Bauzinsen-Prognose: Was bringt 2026?

Die Europäische Zentralbank (EZB) berät am 18. Dezember das letzte Mal in diesem Jahr über die Leitzinsen im Euroraum. Die geldpolitischen Entscheidungen der Notenbank haben indirekt auch Einfluss auf die Entwicklung der Hypothekenzinsen. Zinsexperten ordnen das auslaufende Jahr auch mit Blick auf die Entwicklungen am Immobilienmarkt ein und geben eine Prognose für 2026 ab.

Bauzinsen: Rückblick auf 2025

Zwischen drei und knapp 3,5 Prozent lagen 2025 die Topzinsen für eine zehnjährige Baufinanzierung. Dabei kam es insbesondere im ersten Quartal zu Schwankungen, während in den darauffolgenden Monaten nur minimale Ausschläge zu verzeichnen waren. Im Abschlussquartal verharren die Zinsen bislang nahezu bewegungslos um die 3,3 Prozent.

"Der Verlauf zeigt, dass wir mit unserer Prognose für dieses Jahr richtig lagen", so Florian Pfaffinger, Mitglied des Expertenrats der Dr. Klein Privatkunden AG. Die Schwankungen zu Jahresbeginn führt er auf globale und politische Ereignisse zurück, etwa die Wahl von Donald Trump zum US-Präsidenten sowie dessen Zollpolitik oder die Ankündigung des Sondervermögens der Bundesregierung – Faktoren, die auch die Bauzinsen beeinflusst haben.

Die Entwicklung der Baufinanzierungszinsen in diesem Jahr wird laut Pfaffinger von potenziellen Immobilienkäufern bereits als das neue Normal angesehen: "Die Menschen haben akzeptiert, dass es sich nicht lohnt, auf sinkende Zinsen zu warten." Sie hätten erkannt, dass das aktuelle Zinsniveau historisch betrachtet noch immer attraktiv sei, was dazu geführt habe, dass wieder in Wohneigentum investiert wurde.

Ausblick: Bauzinsen im ersten Halbjahr 2026

Mit Blick auf 2026 geht Pfaffinger davon aus, dass sich die Seitwärtsbewegung der vergangenen Monate fortsetzt, allerdings mit leichter Aufwärtstendenz: "Wir rechnen mit einer Zinsspanne zwischen 3,1 Prozent und 3,7 Prozent."

Die Prognose beruht dem Zinsexperten zufolge darauf, dass die grundlegenden Wirtschaftsdaten recht stabil sind und in die richtige Richtung weisen. Der Markt erwarte keine größeren Überraschungen, sondern gehe von einem leichten Konjunkturaufschwung in der Eurozone und in Deutschland aus. Zudem könnte die Inflation 2026 noch sinken. Für die Europäische Zentralbank sieht Pfaffinger auf Basis der aktuellen Indikatoren derzeit keinen unmittelbaren Anlass, die Leitzinsen zu verändern.

Ein wichtiger Treiber für die Entwicklung der langfristigen Zinsen ist der breite Trend zu mehr Staatsverschuldungen. In Deutschland wird es 2026 für die Finanzierung der Ausgabenpläne der schwarz-roten Koalition ein Rekordvolumen an neuen Bundesanleihen geben – das steigert die Renditeerwartung von Investoren. Der Zinsexperte von Dr. Klein rechnet damit, dass sich die Renditen von zehnjährigen Bundesanleihen im ersten Halbjahr in einem Korridor von 2,6 Prozent bis 2,9 Prozent bewegen. Die leicht steigende Tendenz dürfte sich auf die Bauzinsen auswirken, ebenso wie die weitere Entwicklung der globalen geo- und handelspolitischen Spannungen.

Weitblick: steigende Immobilienpreise, mehr Baufinanzierungen

Im Jahr 2025 sind die Immobilienpreise deutschlandweit um zirka drei Prozent gestiegen. Eine ähnliche Entwicklung sieht Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender der Dr. Klein Privatkunden AG, auch für 2026: "Es gibt keine Anzeichen, dass die Nachfrage auf dem Immobilienmarkt nachlässt. Im Gegenteil, es wird nach wie vor zu wenig neu gebaut und das Angebot an Bestandsobjekten bleibt in gefragten Regionen gering."

Mit Blick auf ganz Deutschland sei daher für das kommende Jahr eine Preissteigerung von zirka drei Prozent realistisch. In Ballungszentren dürfte der Anstieg auch höher ausfallen, am stärksten in den Metropolen. "Hier sind punktuell auch vier oder fünf Prozent möglich", meint Neumann.

Die weiterhin stark steigenden Mieten und die in weiten Teilen der Bevölkerung gestiegenen Gehälter werden laut Neumann auch im kommenden Jahr Treiber für den Kauf von Wohneigentum sein. "Die Nachfrage nach Baufinanzierungen hat seit 2024 wieder deutlich zugenommen. Ich gehe davon aus, dass sich diese Entwicklung fortsetzen wird."

Zinsentwicklung 2026: Einfluss auf Immobilienmärkte

Eine Zinsprognose für 2026 und die Bedeutung für die Immobilienmärkte wagt auch Prof. Dr. Günter Vornholz, Leiter der Immobilien Research Vornholz GmbH.

Die Geldpolitik der EZB beeinflusse grundsätzlich (mittelbar) die Entwicklung der Zinsen, gleichzeitig sei aber die Angebots- und Nachfragesituation auf den einzelnen Märkten entscheidend. Der Experte geht davon aus, dass sich die Hypothekenzinsen kurz- bis mittelfristig seitwärts mit Schwankungen bewegen. "Es geht eher nach oben in Richtung vier Prozent; wieder sinkende Zinsen sind nicht in Sicht", heißt es in dem Bericht.

Für die Immobilienwirtschaft ist die Höhe und die Entwicklung der Zinsen laut Vornholz von besonderer Relevanz. Projektentwickler und Bauträger tragen das Risiko – für Entwicklungskosten, Baukosten und Vertrieb. Durch Zinserhöhungen werden die Zwischenfinanzierung und der Bau von Immobilien insgesamt teurer. Da die meisten Investitionen Fremdkapital benötigen, hängt von der Höhe der Zinsen das Ausmaß der Aktivitäten auf dem Immobilienmarkt ab. Das für 2026 prognostizierte leicht höhere Zinsniveau wird nicht zu einer deutlichen Entlastung der Projektentwickler führen.

Auch beim Kauf von Immobilien spielt der Zinssatz eine entscheidende Rolle, da durch den direkt die Konditionen für die Finanzierung bestimmt wird: Je höher der Zinssatz ist, desto höher sind die laufenden Zinskosten der Finanzierung. "Bei steigenden Kreditkosten werden Transaktionen unattraktiver, was wiederum eine nachlassende Nachfrage zur Folge haben kann", schreibt Vornholz.

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