Die Preise für Wohnimmobilien werden sich bald erholen und langfristig wieder steigen, prognostizieren die Researcher der Deutschen Bank – die Hauspreise in Deutschland hätten in der Vergangenheit immer einen Inflationsschutz geboten.
Der Zinsanstieg hat in den vergangenen Monaten zu Unsicherheiten am Wohnimmobilienmarkt gesorgt. Die Preise sind zuletzt deutlich gesunken. Laut einer Analyse von Deutsche Bank Research (DBR) wird sich der Hauspreiszyklus aber bald erholen – vorausgesetzt, die Zinsen steigen wieder, und das erwarten die Experten bis Mitte 2023. Das knappe Angebot und die steigenden Mieten sind weitere Faktoren, die kurzfristig zu einer Stabilisierung und langfristig zum Preiswachstum beitragen werden.
"Wir berechnen ein nominales und reales Renditedreieck von 1970 bis 2022 für Hauspreise in Deutschland", sagt Jochen Möbert, Analyst Makroökonomie bei DBR. Der Markt habe insbesondere für Phasen mit hohen Inflationsraten immer einen Inflationsschutz geboten, da die Hauspreise sogar die Inflation übertrafen.
Wirkung der Inflation auf die Hauspreise
Die Inflation wirkt auf die Hauspreise ein, indem hohe Inflationsquoten kurzfristig die Zinsen erhöhen, was wiederum die Finanzierungskosten für private Bauherren und Investoren steigen lässt und die Preise dämpft, erklären die Analysten. So hat der nominale Zinsschock seit Ende 2021 dem Preisboom bei Wohnimmobilien vorerst ein Ende gesetzt. Die Preise fallen seit Monaten.
Langfristig legen die Hauspreise laut DBR typischerweise mit der Inflation zu. "Unser nominales Renditedreieck zeigt, die Hauspreise stiegen von 1970 bis 2022 um mehr als 400 Prozent und die Konsumentenpreise um weniger als 300 Prozent", sagt Möbert. Auch über kürzere Zeiträume seien fallende Hauspreise selten gewesen.
Wohnimmobilienpreise: Investoren brauchen Geduld
Wie Deutsche Bank Research beobachtet, war für alle 20-Jahreszeiträume und für 36 der 43 Zehn-Jahres-Zeiträume zwischen 1970 und 2022 ein Hauspreisanstieg zu verzeichnen. Die Phasen mit Preisrückgängen hingegen dauerten meist nur wenige Jahre. Eine Ausnahme gab es laut DBR ab 1995, nach dem Ende des Wiedervereinigungsbooms: Sie endete erst im Jahr 2012. Ein Investor musste also 17 Jahre warten, bis er am Markt den Einstandspreis wieder erzielen konnte; inflationsbereinigt sogar bis 2017.
In langen Phasen von Preisrückgängen kann der Inflationsschutz also nicht oder nur teilweise existieren, so die Analysten. Von 1995 bis 2012 stieg die Inflation aber nur um 29 Prozent. Dagegen erhöhten sich in Phasen mit hoher Inflation die Hauspreise kräftiger als die Inflation. Die Konsumentenpreise stiegen von 1970 bis 1980 um 64 Prozent und die nominalen Hauspreise um rund 85 Prozent. Durch den Wiedervereinigungsboom legten die Konsumentenpreise von 1989 bis 1994 um rund 20 Prozent und die Hauspreise um knapp 30 Prozent zu.
Deutsche Bank Research: Zinsanstieg endet Mitte 2023
Sollte in den kommenden Jahren die Inflation hoch bleiben, dann wird es nach Angaben von DBR auch dann einen Inflationsschutz geben. Das künftige Preisniveau bei Wohnimmobilien hänge aber auch von den Mieten ab. Mieterhöhungen sind zwar regulatorisch schwierig, die Mieten haben aber zuletzt aufgrund der massiven Engpässe auf dem Wohnungsmarkt trotzdem angezogen. Laut dem Verband der deutschen Pfandbriefbanken (vdp) lag das Mietwachstum bei neuen Verträgen im vierten Quartal 2022 bei 6,5 Prozent gegenüber dem Vorjahr – das ist neues Allzeithoch.
"Daher halten wir es für wahrscheinlich, dass die aktuellen Preisrückgänge bald ihren Boden finden", erwartet Möbert. Voraussetzung sei das Ende der Zinsanstiege, was DBR für Mitte des Jahres erwartet. Dann dürften die negativen kurzfristigen Effekte abebben. Langfristig könnten die Preise für Wohnimmobilien wieder neue Höchststände erreichen. Dies ist auch für institutionelle Investoren relevant, die wegen höherer Zinsen überlegen, die Anleihebestände auszuweiten. "Wenn sich die Geschichte nicht wiederholt, sich aber reimt – wie ein angelsächsisches Sprichwort sagt –, sollte der Wohnungsmarkt auch diesmal einen bedeutenden Beitrag zum Inflationsschutz liefern", so Möbert abschließend.
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