Energetische Sanierung: Was Vermieter bremst

Mehr als die Hälfe (59 Prozent) der privaten Vermieter in Deutschland plant derzeit keine Maßnahmen wie neue Heizungen, Fenster oder Dämmungen – und damit deutlich mehr als vor einem Jahr (48 Prozent). Das zeigt eine aktuelle Umfrage der DI Deutschland Immobilien AG und des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW).

Vermieter sähen sich mit zunehmenden politischen und energetischen Anforderungen konfrontiert, während zentrale Bedingungen oft unklar blieben, so die Studie, für die rund 1.000 private Vermieter online befragt wurden.

Sanierung: Energieeinsparungen häufigste Motivation

"Ohne klare Orientierung, realistische Anforderungen und praktikable Förderstrukturen wird die Transformation des Gebäudebestands nicht gelingen", meint Immobilienexperte Michael Voigtländer beim Institut der deutschen Wirtschaft.

In den vergangenen Jahren habe nur rund die Hälfte in energetische Maßnahmen investiert, heißt es im "Deutschland Immobilien Vermieterreport 2026" von IW und DW. Am häufigsten wurden private Vermieter bei Heizungen tätig (34 Prozent), gefolgt von Fenstern (25 Prozent) und Dämmungen (18 Prozent). 

Als Motivation wurden am häufigsten langfristige Energieeinsparungen (53 Prozent) genannt, vor mehr Zufriedenheit der Mieter (41 Prozent) und Wertsteigerung der Immobilie (38 Prozent). Ökologische Gründe waren die Ausnahme (31 Prozent). Wer verzichtete, nannte meist fehlende Dringlichkeit (64 Prozent), mangelnde Nachfrage seitens der Mieter (21 Prozent) oder die Kosten (17 Prozent).

Der Gebäudebestand privater Vermieter stammt überwiegend aus den Jahren 1949 bis 1978 und 1979 bis 1994 – hier herrscht in der Regel energetischer Sanierungsbedarf.

GModG: Einbau neuer Gasheizungen weiter möglich

Der Gebäudesektor verursacht rund ein Drittel der CO2-Emissionen. Die Mehrheit der rund 44 Millionen Wohnungen hierzulande wird mit Öl und Gas beheizt, mehr als 60 Prozent werden von privaten Vermietern vermietet, wie es im Vermieterreport heißt. Die meisten sind demnach mindestens zehn Jahre am Mietmarkt aktiv. 58 Prozent vermieten eine Wohnung, weitere 19 Prozent zwei. 

Die Ampel-Regierung wollte mit dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) die Abkehr von Heizungen mit fossilen Brennstoffen durchsetzen. Die amtierende schwarz-rote Koalition reformiert derzeit das Gesetz: Die Vorgabe, dass bei neuen Heizungen in der Regel mindestens 65 Prozent erneuerbare Energie eingesetzt werden müssen, soll gestrichen werden.

Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), wie das GEG dann heißen wird, ist der Einbau neuer Gasheizungen weiter möglich. Voraussetzung soll ab 2029 sein, dass ein zunehmender Anteil CO2-neutraler Brennstoffe genutzt wird.

Deutschland Immobilien Vermieterreport 2026 (PDF)

Wirtschaftlichkeitsstudie: Mit Sanierungen Geld sparen

Wer sein Einfamilienhaus bis 2045 saniert, spart trotz Investitionsausgaben Geld. Das ist das Ergebnis einer Wirtschaftlichkeitsrechnung der Prognos AG im Auftrag des WWF Deutschland. Zwar würden die anfänglichen Ausgaben je nach Maßnahme zunächst steigen, auf lange Sicht sei eine Modernisierung aber kosteneffizienter. Schon eine Teilsanierung wie eine Dachdämmung oder ein Fenstertausch könne zu Einsparungen führen.

In der Studie werden die Kosten für die Energieerzeugung in unsanierten Bestandsgebäuden verschiedenen Sanierungsschritten und Investitionen – aber auch den anschließenden Ersparnissen durch bessere Effizienz – gegenübergestellt. Betrachtet wurden dabei zwei übliche Referenzgebäude.

Bis Mitte 2045 will Deutschland klimaneutral sein – der WWF empfiehlt, bei Sanierungen auf ein klimafreundliches Wärmenetz zu setzen.

Sanierung: Lohnt sich auch ohne klimafreundliche Heizung

Aber auch ohne den Einsatz einer klimafreundlichen Heizanlage würde sich eine Sanierung lohnen. Die Gesamtkosten in einem Fallbeispiel der Studie für ein Einfamilienhaus mit Gasheizung ohne Sanierung bis 2045 liegen bei rund 89.000 Euro.

Wird nach den Effizienzhausstandards EH70 oder EH55 saniert und zusätzlich eine Wärmepumpe installiert, sinken die Energiekosten auf zirka 65.000 Euro. Kosten für den Energiebezug können sich so teilweise um 80 Prozent reduzieren.

Wer den Gaskessel ohne Sanierung mit einer Wärmepumpe ersetzt, spart laut Studie nur knapp 1.000 Euro. Kauft der Hauseigentümer einen neuen Kessel ohne zu sanieren, steigen die Kosten sogar auf etwa 94.000 Euro.

Sanierung von Mehrfamilienhäusern: Vermieter profitieren

Bei der Sanierung von Mehrfamilienhäusern mit bestehendem Gaskessel profitieren Vermieter laut Studie durch die Modernisierungsumlage von erhöhten Mieteinnahmen, oft über die Investitionskosten hinaus. Demnach sind alle Sanierungsoptionen für Mieter teurer als der unsanierte Zustand.

Zwar gehen die Gesamtkosten auch hier durch die Sanierung auf ein Effizienzhaus zurück, aber weniger deutlich als beim Einfamilienhaus. Der WWF Deutschland schlägt für eine gesellschaftlich verträgliche Sanierungsoffensive vor, dass die Warmmietenneutralität sichergestellt wird, spricht sich also gegen die Umlage der Sanierungskosten aus.

Obwohl die Investitionskosten für die Vollsanierung am Anfang höher sind als für die Teilsanierung, ist sie auf lange Sicht laut Studie die günstigere Variante. Neben der größeren Unabhängigkeit von den Energiekosten könnten Eigentümer mit einer energetischen Sanierung außerdem den Wert der Immobilie steigern.

WWF-Studie "Auf die Zukunft bauen: So rechnen sich Sanierungen"

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