Wo ein Wohninvestment jetzt gute Erträge bringt

Leipzig, Potsdam und Berlin sind die drei attraktivsten Städte mit dem geringsten Risiko für Wohninvestments in Deutschland, hat das Beratungshaus Lübke Kelber ermittelt. Untersucht wurden für das aktuelle Rendite-Risiko Ranking 2026 erstmals 135 deutsche Wohnimmobilienmärkte.

Unter den Top 30 befinden sich nahezu alle A-Märkte, aber mit Bamberg, Landshut, Ingolstadt und Hanau sind auch B- und C-Städte in den vorderen Rängen. Im unteren Teil der Auswertung finden sich vorwiegend C-Märkte, meist aus eher strukturschwachen Regionen Ostdeutschlands und des Ruhrgebietes.

Entscheidend für diese Ergebnisse waren fünf Kategorien: Bevölkerung, Sozioökonomie, Wohnungsmarkt, Miet- und Kaufpreise sowie Lebensqualität.

Performance von A-Städten und Hidden Champions

"Die überdurchschnittliche Planbarkeit von Cashflows und die strukturell hohe Mietnachfrage machen den deutschen Wohnimmobilienmarkt auch 2026 zu einem attraktiven Investmentziel", sagt Marc Sahling, CEO der Lübke Kelber AG. In einem von geopolitischer Unsicherheit und wirtschaftlicher Volatilität geprägten Umfeld stehen Income-getriebene Strategien klar im Fokus.

Der zweite Teil der Studie setzt die Attraktivität und das Risikoprofil der Städte in Relation zur erwartbaren Rendite. "Damit bewerten wir nicht nur die Qualität oder das Entwicklungspotenzial einer Stadt, sondern auch den damit verbundenen Preis", erklärt Mark Holz, Head of Strategy & Research bei Lübke Kelber. Für Investoren sei genau dieses Verhältnis letztlich entscheidend.

Viele Märkte mit hoher risikoadjustierter Performance sind kleinere Städte, die eine überdurchschnittliche erwartete Eigenkapitalrendite bei gleichzeitig durchschnittlicher oder leicht unterdurchschnittlicher Attraktivität aufweisen. Die Performance in diesen Märkten ist mit den verhältnismäßig niedrigen Ankaufsfaktoren zu erklären, die zu einer relativ hohen erwarteten Gesamtausschüttung führen. "So lassen sich einige Hidden Champions, wie Landshut, Bamberg oder Viersen identifizieren", sagt Holz.

Rendite-Risiko-Ranking: Die "Top 10"

Quelle: Lübke Kelber

Steigende Mieten und langfristige Risiken

Die Mieten entwickelten sich im vergangenen Jahr laut Lübke Kelber weiterhin dynamisch: Im Bestand erhöhten sich die Angebotsmieten im Durchschnitt um 4,6 Prozent, im Neubau um 5,1 Prozent. Besonders stark fiel das Wachstum in einzelnen B- und C-Städten aus. "Der Nachfrageüberhang am Wohnungsmarkt bleibt trotz leicht steigender Genehmigungszahlen hoch. Kurz- bis mittelfristig ist nicht mit einer spürbaren Entspannung zu rechnen", so Holz. Längerfristig hingegen stellten der schwächelnde Arbeitsmarkt und insbesondere die demographische Entwicklung Risiken dar.

Nach der ausgeprägten Preiskorrektur infolge der Zinswende stabilisierten sich die Märkte 2024 zunehmend. 2025 war schließlich von einer leichten Erholung der Kaufpreise geprägt. Im Durchschnitt stiegen die Kapitalwerte für Mehrfamilienhäuser um 5,5 Prozent gegenüber dem Vorjahr.

Doch auch die Ankaufsmultiplikatoren sind erstmals wieder gestiegen: Für Bestandsimmobilien liegen sie im Durchschnitt aller 135 Märkte bei dem 15,7-Fachen der Jahresnettokaltmiete in mittleren und beim 18,6-Fachen in guten Lagen. Für Neubauten liegen sie im Schnitt beim 19,3-Fachen und in guten Lagen beim 21,2-Fachen. Dabei gibt es deutliche Unterschiede auf Marktebene – so bleiben die A-Märkte teurer als die Märkte der zweiten und dritten Reihe.

Base Case: Wertanstieg von zehn Prozent in ausgewählten Märkten

Die gestiegenen Mieten haben auch dazu beigetragen, dass die Wohnkostenbelastung höher ist. Für eine Bestandsmietwohnung mussten Haushalte im Jahr 2025 im Durchschnitt 21,5 Prozent des Einkommens aufbringen(Annahme: 80 Prozent Fremdkapital), 2024 waren es noch 21 Prozent – für den Kauf einer Eigentumswohnung im Bestand waren es 23,9 Prozent (2024: 23,7 Prozent).

In 18 der 135 untersuchten Märkte liegt die Kaufbelastung im Bestand mittlerweile unter der Mietbelastung. Im Neubau bleibt der Erwerb aufgrund hoher Bau- und Finanzierungskosten jedoch deutlich anspruchsvoller.

Für 2026 erwartet Lübke Kelber eine zunehmende Investmentaktivität bei weiter steigenden Kapitalwerten. Als Base Case wird ein Wertanstieg von rund zehn Prozent in ausgewählten Märkten angenommen, insbesondere dort, wo Mietwachstum und strukturelle Nachfrage zusammentreffen. "In einem Umfeld mit moderater gesamtwirtschaftlicher Dynamik werden Binnenwanderungen und Leistbarkeit zu entscheidenden Treibern“, sagt Holz. Städte der zweiten und dritten Reihe mit hoher Lebensqualität und moderatem Preisniveau dürften überproportional profitieren.

Rendite-Risiko Ranking: Methodik

Lübke Kelber ermittelte für jede der 135 untersuchten Städte die individuelle Marktattraktivität und das inverse Standortrisiko. Das ergibt sich aus der Bevölkerungsentwicklung, sozioökonomischen Bedingungen, dem Wohnungsmarkt, aus aktuellen Miet- und Kaufpreisen der jeweiligen Stadt und einer qualitativen Einschätzung, der Lebensqualität.

Mit der zwölften Ausgabe des Rankings führt Lübke Kelber eine neue wohnwirtschaftliche Marktklassifikation ein. Auf Basis von acht strukturellen Indikatoren werden 14 Städte als A-Märkte (International Investment Grade), 40 als B-Märkte (National Investment Grade) und 81 als C-Märkte (Regional Investment Grade) eingeordnet. Zusätzlich kennzeichnen die Suffizes "Uni" und "Metro" mit besonderer universitärer Prägung oder ausgeprägter Pendlerfunktion im Umfeld großer Metropolen. 

Rendite-Risiko-Ranking 2026 "Wohninvestments in Deutschland" (Download)

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