Bauzinsen bleiben auf dem hohen Niveau

Die Europäische Zentralbank (EZB) hat im Juni die Leitzinsen erstmals seit knapp drei Jahren um 0,25 Prozentpunkte auf 2,25 Prozent angehoben. Die Entscheidung war an den Märkten und von Experten allgemein erwartet worden.

Höhere Zinsen verteuern Immobilienkredite, was die Nachfrage bremsen kann. Tendenziell sind niedrigere Zinsen gut für die Konjunktur: Darlehen werden erschwinglicher, Unternehmen und Privatleute kommen günstiger an Finanzierungen für Investitionen.

Leitzinserhöhung: Effekt auf Immobilienkredite

Volkswirte erwarten zumindest eine weitere Zinserhöhung in diesem Jahr, aber keine Serie. Denn höhere Zinsen verteuern zwar einerseits Kredite für Verbraucher und Firmen, was die Nachfrage bremsen und so die Inflation dämpfen kann.

Andererseits sind Zinserhöhungen eine Bürde für die ohnehin schwache Konjunktur. Hebt die EZB die Zinsen zu stark an, läuft sie Gefahr, die Wirtschaft abzuwürgen. Der Außenhandelsverband BGA warnte: Zinserhöhungen schadeten dem Mittelstand, der vielfach auf Kredite angewiesen sei.

Für Hausbauer sind Kredite in den vergangenen Monaten bereits teurer geworden. Selbst bei einer weiteren Leitzinserhöhung werde sich daran nichts ändern, denn diese werde von Banken schon erwartet, erklärte Thomas Gitzel, Chefvolkswirt der VP Bank.

EZB-Zinsschritt bei Bauzinsen bereits eingepreist

Für Kaufinteressierte sei der jüngste Zinsschritt der EZB kein Grund zur Unruhe, da die Kapitalmärkte die Erhöhung bereits in den vergangenen Wochen eingepreist hätten, erklärte Jörg Utecht, CEO der Interhyp Gruppe, zur Marktlage. Er sieht angesichts der konjunkturellen Schwäche im Euroraum den Spielraum für weitere Leitzinsanhebungen begrenzt.

"Bei den Bauzinsen sehen wir aktuell eine Plateaubildung um rund vier Prozent für zehnjährige Darlehen", so Utecht weiter. Gleichzeitig gebe es für Kaufinteressierte durch kleinere Zinsbewegungen gute Einstiegsmöglichkeiten. Wer Banken vergleiche, könne sich oft bessere Konditionen sichern.

Das aktuelle Interhyp-Bankenpanel zeigt ein klares Bild: Kurzfristig erwarten 75 Prozent der befragten Institute gleichbleibende Bauzinsen, 25 Prozent prognostizieren steigende Bauzinsen. Langfristig gehen alle Experten von einem stabilen Niveau aus. Ein Experte aus dem Panel zur langfristigen Zinsprognose: "Die EZB wird vorsichtig sein und hat kein Interesse, das schwache Wachstum mit übertriebenen Zinserhöhungen noch weiter zu schwächen." In diesem Fall sollten die Kapitalmarktzinsen etwas runterkommen. Ein starker Rückgang sei allerdings nicht zu erwarten.

Zinsniveau spielt auch bei Anschlussfinanzierungen eine Rolle

Nicht nur für Erstkäufer spielt das aktuelle Zinsniveau eine wichtige Rolle. Auch wer anschlussfinanzieren muss, muss die Zinsentwicklung im Blick haben. Viele Finanzierungen, die in diesem oder den kommenden Jahren verlängert werden müssen, wurden laut Interhyp in der Niedrigzinsphase abgeschlossen. Das Zinsniveau der Anschlussfinanzierung ist also deutlich höher.

Für Finanzierungen, deren Zinsbindung zwischen 2026 und 2030 endet, hat Interhyp systematisch verglichen, wie sich die damalige Erstfinanzierungsrate bei Niedrigzinsen zur heutigen Anschlussfinanzierung bei einem angenommenen Zinssatz von vier Prozent verhält. Das Ergebnis: Die monatliche Belastung ist im Schnitt nicht höher, sondern sogar leicht niedriger.

"Trotz der gestiegenen Bauzinsen sehen wir aktuell keine breite Überforderung bei Anschlussfinanzierungen", merkte Utecht an. Er nannte drei Gründe, warum vier Prozent Zinsen für die meisten tragbar sind:

1. Geringere Kreditvolumina: Die Finanzierungsbeträge vor zehn bis fünfzehn Jahren lagen deutlich unter den heutigen Erstfinanzierungen.
2. Hohe Tilgungsleistungen: In der Niedrigzinsphase lag die anfängliche Tilgung durchschnittlich bei über drei Prozent. Daher ist die Restschuld bei vielen Käufern nicht mehr so hoch.
3. Gestiegene Einkommen: Die Nettoeinkommen sind seit der Erstfinanzierung in vielen Haushalten gewachsen und verbessern die Tragfähigkeit zusätzlich.

Entsprechend marginal ist der Anteil der Fälle, in denen die Anschlussfinanzierung als kritisch einzustufen ist. Über alle von Interhyp betrachteten Finanzierungen hinweg, die in den kommenden Jahren auslaufen werden, liegt dieser Wert bei unter einem Prozent.

