Wer vor Jahren in Eigentumswohnungen in den boomenden Metropolen investiert hat, hat fette Renditen abgesahnt. Wer frisches Geld anlegen muss, ist abseits der Hotspots besser bedient – eine Makleranalyse zeigt, wie sich die Preise in kleineren Universitätsstädten entwickeln.
Ein Wohninvestment lohnt sich, wenn mit den Mieten der Kaufpreis wieder reingeholt wird. Doch wo ist das noch möglich? Das Maklerunternehmen Von Poll Immobilien hat sich die Preisentwicklungen in kleineren deutschen Universitätsstädten genauer angeschaut. Im Jahr 2023 verzeichneten demnach 40 der 46 betrachteten Städte Preisrückgänge gegenüber dem Vorjahr. Nur in einigen Städten stiegen oder stagnierten die Preise entgegen dem Trend, was laut Analyse auf lokale Besonderheiten und eine mögliche Marktstabilität hinweist.
Während die Kaufpreise bei Eigentumswohnungen in den kleineren Universitätsstädten mehrheitlich gefallen sind, sind die Mietpreise 2023 im Vergleich zu 2022 in allen Standorten gestiegen.
Teure Unistädte: Preiskorrekturen und Kaufgelegenheiten
Wer sich in den kleineren Universitätsstädten nach einer Eigentumswohnung umschaut, muss in Konstanz mit durchschnittlich 5.495 Euro pro Quadratmeter (Mietpreis: 15,17 Euro pro Quadratmeter) mit den teuersten Quadratmeterpreisen rechnen. Allerdings sind hier die Kaufpreise im Vergleichszeitraum um satte 10,3 Prozent gefallen – damit gehört Konstanz zu den fünf Standorten mit dem stärksten Preisverfall.
Ebenso Quadratmeterpreise von mehr 5.000 Euro müssen Immobilienkäufer in Potsdam mit 5.302 Euro pro Quadratmeter zahlen bei einem durchschnittlichen Mietpreis von 12,26 Euro pro Quadratmeter. Freiburg im Breisgau mit 5.281 Euro pro Quadratmeter (Mietpreis: 15 Euro pro Quadratmeter) und Tübingen mit 5.191 Euro pro Quadratmeter (Mietpreis: 14,61 Euro pro Quadratmeter) sind ähnlich teuer. Die Kaufpreisentwicklung ist dabei sehr unterschiedlich: In Potsdam (minus 7,8 Prozent) und Freiburg (minus 4,8 Prozent) fielen die Kaufpreise deutlich stärker als etwa in Tübingen mit minus 0,7 Prozent.
"Potsdam als begehrter Wohnstandort, UNESCO-Welterbestätte und Universitätsstadt hat sich auch in der Korrektur des Immobilienmarktes stabiler als andere Städte gezeigt", sagt Andreas Güthling, Geschäftsstellenleiter bei Von Poll Immobilien Potsdam und Werder (Havel). Trotzdem gab es auch hier Preiskorrekturen – auch in sehr guten Lagen – sodass sich Güthling zufolge noch gute Kaufgelegenheiten ergeben, vor allem für Immobilienkäufer, die nicht auf eine Finanzierung angewiesen sind. Sobald sich der Immobilienmarkt wieder erholt, könnten die Preise in den Top-Lagen dem Rest des Marktes aber vorauslaufen.
Eigentumswohnungen: Kaufpreise im unteren Ranking
Am günstigsten sind Eigentumswohnungen in dieser Analyse in den ostdeutschen Universitätsstädten Chemnitz mit durchschnittlich 1.320 Euro pro Quadratmeter (Mietpreis: 5,58 Euro pro Quadratmeter) und Magdeburg mit 1.889 Euro pro Quadratmeter (Mietpreis: 6,79 Euro pro Quadratmeter). Im Vergleich zum Vorjahr sind die Kaufpreise im Jahr 2023 in Chemnitz um durchschnittlich 6,9 Prozent und in Magdeburg um 2,2 Prozent gefallen.
