Immobilien am Wasser trotzen dem Markt

Das Interesse an Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Eigentumswohnungen in den begehrten Seenregionen Deutschlands ist groß, das Angebot begrenzt – wie wirken sich diese Rahmenbedingungen auf die Kaufpreise aus?

Im Seereport 2026 hat Von Poll Immobilien untersucht, wie sich die Kaufpreise im ersten Halbjahr 2026 gegenüber dem ersten Halbjahr 2025 entwickelt haben und welche Höchstpreise in der jeweiligen Region aufgerufen wurden.

Wertbeständigkeit von Immobilien an den beliebtesten Seen

"Das begrenzte Angebot in Kombination mit der hohen Nachfrage und der besonderen Attraktivität machen Immobilien am Wasser zu einem eigenen Marktsegment, das sich häufig von der allgemeinen Preisentwicklung abhebt", sagt Daniel Ritter, geschäftsführender Gesellschafter bei Von Poll Immobilien. Häuser und Wohnungen in gefragten Seenlagen bleiben für Käufer und Investoren besonders attraktiv.

Während sich der allgemeine Wohnungsmarkt in den vergangenen Jahren stark verändert hat, lässt sich hier ein Trend erkennen: "Denn in 17 der 23 analysierten Seeregionen haben sich die Preise für Wohneigentum auch 2026 weiter nach oben entwickelt", so Ritter weiter. "Gleichzeitig entwickeln sich die Preise je nach Region unterschiedlich."

Die Datengrundlage berücksichtigt die durchschnittlichen Angebotspreise für Wohnimmobilien von Geomap für das erste Halbjahr 2026 und das erste Halbjahr 2025 in einem Fünf-Kilometer-Radius vom jeweiligen Seeufer sowie Anpassungen durch Von Poll Immobilien Research (2026).

Die definierten Seen basieren auf einer Auswertung des ADAC-Rankings "Deutschlands schönste Seen", ergänzt um Tegernsee, Starnberger See und Ammersee, weil sie zu den bekanntesten Seen Deutschlands zählen. 

Spitzenkaufpreise in den beliebtesten Seeregionen

Der bayerische Tegernsee übernimmt im Kaufpreisranking die Spitzenposition: Hier wurde im ersten Halbjahr 2026 ein durchschnittlicher Quadratmeterpreis von 9.876 Euro aufgerufen – der Maximalpreis pro Quadratmeter Wohnfläche lag sogar bei 14.970 Euro, auch das ist ein Höchstwert im Seereport 2026. Ebenfalls in Bayern folgen der Starnberger See mit 8.718 Euro pro Quadratmeter (Spitzenpreis: 11.877 Euro) und der Ammersee mit 7.372 Euro pro Quadratmeter (Spitzenpreis: 9.743 Euro).

Im Vergleichszeitraum sind die Immobilienpreise hier nur leicht gestiegen – am Tegernsee um 2,9 Prozent, am Starnberger See und Ammersee um jeweils 1,5 Prozent. Das liegt den Experten zufolge daran, dass das Preisniveau bereits vor einem Jahr sehr hoch war.

"Den größten Einfluss auf den Kaufpreis haben weiterhin die Mikrolage, die Nähe zum See, die Aussicht sowie die allgemeine Wohnqualität der Immobilie. Besonders gefragt sind ruhige Lagen mit hoher Qualität und guter Infrastruktur. Auch der energetische Zustand gewinnt zunehmend an Bedeutung", erklärt Bernhard Stollreither, Geschäftsstelleninhaber bei Von Poll Immobilien Tegernsee.

Auch Regelungen zur Zweitwohnungsnutzung beeinflussen die Nachfrage. Käufer informieren sich heute deutlich intensiver darüber, welche Nutzungsmöglichkeiten eine Immobilie bietet und ob sie von entsprechenden Einschränkungen betroffen ist.

Wohnimmobilien in direkter Seelagen sind wertstabiler

Am bayerischen Königssee werden beim Kauf einer Wohnimmobilie in Seelage zirka 6.993 Euro pro Quadratmeter fällig, am Berliner Wannsee sind es 6.247 Euro, am Eibsee 6.221 Euro und am Chiemsee 5.826 Euro (beide in Bayern). Am baden-württembergischen Bodensee liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei 5.352 Euro und am Hamburger Öjendorfer See bei 4.880 Euro.

Bemerkenswerte Höchstpreise verglichen mit den Durchschnittspreisen wurden am Wannsee mit 8.765 Euro sowie am Eibsee mit 8.912 Euro erzielt.

"Während sich der allgemeine Wohnimmobilienmarkt stärker an Finanzierungskosten und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen orientiert, behaupten echte Seelagen ihre Sonderstellung", sagt Mirko Roloff, Geschäftsstellenleiter bei Von Poll Immobilien Berlin – Nikolassee/Wannsee, Lichterfelde/Lankwitz und Grunewald. Einzigartige Merkmale wie direkter Wasserzugang und eigener Bootssteg seien Werttreiber.

