So verändert die EZB-Entscheidung den Immobilienmarkt

Tendenziell sind niedrigere Leitzinsen gut für die Konjunktur: Kredite werden erschwinglicher, Firmen und Privatleute kommen günstiger an Finanzierungen für Investitionen. Die Europäische Zentralbank (EZB) hat bei der jüngsten Sitzung signalisiert, dass Zinssenkungen vorerst vom Tisch sind – es drohen baldige Erhöhungen.

Auf die Bauzinsen wirkt das indirekt. Immobilienkredite werden teurer, und der zuletzt belebte Kaufmarkt gerät erneut unter Druck. Eine Einschätzung von Zinsexperten.

Leitzinserhöhung: Effekte auf Immobilienfinanzierungen

"Die Anstiege bei den Inflationsraten sind seit der militärischen Eskalation im Nahen Osten bisher auf den direkten Anstieg der Energie- und Rohstoffpreise zurückzuführen. In der Kerninflationsrate spiegeln sich die Preisanstiege bis jetzt nicht wider. Allerdings sind die Inflationserwartungen der Konsumenten bereits angestiegen", sagt Prof. Dr. Felix Schindler, Head of Research & Strategy bei HIH Invest. Diese Indikatoren werde die EZB weiterhin eng im Blick behalten und die Strategie eines datenbasierten Handelns fortsetzen.

Schindler geht davon aus, dass bei einer länger anhaltenden Blockade der Straße von Hormus die EZB im weiteren Jahresverlauf die Leitzinsen anheben dürfte, da dann auch die Risiken für Zweitrundeneffekte zunehmen. An den Kapitalmärkten seien die Zinsen bereits in den vergangenen Wochen angestiegen und Leitzinserhöhungen eingepreist worden, so dass bei langfristigen Immobilienfinanzierungen von den zu erwartenden Leitzinsanhebungen keine zusätzlichen Effekte ausgehen sollten.

Prof. Dr. Steffen Sebastian (Lehrstuhl für Immobilienfinanzierung, IREBS Institut für Immobilienwirtschaft, Universität Regensburg) ergänzte, es spreche vieles für einen spürbaren Inflationsschub, der sich zunehmend in der Wertschöpfungskette festsetze und damit auch Kapitalmarkt und Zentralbanken zu einer Reaktion zwinge. Die abwartende Haltung der EZB, die bei der Sitzung am 30. April den Leitzins noch nicht angefasst hat, sei dennoch nicht überraschend. "Denn Präsidentin Christine Lagarde hatte in einer Rede am 20. April bereits angekündigt, dass weitere Informationen erforderlich seien, bevor eine Änderung der Geldpolitik erfolgen könne", so Sebastian.

Immobilienmarkt: keine Niedrigzinsphase absehbar

"Je länger der Iran-Krieg dauert, desto wahrscheinlicher werden Leitzinserhöhungen", meinte Francesco Fedele, CEO der BF.direkt AG. Die Märkte hätten für 2026 zwei Zinsschritte eingepreist und der für Immobilienfinanzierungen maßgebliche Zehnjahres-Swap sei seit Kriegsbeginn deutlich angestiegen. Selbst wenn die Leitzinsen nicht angehoben würden, wäre das keine Entwarnung. Fedele: "Im Gegenteil: Dann könnten die langfristigen Zinsen gerade deshalb weiter steigen, weil die Kapitalmärkte höhere Inflationserwartungen einpreisen würden."

Leitzinssenkungen, die noch vor dem Iran-Krieg erwartet wurden, dürften später kommen oder ganz ausfallen. "Der Markt wird sich daran gewöhnen müssen, dass keine Niedrigzinsphase absehbar ist", so der Experte.

"Die Finanzierungskosten steigen vorerst nicht weiter, und zumindest die Planungssicherheit für laufende Transaktionen bleibt erhalten", erklärte Stefan Hoenen, Head of Commercial Real Estate bei der Hamburg Commercial Bank. Der Druck auf Preis- und Renditeerwartungen bleibe aber hoch, solange Energiepreise und Inflationserwartungen nach oben ziehen. Investoren und Projektentwickler müssten sich auf mögliche Straffungen im Sommer einstellen: "Entsprechend verhalten dürfte die Marktaktivität bleiben – Stabilisierung ja, neue Dynamik eher nicht."

