Zu wenig Bauland, ein strenges regulatorisches Umfeld, steigende Baukosten, Fachkräftemangel, schlecht besetzte Bauämter – das sind Hemmnisse, die den Wohnungsneubau weiter bremsen werden, meinen die Marktforscher der Deutschen Bank. Es sei heute offensichtlich, dass das Ziel der Bundesregierung, in der Legislaturperiode 1,5 Millionen neue Wohnungen zu bauen, "kaum noch erreicht werden kann" und Preise und Mieten bis mindestens 2022 dynamisch wachsen werden.

Wachsen die Fertigstellungszahlen in den nächsten Jahren weiterhin mit jährlich fünf Prozent, so rechnen die Researcher, werden bis Ende der Legislaturperiode weniger als 1,3 Millionen neue Wohnungen gebaut.

Knappheit an Wohnraum dominiert Marktentwicklung

Geht man von Zahlen des Statistischen Bundesamtes aus, lag der Neubau im Jahr 2015 mit 247.700 Wohnungen deutlich unter den Erwartungen und stagnierte nahezu gegenüber dem
Jahr 2014. Im Jahr 2016 erhöhten sich die Fertigstellungen kräftig auf knapp 277.700. Die jüngst veröffentlichten Fertigstellungen für 2017 ergeben mit 284.800 Wohnungen nur einen Anstieg um rund 7.000 Wohnungen (zirka zwei Prozent gegenüber dem Vorjahr) - Deutsche Bank Research war von 305.000 fertiggestellten Wohnungen für 2017 ausgegangen.

Auf dieser Rechengrundlage betrug die durchschnittliche jährliche Wachstumsrate nur fünf Prozent in den vergangenen drei Jahren und es dürfte bis zum Jahr 2022 dauern, bis das Angebot die jährliche Nachfrage von mindestens 350.000 Wohnungen pro Jahr übersteigt. Erst danach würde der Nachfrageüberhang von dann deutlich über einer Million Wohnungen allmählich sinken, schreiben die Marktforscher. Daher dürfte auch der Preisdruck nicht vor dem Jahr 2022 nachlassen.

Staatliche Maßnahmen könnten zu stärker steigenden Preisen führen

Die privaten Bauinvestitionen stiegen den Experten zufolge im ersten Quartal 2018 mit 2,1 Prozent gegenüber dem vierten Quartal 2017 (0,5 Prozent) deutlich an. Doch bei einer Kapazitätsauslastung von knapp 80 Prozent im Bauhauptgewerbe bremst der Arbeitskräftemangel die Fertigstellung von Bauprojekten. Dadurch werden laut Deutsche Bank Research staatliche Maßnahmen wie Baukindergeld, Steuererleichterungen und Investitionen in den sozialen Wohnungsbau hauptsächlich zu „Crowding out-Effekten“ und noch stärker steigenden Preisen führen.

Entsprechend erwarten die Marktexperten nur marginale Impulse für den Neubau. Jetzt räche sich, dass die Wohnungspolitik von 2009 bis 2017 kein bundespolitischer Schwerpunkt war.

Risiko von Überbewertungen nimmt zu

Nach Auffassung der Deutschen Bank werden die Wohnungspreise in den 126 größten deutschen Städten zwischen 2018 und 2022 um rund fünf Prozent jeweils gegenüber dem Vorjahr wachsen – um sechseinhalb Prozent in den Metropolen. Die Mietsteigerung wird demnach pro Jahr bei rund vier Prozent in den 126 größten Städten liegen – und bei rund fünf Prozent in den Metropolen.

Die Researcher gehen davon aus, dass in den Folgejahren die Preisdynamik ähnlich hoch sein wird – und damit steige das Risiko von Überbewertungen. Basierend auf Preis-Einkommens-Verhältnissen könnten deutsche Haus- und Wohnungspreise den Berechnungen nach im Jahr 2022 um durchschnittlich 20 Prozent über historisch fairen Preisen liegen. Sei der Wohnraum
dann immer noch knapp, steuere der deutsche Haus- und Wohnungsmarkt auf eine ausgewachsene Blase zu. Ein Szenario, vor dem die Deutsche Bank seit Jahren warnt.

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