Neue Chancen für Investoren mit Liquidität

Ein echter Aufschwung am deutschen Immobilienmarkt ist aus Sicht von Prof. Dr. Steffen Sebastian, Inhaber des Lehrstuhls für Immobilienfinanzierung an der IREBS (Universität Regensburg), und Francesco Fedele, CEO der BF.direkt AG, vorerst nicht zu erwarten. Im Dezember 2025 müssen noch Projektentwickler und Bestandshalter Insolvenz anmelden.

In einem Bericht von Colliers heißt es, dass die deutsche Immobilienwirtschaft vor einem Jahr der Chancen in einem frühzyklischen Umfeld steht. Welche Chancen für Investoren und Marktteilnehmer ergeben sich? Analyse der Lage und Ausblick auf 2026. 

Immobilienzyklus: NLP-Welle bleibt aus

Die Ressourcen sind aufgebraucht, Entwickler und Bestandshalter konnten nicht alle Probleme beseitigen, wie Sebastian und Fedele im aktuellen BF.Marktradar berichten. Viele Akteure hätten sich mit Zwischenlösungen, Prolongationen und Verkäufen oder Teilverkäufen über Wasser gehalten. Vor allem die anstehenden Prolongationen bei Bestandhaltern dürften sich in den kommenden Monaten als zentrale Herausforderung erweisen.

"Trotz dieser Zuspitzung rechnen wir nicht (mehr) mit einer NPL-Welle. Zwar wird diese seit Monaten von vielen Marktteilnehmern angekündigt, doch davon wird sie auch nicht schneller kommen", schreiben die Experten. Die Banken haben das Problem demnach intern gelöst: durch Restrukturierungen oder mit Abschreibungen. Statt notleidende Kredite in großem Stil zu verkaufen, werden zunehmend die Immobilien direkt veräußert, insbesondere wenn sich der Geber des Senior Loans durchsetzt. Auch Mezzanine-Geber übernehmen Objekte, sofern sie liquide sind. "Wir rechnen daher in einzelnen Marktsegmenten, vor allem bei Büroimmobilien in Randlagen, mit einem steigenden Angebot und weiterem Preisdruck. Der Markt wird sich dort erst bereinigen, wenn neue Käufergruppen mit realistischen Preisvorstellungen aktiv werden."

Der Seitwärtstrend bei den Zinsen wird sich laut BF.Marktradar fortsetzen. Die Märkte preisen für die kommenden Monate weder deutliche Zinssenkungen noch -erhöhungen ein – und die EZB signalisiert weiterhin Zurückhaltung. Neue Finanzierungen sind nur auf Basis solider Kapitaldienstprofile und konservativer Beleihungsausläufe möglich.

Demografie bis ESG: strukturelle Veränderungen

"Die Immobilienwirtschaft befindet sich in einer Phase der Neuordnung – geprägt von geopolitischen Spannungen, höheren Finanzierungskosten und anspruchsvollen regulatorischen Rahmenbedingungen", sagt Felix von Saucken, CEO bei Colliers in Deutschland.

Private Investoren und Family Offices bleiben demnach zentrale Akteure und nutzen Preisabschläge im Core- und Core-Plus-Segment. Institutionelle Investoren agieren zurückhaltender, internationale Kapitalströme – insbesondere aus angelsächsischen Ländern, Frankreich, Asien und dem Nahen Osten – ziehen wieder an. Parallel dazu nehmen alternative Finanzierungsmodelle wie Private Debt weiter zu.

"2026 wird ein Jahr, in dem Investoren nicht nur auf Marktbewegungen reagieren, sondern die Transformation des Immobilienmarkts aktiv mitgestalten müssen", so Francesca Boucard, Head of Market Intelligence & Foresight Germany bei Colliers.