Bauzinsen bleiben auf dem hohen Niveau von vier Prozent

Ulrich Creydt, Steuerberater und Geschäftsführer der Ypsilon Steuerberatungsgesellschaft, ist wiederum überrascht, dass die EZB die Zinshöhe im April nicht angetastet hat: "Viele Indikatoren haben darauf hingedeutet, dass der Zins steigen könnte, wie die wachsende Inflation im Euroraum, die wirtschaftlichen Risiken aufgrund höherer Energiepreise und gestörter Lieferketten sowie die Unsicherheiten an den Aktienmärkten." Er glaubt, dass die EZB ein Zeichen der Zuversicht senden wollte. Eine Zinserhöhung zum nächsten Stichtag Anfang Juni hält Creydt für möglich: "Wer ein gutes Finanzierungsangebot von seiner Bank erhalten hat, sollte jetzt zuschlagen."

Jörg Utecht, Vorstandsvorsitzender der Interhyp Gruppe, sagte passend dazu: "Mit Blick auf die Bauzinsen gehe ich davon aus, dass wir uns in den kommenden Wochen weiter um das Niveau von vier Prozent für zehnjährige Darlehen bewegen werden." Auch er riet dazu, Fakten zu schaffen, wenn eine passende Immobilie gefunden wurde. Wohin die Reise mit den Bauzinsen gehe, zeige die Entwicklung der Bundesanleihe – die sei ein wichtigerer Indikator als der EZB-Leitzins.

Kurzfristige Stabilität für den zinssensitiven Immobilienmarkt

Die EZB hat im April den für Kredite wichtigen Einlagensatz zum siebten Mal in Folge unverändert bei zwei Prozent belassen. In Deutschland ist die Teuerung nach vorläufigen Daten infolge höherer Energiepreise von 1,9 Prozent im Februar auf 2,9 Prozent im April gestiegen – gleichzeitig ging die Kerninflation von 2,5 Prozent auf 2,3 Prozent zurück. Darauf wies Annika Steiner, Partner und Managing Director bei Wüest Partner, hin.

"Die EZB bleibt damit klar datengetrieben. Entscheidend ist weniger der aktuelle Energiepreisschub als die Frage, ob er sich in den Inflationserwartungen festsetzt", sagte die Immobilienexpertin. "Bleibt der Effekt temporär, dürfte die Notenbank abwarten. Verfestigt sich die Dynamik, steigt der Handlungsdruck." Hinzu komme eine weiterhin schwache konjunkturelle Entwicklung im Euroraum. Eine vorschnelle Straffung würde das Risiko erhöhen, die Erholung zu bremsen. Das spreche für eine Fortsetzung des abwartenden Kurses.

Für den zinssensitiven Immobilienmarkt bedeutet das laut Steiner kurzfristig Stabilität. Die Zinspause schaffe Orientierung, der Ausblick bleibe jedoch eng an Inflation und geopolitische Entwicklungen gekoppelt, die EZB verharre also in Wartestellung. Mit Blick auf Energiepreise und Inflation bleibe eine Straffung im Sommer ein realistisches Szenario.

Bundesbankpräsident fordert EZB-Zinserhöhung im Juni

Joachim Nagel, Präsident der Bundesbank und EZB-Ratsmitglied, hat sich für eine Zinserhöhung im Juni ausgesprochen. "Aus heutiger Sicht entwickelt sich die Lage weniger günstig als im vorherigen Basisszenario", wurde er am 1. Mai in einem Bericht der Nachrichtenagentur Bloomberg zitiert. Es sei angemessen, zu reagieren, falls sich die Aussichten nicht deutlich verbesserten.

Bereits in der Pressekonferenz nach der Zinsentscheidung hatte EZB-Präsidentin Christine Lagarde die Tür für eine Zinserhöhung im Juni offen gehalten. Wegen der Folgen des Iran-Kriegs mit einem starken Anstieg der Energiepreise und einer deutlich erhöhten Inflation bestehe eine "solche Unsicherheit", dass wir die Frage einer Zinserhöhung "auf unserer nächsten geldpolitischen Sitzung erneut prüfen müssen."

Die Nachrichtenagentur Bloomberg berichtete unter Berufung auf namentlich nicht genannte Insider, dass die Notenbank die Zinsen bei der nächsten Sitzung am 11.6.2026 voraussichtlich anheben werde, sofern es keine positiven Entwicklungen bei den Energiepreisen und im Konflikt mit dem Iran gebe. Und Nagel wird weiter zitiert: "Wir sind uns der Risiken für die Preisstabilität bewusst und jederzeit bereit zu handeln."

Die EZB sei dabei gut beraten, den Bogen bei den Zinserhöhungen nicht zu überspannen, schrieb Marcel Fratzscher, Präsident des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW Berlin), in seiner Einschätzung. Die Wirtschaft im Euroraum habe sich bereits erheblich abgeschwächt, die Finanzierungsbedingungen hätten sich verschlechtert, sodass diese Entwicklungen bereits einen Teil des Drucks von der Preisentwicklung nehmen dürften.

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