Einstiegschancen in den Markt für Zinshäuser

Am deutschen Markt für Wohn- und Geschäftshäuser wurden 2025 rund 38.000 Transaktionen abgeschlossen – das ist ein Plus von etwa zehn Prozent gegenüber dem Vorjahr, wie ein Bericht von Engel & Völkers Research zeigt, der die Entwicklung in 59 Städten analysiert hat. Bestandsimmobilien bieten mit durchschnittlich 1.996 Euro pro Quadratmeter attraktive Einstiegspreise, die Mietrenditen liegen in den deutschen A-Städten bei durchschnittlich 4,1 Prozent.

"Immobilieninvestments sind dank stabiler Rahmendaten wieder planbar und kalkulierbar", sagt Till-Fabian Zalewski, CEO von Engel & Völkers D-A-CH (Deutschland, Österreich, Schweiz). Diese Chance werde derzeit von vielen Privatanlegern genutzt.

Jeder dritte Deal in den "Top 7"-Städten

Die Handelsaktivität wächst dem Bericht zufolge seit zwei Jahren wieder deutlich, gestützt von stabilen Bauzinsen, die sich in den vergangenen Monaten bei 3,6 Prozent bis 3,8 Prozent eingependelt haben. Für 2025 gehen die Researcher final von 37.000 bis 39.000 Verkäufen in Deutschland aus – die Zahlen basieren auf Hochrechnungen der Transaktionsdaten von Engel & Völkers. Das entspricht einem Plus von rund zehn Prozent.

Das Umsatzvolumen beläuft sich demnach auf 35 Milliarden Euro bis 38 Milliarden Euro. Davon entfällt knapp ein Drittel auf die sieben deutschen Metropolen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart.

Mehrfamilienhäuser im Bestand für den Einstieg

Bestandsimmobilien bieten derzeit attraktive Einstiegschancen in den Markt für Wohn- und Geschäftshäuser. Im vierten Quartal 2025 lag der durchschnittliche Angebotspreis laut Engel & Völkers Research bei 1.996 Euro pro Quadratmeter, was einem Plus von drei Prozent im Jahresvergleich entspricht, aber immer noch unter dem bisherigen Höchstwert von 2.113 Euro pro Quadratmeter (zweites Quartal 2022) liegt.

Trotz notwendiger Sanierungen – zwei Drittel der inserierten Mehrfamilienhäuser weisen die Energieeffizienzklasse E oder schlechter auf – bleiben die Investitionsausgaben bei Bestandsimmobilien demnach oft noch unter dem Niveau von Neubauobjekten. Die wurden zum Jahresende 2025 auf einen durchschnittlichen Angebotspreis von 4.019 Euro pro Quadratmeter gehandelt.

Steigende Mieten stützen die Renditen

Die Mietrendite am Zinshausmarkt rangierte 2025 bundesweit mit 5,4 Prozent auf Vorjahresniveau. Im Durchschnitt der sieben größten deutschen Städte belief sich die Rendite im vierten Quartal 2025 auf 4,1 Prozent mit Tendenz zu einem leichten Plus. Sie lag damit erneut weit über den 2,7 Prozent der Renditen für zehnjährige Bundesanleihen.

Steigende Mieten stützen die Renditen bundesweit: Für Bestandswohnungen betragen die Angebotsmieten im Schnitt 10,42 Euro pro Quadratmeter – ein Plus von 4,1 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Für Neubauwohnungen liegen die angebotenen Mieten im Schnitt bei 15,43 Euro pro Quadratmeter (plus 3,5 Prozent). "Das Bevölkerungswachstum in Deutschland und die gute Vermietbarkeit von Wohnimmobilien sichern Investierenden zuverlässige Erträge", schreiben die Makler.

Profianleger konzentrieren sich auf Berlin

Institutionelle Investierende sind noch nicht in vollem Umfang an den deutschen Markt zurückgekehrt. Dafür sind private und semiprofessionelle Anleger sehr aktiv. Sie profitieren vom verminderten Wettbewerbsdruck und nutzen das vorteilhafte Zeitfenster. Berlin bleibt dabei eine Ausnahme: Dort sind institutionelle Investierende am Markt für Wohn- und Geschäftshäuser schon wieder stark vertreten.

Engel & Völkers Research prognostiziert für 2026 realistische Bauzinsen um vier Prozent. "Besonders der Bestand an Wohn- und Geschäftshäusern bietet Investierenden die Möglichkeit, aussichtsreiche Value-Add-Strategien umzusetzen", so Zalewski. Das Transaktionsvolumen dürfte sich im weiteren Jahresverlauf erneut moderat erhöhen. Auf längere Sicht zieht voraussichtlich auch das derzeit schwache Neubausegment wieder an.

Die Zahl der Baugenehmigungen für Wohn- und Geschäftshäuser ist 2025 laut Engel & Völkers Research um zwölf Prozent gestiegen. Das wird sich ab 2027 und 2028 in begrenztem Umfang am Markt bemerkbar machen. Auch Impulse der Bundesregierung wie die EH55-Förderung sind für das Maklerhaus positive Nachrichten für den Neubaumarkt.

"Wohn- und Geschäftshäuser Marktbericht Deutschland 2026 (Download)

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