Wer eine Immobilie verkaufen will, verdient mehr, wenn sie energetisch up to date ist – trotzdem ist die Gebäudesanierungsrate eingebrochen. Dabei ist das Gros der Vermieter bereit für Heizungstausch & Co., wie eine Umfrage zeigt. Verbände fordern ein Klimakonjunkturpaket.
Die Politik hat ambitionierte Klimaschutzpläne für den Gebäudesektor. Verschiedene Gesetze auf europäischer und auf nationaler Ebene sind in Arbeit und werden teils heftig diskutiert – allen voran die Novelle des Gebäudeenergiegesetzes (GEG), bekannt auch als Heizungsgesetz. Dabei spielt auch die Frage eine Rolle, was für Immobilieneigentümer und Wohnungsvermieter wirtschaftlich und sozial zumutbar ist. Energetische Sanierungen sind teuer.
Heizungstausch und Dämmung: Das planen Vermieter von Wohnungen
Eine Online-Umfrage des Energiedienstleisters Techem von Mai 2023 zeigt: Die große Mehrheit der Vermieter (94 Prozent der 50 teilnehmenden geschäftlichen und 76 Prozent der 200 teilnehmenden privaten) plant energetische Sanierungen. Mehr als die Hälfte (56 Prozent) der geschäftlichen Vermieter hat konkrete Maßnahmen im Blick: Überwiegend soll die Heizungsanlage ausgetauscht (64 Prozent) oder optimiert (57 Prozent) werden. Die Dämmung von Fassaden plant knapp ein Drittel (64 Prozent) und Dachdämmungen 61 Prozent. Jeder Vierte will in eine Photovoltaikanlage investieren.
Bei den privaten Wohnungsvermietern haben 29 Prozent konkrete Pläne. Hier liegt die Installation von Photovoltaik auf Platz ein (58 Prozent), vor dem Austausch von Heizungsanlagen (53 Prozent) und der Dämmung von Fassaden (46 Prozent) sowie Dächern (40 Prozent).
Motive für energetische Sanierungen: Energie und Kosten sparen
Techem hat die Vermieter auch gefragt, warum sie sich für die Sanierungsmaßnahmen entschieden haben: Energieeinsparung (58 Prozent der gewerblichen Vermieter und 53 Prozent der privaten) und die Einsparung damit verbundener Kosten (48 Prozent) wurde am häufigsten genannt – noch vor klassischen Anreizen wie Werterhalt (42 Prozent geschäftlich versus 41 Prozent privat) oder Wertsteigerung (38 Prozent geschäftlich versus 37 Prozent privat).
Als mit Abstand größte Hürde wird laut Techem der hohe finanzielle Aufwand bewertet – das geben zwei Drittel der Befragten an (66 Prozent geschäftlich versus 64 Prozent privat). Außerdem ist der Bedarf an Informationen zu energetischen Sanierungen und an Beratung hinsichtlich geeigneter Maßnahmen für die eigene Immobilie sowie zu den komplexen rechtlichen Vorgaben enorm. Das gaben in der Umfrage 80 Prozent der geschäftlich und rund 60 Prozent der privaten Vermieter an.
Sanierung: Ist die CO2-Kostenaufteilung ein Anreiz?
Die seit dem 1.1.2023 geltende Kostenaufteilung der CO2-Abgabe zwischen Mietern und Vermietern wirkt sich laut Techem positiv auf die Sanierungsbereitschaft von Vermietern aus: 73 Prozent der geschäftlichen und 65 Prozent der privaten Vermieter sehen die Neuregelung als Anreiz für energetische Sanierungen. 39 Prozent (geschäftlich) und 41 Prozent (privat) der Vermieter bewerten den Effekt als "stark" bis "sehr stark". Datengrundlage hier ist eine Online-Umfrage, die im November 2022 stattgefunden hat. Teilgenommen haben 100 gewerbliche und 400 private Vermieter.
Als Allheilmittel wird die Neuregelung zur Kostenaufteilung der CO2-Abgabe aber nicht verstanden: Mehr als die Hälfte der von Techem befragten Vermieter schätzt die Gefahr einer finanziellen Belastung als hoch ein (privat: 56 Prozent, geschäftlich: 53 Prozent).
Deutsche-Bank-Analyse: 100.000 Euro für Sanierung pro Wohnhaus
Die Wärmewende im Gebäudebereich könnte für viele Hauseigentümer zur Kostenfalle werden, wie eine Analyse der Deutschen Bank zeigt: Allein die Wohnimmobilienkunden des Instituts müssten in heutigen Preisen gerechnet rund 80 Milliarden Euro für Renovierungsarbeiten aufwenden, um das Eigenheim nachhaltig zu sanieren, heißt es da.
