Bauzinsen: Expertenprognosen zur Immobilienfinanzierung

Die Europäische Zentralbank (EZB) hat im September die Leitzinsen zum zweiten Mal in diesem Jahr angehoben: um 0,25 Prozentpunkte auf 2,50 Prozent. Das erhöht den Druck auf Immobilieninvestoren und -käufer.

Nicht die Leitzinsentscheidung direkt, sondern die Entwicklungen am Anleihemarkt treiben die Finanzierungskosten – und die Unsicherheit über den weiteren Zinspfad bleibt hoch. Was Experten bis Jahresende erwarten.

Bauzinsen & Kapitalmarkt: Planungssicherheit zählt

Zwar folgen Bauzinsen dem EZB-Leitzins nicht eins zu eins. Entscheidend sind vor allem die Erwartungen an den Kapitalmärkten und die Entwicklung der langfristigen Zinsen – steigen die, kann auch die Immobilienfinanzierung teurer werden.

"Wer heute für Wohneigentum vorsorgt, sollte nicht nur auf den aktuellen Zinssatz schauen, sondern auch auf die Finanzierung von morgen", sagt Christian König, Hauptgeschäftsführer des Verbands der Privaten Bausparkassen. Die finanziellen Spielräume zum Sparen würden enger. Planungssicherheit werde wichtiger.

Höhere Finanzierungskosten für Immobilien

"Für die Immobilienwirtschaft ist weniger der weitgehend erwartete Zinsschritt selbst als der Ausblick auf ein höheres Zinsniveau insgesamt von Bedeutung", schreibt Annika Steiner, Partnerin und Managing Director bei Wüest Partner, in einem Kommentar. Die gestiegenen Zinserwartungen hätten die Finanzierungskosten am Kapitalmarkt bereits erhöht. Demnach erschweren anspruchsvollere Finanzierungsbedingungen vor allem Projektentwicklungen und könnten die weitere Belebung des Transaktionsmarktes bremsen.

Entscheidend dürfte für Investoren die weitere Zinsentwicklung sein, das hänge davon ab, wie sich Inflation und Finanzierungskosten entwickeln und ob die EZB eine längere Serie von Zinserhöhungen vermeiden kann. Auch für private Haushalte verteuert sich laut Steiner die Finanzierung von Wohneigentum tendenziell.

Bauzinsen über vier Prozent: Chancen im schwierigen Marktumfeld

Der EZB-Zinsschritt im September 2026 wird laut Oliver Kohnen, Geschäftsführer von Baufi24, nicht der letzte gewesen sein. "Bleibt der Preisdruck hartnäckig, könnte der Einlagensatz im Laufe des Jahres 2027 durchaus in Richtung drei Prozent steigen."

Für Immobilienkäufer seien das zunächst keine guten Nachrichten. Die Bauzinsen liegen bereits vielfach oberhalb von vier Prozent, für zehnjährige Finanzierungen seien schon rund 4,3 Prozent aufgerufen worden – also nahe dem höchsten Niveau seit rund 15 Jahren. Eine schnelle Entspannung erwartet Kohnen nicht.

Der Experte meint jedoch, das schwierigere Umfeld könne auch neue Chancen schaffen, da hohe Zinsen die Nachfrage bremsten, was in den kommenden Jahren für mehr Angebot auf dem Wohnungsmarkt sorgen könnte. Er spricht vor allem die Immobilien der Babyboomer-Generation an. Hier könnte regional Verkaufsdruck entstehen und sich punktuell interessante Gelegenheiten ergeben, wenn Eigentümern verkaufen müssen oder nicht auf den maximalen Preis warten können.

Zwar sei die Finanzierung teuer, dafür könne die Verhandlungsposition für Käufer besser sein als in einem boomenden Immobilienmarkt. "Auf breiter Front dürfte Wohneigentum in den kommenden Jahren nämlich kaum günstiger werden", so Kohnen.

