Einfluss der Zinspolitik auf die Immobilienmärkte

Der drastische Anstieg der Inflationsrate in den vergangenen Monaten ließ die Zinsen nach oben schnellen. Die goldenen Zeiten an den Immobilienmärkten könnten zu Ende gehen. Investoren wägen Risiken von Neuinvestments sorgsamer ab. Wer Fremdkapital braucht, gerät ins Hintertreffen. 

Die Notenbanken machen Ernst mit ihrem rigorosen Kampf gegen den wachsenden In­fla­tions­druck: Nachdem die Europäische Zentralbank (EZB) vor knapp zwei Wochen – erst­mals seit elf Jahren – die Leitzinsen von null auf 0,5 Prozent angehoben hatte, erhöhte die US-Noten­bank Federal Reserve (Fed.) in der vergangenen Woche erneut die Leit­­zin­sen. Sie schrau­b­te diese um 0,75 Prozentpunkte auf eine Spanne von 2,25 bis 2,5 Prozent nach oben.

"Die Zentralbanken sen­den deutliche Signale, dass sie nicht gewillt sind, die Inflation durchlaufen zu lassen", urteilt Ulrich Kater, Chefvolkswirt der Dekabank. Seit Jahresbe­ginn stie­gen die Verbraucherpreise in der Europäischen Union (EU) von 5,1 Prozent auf 8,6 Prozent im Ju­ni (Deu­tsch­land: Ja­nuar 2022: 4,9 Prozent/Juni 2022: 7,6 Prozent). In den USA fiel der Teu­e­­rungs­schub noch stärker aus. Dort könnte die Inflationsrate in Kürze zweistellig wer­den, denn im Juni war sie mit 9,1 Prozent so hoch wie zuletzt vor 40 Jahren.     

Kater rechnet damit, dass die Notenbanken die Zins­­­zügel wei­ter straf­­fen. Seiner Prognose zufol­ge wird die EZB die Leitzinsen bis Mitte 2023 auf 1,5 Prozent anziehen. Das Ende der Niedrigzins­­po­litik zeichnete sich schon seit Mo­naten ab. Während die Rendite zehn­­­jähri­ger Bundesan­­­leihen im Ja­nuar noch leicht ne­ga­tiv war, schoss sie im Juni auf knapp 1,8 Pro­­zent hoch, also einen Monat bevor die die EZB anfing, an der Zinsschraube zu drehen.

"Anleihemärkte sind sehr volatil"

Inzwischen fiel sie wieder unter ein Pro­zent. "Die Anleihemärkte sind sehr volatil, da Investoren stark verunsichert sind", stellt Se­bas­tian Schnej­dar, Immobilienanalyst der Bayern LB, fest. Die heftigen Renditeausschläge könnten noch eine Zeit lang anhalten, meint er. Zumal die Fol­gen von Kri­sen – insbesondere des Ukrainekriegs und der Co­­rona­pan­demie – die die Märk­te in Atmen hiel­­ten, ja keines­wegs aus­ge­standen seien.   

Das Beben an den Anleihemärkten sorgte auch für Bewegung bei den Bauzinsen, die sich für zehn­­jäh­ri­ge Fi­­nan­­zie­rungen mehr als verdreifachten. Im fünfjährigen Bereich, den institutionel­­le In­­­vestoren in Deutschland bevorzugten, habe sich der Jahreszinssatz für Darlehen zur An­­kaufs­finanzierung erstklassiger Objekte um rund zwei Prozentpunkte verteuert, weiß Timo Wag­ner, Finan­zie­r­ungs­­­ex­per­­te des Immo­bi­lien­dienst­­­­leis­ters JLL.

Außerdem prüfen Immobilien­ban­ken die Bewilligung neuer Darlehen noch penibler. "Die Kapi­tal­­­dienst­fähigkeit muss auch bei steigenden Zinsen gewährleistet sein", betont Pe­ter Axmann, Leiter Im­mo­bilienkunden der Hamburg Commercial Bank (HCOB). Geriete sie bereits bei ei­nem Zins­­­satz von 3,5 oder vier Prozent ins Wanken, hätten wir et­was fal­sch gemacht. Der Be­lei­­hungs­auslauf (LTV) von Immobiliendarlehen bewegt sich Axmann zufolge bei der HCOB zwi­schen 60 und 70 Prozent, was in etwa dem Niveau bei den meisten gro­ßen Pfand­brief­ban­ken entspricht. Er ist damit etwas niedriger als vor der Co­ro­na­pan­de­mie.     

Immobilieninvestments haben wegen höherer Fremdkapitalzinsen an Attraktivität gegenüber Staatsanleihen verlo­ren. "Ihr Vorteil ist aber, dass Investoren bes­­­ser ge­gen In­fla­tionsfolgen ge­schützt sind“, sagt Matthias Barthauer vom Research des Immobiliendienstleister JLL. Ferner sähen Miet­ver­trä­ge von Ge­wer­beim­mo­bi­li­en meist eine Inflations­in­de­xie­rung vor. 

Wohninvestoren: Lieferengpässe und Zinsanstieg sorgen für Zurückhaltung

Trotzdem stehen selbst Wohnungsengagements auf dem Prüfstand. Laut dem jüngs­ten Trendba­ro­­me­ter "Im­mo­­bi­li­enanlagen der Asse­ku­ranz 2022" der Be­ra­tungs­ge­sell­schaft EY Real Estate agie­­­ren Ver­si­che­­­­run­gen, die zu den finanzkräftigsten Immobilieninvestoren am zählen, mo­­mentan über­­­wie­gend ab­wartend. Sie stell­ten ihre In­vest­ment­stra­tegie nicht gänzlich in Fra­ge, wollten aber weniger Geld in Immobilienkäufe stecken. Im vo­la­ti­len Umfeld – zwi­­schen In­fla­ti­on, Zins­­an­stieg und Uk­rainekrieg – reagierten sie teilweise mit Zu­rück­haltung.

