Out of time: Wird das letzte Eigenheim 2050 gebaut?

In den deutschen Metropolregionen wird es einer Studie der Deutschen Bank zufolge bald kaum noch Neubauvorhaben für Eigenheime (Ein- und Zweifamilienhäuser) geben. Gründe sind der fehlende Platz und die stark gestiegenen Kosten. In den Ballungsräumen wird sich demnach der Trend zu großen Mehrfamilienhäusern und kleinen Wohnungen fortsetzen.

Neubau von Eigenheimen insgesamt stark rückläufig

Die Analysten rechnen damit, dass neue Eigenheime künftig vor allem noch in kleineren Gemeinden entstehen. Es werde bundesweit ein Sockel von 20.000 bis 40.000 Fertigstellungen von Eigenheimen pro Jahr erwartet. Bislang markiert das Jahr 2009 mit 84.000 fertiggestellten Eigenheimen den statistischen Tiefstwert. 2022 und 2023 wurden wegen höherer Zinsen, hoher Baukosten und der Heizungsregulierung bundesweit jeweils weniger als 100.000 Eigenheime gebaut. Gleichzeitig brachen die Baugenehmigungen massiv ein.

Boomzeit war in den 1970er Jahren: damals wurden jährlich rund 250.000 Eigenheime fertiggestellt. Dieser Wert fiel bis zur Wiedervereinigung auf unter 150.000. Im Anschluss gab es in den neuen Bundesländern einen kräftigen Aufholeffekt. In der Mitte der 1990er Jahre wurden in der Spitze erneut fast 250.000 Eigenheime pro Jahr gebaut, heißt es in der Studie.

Klimaziele: Energiebilanzen sprechen gegen Einfamilienhäuser

Gegen Eigenheime sprechen aus Sicht der Researcher der Deutschen Bank auch die Energiebilanzen und der Trend zum "grüneren" Bauen. Auf einen Hektar passen in vielen Bauplänen nur etwa 25 Eigenheime, aber oft mehr als 100 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern, die noch dazu ressourcenfreundlicher sind.

Neben dem geringeren Platz- und Materialbedarf verbrauchen Wohnungen in großen Mehrfamilienhäusern demnach für den Betrieb nur halb so viel Energie (durchschnittlich rund 10.000 Kilowatt pro Stunde (kWh) pro Jahr und produzieren dabei rund zwei Tonnen CO2) wie solche in Zweifamilienhäusern. In Einfamilienhäusern liege der Energiebedarf und damit auch der CO2-Ausstoß sogar beim Zweieinhalbfachen, wie eine Modellrechnung zeigt. Ebenso sinkt der CO2-Ausstoß durch einen geringeren Bedarf an Baumaterialen von beispielsweise Beton, Stahl und Glas.

Außerdem seien Städte und Gemeinden zunehmend bemüht, eine weitere Versiegelung von Grünflächen zu verhindern, so die Autoren. Einige Städte und Stadtteile – in der Presse wurden insbesondere Hamburg-Nord, Münster und Wiesbaden genannt – handhaben Baugenehmigungen für Einfamilienhäuser seit einigen Jahren bereits sehr restriktiv.

Urbanisierung: Wohnung im Mehrfamilienhaus trendet

Die Urbanisierung sei ein langfristiger Treiber für den strukturellen Rückgang des Baus von Eigenheimen, schreiben die Studienautoren. Die Arbeitsmärkte und die Infrastruktur in Städten und Metropolregionen seien in vielerlei Hinsicht attraktiver als im ländlichen Raum.

Bauland und Wohnraum werden knapp und teuer. Preise und Mieten steigen. Also werden kleine Wohnungen gegenüber großen Häusern präferiert. Zudem machen hohe Energiekosten und Materialpreise, der Fachkräftemangel und die stark gestiegenen Baukosten Eigenheime für viele Haushalte unerschwinglich. Die Analysten erwarten, dass sich diese Entwicklung fortsetzen wird und damit der Trend zum Bau von großen Mehrfamilienhäusern und kleinen Wohnungen.

Prognose: Ende des Eigenheims im Jahr 2050

Der Anteil an Baugenehmigungen für Einfamilienhäuser, die laut Deutsche Bank Research im Bestand mehr als 80 Prozent der Eigenheime ausmachen, fällt bundesweit. Besonders stark sei dieser Effekt in den Stadtstaaten. So fiel von 2003 bis 2023 der Anteil in Bremen von 53 Prozent auf 13 Prozent, in Hamburg von 39 Prozent auf neun Prozent und in Berlin von 62 Prozent auf unter fünf Prozent.

Setzt man den bundesweiten Trend fort, werden jedes Jahr rund 3.000 Eigenheime weniger gebaut als im Vorjahr. Das letzte Eigenheim würde dann in etwa im Jahr 2050 entstehen. "Doch eine simple Fortschreibung des historischen Trends überzeichnet vermutlich die künftige Entwicklung", rudern die Autoren zurück.

Die meisten Menschen in Deutschland leben in kleinen Gemeinden mit wenigen tausend oder wenigen hundert Wohnungen. Dort ist der Anteil der Einfamilienhäuser im Bestand oft sehr hoch. Das große Platzangebot, die Bedeutung von Bauland für die Gemeindefinanzen und die günstigeren Baukosten könnten dort weiterhin Eigenheime begünstigen. Daher gehen die Researcher langfristig von insgesamt 20.000 bis 40.000 genehmigten Eigenheimen pro Jahr aus.

Mietwohnungsmarkt: Goldenen Zeiten für Vermieter?

In Deutschland gibt es laut dem Zensus 2022 rund 16,3 Millionen Eigenheime. Diese Zahl hat in den vergangenen Jahren kaum zugenommen. "Bald dürfte die Zahl stagnieren und wenn langfristig nur noch wenige 10.000 Eigenheime pro Jahr gebaut werden, dürfte der Bestand und damit das Marktangebot durch Abriss und Rückbau fallen", prognostizieren die Studienautoren. In einigen Metropolen und Metropolregionen dürfte dieser Zeitpunkt schon früher eintreten.

Gleichzeitig bleibe das Eigenheim eine begehrte Wohnform. Wegen dieses Ungleichgewichts werden die Kaufpreise für Eigenheime voraussichtlich strukturell und stärker als für Wohnungen steigen. Auch das Vermieten von bestehenden Eigenheimen dürfte in vielen Städten und Metropolregionen künftig noch attraktiver werden, als es heute bereits ist.

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