitischen Spannungen rund um den Iran-Krieg getrieben. Demnach bleiben die Bauzinsen volatil."

Gemischte Zinsprognosen im Interhyp-Bankenpanel

Getrieben durch die geopolitischen Spannungen im Iran haben die Zinsen für zehnjährige Darlehen laut Interhyp im Schnitt die Marke von 3,9 Prozent erreicht (Stand 2.4.2026). Die Unsicherheit im Nahen Osten sorgt für ein gemischtes Bild im Interhyp-Bankenpanel: Während die Hälfte der befragten Experten von kurzfristig weiter steigenden Zinsen ausgeht, rechnet die andere Hälfte mit einem gleichbleibenden oder sogar sinkenden Niveau.

Auch beim langfristigen Blick gehen die Meinungen auseinander. Die Hälfte der Experten rechnet mit steigenden Konditionen, die andere Hälfte mit gleichbleibenden Zinsen: "Die Verschuldungsquote vieler Staaten könnte weiter ansteigen, sofern diese fiskalische Hilfen auf den Weg bringen, um den Einfluss steigender Inflationsraten auf die Konsumentenstimmung zu begrenzen. Während die Erwartungen an Zinserhöhungen der Notenbanken eher auf die kurzfristigen Renditen wirkt, könnte das Thema Staatsverschuldung den Aufwärtsdruck auf die langlaufenden Renditen hochhalten."

Das wird sich demnach erst ändern, wenn sich ein nachhaltiges Ende der Sperrung der Straße von Hormus abzeichnet. "Der Aufwärtsdruck auf die langfristigen Renditen dürfte den Hypothekenzinsen kaum Spielraum nach unten lassen", so die Zinsexperten namhafter deutscher Kreditinstitute zur Entwicklung der Hypothekenzinsen.

EZB zwischen Basisszenario und Negativszenario

EZB-Ratsmitglied Joachim Nagel, Präsident der Deutschen Bundesbank, sagte am 15. April gegenüber CNBC auf der Frühjahrstagung des IWF in Washington, D.C., die Ölpreisvolatilität habe die EZB "zwischen unserem Basisszenario und unserem Negativszenario" positioniert. Die Fragen rund um die Wiedereröffnung der Straße von Hormus stünden im Zentrum der Unsicherheit.

Sollte die Unsicherheit weiter zunehmen, werde das auch die nächste geldpolitische Entscheidung der Notenbanker beeinflussen, sagte er: "Die Vorgehensweise, von Treffen zu Treffen zu gehen, ist der richtige Weg, und so haben wir es auch in der Vergangenheit gehandhabt. Gerade in diesen schwierigen Zeiten ist sie umso wichtiger."

Auswirkungen auf die Immobilienfinanzierung

"Einerseits werden weiterhin Zinssenkungen eingepreist, andererseits steigen die Inflationsrisiken klar an. Beides passt nicht zusammen", heißt es im BF.Marktradar für April. "Die Notenbanken stehen erneut vor dem klassischen Dilemma: Die Inflationsgefahr spricht gegen schnelle Zinssenkungen, das schwache Wachstum spricht dafür."

Die jüngsten Entwicklungen deuten laut Prof. Dr. Steffen Sebastian, Inhaber des Lehrstuhls für Immobilienfinanzierung an der IREBS (Universität Regensburg) und Francesco Fedele, CEO der BF.direkt AG, darauf hin, dass Leitzinssenkungen später kommen als bislang erwartet oder ganz ausfallen.

Je länger der Iran-Krieg dauere, desto wahrscheinlicher würden sogar Leitzinserhöhungen. Die EZB werde sich kaum noch einmal dem Vorwurf aussetzen wollen, wie im Jahr 2022 zu spät und zu zögerlich gehandelt zu haben. Selbst wenn die Leitzinsen nicht angehoben werden, wäre das keine Entwarnung. "Im Gegenteil: Dann könnten die langfristigen Zinsen gerade deshalb weiter steigen, weil die Kapitalmärkte höhere Inflationserwartungen einpreisen würden", so die Experten.

Immobilienkredite reagieren sensibel auf Inflationsrisiken, und genau diese Risiken haben sich laut Sebastian und Fedele ausgeweitet. Sinkende Zinsen sind demnach vorerst deutlich weniger wahrscheinlich als weiter steigende oder zumindest volatile Finanzierungskosten. Die Kreditaufschläge bleiben hoch oder steigen weiter, Banken agieren weiterhin restriktiv, während alternative Finanzierer ihre Flexibilität ausspielen können.

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