Wer vor Jahren in Wohnimmobilien in den boomenden Metropolen investiert hat, hat fette Renditen abgesahnt. Wer frisches Geld anlegen muss, ist außerhalb der Hotspots besser bedient. McMakler hat mittelgroße deutsche Unistädte unter die Lupe genommen: Wo lohnt sich das Investieren noch?
Ein Investment lohnt sich, wenn mit den Mieteinnahmen der Kaufpreis wieder reingeholt wird. Das ist bei den horrenden Preisen in den bei Zuzüglern beliebten deutschen Metropolen kaum noch möglich. In mittelgroßen Universitätsstädten wiederum lassen sich mit Wohnimmobilien noch attraktive Renditen erzielen. McMakler hat 46 Standorte anhand ihres Kaufpreisfaktors ausgewertet. Die Analyse zeigt: In 26 Städten lohnt sich die Investition in Wohnimmobilien besonders.
"Wer Immobilien als Kapitalanlage nutzen will, sollte sich nicht nur auf die begehrten deutschen Metropolen konzentrieren. Mittelgroße Universitätsstädte bieten attraktive Alternativen, die gute Wertsteigerungen erzielen", erklärt Felix Jahn, CEO und Gründer von McMakler.
Kaufpreisfaktor: Wo rentiert sich ein Wohninvestment?
Beim Kaufpreisfaktor (auch Vervielfältiger) wird der Kaufpreis der Immobilie durch die erwartete Nettokaltmiete dividiert, um die Rentabilität des Investments zu ermitteln. Liegt ein Kaufpreisfaktor bei 20 würden Mieteinnahmen den Investitionspreis nach 20 Jahren wieder eingebracht haben. Ein Kaufpreisfaktor zwischen 20 und 24 gilt als besonders guter Indikator für den Immobilienkauf.
Die Unistadt Flensburg zum Beispiel mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 2.491 Euro und einem Kaufpreisfaktor von 22,9 ist laut McMakler ein sehr lohnenswerter Investmentstandort. Ähnlich attraktiv ist Lüneburg, wo der Quadratmeter derzeit 3.298 Euro kostet und der Kaufpreisfaktor bei 23,77 liegt. Ebenfalls ein gutes Kaufpreis-Mietverhältnis bei noch moderaten Preisen finden Anleger in Erfurt (2.589 Euro; 23,9), Heidelberg (4.132 Euro; 24,58) oder in Kiel (3.056 Euro; 24,6) und Braunschweig (2.875 Euro; 24,7). Frankfurt an der Oder (1.830 Euro; 22) und Magdeburg (1.928 Euro; 21,2) lohnen sich aktuell ebenfalls für Immobilienkäufer.
"Neben dem Kaufpreisfaktor sorgen zudem gute Wohnlagen, die Nähe zur Großstadt oder auch viele Bars, Restaurants und Freizeitmöglichkeiten in der Umgebung für langfristig gute Renditen. Natürlich spielt auch der Zustand der Immobilie selbst eine wesentliche Rolle", sagt McMakler-CEO Jahn.
Top 10: Wo sich ein Investment besonders lohnt
Rang | Stadt | Kaufpreis (Quadratmeter) | Mietpreis (Quadratmeter) | Kaufpreisfaktor |
1 | Saarbrücken | 1.813 Euro | 9,40 Euro | 16,07 |
2 | Chemnitz | 1.270 Euro | 6,46 Euro | 16,40 |
3 | Kaiserslautern | 2.000 Euro | 8,83 Euro | 18,88 |
4 | Greifswald | 2.381 Euro | 9,93 Euro | 19,98 |
5 | Siegen | 1.912 Euro | 7,77 Euro | 20,51 |
6 | Wuppertal | 1.915 Euro | 7,74 Euro | 20,62 |
7 | Gießen | 3.044 Euro | 12,24 Euro | 20,72 |
8 | Coburg | 2.327 Euro | 9,34 Euro | 20,77 |
9 | Kassel | 2.460 Euro | 9,84 Euro | 20,83 |
10 | Hildesheim | 2.149 Euro | 8,58 Euro | 20,86 |
Quelle: McMakler
Hidden Champions: Kiel, Frankfurt (Oder) und Magdeburg unter der Lupe
Besonders Kiel bietet Immobilieninvestoren laut McMakler mehr als nur den idealen Kaufpreisfaktor von 24,6. Es gibt beliebte Wohnumgebungen, die Wirtschaft ist dynamisch und der Freizeitwert hoch. Auch in den Bereichen IT und Gesundheit hat sich die die schleswig-holsteinische Landeshauptstadt McMakler zufolge stark weiterentwickelt und sticht mit exzellenten Forschungseinrichtungen und Instituten heraus. Die Nähe zum Wasser sowie kulturelle Angebote ziehen den Tourismus an. Das mache es wett, dass der Kaufpreis von 3.056 Euro pro Quadratmeter im Vergleich zu anderen mittelgroßen Städten schon etwas teurer sei, allerdings aber noch Wachstumspotenzial biete.
