Investments mit Potenzial: Die neuen Nischenprodukte

Das 500 Milliarden Euro schwere Sondervermögen der Bundesregierung wird nicht für die nötigen Investitionen in Infrastruktur reichen – hier ist zusätzliches privates Kapital nötig. Doch es gibt noch einige Hindernisse, die eine Zusammenarbeit von Staat und Privatwirtschaft erschweren, lautet das Fazit einer Expertenrunde.

Infrastruktur: Renditestarke Anlageklasse

"Die Werte für Infrastrukturinvestments sind vielversprechend", sagte Dr. Dirk Krupper, Geschäftsführer von Helaba Invest. Seit 2010 wird demnach eine durchschnittliche jährliche Rendite von 10,7 Prozent erzielt, während die Schwankungen mit durchschnittlich 3,8 Prozent vergleichsweise gering ausfallen. Für Core-Plus-Investments liegt die Internal Rate of Return (IRR) zwischen acht und elf Prozent auf Zielfondsebene; bei Value-Add-Investments erreicht die IRR sogar Werte zwischen elf und 15 Prozent. Das Angebot für Infrastrukturinvestments ist laut Krupper in Deutschland noch überschaubar. Dabei sei das Interesse groß. Weil die Nachfrage im Inland nicht bedient werden kann, investieren viele deutsche Anleger stattdessen im Ausland.

Das liegt laut Christoph Kraiker, CEO bei Hauck & Aufhäuser Fund Services, unter anderem daran, dass die Rahmenbedingungen besser sind. "Länder wie die Niederlande, Großbritannien, Frankreich, die Schweiz oder Österreich haben umfangreiche Erfahrungswerte mit öffentlich-privaten Partnerschaften", so Kraiker. Das habe zur Folge, dass es eine große Auswahl und eine hohe Kompetenz bei den Marktakteuren gebe.

Politik und Privatwirtschaft: ungleiche Partner?

In Deutschland seien Projekte im Bereich Public-Private-Partnership (PPP) noch immer selten und die Vorbehalte groß. Das liege unter anderem an den unterschiedlichen Interessen von öffentlicher Hand und Investoren, ergänzte Martin Hüwel, Rechtsanwalt und Partner bei der Luther Rechtsanwaltsgesellschaft. "Politiker denken in Legislaturperioden. Sie wollen den schnellen Erfolg. Infrastrukturprojekte sind hingegen langfristig angelegt." Oft dauere es von der Planung bis zur Inbetriebnahme mehr als zehn Jahre. Dazu kommt: Während Kommunen vornehmlich an die Daseinsvorsorge denken, geht es Investoren um gut strukturierte Projekten mit überschaubaren Risiken, die einen stabilen Cashflow und eine möglichst hohe Rendite erzielen.

Die Experten sind sich jedoch einig, dass die Hürden sinken und sich bei der Politik – auf Bundes- und Kommunalebene – der Gedanke durchsetzt, dass sich das Land ohne privates Kapital nicht zukunftssicher aufstellen kann. Das gilt vor allem für die Bereiche erneuerbare Energien, Strom und Fernwärme sowie den Ausbau der Kommunikationsinfrastruktur. "Dabei ist es wichtig, Standardverträge und einheitliche Prozesse zu entwickeln, damit beispielsweise Stadtwerke und Investoren schneller zusammenfinden", erklärte Hüwel.

Verbesserte Regulatorik, höhere Marktdynamik

"Neben dem Kreieren von Pooling-Vehikeln müssen bei Infrastrukturinvestments auch vertretbare Laufzeiten gewährleistet sein. Viele Investoren suchen nach zehn Jahren den Exit", führte Kraiker aus: "Dabei könnten neben klassischen Fonds als Alternative auch Infrastrukturkreditfonds aufgelegt werden, die vertraglich recht flexibel gestaltet und vergleichsweise kurzfristig aufgelegt werden können, da sie weniger Auflagen erfüllen müssen."

Mehrere Gesetzesänderungen sorgen bereits für mehr Sicherheit und eine bessere Planbarkeit. Als Beispiele nannten die Experten das Fondsstandortgesetz, das Zukunftsfinanzierungsgesetz I, die Anpassung der Anlageverordnung sowie das Standortfördergesetz, das Anfang 2026 in Kraft treten soll. Letzteres würde gezielt Investitionen in Infrastruktur und erneuerbare Energien vereinfachen. Ferner setzt sich die Bundesregierung laut Koalitionsvertrag auf europäischer Ebene für eine praxisnahe Überarbeitung von Solvency II ein. Ziel ist es, das Investitionspotenzial der Versicherungswirtschaft stärker für Infrastruktur- und Wagniskapitalprojekte zu mobilisieren und übermäßige nationale Kapitalpuffer nach Möglichkeit abzubauen.

