Investitionen in Immobilien: trotz Trump verlässlich

Alles wie erwartet: Die Europäische Zentralbank (EZB) hat am 30. Januar erneut eine Zinssenkung um 25 Basispunkte beschlossen und den wichtigsten Leitzins – den Einlagenzins – von drei Prozent auf 2,75 Prozent gesenkt. Die Zinsen im Euroraum sind jetzt so niedrig wie seit August 2022 nicht mehr. Experten haben die Auswirkungen der EZB-Geldpolitik unter anderem auf den deutschen Immobilienmarkt eingeordnet.
Debatten um EZB-Geldpolitik könnten heiß werden
"Dies ist ein weiterer Schritt weg von der momentanen inversen Zinsstruktur und damit in eine normale Welt, in der der Preis des Geldes immer höher wird, je länger es zur Verfügung gestellt wird", kommentiert Peter Axmann, Leiter Immobilienkunden bei der Hamburg Commercial Bank, die EZB-Entscheidung. Der Trend werde gestützt durch die Entwicklung der langfristigen Zinsen, die sich seit Jahresbeginn um rund 20 Basispunkte erhöht haben. "Wir rechnen mittelfristig nicht mit einem Rückgang der Zinsen, sondern mit einer Stabilisierung des aktuellen Niveaus, sofern einerseits die Inflation nicht wieder aufflackert und andererseits die Wirtschaft nicht in eine nachhaltige Rezession abrutscht", so Axmann.
Prof. Dr. Felix Schindler, Head of Research & Strategy bei HIH Invest, ist überzeugt, dass weitere Zinssenkungen folgen werden. "Interessanter dürfte es zur Jahresmitte werden: Die Zinsdifferenz zu den USA wird sich bis dahin weiter ausweiten und den Euro belasten", sagt der Experte. Das Zinsniveau nähere sich dann dem neutralen Zins. Die Kerninflation dürfte demnach vermutlich weiterhin über dem EZB-Ziel liegen und die Wachstumsdynamik in Europa bleibe schwach – auch die Auswirkungen der Zollpolitik des neuen US-Präsidenten könnten bis dahin klarere Formen annehmen. "In dieser Gemengelage dürften die Diskussionen über den geldpolitischen Kurs der EZB ab Mitte des Jahres kontroverser geführt werden. Für die Entwicklung am langen Ende der Zinskurve ist weiterhin von einer Seitwärtstendenz auszugehen", ergänzt Schindler.
Experten: Vorsicht mit weiteren Leitzinssenkungen
Francesco Fedele, CEO bei der BF.direkt AG, weist darauf hin, dass die Inflation in Deutschland von 2,2 Prozent im November 2024 auf 2,4 Prozent im Dezember 2024 gestiegen ist. "Obwohl der Zielwert von zwei Prozent noch immer nicht erreicht ist, senkt die EZB erneut die Leitzinsen. Das könnte sich rächen."
Sollte der Markt wegen der Zinssenkung der EZB wieder mehr Inflation erwarten, könnte das laut Prof. Dr. Steffen Sebastian, Lehrstuhl für Immobilienfinanzierung am IREBS Institut für Immobilienwirtschaft (Universität Regensburg), zu einer Erhöhung der langfristigen Zinsen führen. Hingegen habe die aktuelle Leitzinssenkung selbst keinen großen Einfluss auf die Zinsen von zehnjährigen Finanzierungen, die für den Immobilienmarkt entscheidend seien. "Beispielsweise bleiben die Zinsen für private Baufinanzierungen seit einem Jahr stabil", erklärt Sebastian. Dagegen habe nach der Leitzinssenkung der Zentralbank am 12.12.2024 der Zehnjahres-Swap erheblich zugelegt: von 2,22 auf 2,50 Prozent. Der Wissenschaftler hält es für sinnvoll, dass die EZB bei weiteren Zinssenkungen zurückhaltend vorgeht.
Immobilienmarkt: Investitionen werden attraktiver
"Der aktuelle Zinsentscheid der EZB wird keine nennenswerten Auswirkungen auf die Immobilienwirtschaft haben", meint auch Patrick Brinker, Head of Real Estate Investment Management bei Hauck Aufhäuser Lampe. Selbst ein psychologischer Effekt sei nicht zu erwarten, da sich die Zinsen mittlerweile auf einem Niveau befänden, mit dem die Branche wieder gut arbeiten könne. Aktuell ist laut Brinker der Markt noch durch eine grundsätzliche Investitionszurückhaltung geprägt: "Jedoch sehen wir selektiv Chancen für Nischenstrategien, deren Renditen an Attraktivität gewinnen."
"Die EZB hatte bereits 2024 angekündigt, den Einlagesatz bis Ende 2025 schrittweise auf etwa zwei Prozent zu senken", sagt Dr. Tim Schomberg, CEO bei Kingstone RE. Die jüngste Entscheidung trage dazu bei, den Korridor für den langfristigen Zinssatz zu stabilisieren. "Das ist eine gute Nachricht für Immobilieninvestoren, da ein normalisierter Zinsmarkt langfristige Investitionen – wie Immobilien – verlässlicher macht. Diese gewinnen an Attraktivität, da ihre Werthaltigkeit durch ein stabiles Zinsniveau besser einschätzbar wird."
EZB, Fed, Anleihemärkte und Bauzinsen
"Niedrigere Leitzinsen sind grundsätzlich gut für die Konjunktur: Günstigere Konditionen für Kreditfinanzierungen und Refinanzierungen wirken sich positiv auf Investitionen aus", schätzt Annika Steiner, Partnerin bei Wüest Partner, die EZB-Entscheidung vom 30. Januar ein. Das belebe die Nachfrage nach Immobilien und führe zu steigenden Preisen, insbesondere bei Wohnimmobilien. "Das vergangene Jahr hat allerdings gezeigt: Die Lockerungen der EZB-Zinspolitik sind in der Regel bereits an den Immobilienmärkten eingepreist", so Steiner. Für die Bauzinsen sei zunächst eine Seitwärtsbewegung mit geringen Veränderungen zu erwarten.
Marktauguren rechnen nach einer Beurteilung des Kreditvermittlers Baufi24 für die nächsten EZB-Sitzungen im März, April und Juni dieses Jahres mit weiteren Schritten auf ein Niveau von letztlich zwei Prozent. In den USA fahre die Zentralbank Fed unterdessen bereits jetzt auf Sicht und beließ die Leitzinsen Ende Januar 2025 unverändert bei 4,25 bis 4,50 Prozent. Beobachter befürchten, dass die Aktivitäten und Programme der US-Regierung ein Wiederanziehen der Inflation nach sich ziehen könnten. Die Folge davon war Baufi24 zufolge dort zuletzt an den Anleihemärkten zu spüren, wo die Rendite der zehnjährigen Bundesanleihe wieder bei 2,60 Prozent nach zuvor 2,15 Prozent Mitte Dezember 2024 lag.
Die Bauzinsen orientieren sich nach Angaben des Kreditvermittlers traditionell an den Anleihemärkten und haben sich in den vergangenen Wochen in der Folge recht deutlich verteuert. Mitunter notieren sie schon wieder auf einem Niveau von 3,30 bis 3,50 Prozent bei zehnjähriger Laufzeit. Nachdem die Finanzierung einer Immobilie für Käufer damit wieder teurer geworden sei, gilt es, die nächste Delle am Hypothekenmarkt zu nutzen.
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