Immobilienkauf nach Leitzinsanhebung: Rechenbeispiel

"Höhere Zinsen haben Finanzierungen verteuert. Aber der Kauf von Wohneigentum ist mit der richtigen Strategie weiter möglich", sagte Loredana Scirè, Pressesprecherin des Immobilienmakler-Netzwerks Remax Germany. Kostete ein Immobiliendarlehen mit zehnjähriger Zinsbindung im Juni 2025 im Schnitt noch rund 3,5 Prozent effektiv, sind es nun knapp vier Prozent. Was das konkret bedeutet, zeigt ein Rechenbeispiel:

Bei einem Darlehen in Höhe von 300.000 Euro und zwei Prozent anfänglicher Tilgung lag die Monatsrate vor einem Jahr bei rund 1.375 Euro. Heute sind es rund 1.500 Euro – zirka 125 Euro mehr pro Monat als im Juni 2025 (1.500 Euro pro Jahr). Über die Dauer der Zinsbindung gerechnet schlagen 15.000 Euro mehr zu Buche. "Bei höheren Kreditsummen fällt der Zinsanstieg natürlich stärker ins Gewicht und kann darüber entscheiden, ob sich ein Interessent eine Immobilie leisten kann", so Scirè.

Höhere Zinsen schlagen vor allem bei großen Kreditsummen zu Buche. Wer die Darlehenssumme reduziert, dämpft den Zinseffekt deutlich. Eine Anfangstilgung von einem Prozent streckt die Rückzahlung auf Jahrzehnte. Besser sind 1,5 oder gar 2 Prozent. Und die hohen Anfangstilgungen von drei oder vier Prozent aus der Niedrigzinsphase können nur Kreditnehmer mit hohen Einkommen realisieren. Bei einem Annuitätendarlehen steigt der Tilgungsanteil innerhalb der gleichbleibenden Rate automatisch: je höher der Kreditzins, desto schneller wächst dieser Effekt.

Bewegung auf dem deutschen Immobilienmarkt

Aktuell beobachtet Remax Germany Bewegung auf dem deutschen Immobilienmarkt. Wirtschaftsstrukturelle Veränderungen verändern Lebensentwürfe: Menschen orientieren sich beruflich neu, wechseln Branche und Region. "Dadurch kommen in vielen Märkten Immobilien auf den Markt, die es vor wenigen Jahren nicht gegeben hätte", so Scirè. Käufer müssten ihre Preisvorstellungen an das Zinsniveau anpassen.

Je weniger Fremdkapital benötigt wird, desto weniger fallen hohe Zinsen ins Gewicht. Zudem senkt Eigenkapital den Beleihungsauslauf: Finanziert die Bank weniger als 80 oder gar 60 Prozent des Kaufpreises, gewährt sie bessere Konditionen.

Wissenschaftler: Märkte haben EZB-Entscheidung eingepreist

Marcel Fratzscher, Präsident des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW Berlin), hält die Anhebung des Leitzinses um 25 Basispunkte für eine richtige Reaktion. "Der starke Anstieg der Inflation infolge des Iran-Kriegs und der höheren Energiepreise zwingt sie zum Handeln."

Auch wenn die EZB die Ursache dieses Preisschubs nicht bekämpfen könne, muss sie verhindern, dass die Inflationserwartungen von Unternehmen und Finanzmärkten steigen. Allerdings sei diese Entscheidung mit erheblichen Risiken verbunden. So könnten höhere Zinsen Investitionen bremsen.

Der Präsident des Ifo-Instituts, Clemens Fuest, sagte: "Da die Inflation im Euroraum über drei Prozent liegt und es wenig Hoffnung auf Entspannung im Iran-Konflikt gibt, ist eine Zinserhöhung jetzt der richtige Schritt. Die EZB folgt damit dem, was die Märkte schon eingepreist haben."

ZIA: Hohe Zinsen erfordern bessere politische Rahmenbedingungen

Der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) mahnte im Zuge der Leitzinserhöhung bessere Rahmenbedingungen für Investitionen an. Finanzierungskosten und Baupreise bleiben hoch. Zehnjährige Hypothekenzinsen liegen weiterhin bei rund vier Prozent – deutlich über dem Niveau der Niedrigzinsjahre.

Genehmigte Projekte würden verschoben, Neubauten neu kalkuliert oder gestoppt, energetische Sanierungen vertagt, sagte ZIA-Präsidentin Iris Schöberl.

Gleichzeitig bleibe der Druck auf dem Wohnungsmarkt hoch. Der Verband forderte eigenkapitalersetzende Maßnahmen wie Bürgschaften, Garantien oder Zuschüsse, verbesserte und verlässliche Abschreibungsmöglichkeiten (AfA) und ein Aussetzen der Grunderwerbsteuer für Ersterwerber.

"Die EZB macht ihre Arbeit als Währungshüterin. Ob jedoch tatsächlich wieder verstärkt investiert und gebaut wird, hängt maßgeblich von den politischen und investitionsfreundlichen Rahmenbedingungen ab", betonte Schöberl.

Auftakt für eine Serie von Zinserhöhungen?

Volkswirte erwarten eine weitere Zinserhöhung in diesem Jahr, aber keine Serie. Hebt die EZB die Zinsen zu stark an, läuft sie Gefahr, die Wirtschaft abzuwürgen.

Der Bundesverband Großhandel, Außenhandel, Dienstleistungen (BGA) warnte nach dem Zinsentscheid am 11.6.2026: Zinserhöhungen schadeten dem Mittelstand, der vielfach auf Kredite angewiesen sei.

"Mit dem heutigen Schritt ist kein Automatismus für eine weitere Zinserhöhung im Juli verbunden", so der Hauptgeschäftsführer des Bundesverbands deutscher Banken (BdB), Heiner Herkenhoff. Die EZB gewinne Zeit, die Preis- und Wirtschaftsentwicklung über den Sommer sorgfältig zu beobachten.

Viele Ökonomen rechnen jedoch mit nächsten Schritten, wie etwa Commerzbank-Chefvolkswirt Jörg Krämer. Der meinte, die EZB werde auf ihrer übernächsten Sitzung am 10. September "wohl nachlegen" – dazwischen tagt der Rat noch am 23. Juli.
 

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