Besonders beliebt: Investitionen in Energie

Als besonders spannende Investmentziele sieht Kraiker den Ausbau von Anwendungen der Künstlichen Intelligenz: "Hier hinkt Europa hinter den USA und China hinterher. Ferner sind Investitionen in Energie stark nachgefragt. Das gilt vor allem für Solar- und Windparks." Darüber hinaus stünden Investitionen in die soziale Infrastruktur weit oben auf der Liste der Investoren. Dazu zählen unter anderem Gesundheits- und Bildungseinrichtungen. Das Augenmerk der Investoren richtet sich dabei nach Beobachtung von Hüwel vor allem auf Core- und Core-Plus-Produkte.

Laut Krupper hätten künftig auch wichtige Nischensektoren, etwa Investments in Biomasse oder Waldflächen, eine Relevanz. "Ich bin mir sicher: Je mehr Bedeutung Infrastrukturinvestments künftig haben, umso mehr werden auch Nischenangebote an Bedeutung gewinnen." Was die Größe der Investments angehe, sei das Mid-Market-Segment besonders stark nachgefragt. Das erlaube es Anlegern, das Portfolio zu diversifizieren und in mehrere vielversprechende Infrastrukturassets zu investieren, um Klumpenrisiken zu vermeiden.

Wenn die politischen Maßnahmen greifen, könnte das künftig zu einer veränderten Sicht auf Infrastruktur und Immobilien führen, so Krupper abschließend: "Bereits heute liegt das Transaktionsvolumen von Infrastruktur gleichauf mit dem von Immobilienassets. Ich halte es für realistisch, dass in acht bis zehn Jahren Immobilien als Sub-Assetklasse von Infrastruktur betrachtet werden."

CBRE-Report: Kühlhallen als Chance für Investoren

Angetrieben durch das Bevölkerungswachstum, das veränderte Konsumverhalten und den Aufstieg des Lebensmittelhandels gibt es eine große Nachfrage nach temperaturgeführter Logistik. Das bietet Chancen für Immobilieninvestoren und -entwickler, da sie stabile Cashflows, eine hohe Kundenbindung und langfristige Mietverträge bieten, wie ein aktueller Report von CBRE zeigt.

"Kühlhäuser sind definitiv eine Nische am Immobilienmarkt – deswegen sollten sie aber von Investoren und Entwicklern nicht ignoriert werden. Denn aufgrund ihrer speziellen Eigenschaften können sie eine attraktive Möglichkeit darstellen, um Logistikportfolios sinnvoll zu diversifizieren", sagte Kai F. Oulds Head of Industrial & Logistics bei CBRE. Bisher spielten Kühlimmobilien noch eine untergeordnete Rolle am Logistikimmobilienmarkt.

Gegenüber konventionellen Logistikimmobilien sei mit Mietaufschlägen zu rechnen. Für Gefrierhäuser liegt die Miete CBRE zufolge bei zirka dem Eineinhalbfachen des üblichen lokalen Mietsatzes, bei Kälte- und Kühllagern ist mit einem Aufschlag von zwei bis fünf Euro pro Quadratmeter und Monat zu kalkulieren. Als Referenz: Im Durchschnitt der deutschen Top-5-Standorte liegen die Spitzenmietpreise für Logistikimmobilien bei neun Euro, in den Nebenzentren bei 6,80 Euro.

Gleichzeitig investierten die Mieter erhebliche Mittel in die technische Ausstattung und die Fläche. Damit ergibt sich nach Angaben von CBRE wie bei allen Spezialimmobilien nutzerseitig eine hohe Standorttreue, die sich in sehr langen Mietverträgen inklusive zahlreicher Optionen widerspiegelt. Als energieintensive Immobilien stehen sie zunehmend im Fokus von ESG-Kriterien, bieten jedoch vielfältige Optimierungspotenziale.

CBRE-Report "Kühlhäuser: Eine wachsende Immobilienanlageklasse in Deutschland" (Download)

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