Auch Frankfurt (Oder) bietet neben einem guten Kaufpreisfaktor von 22 unter anderem eine solide Wirtschaft. Dazu kommen hier die Nähe zu Berlin, eine attraktive Verkehrsanbindung und die bei Studierenden besonders beliebte internationale Europa Universität Viadrina. Mit einem Kaufpreis von durchschnittlich 1.830 Euro zählt das ostdeutsche Frankfurt noch zu den günstigsten Unistädten.
Für Anleger, die nur wenig Geld investieren wollen, eignet sich McMakler zufolge Magdeburg (1.928 Euro; 21,2) besonders gut. Durch die zentrale geografische Lage ist die Stadt ein Verkehrsknotenpunkt zu vielen Großstädten und ein wichtiger Standort für Logistik. Die ITK- (Informations- und Kommunikationstechnik) Branche gilt als innovativer Vorreiter. Zahlreiche mittelständische Software- und IT-Firmen haben sich vor Ort angesiedelt. Zudem hat sich laut McMakler eine Kreativbranche entwickelt, die zusätzliche Arbeitsplätze schafft und die Wirtschaft unterstützt.
Angespannte Wohnungsmärkte in Unistädten im Süden
Den niedrigsten Kaufpreisfaktor hat McMakler in Saarbrücken (16) ausgemacht. Dicht dahinter folgen Chemnitz (16,4) und Kaiserslautern (18,8). In diesen Universitätsstädten liegen die Kaufpreise bei weniger als 2.000 Euro pro Quadratmeter. Am günstigsten kauft es sich in Chemnitz ein, wo der Quadratmeter im Schnitt nur 1.270 Euro kostet – deutlich weniger als in der zweitplatzierten Stadt Saarbrücken, wo für den Quadratmeter bereits 1.813 Euro fällig werden.
Wer in Rostock oder Konstanz kaufen will, sollte genauer hinschauen. Hier liegt der Kaufpreisfaktor bereits bei 30. Ein Investment lohnt sich hier den Analysten zufolge nur, wenn sich die Immobilie in einem guten Zustand befindet, die Wohnlage attraktiv und noch Wertsteigerungen zu erwarten sind. Das gilt hier eher für Rostock, wo der Quadratmeterpreis mit 3.292 Euro im Vergleich zu Konstanz noch erschwinglich ist.
In einigen der 46 untersuchten Universitätsstädten ist der Wohnungsmarkt hingegen heute schon stark angespannt, heißt es in der Studie. Die Spitzenreiter gemessen an den Kaufpreisen liegen alle im Süden Deutschlands: Mit durchschnittlich 5.368 Euro pro Quadratmeter ist Konstanz die teuerste Unistadt Deutschlands, gefolgt von Freiburg im Breisgau (4.831 Euro), Tübingen (4.625 Euro) und Regensburg (4.606 Euro).
Die Datenerhebung von McMakler basiert auf einer Auswertung inserierter Kauf- und Mietangebote für Wohnungen (Bestand und Neubau) verschiedener Immobilienportale für die vergangenen zwölf Monate.
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