Ebenso im unteren Ranking mit Quadratmeterpreisen bei Eigentumswohnungen zwischen 2.000 Euro und 3.000 Euro pro Quadratmeter befinden sich die Städte Wuppertal, Mönchengladbach, Hildesheim, Kaiserslautern, Saarbrücken, Siegen, Frankfurt (Oder), Coburg, Halle (Saale), Bielefeld, Erfurt, Flensburg, Kassel, Göttingen und Braunschweig. Die Preisentwicklung gegenüber 2022 ist komplett unterschiedlich: Während in Erfurt die Immobilienpreise um 12,2 Prozent gefallen sind – das ist der stärkste Preisrückgang im gesamten Ranking – sind sie in Saarbrücken um 2,9 Prozent gestiegen und haben in Halle (Saale) mit 0,3 Prozent eher stagniert.
Mit Kaufpreisen bei Eigentumswohnungen zwischen durchschnittlich 3.000 Euro pro Quadratmeter und 4.000 Euro pro Quadratmeter können potenzielle Käufer dem Maklerhaus zufolge in den kleineren Universitätsstädten Koblenz, Marburg, Passau, Bayreuth, Jena, Paderborn, Greifswald, Oldenburg, Kiel, Aachen, Gießen, Heilbronn, Trier, Rostock, Lüneburg und Lübeck kalkulieren. Auch hier zeichnet sich eine heterogene Preisentwicklung. Während in Kiel mit minus 11,8 Prozent, Heilbronn mit minus 10,8 Prozent und Bayreuth mit minus 10,1 Prozent die Preise jeweils um mehr als zehn Prozent gefallen sind, sind sie in Paderborn um sieben Prozent, in Greifswald mit 5,4 Prozent und in Jena um 1,5 Prozent gestiegen zwischen dem Jahr 2022 und 2023.
Chance: Höhere Fluktuation bei größeren Wohnungen
Seit Anfang 2023 zieht die Nachfrage wieder leicht an, wie die Experten beobachten, wenn auch zu reduzierten Preisen. Als Universitätsstadt bietet Kiel auch bei Ein- und 1,5-Zimmerwohnungen viel Potenzial. Allerdings ist die Fluktuation bei Drei- bis Fünf-Zimmerwohnungen höher. Auch größere Wohnungen ab 100 Quadratmeter sind wieder interessant. "Viele ältere Paare ziehen sich aufgrund veränderter Lebensumstände vom Land zurück und suchen entsprechenden Wohnraum in der Innenstadt. Perspektivisch werden sich die Preise daher wieder stabilisieren", erklärt Robert Rothböck, Geschäftsstellenleiter Kiel, Plön, Eckernförde, Neumünster und Rendsburg.
Teurer wird es für Immobilienkäufer demnach auch
- in Regensburg mit durchschnittlich 4.839 Euro pro Quadratmeter (Mietpreis: 12,89 Euro pro Quadratmeter),
- in Erlangen mit 4.772 Euro pro Quadratmeter (Mietpreis: 12,66 Euro pro Quadratmeter),
- in Heidelberg mit 4.719 Euro pro Quadratmeter (Mietpreis: 14,64 Euro pro Quadratmeter),
- in Augsburg mit 4.381 Euro pro Quadratmeter (Mietpreis: 12,62 Euro pro Quadratmeter),
- in Darmstadt mit 4.299 Euro pro Quadratmeter (Mietpreis: 13,16 Euro pro Quadratmeter),
- in Ulm mit 4.216 Euro pro Quadratmeter (Mietpreis: 12,28 Euro pro Quadratmeter),
- in Bamberg mit 4.141 Euro pro Quadratmeter (Mietpreis: elf Euro pro Quadratmeter),
- in Mainz mit 4.069 Euro pro Quadratmeter (Mietpreis: 13,40 Euro pro Quadratmeter) und
- in Würzburg mit 4.001 Euro pro Quadratmeter (Mietpreis: 12,15 Euro pro Quadratmeter).
In Mainz (minus 11,5 Prozent) und in Augsburg (minus 10,2 Prozent) sind die Preise ziemlich stark gefallen, während sie sich in Bamberg um 3,8 Prozent nach oben entwickelt haben.
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