"Es sind derzeit so viele Variablen in Bewegung wie noch nie", sagt Oliver Schweizer, Leiter des Immobiliensektors EY Deutschland. Materialknappheit, Lieferschwierigkeiten, Fachkräftemangel sowie erheblich gestiegene Finanzie­rungskosten machten ge­rade Projektentwicklern und Bauträgern heftig zu schaffen. Die Folge: Viele Vorhaben wer­den ver­scho­ben oder sogar gestrichen. Der Immobilienberater Colliers schätzt, dass 2022 statt den von der Bundes­re­gie­rung anvisierten 400.000 nicht mal 250.000 Woh­nungen ge­­baut wer­­den. Be­­reits 2021 wurde dieses Ziel mit knapp 300.000 Woh­nun­gen klar ver­fehlt.    

Auch private Immobilienkäufer müssen mit spitzerem Bleistift rechnen. "Historisch gesehen ist das Zinsniveau nach wie vor günstig, aber die Kauf­preise für Eigenheime, Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser haben sich in den letzten Jahren fast überall in Deu­tschland drastisch verteuert", sagt Axmann. Was jetzt passiere, sei, dass sich die Situation in heiß ge­lau­­fenen Markt­seg­men­­­­ten, et­wa bei Wohnimmobilien, nor­­ma­li­sie­re, weil sich die Über-Nach­frage abbaue. "Das ist kein Einbruch, die Markt­si­tuation nor­ma­li­siert sich."

Eigenkapitalstarke Investoren im Vorteil

"Der Investmentmarkt spiegelt die Situation ganz anders wider, da er schneller auf Veränderun­gen des An­ge­bots und der Nachfrage reagiert", erklärt Pro­fessor Steffen Sebastian, In­haber des Lehr­stuhls für Immobi­li­en­­­­finanzierung der Uni­ver­sität Re­­­gensburg. Deals kämen nur zu Stan­de, wenn sich Käufer und Verkäufer über den Preis einigen. Das war im zweiten Quartal 2022 offenkundig schwierig, denn das Trans­ak­ti­ons­vo­lu­men für Wohnimmobilien brach ge­gen­über dem glei­chen Vor­jah­res­zeit­raum um über ein Drit­tel auf drei Mil­li­ar­den Euro ein.

"Die Wohnungsmärkte befinden sich in einem schwie­rigen Span­­nungsfeld, das geprägt ist von steigenden In­fla­tionsraten und Bau­kos­ten, der Zins­wende und ambit­io­nierten Klimaziele", erläutert Markt­be­o­bach­ter Bart­­hau­er. Wegen der enormen Ver­­­un­si­­che­­­­rung seien groß­e Deals Mangel­ware. "Wer beim Ei­gen­ka­pi­tal aus dem Vollen schöp­­fen kann, ist als Kaufinteressent im Vor­teil", sagt Immobilienanalyst Schnejdar.    

Die Statistik bestätigt seine Einschätzung. Auf der Käuferseite dominieren nach Anga­ben von JLL eigenkapitalstarke Asset- und Fondsmanager, die in den ers­ten sechs Monaten 2022 über vier Milliarden Euro in Wohnimmobilien steckten. "Steigen die Renditen von Bundesanleihen, drückt das mit ei­nem ge­wis­sen Automatismus auch auf die Bewertung von Immobilien", er­klärt Ban­ker Ax­­mann. Am Markt wurden ers­te, leichte Preis­kor­rek­turen registriert.

Brechen Wohnimmobilienpreise nach Boom-Dekade ein?

Schnejdar beschwichtigt: "Bei Wohnimmobilien sind die Preise weitgehend noch stabil." Die Zeit ra­san­­ter Preisanstiege wie in der let­z­ten Dekade sei aber schon wegen der demografischen Ent­­wicklung vorbei. Sollten sich die ak­tu­el­­len Kri­sen verschärfen oder neue hinzukommen, und die Wirtschaft in eine schwere Re­zes­­sion ab­­gleiten, könnten die Immobilienpreise massiv einbrechen. Danach sieht es derzeit trotz der drohenden Probleme bei der Gasversorgung in Deutschland nicht aus.   

Hinzu kommt, dass sich aufgrund des zu geringen Neubaus von Wohnungen, gerade in Ballungs­zen­tren, Eigentümer von Mehrfamilienhäusern keine Sorgen wegen der Vermietung zu ma­chen brauchen. Der Zuzug in die Städte hält an, und die vielen Flüchtlinge aus der Ukraine be­nö­­ti­gen ebenfalls Wohnraum. Wer mit dem Kauf eines sogenannten Zinshauses, also eines Mehrfamilienhauses liebäugelt, sollte auf demografisch sichere Standorte und wachstumsstarke Regionen setzen. Dazu zählen nach Ansicht von Marktkennern Groß­­städte wie Berlin und Hamburg, aber auch aufstrebende B-Städte wie Leipzig.

Die Perspektiven sehen also insbesondere für langfristig orientierte Immobilienkäufer durchaus vielversprechend aus: "Mit der Inflation steigen in der Regel auch die Mieten", sagt Katharina Heid, Geschäfts­führerin von Heid Immobilien. Das sichere die Mieteinnahmen der Eigentümer, sofern diese mindestens genauso stark steigen wie die Inflation. Ferner rät die Marktexpertin Eigen­tümern von vermieteten Immobilien, höhere Mieteinnahmen zu nutzen, um durch Sondertilgungen Kredite schneller zu tilgen.      


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