Bauzinsen steuern auf Vier-Prozent-Marke zu

Tendenziell sind niedrigere Leitzinsen gut für die Konjunktur: Kredite werden erschwinglicher, Firmen und Privatleute kommen günstiger an Finanzierungen für Anschaffungen oder Investitionen und können so für Wirtschaftswachstum sorgen.

Auf die Bauzinsen wirken die geldpolitischen Entscheidungen der Europäischen Zentralbank (EZB) indirekt. Nun hat sich die Notenbank auch bei der ersten Sitzung im neuen Jahr am 5. Februar gegen eine weitere Lockerung entschieden. Was dieser und andere Faktoren für Immobilienkäufer bedeuten.

Bauzinsen: Rückkehr zur Vier-Prozent-Marke möglich

In einem Interhyp-Bankenpanel kurz vor der EZB-Ratssitzung prognostizieren alle befragten Institute für die kommenden vier Wochen eine Seitwärtsbewegung der Zinsen. Dazu eine Stimme aus dem Panel: "Die Bauzinsen dürften sich bis Ende März 2026 weitgehend seitwärts bewegen. Die erwarteten geldpolitischen Schritte der EZB sind an den Kapitalmärkten bereits eingepreist."

Rund zwei Drittel der Experten rechnen im Jahresverlauf 2026 mit einer Rückkehr zur Vier-Prozent-Marke oder darüber hinaus. Knapp ein Drittel der Panelisten hält für diesen Zeitraum Zinsen auf gleichbleibendem Niveau für möglich.

Die fiskalischen Stimuli in den USA (One Big Beautiful Bill), Deutschland (Sondervermögen) und Japan (Mehrwertsteuersenkung) und die dadurch steigenden Staatsschulden dürften dem Panel zufolge einem Rückgang der Renditen im Wege stehen.

Dazu komme, dass die Bundesregierung für 2026 eine spürbare Ausweitung der Anleiheemissionen plant. "Insgesamt spricht das dafür, dass langfristige Renditen nur begrenzten Spielraum nach unten haben – und damit auch die Hypothekenzinsen", fassen die Zinsexperten zusammen. Jörg Utecht, Vorstandsvorsitzender der Interhyp Gruppe, rät Kaufinteressierten, das derzeitige Niveau zu nutzen.

EZB-Zinsniveau: Starker Euro kann zur Gefahr werden

"Die Europäische Zentralbank hat geliefert, was der Markt erwartet hat: Der Einlagensatz bleibt unverändert bei zwei Prozent", schreibt Oliver Kohnen, Geschäftsführer von Baufi24, in seinem Zinskommentar – "Zinssenkungen sind bis auf Weiteres kein Thema." Preisstabilität ist erreicht, das Zinsniveau aus Sicht der EZB "angemessen".

Doch während die Inflation den Schrecken verloren hat, rückt laut Kohnen ein anderes Thema in den Fokus: der Wechselkurs. Der Euro hat gegenüber dem US-Dollar im Jahr 2025 mit 13 Prozent so massiv aufgewertet wie seit Jahren nicht mehr. Anfang Februar 2026 markierte der Dollar ein neues Tief – ein Euro kostete kurzzeitig mehr als 1,20 Dollar. Charttechnisch wird es oberhalb von 1,25 Dollar zunehmend brenzlig.

"Sollte der Dollar weiter abrutschen, könnte der starke Euro 2026 zu einem unerwarteten Problem für die EZB werden", so der Baufi24-Experte. Ein zu starker Euro dämpfe das Wachstum – gerade in einer Phase, in der die Konjunktur fragil ist. Neue Zinssenkungen könnten dann wieder auf die Agenda rücken. Noch sei das kein Basisszenario, aber eines, das die EZB sehr genau im Blick behalten dürfte.

Bauzinsen stabil – Immobilienpreise ziehen wieder an

Für Immobilienkäufer bringt der jüngste Zinsentscheid der Europäischen Zentralbank nach Auffassung von Kohnen kurzfristig wenig Bewegung. Die Baufinanzierungszinsen bewegen sich weiterhin in einer Spanne von etwa 3,5 bis vier Prozent. In den vergangenen Wochen habe es zwar leichte Entspannungstendenzen gegeben, von einer echten Trendwende könne aber nicht die Rede sein.

"Denn auf der anderen Seite des Marktes nimmt die Dynamik zu: Die Immobilienpreise dürften 2026 weiter leicht anziehen und könnten 2027 in den Metropolen sogar erneut die Hochs von 2022 erreichen", prognostiziert Kohnen. Gleichzeitig steige die Zahl der Transaktionen spürbar an, was ein Signal dafür sei, dass Käufer wieder aktiver werden.

Immobilienfinanzierung: Alternative Kreditgeber im Vorteil

In der Immobilienbranche verschärft sich das Prolongationsthema deutlich –  nicht mehr nur im gewerblichen Bereich, sondern auch bei Wohnimmobilien.

Im BF.Marktradar für Februar 2026 schreiben die Autoren Prof. Dr. Steffen Sebastian, Inhaber des Lehrstuhls für Immobilienfinanzierung an der IREBS (Universität Regensburg), und Francesco Fedele, CEO der BF.direkt AG: "Generell beobachten wir am Markt einen weiter steigenden Zulauf zu alternativen Finanzierern." Deren Flexibilität bei Strukturierung, Risikobewertung und Cashflow-Logik mache sie in einem Umfeld hoher Unsicherheit besonders attraktiv. Während Banken häufig restriktiv agieren müssten, können alternative Kreditgeber komplexe Situationen pragmatischer begleiten.

Der Markt bleibe herausfordernd, sei aber strukturiert. Die Akteure hätten gelernt, mit Unsicherheit umzugehen. Bei aussichtsreichen Projekten sei es kein Zeichen von Schwäche, sich durch restrukturierte Prolongationen Zeit zu kaufen, sondern rationale Strategie in einem Markt, der sich langsamer erhole als viele noch vor wenigen Monaten erwartet.

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