Healthcare-Immobilien: Was Investoren suchen

Kliniken schließen, Versorgungslücken entstehen – Experten haben darüber diskutiert, wie der gleichzeitig wachsende Bedarf an medizinischen Angeboten den Markt für ambulante Gesundheitsimmobilien für institutionelle Investoren interessant macht.

Gesundheitsimmobilien zur Allokation für Investoren

Das potenzielle Marktvolumen für ambulante Gesundheitsimmobilien als Investmentprodukt für professionelle Anleger beläuft sich aktuell auf mehr als 30 Milliarden Euro für zirka 3.500 Objekte in Deutschland. In einer erweiterten Analyse rechnet Hauck Aufhäuser Lampe künftig sogar mit bis zu 4.500 Objekten. Bereits heute finden 97 Prozent aller Behandlungsfälle im deutschen Gesundheitswesen im ambulanten Bereich statt, das sind insgesamt rund 580 Millionen Patientenkontakte pro Jahr.

"Wir sehen hier einen klaren strukturellen Trend, der politisch gefördert wird", sagte Panel-Teilnehmer Felix Rotaru, Director Healthcare bei Hauck Aufhäuser Lampe. Ambulante Gesundheitsimmobilien seien ein Markt, der weiter wachsen werden. Carsten Demmler, Geschäftsführer der HIH Invest, betonte: "Wenn Kliniken schließen, entsteht kein Leerraum, der Bedarf bleibt bestehen. Ambulante Gesundheitsimmobilien fangen diese Versorgungslücken auf und bieten gleichzeitig stabile, nachhaltige Rahmenbedingungen für Investoren und Nutzer."

Ärztehaus bis intersektorales Gesundheitszentrum

Ambulante Strukturen umfassen den Experten zufolge eine Vielzahl von Immobilientypen: von Ärztehäusern über OP-Zentren bis hin zu ambulanten und intersektoralen Gesundheitszentren. "Die ambulante Versorgung braucht heute aufgrund veränderter Raumbedarfe und der Zunahme ärztlicher Kooperationsformen eine vollkommen andere immobiliare Infrastruktur als noch vor 30 Jahren", so Rotaru weiter.

Die Mehrheit der ambulanten Gesundheitsimmobilien umfasst Flächen zwischen 1.500 und 5.000 Quadratmetern. "Die Gesundheitsimmobilien entstehen bedarfsorientiert", so Patrick Brinker, Head of Real Estate Investment Management bei Hauck Aufhäuser Lampe. "Wir sehen, dass zwei Drittel der angebotenen Immobilien typische Ärztehäuser oder ambulante Gesundheitszentren sind."

Und Experte Alexander Lackner, CEO von Neworld, ergänzte: "Die Nachfrage nach planbaren, patientenorientierten ambulanten Leistungen steigt schneller, als das stationäre System sie abbilden kann." Ambulante Gesundheitszentren und OP-Standorte schließen seiner Auffassung nach diese Lücke nicht nur medizinisch, sondern seien auch ein Treffpunkt für Ärzte und für Spezialisten – und Patienten profitierten durch das Setzen von neuen Maßstäben bei Effizienz, Servicequalität, Technologie und Nutzerfreundlichkeit.

Rendite-Risiko-Profil und Mietverträge

Besonders stark wächst den Experten zufolge derzeit der Bereich der ambulanten OP-Zentren. Durch die jährliche Erweiterung des Katalogs ambulant machbarer Operationen (AOP-Katalog) und die Einführung der Hybrid-DRG (Diagnosis Related Groups) wird die Verlagerung von Operationen aus Krankenhäusern in den ambulanten Sektor deutlich beschleunigt. Neworld hat einen OP-on-Demand-Betreiber mitgegründet: "Es gibt ein enormes Marktpotenzial – und eine klare Versorgungslücke, die wir schließen können", so Unternehmenschef Lackner.

Für institutionelle Investoren bietet das Segment laut den Panelisten ein attraktives und stabiles Rendite-Risiko-Profil. "Wir haben ein attraktives Profil mit stabilen, hoch indexierten Mietverträgen", erklärte Brinker. Hauck Aufhäuser Lampe investiere bewusst nicht in Objekte, die ausschließlich von einem einzigen Betreiber abhängig seien, sondern bevorzuge einen diversifizierten Mietermix aus Ärzten, Therapeuten und weiteren Gesundheitsdienstleistern. HIH Invest-Geschäftsführer Demmler sieht eine stark steigende Nachfrage nach integrierten Gesundheitsstandorten, die eine wohnortnahe Versorgung auch für ältere Menschen ermöglichen.