Die Kosten für die Sanierung eines einzelnen Wohnhauses könnten 100.000 Euro übersteigen, um die höchste Energieeffizienzklasse A im Energieausweis (EPC) zu erreichen, so das Institut. Zwei Drittel der Privatkunden dürften den Angaben der Deutschen Bank zufolge in der Lage sein, entsprechende Sanierungen und Energieeffizienzmaßnahmen zu finanzieren. Der Rest der Kunden wird auf zusätzliche finanzielle Hilfen angewiesen sein. Bis 2045 schätzt die Bank den Finanzierungsbedarf für energetische Sanierungen von Wohnimmobilien in Deutschland auf rund 600 Milliarden Euro.
Deutsche-Bank-Bericht "Residential Real Estate – Leading to Net Zero" (engl.)
Makler: Preise für unsanierte Immobilien fallen
Aus Sorge vor hohen Investitionskosten sieht laut einer Umfrage von ImmoScout24 und YouGov derzeit knapp jeder vierte Deutsche vom Immobilienkauf ab. Eine Analyse der auf dem Maklerportal inserierten Angebote zeigt indessen: Für unsanierte Immobilien werden deutlich geringere Preise bezahlt als für energieeffiziente Immobilien.
In den kreisfreien deutschen Städten sinken die Angebotspreise für schlecht sanierte Immobilien bis zu acht Prozent. Immobilien der Energieeffizienzklassen A und B sind nahezu preisstabil: Zwischen Mai 2022 und Mai 2023 ist der durchschnittliche Angebotspreis demnach von 5.341 Euro auf 5.302 pro Quadratmeter und damit nur um 0,7 Prozent (39 Euro) gesunken. Das Minus in den Klassen C und D fällt mit knapp 600 Euro pro Quadratmeter (minus acht Prozent) am deutlichsten aus. In den niedrigen Effizienzklassen E bis H sinken die Angebotspreise um 5,2 Prozent. Da diese Immobilien auf einem niedrigeren Niveau angeboten werden, ist der Spielraum für Preissenkungen weniger groß. "Sobald die Sanierungskosten im Verhältnis zum Vermarktungswert unwirtschaftlich werden, werden die Angebotspreise für unsanierte Immobilien auch auf dem Land deutlich nachgeben", prognostiziert Dr. Gesa Crockford, Geschäftsführerin von ImmoScout24.
Für die Auswertung wurden alle Anzeigen von Häusern und Wohnungen mit einem Baujahr bis 1990, die im Mai 2022 beziehungsweise Mai 2023 bei ImmoScout24 inseriert waren, analysiert.
Heizungsgesetz: Verbände warnen vor Einbruch bei Gebäudesanierungen
Verbraucher- und Klimaschutzverbände – darunter bislang keine aus der Immobilien- und Wohnungswirtschaft – warnen die Bundesregierung und den Bundestag vor den Folgen des umstrittenen Heizungsgesetzes. "Wir sind tief besorgt über die aktuellen Einbrüche bei der Gebäudesanierungsrate", heißt es in einem am 19.7.2023 veröffentlichten Brandbrief.
Sie verweisen auf Zahlen des Bundesamts für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA): Demnach halbierte sich im April, Mai und Juni die Zahl der Anträge für eine Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) im Vergleich zum jeweiligen Vorjahresmonat. Auch ein massiver Einbruch bei Sanierungen von Gebäuden und dem Absatz von Wärmepumpen sei zu verzeichnen.
Durch die fehlende Nachfrage drohten Entlassungen von Fachkräften – aber auch das Erreichen der Klimaziele und der soziale Frieden seien in Gefahr. Hohe Heizkostenrechnungen träfen Haushalte mit geringen Einkommen in schlecht modernisierten Häusern besonders hart. Die 15 Verbände fordern dringend ein Gegensteuern seitens der Politik. Parlament und Regierung müssten noch in diesem Sommer ein Klimakonjunkturpaket für den Gebäudesektor auflegen. Darüber hinaus brauche es ein Sanierungsprogramm für öffentliche Gebäude.
Die Pläne der Regierung für das Heizungsgesetz hatten für heftige Diskussionen gesorgt, weil Eigentümer bei der Umstellung auf klimafreundliche Heizsysteme große finanzielle Belastungen befürchten. Anfang Juli 2023 hat das Bundesverfassungsgericht die geplante Verabschiedung des Gesetzes im Bundestag in einem Eilverfahren gestoppt. SPD, Grüne und FDP wollen das Gesetz als nun nach der Sommerpause Anfang September beschließen.
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