Flensburg bietet neben Wolfsburg im Bestand und im Neubau attraktive Renditen Bild: Gerhard Hermes

Hamburg ist die einzige norddeutsche A-Stadt und bietet noch immer ein sicheres Investment, schreibt Dr. Lübke & Kelber. Doch wer auf mehr Rendite aus ist, sollte abseits des "Mainstreams" investieren: Osnabrück, Wolfsburg und Braunschweig weisen im Risiko-Rendite-Ranking Norddeutschland 2017 für den Bestand aktuell die attraktivsten Rahmenbedingungen auf. Bei Neubauimmobilien punkten Wolfsburg, Flensburg und Braunschweig.

In diesen Städten können Renditen erzielt werden, die weit über den von Dr. Lübke & Kelber ermittelten Mindestrenditen liegen, die das jeweilige Standortrisiko berücksichtigen. Untersucht wurden die 18 norddeutschen B-Städte Braunschweig, Bremen, Bremerhaven, Delmenhorst, Flensburg, Göttingen, Hamburg, Hannover, Hildesheim, Kiel, Lübeck, Lüneburg, Neumünster, Oldenburg, Osnabrück, Salzgitter, Wilhelmshaven und Wolfsburg.

In Hamburg habe die anhaltend hohe Nachfragekonkurrenz in den vergangenen Jahren die Renditechancen überproportional gemindert, sagt Ulrich Jacke, Geschäftsführer der Dr. Lübke & Kelber GmbH.

„Es gilt heutzutage mehr denn je, die ‚hidden champions‘ zu identifizieren", so Jacke.

Für die dem Risiko-Rendite-Ranking zugrunde gelegte Investitionsanalyse wurde eine Eigenkapitalquote von 55 Prozentpunkten bei einem auf zehn Jahre fixierten Zins von 1,2 Prozentpunkten für das Fremdkapital angenommen. In fast allen untersuchten Städte wurden sowohl im Bestands- als auch im Neubausegment Eigenkapitalrenditen von mehr als vier Prozentpunkten erzielt. Selbst in den guten Lagen Hamburgs lassen sich dagegen sowohl im Bestands- als auch Neubausegment nur Renditen erzielen, die knapp über der empfohlenen Mindestrendite liegt.

Risiko in Hamburg, Wolfsburg und Oldenburg am niedrigsten

Hamburg, Wolfsburg und Oldenburg sind laut Dr. Lübke & Kelber die risikoärmsten Städte im Vergleich der 18 untersuchten norddeutschen Städte. Für diese drei Städte wurden Risikozuschläge von 0,4 Prozentpunkten für Hamburg, 0,8 Prozentpunkten für Wolfsburg und 1,0 Prozentpunkten für Oldenburg ermittelt.

Unter den Hidden Champions mit dem attraktivsten Rendite-Risiko-Profil war Wolfsburg auch im Dr. Lübke & Kelber-Ranking vor einem halben Jahr gleich zweimal unter den Spitzenreitern.

Die anderen Städte bergen zunehmende Standortrisiken für Wohninvestments, etwa aufgrund demografischer oder sozioökonomischer Entwicklungen oder wegen prognostizierter Wohnungsmarkt- oder Nachfragedynamiken, wie Jacke erklärt. Unter diesem Gesichtspunkt sind Wilhelmshaven und Salzgitter mit 2,5 Prozentpunkten Schlusslichter.

Finanzierungsbelastung an B-Standorten niedriger als Mietbelastung

In 17 der 18 analysierten Städte in Norddeutschland führt der Erwerb laut Dr. Lübke & Kelber zu einer teilweise deutlich niedrigeren durchschnittlichen Haushaltsbelastung als eine vergleichbare Bruttomietbelastung, jedenfalls im Bestand. In Göttingen liegt die Differenz bei rund fünf Prozentpunkten, in Bremerhaven und Wilhelmshaven bei etwa vier Prozentpunkte.

In Hamburg liegt die durchschnittliche Finanzierungsbelastung mehr als drei Prozentpunkte über der vergleichbaren Mietbelastung.

Im Neubausegment zeigt sich ein anderes Bild. Nur in Delmenhorst, Göttingen und Osnabrück zeigt sich der Erwerb beziehungsweise die Finanzierung einer Eigentumswohnung im Vergleich zu einer Anmietung einer Wohnung als vorteilhaft. „Vor allem in Lübeck, Wilhelmshaven und Hamburg ist eine Anmietung einer Neubauwohnung vorteilhaft gegenüber dem Erwerb“, so Jacke.

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Schlagworte zum Thema:  Rendite, Immobilien, Investment

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