• Im Bürosegment stabilisiert sich die Nachfrage, insbesondere durch Großnutzer. Gleichzeitig sinkt die Neubautätigkeit. Investoren fokussieren sich auf zentrale Lagen und ESG-konforme, zukunftsfähige Bestandsobjekte. "Der Investmentmarkt findet unter realistischeren Bedingungen neue Impulse und hat damit das Potenzial, den Beginn eines neuen Zyklus zu markieren", kommentiert Boucard. "2026 steht das Ende des Leerstandsanstiegs auf der Vermietungsseite – es ist das letzte Jahr mit einer hohen Projektentwicklungspipeline. Der Wettbewerb im Neubausegment wird sich dadurch nochmals verschärfen, bevor die Verfügbarkeit ab 2027 deutlich sinkt."
• Der Wohnungsmarkt bleibt vom Angebotsdefizit geprägt. Trotz politischer Maßnahmen geht die Bautätigkeit weiter zurück. Die prognostizierten 175.000 Fertigstellungen liegen unter dem Bedarf. Gleichzeitig vergrößert sich die strukturelle Wohnraumlücke: die Mieten in den Metropolen steigen voraussichtlich um mindestens fünf Prozent. Von Saucken sagt: "Der Neubau bleibt im Tief, der Bauturbo greift noch nicht und die Mieten steigen weiter. Nur der Investmentmarkt zeigt bereits wieder eine spürbare Belebung. Bei hoher Nachfrage und wachsendem Fokus auf Objekte jüngeren Baualters zeichnet sich in ersten Teilmärkten eine leichte Renditekompression ab."
• Der Einzelhandel bleibt von Konsolidierung und verändertem Konsumverhalten geprägt. Gewinner sind Fachmärkte, Lebensmittelhändler und Non-Food-Discounter mit innovativen und zukunftsfähigen Konzepten. Innenstädte setzen auf Mixed-Use-Konzepte, Services und digitale Formate. Investoren konzentrieren sich auf lebensmittelgeankerte Konzepte und revitalisierungsfähige Shopping-Center. 
• Der Logistikmarkt steht vor einem Wendepunkt. Der E-Commerce-Sektor mit einem erwarteten Flächenbedarf von mehr als 650.000 Quadratmetern und Defence treiben die Nachfrage, während Konsolidierung in Industrie- und Kontraktlogistik eine differenzierte Flächenstrategie erfordert. Strategische Lagen, komplexe, teils spezialisierte Logistikimmobilien und flexible Bestandsobjekte gewinnen an Bedeutung.
• Der Hotelmarkt profitiert von steigender Inlands- und Auslandsnachfrage und einem wachsenden Fokus auf Office-to-Hotel-Konversionen, da klassische Neubauten selten realisiert werden. Internationale Marken und Serviced-Apartment-Anbieter treiben die Marktaktivität voran.
• Spezialsegmente entwickeln sich dynamisch: Life Sciences verzeichnen steigenden Bedarf an Labor- und Forschungsflächen. Data Center profitieren vom hohen Rechenleistungs- und Infrastrukturbedarf digitaler Anwendungen sowie politischem Rückenwind und zählen 2026 zu den zentralen Wachstumstreibern.

Colliers-Bericht "Immobilienmarkt Deutschland Ausblick 2026" (Download)

Immobilienkrise oder Aufschwung 2026?

Viele Marktteilnehmer glauben inzwischen, dass die Krise bereits überwunden sei, und erwarten steigende Preise. "Wir teilen diesen Optimismus nicht uneingeschränkt", so die Autoren des BF.Marktradars, Sebastian und Fedele.

Der vorige Immobilienzyklus sei in zwei nahezu symmetrischen Phasen verlaufen: 13 Jahre Abschwung von 1995 bis 2009; 13 Jahre Aufschwung von 2009 bis 2022, letzterer mit einer Preissteigerung, die bislang historisch einmalig sei. "Sollte die aktuelle Krise bereits zu Ende sein, wäre das zumindest eine außergewöhnlich kurze Abschwungphase. Wir gehen vielmehr davon aus, dass der Aufschwung noch Zeit braucht und sich nach Nutzungsarten und Lagen deutlich unterscheiden wird." Für Investoren mit Liquidität eröffnen sich demnach Chancen: Wer langfristig denkt, kann in dieser Marktphase Objekte erwerben, deren Werte sich nach einer Marktbereinigung wieder deutlich erholen könnten.

"2026 eröffnen sich Chancen für Investoren und Marktteilnehmer, die flexibel agieren und frühzeitig auf Wachstumssegmente setzen. In diesem Umfeld werden Resilienz, Effizienz und Zukunftsfähigkeit zu entscheidenden Faktoren für nachhaltigen Erfolg auf dem deutschen Immobilienmarkt", so Colliers-CEO von Saucken abschließend.

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