Das stabile Zinsniveau, (noch) niedrige Preise und Verhandlungsmacht machen laut Interhyp einen Immobilienkauf derzeit attraktiv – wie sich die Bauzinsen weiter entwickeln werden, hängt mehr von den Kapitalmärkten als von der Geldpolitik der Notenbanken ab.
Der Immobilienmarkt stabilisiert sich mehr und mehr in einem "New Normal" und das Zinsniveau pendelt sich auf einem gleichbleibenden Niveau ein, sagt Mirjam Mohr, Vertriebsvorständin beim Kreditvermittler Interhyp im jüngsten Zinsupdate. Das bringe bessere Leistbarkeit und Planbarkeit für potenzielle Immobilienkäufer mit sich.
"Es ist ein neues, gesünderes Gleichgewicht entstanden mit mehr Immobilienangebot als in den vergangenen Jahren und einer besseren Preisverhandlungsmacht für Käufer", so Mohr. Die Immobilienpreise seien noch auf einem niedrigeren Niveau als vor der Zinswende.
EZB-Leitzins: Auswirkungen auf den Immobilienmarkt
Für die Entwicklung der Bauzinsen ist allerdings weniger die Leitzins-Politik der Europäischen Zentralbank (EZB) entscheidend, sondern die Entwicklung der Kapitalmarktzinsen, wie Carsten Brzeski, Chefvolkswirt für Deutschland und Österreich der Direktbank ING, erklärt. Ab Herbst 2023 seien die Finanzmärkte davon ausgegangen, dass die EZB im Laufe des Jahres 2024 den Leitzins relativ bald senken würde – es wurden seitdem Zinssenkungen um zirka 125 Basispunkte bis Ende Dezember erwartet und entsprechend eingepreist. Das hatte einen deutlichen Rückgang der Bauzinsen unter die Vier-Prozent-Marke zur Folge.
"Mittlerweile haben die Finanzmärkte ihre aggressiven Zinssenkungserwartungen aufgegeben, wodurch die Kapitalmarktzinsen gestiegen sind", so Brzeski. Wenn die EZB voraussichtlich ab Sommer den Leitzins langsam herunterschraube, sollten die Kapitalmarktzinsen nicht mehr reagieren. "Nur falls es im nächsten Jahr einen Umschwenk der EZB hin zu mehr geldpolitischer Unterstützung für die Konjunktur gibt, könnten auch die Kapitalmarktzinsen weiter nachgeben."
Prognose: Drei EZB-Zinssenkungen um je 25 Basispunkte
In einem Vortrag wies Brzeski darauf hin, dass sich die Erwartungen der Finanzmärkte in Richtung EZB seitdem leicht verändert hätten. Diese würden aktuell von einer Leitzinssenkung nur noch um rund 100 Basispunkte im Jahr 2024 ausgehen, was die Kapitalmarktzinsen zuletzt wieder leicht ansteigen ließ.
Weiter sagte der Experte, dass er bis zum Jahresende von drei Zinssenkungen um je 25 Basispunkte durch die EZB ausgehe. Laut Brzeski werden die Notenbanker zurückhaltend sein, zu schnell den Leitzins zu senken, solange nicht sicher ist, dass die Inflation beständig gegen zwei Prozent geht. "Wenn die Inflationsrate in den kommenden zwei Monaten konstant bleibt und die Lohnentwicklung nicht nach oben schießt, könnte im Juni die erste Leitzinssenkung kommen", prognostiziert der ING-Chefvolkswirt. Ähnlich sehen das die meisten Kreditinstitute aus dem monatlichen Interhyp-Zinspanel.
Bauzinsen pendeln zwischen 3,5 und vier Prozent
Bleibt die EZB auf Kurs in Richtung einer ersten Zinssenkung im Juni 2024, sollten sich die Kreditzinsen zunächst weiter seitwärts bewegen. Die Experten aus dem Interhyp-Zinspanel gehen mehrheitlich davon aus, dass sich die Bauzinsen für zehnjährige Darlehen in den kommenden Monaten in einem Korridor zwischen 3,5 und vier Prozent bewegen werden.
Interhyp-Vorständin Mohr sieht allerdings auch, dass die Immobilienpreise seit Anfang 2024 wegen der gestiegenen Nachfrage wieder leicht nach oben gehen. "Dieses positive Gesamtbild auf dem Immobilienmarkt ist ein sehr guter Anreiz für Kaufinteressierte, jetzt den Traum von der eigenen Immobilie zu verwirklichen", sagt Mohr.
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