Während sich die durchschnittlichen Quadratmeterpreise am Öjendorfer See um 4,4 Prozent und am Wannsee um 4,8 Prozent nach oben entwickelt haben, sind sie am Eibsee sogar um 8,2 Prozent gestiegen. Am Bodensee haben die Preise hingegen mit minus 2,2 Prozent leicht nachgegeben, am Chiemsee und am Königssee sogar um minus 4,3 Prozent beziehungsweise minus 4,9 Prozent.

"Den größten Einfluss auf den Kaufpreis hat nach wie vor die Mikrolage – also direkter Seezugang, unverbaubarer Seeblick, Privatsphäre und Grundstücksausrichtung. Aspekte wie Nachhaltigkeit und Energieeffizienz gewinnen ebenfalls an Bedeutung", ergänzt Raphaela Hübner, Geschäftsstelleninhaberin bei Von Poll Immobilien Konstanz am Bodensee.

Den Markt prägen laut Hübner vor allem vermögende Eigennutzer, Kapitalanleger und Käufer, die einen Erst- oder Zweitwohnsitz mit hoher Lebensqualität suchen. Dazu kommen Kaufinteressenten, die den Lebensmittelpunkt dauerhaft verlegen wollen. Die Nachfrage nach reinen Ferienimmobilien ist zurückhaltender.

Immobilien am See unter 4.000 Euro pro Quadratmeter

Am Brombachsee in Bayern kostet der Quadratmeter 3.537 Euro, am Großen Plöner See in Schleswig-Holstein mit 3.341 Euro, am Kulkwitzer See in Sachsen mit 3.340 Euro, am Schluchsee in Baden-Württemberg mit 3.299 Euro, am Steinhuder Meer in Niedersachsen mit 3.229 Euro, am Großen Stechlinsee in Brandenburg mit 3.169 Euro sowie an der Müritz in Mecklenburg-Vorpommern mit 3.088 Euro. Nur am Brombachsee haben die Preise mit minus 2,5 Prozent etwas nachgegeben – während die Preise für Wohneigentum am Großen Stechlinsee um zwei Prozent stiegen, erhöhten sich die Preise in den anderen Seeregionen sogar zwischen 5,8 Prozent (Müritz) und neun Prozent (Kulkwitzer See).

"Zu den aktivsten Käufergruppen in diesem Segment gehören dabei nach wie vor Best Ager, Unternehmer sowie Pensionäre. Vor allem die Lage und das Maß an Privatsphäre wirken bei Immobilien am See stark preisbildend", führt Robert Rothböck, Geschäftsstellenleiter bei Von Poll Immobilien Plön, Kiel, Rendsburg, Eutin, Eckernförde und Neumünster, aus. Besonders gefragt seien hier Grundstücke mit möglichst wenig direkten Nachbarn, einem unverbaubaren Blick auf den See sowie Westausrichtung. Auch hier gewinne das Thema Energieeffizienz an Bedeutung. "Verkäufer müssen derzeit jedoch etwas mehr Geduld mitbringen, da sich die Vermarktungszeiten etwas verlängert haben", so Rothböck.

Zwischen 2.000 Euro pro Quadratmeter und 3.000 Euro pro Quadratmeter werden Kaufinteressenten an folgenden Seen fündig: Am Laacher See in Rheinland-Pfalz belaufen sich die Immobilienpreise auf rund 2.933 Euro, am Schweriner See in Mecklenburg-Vorpommern auf 2.699 Euro, am Biggesee in Nordrhein-Westfalen auf 2.683 Euro, am Stausee Losheim im Saarland auf 2.401 Euro und am Edersee in Hessen auf 2.149 Euro.

Auch hier entwickelte sich das Preisniveau in den meisten Regionen nach oben: Am Biggesee leicht um 1,9 Prozent, am Laacher See um 4,1 Prozent und am Stausee Losheim sowie am Schweriner See etwas deutlicher um 6,7 Prozent beziehungsweise 7,2 Prozent. Nur am Edersee sanken die Preise für Wohneigentum im Jahresvergleich um vier Prozent.

Die günstigsten Quadratmeterpreise für eine Immobilie am See gibt es am Großen Goitzschesee in Sachsen-Anhalt mit 1.957 Euro und an der Bleilochtalsperre in Thüringen mit 1.661 Euro. Besonders spannend: In diesem Preissegment findet sich mit einem Plus 9,6 Prozent (Bleilochtalsperre) sowohl die höchste Preissteigerung als auch die höchste Preisreduktion mit minus 7,3 Prozent (Großer Goitzschesee).

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