Bauzinsen steigen und machen Kredite teurer

Tendenziell sind niedrigere Leitzinsen gut für die Konjunktur: Kredite werden erschwinglicher, Firmen und Privatleute kommen günstiger an Finanzierungen für Anschaffungen oder Investitionen und können so für Wirtschaftswachstum sorgen.

Auf die Bauzinsen wirken die geldpolitischen Entscheidungen der Europäischen Zentralbank (EZB) indirekt. Nun hat sich die Notenbank auch bei ihrer letzten Sitzung in diesem Jahr am 18. Dezember gegen weitere Lockerung entschieden.

Was das für Immobilienkäufer bedeutet. Und warum Experten sinkende Bauzinsen für das kommende Jahr nicht mehr erwarten.

Bauzinsen: Das wird für 2026 prognostiziert

Da Bauzinsen zu den langfristigen Zinsen zählen, werden sie von der EZB nicht unmittelbar beeinflusst. Sie orientieren sich direkter an den Renditen der zehnjährigen Bundesanleihe und Pfandbriefe, da die Finanzierungspartner die Vergabe von Immobiliendarlehen gegenfinanzieren müssen – meist über Pfandbriefe.

Da speziell in Deutschland der Finanzierungsbedarf des Staates wächst, bewegen sich die Bauzinsen zum Jahresende in Richtung vier Prozent für zehnjährige Darlehen (Stand: 18.12.2025), schreiben die Experten von Interhyp.

Und für 2026 zeichnet sich ein weiterer Anstieg der Bauzinsen ab. Zwei Drittel (67 Prozent) der Befragten des Interhyp-Expertenpanels gehen für das kommende halbe Jahr von steigenden Bauzinsen aus. Ein Drittel (33 Prozent) rechnet für diesen Zeitraum mit gleichbleibenden Konditionen – bei weiter steigenden Immobilienpreisen, wie Mirjam Mohr, Vertriebsvorständin bei der Interhyp Gruppe, prognostiziert. 

Weitere EZB-Zinssenkungen nicht in Sicht

Die inzwischen "routinemäßige Zinspause" ist laut Oliver Kohnen, Geschäftsführer von Baufi24, die Bestätigung, dass der geldpolitische Lockerungszyklus sein Ende gefunden hat. Nach acht Zinssenkungen ab Sommer 2024 tritt die EZB seit Juni 2025 auf die Bremse. "Weitere Zinsschritte nach unten sind bis auf Weiteres nicht in Sicht", so Kohnen.

Die Inflation liegt weiter nahe am Zielwert, bleibt aber anfällig – insbesondere mit Blick auf Löhne, Dienstleistungen und geopolitische Risiken. Im November 2025 lag die Inflationsrate bei 2,2 Prozent im Euroraum und 2,3 Prozent in Deutschland weiter leicht oberhalb des Zielwerts von zwei Prozent. "Entsprechend wenig  Spielraum gibt es aktuell für Zinssenkungen", heißt es im Zinskommentar von Kohnen.

Im EZB-Rat mehrten sich zuletzt die Stimmen, die eine längere Phase stabiler Zinsen bevorzugen. EZB-Direktorin Isabel Schnabel erklärte im Dezember sogar, dass der nächste Zinsschritt eine Anhebung sein dürfte, "wenn auch nicht in naher Zukunft".

Immobilienkauf: Zeiten fallender Zinsen vorbei?

Die Folgen der Geldpolitik sind am Immobilienmarkt längst zu spüren. Die Bauzinsen haben sichtbar angezogen und liegen inzwischen bei 3,7 bis 3,8 Prozent für zehnjährige Finanzierungen – ein Zweijahreshoch laut Kohnen. "Die Renditen zehnjähriger Staatsanleihen sind 2025 außerdem deutlich gestiegen. Solange sie hoch bleiben, gibt es für Bauzinsen kaum Entlastung."

Von kurzfristigen Schwankungen abgesehen, spricht für 2026 mehr für ein Bauzinsniveau näher an vier Prozent als für eine Rückkehr Richtung 3,5 Prozent. Hoffnung auf spürbar niedrigere Zinsen gäbe es Kohnen zufolge nur, wenn die Renditen langfristiger Staatsanleihen deutlich fallen. Das setzt eine massive Umschichtung internationaler Investoren – etwa weg von US-Staatsanleihen – oder großvolumige Anleihekäufe der EZB voraus, etwa zur Stabilisierung hochverschuldeter Länder wie Frankreich.

"Wer in den vergangenen zwölf bis 18 Monaten nicht aktiv geworden ist, hat gleich dreifach Chancen verpasst – niedrigere Zinsen, günstigere Einstiegspreise und Schutz vor weiter steigenden Mieten", zieht Kohnen sein Fazit nach der letzten EZB-Sitzung 2025. Die Zeiten fallender Zinsen seien vorbei: "Für 2026 gilt daher mehr denn je: Chancen nutzen, wenn sie sich bieten – Abwarten wird voraussichtlich noch teurer."

Baufinanzierung: Chance für Top-Zins Anfang 2026

Florian Pfaffinger, Mitglied im Expertenrat von Dr. Klein, erklärt, warum jedoch potenzielle Immobilienkäufer zum Jahresbeginn 2026 die Chance auf günstige Finanzierungskonditionen haben könnten.

"Viele Banken preisen im Januar bei gleichem Zinsniveau ein wenig aggressiver. Das heißt, sie reduzieren ihre Margen etwas, um wieder neues Volumen in die Bücher zu bekommen", so der Zinsexperte. "Das könnte Topzinsen mit sich bringen, die für eine zehnjährige Festschreibung leicht über drei Prozent liegen." Wer über eine Immobilienfinanzierung nachdenke, könnte hier ein günstiges Zeitfenster finden.

Das derzeit moderate und beständige Zinsniveau wirft bei Kaufinteressierten die Frage nach der besten Laufzeit eines Immobilienkredits auf. Eine pauschale Antwort darauf gibt es laut Pfaffinger nicht, er empfiehlt, auf die individuellen Umstände der Finanzierung zu schauen. Auch dieser Experte hält es für eher unwahrscheinlich, dass die Zinsen in den kommenden Jahren deutlich sinken werden.

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