Kräne überall, doch Projektentwicklungen lassen nach – vor allem Berlin wächst laut Bulwiengesa nicht mehr Bild: Corbis

Gefühlt drehen sich allerorten die Baukräne. Doch der Eindruck täuscht – meinen zumindest die Experten des Analystenhauses Bulwiengesa. Ihrer jährlichen Projektentwicklerstudie zufolge stagniert der Markt in Deutschland. Bis 2022 werden demnach in den sieben größten deutschen Städten 26,9 Millionen Quadratmeter an Trading-Development-Flächen (Entwicklungen zum Verkaufszweck) geplant, gebaut oder fertiggestellt. Das sind 0,3 Prozent weniger als im Vorjahr.

In der Studie 2017 hatte Bulwiengesa für die Top 7 Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart rund 27 Millionen Quadratmeter an Trading-Development-Fläche prognostiziert.

Für die aktuell mangelnde Dynamik sei der Wohnungsbau mit einer rückläufigen Quote von minus zwei Prozent verantwortlich, erklärte Bulwiengesa-Chef Andreas Schulten bei der Vorstellung der Studie am 10. April in Berlin. Der Bürobau glich die Entwicklung mit einem Plus von 5,5 Prozent etwas aus. "Die Projektentwickler reagieren also auf den Büroflächenmangel", heißt es in der Studie mit dem Titel "Für die A-Städte wird es brenzlig".

Die zum zwölften Mal erstellte Untersuchung konzentriert sich auf die Marktlagen in den sieben größten deutschen Städten. Wandern Investoren und Bauherren in den so genannten Speckgürtel ab, wo sie leichter und günstiger an Bauland kommen, fallen sie aus dieser Studie heraus, obwohl sie zum Marktwachstum beitragen – nur eben an anderer Stelle. Auch aus diesem Grund bewertete Schulten die Ergebnisse als undramatisch. Nun erhielten eben die anderen Städte außerhalb der A-Standorte "ein Stück vom Kuchen", sagte er. Hier zahle sich die Polyzentralität der deutschen Siedlungsstruktur aus.

Verzögern Projektentwickler den Bau genehmigter Wohnungen?

Die Gründe für die Zurückhaltung in den Top-Standorten seien die gleichen geblieben, sagte Schulten: Fehlende Flächenverfügbarkeit und regulatorischen Restriktionen, Genehmigungsstau durch Überlastung der Genehmigungsbehörden, preistreibende Zusatzkosten durch Auflagen, etwa für den Bau von Sozialwohnungen, oder energetische Maßnahmen. Auch der Fachkräftemangel – vor allem im Handwerk – wirke sich aus.

Inzwischen äußern die Marktbeobachter auch vorsichtig Kritik an der Branche selbst: So mancher Projektentwickler lasse sich mit dem Bau bereits genehmigter Wohnbauvorhaben reichlich Zeit. "Vielfach wird hier auf weiterhin steigende Endverkaufspreise gewartet, um den sehr hohen Grundstückseinstand auch refinanzieren zu können", heißt es in der Studie.

Ein Blick auf die aktuelle Projektliste zeige, dass bis zu 20 Prozent der Projekte in der Fertigstellung im Vergleich zum Vorjahr nach hinten geschoben wurden. Etwa ein Drittel dieser Projekte sind den Angaben zufolge in Berlin angesiedelt.

Ausblick für Wohnprojektentwicklungen positiv

Ungeachtet der aktuellen Stagnation sieht Bulwiengesa keinen Grund für getrübte Stimmungslagen – die Fundamentaldaten an den Büromärkten seien positiv, gerade auch mit Blick auf die gute Wirtschaftslage in Deutschland.

Im Wohnsegment wiederum steige der Nachholbedarf, gerade weil die Bautätigkeit der Nachfrage nicht standhalten könne. "In Kombination mit den positiven wirtschaftlichen Rahmendaten insgesamt und dem gerade in den A-Städten und deren Umland schon vorhandenen Wohnraumdefizit bleibt der Ausblick für Wohnprojektentwicklungen weiterhin positiv." Problematisch werde es, wenn die Zinsen wieder anzögen und alternative Investments interessanter würden, während die Baukosten auf unverändert hohem Niveau verharrten, schränkte Schulten ein.

Branche sieht schlechtere Rahmenbedingungen

Die Branche selbst äußert sich zurückhaltender: Knapp 60 Prozent der befragten Mitgliedsunternehmen haben in der aktuellen Konjunkturumfrage des Branchenverbands BFW angegeben, dass sich die Rahmenbedingungen für Investitionen weiter verschlechtert haben. Grund seien vor allem der Mangel an Baugrundstücken und Fachkräften – sowie nach wie vor die Regulierungen im Wohnungsbau.

BFW-Präsident Andreas Ibel warnte vor den Folgen für die Metropolenentwicklung insgesamt: Wenn die Politik keine Gegenimpulse setze, würden die Baufertigstellungszahlen nach einem kurzen Anstieg auf 300.000 Wohneinheiten in den kommenden Jahren auf 250.000 oder noch darunter zurückgehen. "Aufgrund der hohen Erstellungskosten betrifft dies vor allem den Neubau im bezahlbaren Segment." Das politische Ziel von 375.000 pro Jahr rücke ohnehin in weite Ferne.

Trend geht zur Eigenentwicklung

Verstärkt hat sich im vergangenen Jahr laut Bulwiengesa der Trend weg von der reinen Transaktion hinzu einem frühzeitigen Einstieg in Projekte mit der Option, für den Eigenbestand zu entwickeln (Investor Development). Haupttreiber bei der positiven Entwicklung dieser Flächen sei das Wohnsegment.

"Hieraus wird ersichtlich, dass Deutschland und insbesondere die A-Städte als Core-Märkte attraktiv sind", heißt es in der Studie. Schulten erklärte, dass Entwickler offenbar zunehmend das Risiko langwieriger Prozesse auf sich nähmen, weil mit dem Transaktionsgeschäft zu wenig Gewinn zu erzielen sei. Traditionell für den Eigenbestand entwickeln im Wohnsegment kommunale, genossenschaftliche oder private Wohnungsgesellschaften, im Bürosegment Bundesbehörden oder ansässige Großunternehmen.

Zech, Bonava und CG unter den Top-Projektentwicklern

Ein Blick auf die einzelnen Städte offenbart teilweise deutliche Unterschiede: "Berlin wächst nicht mehr", hält Schulten fest. Während die Projektflächenentwicklung hier stagniert, schrumpft es in Hamburg sogar (minus 1,1 Prozent). Zulegen konnten Stuttgart und München. In der bayrischen Hauptstadt stehe die zuständige Planungsdezernentin schlicht mit dem Rücken an der Wand, so Schulten: "Sie muss liefern." Die Konsequenz: Hier seien es die Büros, die in den Speckgürtel abwanderten.

Zu den Top-Projektentwicklern nach Volumen zählen die Zech-Gruppe mit ihren Tochtergesellschaften, der skandinavische Wohnungsbauer Bonava und die CG Gruppe. Neu unter den ersten zehn sind Pandion, die SSN Group, Otto Wulff, Project Immobilien und die Groth Gruppe.

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Schlagworte zum Thema:  Studie, Projektentwicklung

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