Anleihemarkt treibt Bauzinsen: Interhyp-Panel gespalten

Wie es weitergeht, ist unter Experten umstritten: Das aktuelle Interhyp-Bankenpanel ist beim Ausblick bis Jahresende exakt gedrittelt. Jeweils rund 33 Prozent der befragten Banken rechnen mit steigenden, stabilen oder wieder fallenden Zinsen.

Die Bauzinsen für zehnjährige Darlehen liegen demnach aktuell bei knapp 4,2 Prozent und haben bereits in den Wochen vor der EZB-Sitzung am 10. September kontinuierlich angezogen. "Immobilienkäufer sollten sich weniger an einzelnen EZB-Schritten als an den Entwicklungen am Anleihemarkt orientieren", erklärt Jörg Utecht, Vorstandschef der Interhyp AG.

Die hohen Energiepreise hätten zuletzt an den Kapitalmärkten die Sorge vor einer länger anhaltenden Inflation verstärkt. Dadurch seien die Renditen langfristiger Staatsanleihen spürbar gestiegen, was auch die Bauzinsen nach oben gezogen habe. Käufer sollten sich darauf einstellen, dass das Niveau vorerst oberhalb der Vier-Prozent-Marke bleibe.

Naher Osten und Energiepreise belasten die Zinsentwicklung

Das Panel spiegelt die Volatilität der Finanzmärkte wider. Bei der kurzfristigen Prognose für die kommenden ein bis zwei Monate sind die Experten unentschieden: 50 Prozent rechnen mit weiter steigenden Notierungen, während die anderen 50 Prozent von einer Seitwärtsbewegung auf dem aktuellen Niveau ausgehen.

Mit Blick auf das Jahresende ist das Panel exakt gedrittelt. Jeweils rund 33 Prozent der Befragten erwarten steigende, gleichbleibende oder wieder fallende Zinsen. Das unterstreicht, wie sehr die künftige Entwicklung von externen Faktoren wie der Inflation und geopolitischen Spannungen abhängt.

"Der Anstieg der Kapitalmarktzinsen sollte in den kommenden Wochen auch die Baufinanzierungszinsen noch ein Stück weiter nach oben drücken. Zum Ende des Monats sollte aber die Erkenntnis zunehmen, dass die EZB maximal noch eine Zinserhöhung durchführen wird, da die Inflation zu wenig Zweitrundeneffekten führen wird", erklärt ein Panel-Teilnehmer. Damit dürften die langfristigen Zinsen wieder etwas nachgeben.

Aufrüstung, Iran-Konflikt, Rendite: Treiber für steigende Hypothekenzinsen

Neben der Geldpolitik wirken den Interhyp-Experten zufolge vor allem globale Krisen auf die Renditen. Kurzfristig bestimmt demnach die Lage im Nahen Osten die Zinsentwicklung. Die Verknüpfung von Fiskalpolitik und Marktzinsen bleibt laut Panel ein wesentlicher Faktor.

Die Kombination aus Iran-Konflikt, EZB-Zinserhöhungen und den globalen Fiskalprogrammen, insbesondere die europäische Aufrüstung, halte den Aufwärtsdruck auf die langfristigen Renditen aufrecht. Die Zehn-Jahres-Hypothekenzinsen dürften bis Ende September 2026 moderat steigen, da der jüngste Bund-Renditeanstieg noch nicht vollständig in die Konditionen eingepreist sei. Erst ein nachhaltiger Waffenstillstand im Nahen Osten oder ein deutlicher Konjunktureinbruch würde die Zinswende nach unten einleiten, beides sei kurzfristig nicht absehbar.

Trotz der leichten Aufwärtstendenz bei den Zinsen sieht Utecht keinen Grund für Torschlusspanik, rät aber zu einer akribischen Vorbereitung: "Zinsen um die vier Prozent sind die neue Realität, auf die man sich einstellen kann." In diesem Umfeld sei es wichtig, den Markt zu vergleichen. Der Zins sei wichtig, aber nicht alles. Kreditnehmer sollten außerdem prüfen, ob sich staatliche Förderprogramme in die Finanzierung einbinden lassen.

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