Hohe und schwankende Zinsen machen die Finanzierung von Wohnimmobilien schwierig – wegen der sinkenden Kaufpreise ist auch Wertsteigerung derzeit kein wesentliches Kriterium für Investoren, wie der BF.-Marktradar zeigt. Positiv wirken sich die steigenden Neuvertragsmieten aus.
Die Wohnimmobilienpreise sind zuletzt weiter gesunken, ein flächendeckender Einbruch sei jedoch nicht zu erkennen, heißt es im aktuellen Marktradar für März 2023 der BF.Direkt AG. Zum einen segmentiere sich der Markt weiter – Neubauten zeigten sich preisstabil, während die Preise für Bestandsimmobilien etwas stärker nachgaben, da Investoren mit höheren Anforderungen an die Energieeffizienz rechnen –, zum anderen stützen die steigenden Neuvertragsmieten die Bewertungen von Wohnimmobilien.
Laut dem Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) sind die Neuvertragsmieten bei Mehrfamilienhäusern 2022 gegenüber 2021 um 6,5 Prozent gestiegen. BF.Direkt führt das vor allem auf die steigende Nachfrage wegen der erhöhten Zuwanderung zurück, aber auch auf ein schwächeres Angebot infolge rückläufiger Bautätigkeit. "Es ist jedoch leider nicht damit zu rechnen, dass gestiegene Mieten den Effekt der gestiegenen Zinsen ausgleichen werden", heißt es in dem Bericht.
Zinsen: Eigenkapitalstarke Investoren haben die Nase vorn
Das Umfeld für Finanzierungen bleibt der Analyse zufolge schwierig, eine Welle an geplatzten Krediten sei bisher jedoch ausgeblieben. Die Europäische Zentralbank (EZB) hat weitere Leitzinserhöhungen in Aussicht gestellt: Die Bauzinsen dürften also nicht wesentlich sinken. Die Risiken für größere Zinssprünge seien allerdings in den vergangenen Wochen mit dem Rückgang des Inflationsniveaus gesunken.
Im Februar 2023 sind demnach die langfristigen Zinsen moderat gestiegen: Der Zehn-Jahres-Zinsswap am Monatsanfang betrug 2,86 Prozent und stieg im Monatsverlauf auf bis zu 3,13 Prozent. Auch die kurzfristigen Zinsen sind leicht gestiegen: Der Drei-Monats-Euribor stieg von rund 2,48 Prozent auf 2,69 Prozent im Februar; der Sechs-Monats-Euribor von rund drei Prozent am Monatsanfang auf 3,23 Prozent am Monatsende.
Der Handel mit Wohnimmobilien ist laut BF.Direkt immer noch reduziert. "Wertsteigerungspotenzial ist derzeit kein wesentliches Kriterium", schreiben die Experten. Bei Finanzierungen gelten höhere Anforderungen an das Eigenkapital, das Finanzierungsvolumen von Nachrangkapitalgebern habe sich in den vergangenen Monaten deutlich reduziert. Marktchancen eröffnen sich demnach vor allem für eigenkapitalstarke Anleger.
Interhyp: Immobilienkauf nicht vom Zinsumfeld abhängig machen
Nach Zahlen des Kreditvermittlers Interhyp näherten sich die Bauzinsen für zehnjährige Darlehen Ende Februar 2023 wieder der Marke von vier Prozent und liegen aktuell bei rund 3,85 Prozent. Mit einer Monatsrate von 1.000 Euro lässt sich demnach ein Kredit über rund 207.000 Euro bedienen. Im März und im weiteren Jahresverlauf müssen sich Kreditwillige laut Interhyp-Einschätzung auf schwankende Zinsen in einem Korridor zwischen drei und vier Prozent einstellen.–
Die nach wie vor hohe Inflation zwingt die Notenbanken weiterhin zu einer restriktiven Geldpolitik. Das wiederum treibt die Zinsen für Baufinanzierungen in die Höhe. "Die Hoffnungen auf ein baldiges Ende der straffen Zinspolitik der amerikanischen Notenbank Fed und der Europäischen Zentralbank EZB könnten sich als verfrüht erweisen", sagt Mirjam Mohr, Vorständin Privatkundengeschäft der Interhyp AG. Die EZB könnte die Zinsen Mitte März 2023 um weitere 0,5 Prozentpunkte auf dann 3,5 Prozent nach oben schrauben.
Ende Februar stieg die Rendite für zehnjährige Bundesanleihen, die neben den Leitzinsen als wichtiger Richtungsweiser fürs Baugeld gelten, mit 2,58 Prozent auf den höchsten Stand seit 2011. Grundsätzlich gilt, so die Expertin Mohr: "Immobilienkäufer sollten ihre Entscheidung für oder gegen Wohneigentum nicht allein vom Zinsumfeld abhängig machen – sondern langfristig agieren."
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