Geringes Leerstandsrisiko

Ein häufig diskutiertes Risiko – das Problem der Nachbesetzung ärztlicher Praxen – sehen die Panelisten weniger kritisch als oft dargestellt. "Die Einzelpraxis, die 80 Quadratmeter umfasst und von einem einzigen Arzt betrieben wird, gibt es so nicht mehr", sagte Rotaru. Demmler sieht eine sehr hohe Nachfrage von Ärzten, die in größeren Strukturen arbeiten wollen: "Entsprechend gering ist das Leerstandsrisiko".

Mit Blick auf die Zukunft betonten die Panelisten jedoch, dass politische Unterstützung notwendig ist. "Der ambulante Sektor ist systemrelevant, aber die Immobilieninfrastruktur fehlt vielerorts noch", erklärte Demmler. Er  geht von einem stetigen und langfristigen Wachstum aus, mit kontinuierlich mehr Investitionen in diesem Bereich. Auch Lackner verwies auf die politische Verantwortung: "Wir brauchen mehr Flexibilität, schnellere Verfahren und echte Unterstützung für neue Versorgungsmodelle." Die Weichen würden bereits heute gestellt, den großen Schub prognostiziert er in Richtung 2030 bis 2035.

Studie: Nachfrage nach Healthcare-Immobilien steigt

Im European Investor Intentions Survey 2025 von CBRE heißt es, dass knapp zwei Drittel (62 Prozent) der befragten Investoren eine verstärkte Allokation in alternative Assetklassen planen, darunter auch Gesundheitsimmobilien.

Die Studie zeigt, dass die politischen Rahmenbedingungen, die demografische Entwicklung, geänderte Nutzeranforderungen und Effizienzsteigerungen im Gesundheitssektor die Nachfrage nach modernen Versorgungsstrukturen weiter erhöhen werden. Die Krankenhausreform werde die Ambulantisierung weiter vorantreiben und die Attraktivität und den Bedarf an diesen Einrichtungen erhöhen.

In Deutschland findet aktuell die Mehrzahl aller operativen Eingriffe im stationären Bereich statt. Dem Report zufolge gehen aber Gutachten von einem Ambulantisierungspotenzial von mehr als 20 Prozent aus. Der AOP-Katalog wurde zuletzt 2025 erweitert, wodurch künftig schätzungsweise rund 400.000 vormals stationäre Eingriffe pro Jahr ambulant erbracht werden können. Das steigert auch die Nachfrage nach geeigneten ambulanten Behandlungszentren.

CBRE European Investor Intentions Survey 2025 (Download)

Wo Investoren Ärztehäuser fürs Portfolio finden

Laut einer Studie von Rebmann Research und Hauck Aufhäuser Lampe in Zusammenarbeit mit CBRE gibt es bundesweit mindestens 3.441 ambulante Gesundheitsimmobilien. Im Schnitt kommt auf 24.141 Einwohner eine solche Einrichtung. Die Verteilung zeigt ein klares Ost-West-Gefälle, wobei ostdeutsche Bundesländer eine höhere Dichte der Spezialimmobilien pro Einwohner aufweisen.

Besonders hohe Konzentrationen finden sich demnach auch in Metropolregionen wie Berlin (Dichte von 13.039 Einwohner pro Standort) und Hamburg (10.067 Einwohner pro Standort), während in strukturschwächeren, ländlichen Regionen erheblicher Entwicklungsbedarf besteht. Gerade in diesen Gebieten könnte der Ausbau ambulanter Versorgungsstrukturen dazu beitragen, medizinische Angebote wohnortnah sicherzustellen und Versorgungslücken zu schließen.

Die durchschnittlichen Kaufpreise für ambulante Gesundheitsimmobilien bewegen sich im Bereich des 18,5-Fachen der Jahresnettokaltmiete, was einem typischen Objektwert von rund 8,7 Millionen Euro entspricht. Potenzial gibt es vor allem abseits der "Top 7"-Städte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München, Stuttgart.

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