Immobilienkredite zum Verkauf: Chance für Investitionen

Immobilienfinanzierungen geraten stärker unter Druck. Die Banken in Deutschland stellen sich auf mehr Verkäufe notleidender Immobilienkredite – Non Performing Loans (NPL) – ein. Dabei dürfte das Transaktionsvolumen kleiner ausfallen als bei früheren Immobilienkrisen und mehr auf einzelne Abschlüsse als auf große Portfolios entfallen.

Das zeigt ein Whitepaper von 777 Capital Partners. Ein wesentlicher Treiber sei das hohe Finanzierungsvolumen aus den Boomjahren 2019 bis 2022.

Notleidende Kredite: das NPL-Marktumfeld

In der Boomphase wurden Immobilien vielfach mit hohem Fremdkapitalanteil finanziert – begünstigt durch historisch niedrige Zinsen und steigende Immobilienpreise. Viele dieser Finanzierungen laufen nun aus. Gleichzeitig haben sich die Marktbedingungen laut 777 grundlegend verändert: Zinsen sind gestiegen, Immobilienwerte stehen unter Druck, Baukosten bleiben hoch. Refinanzierungen werden dadurch erschwert oder unmöglich.

Dazu kommt den Experten zufolge der regulatorische Druck auf Banken. Mit dem seit 2019 geltenden EU-weiten NPL-Backstop steigen die Eigenkapitalanforderungen für notleidende Kredite mit zunehmender Haltedauer. Für viele Institute wird es bilanziell attraktiver, sich frühzeitig von NPLs zu trennen, anstatt sie weiter in den Büchern zu halten.

Auch die anhaltende Schwäche des Immobilieninvestmentmarktes verschärft die Situation. Niedrige Transaktionsvolumina und begrenzte Exit-Möglichkeiten setzen insbesondere Projektentwicklern und hoch fremdfinanzierten Investoren zu. In der Folge steigt die Zahl leistungsgestörter Kredite, vor allem im Segment der Gewerbeimmobilien. "Das aktuelle Marktumfeld erfüllt mehrere klassische Voraussetzungen für ein Zunehmen der NPL-Transaktionen", sagt Thomas Landschreiber, Founder & Partner bei 777 Capital Partners.

Investmentmarkt für NPL-Transaktionen

"Erste NPL-Transaktionen wurden bereits im Jahr 2025 beobachtet. Wir gehen davon aus, dass weitere Verkäufe folgen, sobald einzelne Institute den Anfang machen und sich Preisfindung sowie Marktliquidität verbessern", erwartet Markus Dickopf, Managing Director bei 777 Capital Partners.

Käufern bieten NPL-Transaktionen einige Vorteile gegenüber direkten Immobilieninvestitionen. Werden sie richtig umgesetzt, können sie ein deutlich attraktiveres Risiko-Rendite-Profil als direkte Investitionen in Immobilien bieten, heißt es im Whitepaper.

Banken können durch den Verkauf von notleidenden Krediten die NPL-Quoten reduzieren und so verschärften Kapitalanforderungen gerecht werden. Durch den Verkauf wird das als Risikopuffer vorgehaltene Eigenkapital wieder frei und die Insitute können sich auf das Neugeschäft konzentrieren.

NLPs als intelligentes Value-Add-Investment

Den NLP-Käufer wiederum schützt der Forderungskauf unterhalb des Immobilienwerts laut 777-Whitepaper zu einem gewissen Maß vor einem Wertverlust der Immobilie. Kurze Businessplanlaufzeiten und eine Bandbreite an Handlungsoptionen, die beim Kauf sofort zur Verfügung stehen, ermöglichen ein aktives Management des Investments direkt nach Ankauf und eine aktive Steuerung der Risiken.

Als Beispiel wird im Fazit etwa auch die kurze Kapitalbindung genannt, die sich positiv auf die Rentabilität auswirken kann; die Immobilie ist wie bei direkten Immobilieninvestments im Grundbuch gesichert. Außerdem können Investoren über den Kauf eines NPLs Zugriff auf Grundstücke oder Immobilien erhalten, die sonst nicht am Markt verfügbar wären.

"NPLs sind im aktuellen Zyklus das intelligentere Value-Add-Investment: Investoren kaufen die gleiche Immobilie, aber günstiger (Abschlag), steuereffizienter (Grunderwerbsteuer) und mit einem eingebauten Risikopuffer", kommt 777 Capital Partners zu dem Schluss.

777 Capital Partners-Whitepaper "Chancen und Risiken von NPL-Transaktionen im Vergleich zu direkten Immobilieninvestments in Deutschland" (Download)

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