Die Betriebskosten sprengen derzeit die Büromieten – überraschend ist: Es spielt kaum eine Rolle, ob Altbau oder Neubau, wie eine Studie von Bulwiengesa und dem Bauakademie Institut zeigt. Im Wettbewerb um zunehmend kostensensible Mieter raten die Experten zum "New-Work-Retro-Fit".
Für Investoren und Vermieter wird die Optimierung der Betriebskosten immer wichtiger, um in einem schwierigeren Marktumfeld im Wettbewerb zu bestehen. Die Mieten steigen seit zehn Jahren und wurden auch durch Pandemie und Krieg in der Ukraine nicht gebremst. Zeitgleich schnellten mit der Energiekrise die Mietnebenkosten in die Höhe – ganz besonders in Bürogebäuden in den deutschen Metropolen. Zu diesen Erkenntnissen kommen Bulwiengesa und das Bauakademie Institut in der gemeinsamen Kurzstudie "Gesamtmietbetrachtung – Büromarkt Deutschland".
Büroinvestment: Performance hängt von Betriebskosten ab
In den vergangenen beiden Jahren war der Anstieg der Studie zufolge besonders stark, über einen Zeitraum von zehn Jahren betrug er 117 Prozent. Der Einfluss der Betriebskosten in Bürogebäuden auf die Gesamtmiete hat demnach erheblich zugenommen: Der Anteil an den Gesamtkosten liegt mittlerweile bei zirka 21 Prozent in der Spitze beim Neubau und bei rund 24 Prozent im Bestand. Damit ist der Anteil der Betriebskosten um rund sechs Prozentpunkte gestiegen.
"Die durchsetzbaren Ansprüche der Mieter steigen, zugleich nimmt ihre Kostensensibilität wieder zu", kommentierte Bulwiengesa-Vorstand Sven Carstensen die Marktstudie. Die Betrachtung der Gesamtmietbelastung sei für Vermietern von enormer Relevanz. Wer bei den Nebenkosten spare, habe wieder mehr Spielräume für Mietverhandlungen oder um sich vom Wettbewerb abzuheben. "Die Performance eines Investments ist wieder mehr vom aktiven Objektmanagement und damit verbunden dem Heben von Ertragspotenzialen abhängig", so Carstensen weiter.
Optimales Objektmanagement für höhere Büromieten
Der Aufwand für die Gebäudebewirtschaftung hat sich der Studie zufolge im Laufe der Energiekrise mehr als verdoppelt. Die Bewegung von einem Vermieter- zu einem Mietermarkt sei unübersehbar. Mit der Krise und der stark steigenden Inflation seien die Nebenkosten ein wichtiger Faktor bei Anmietungsentscheidungen. Auch wer Mieter in bestehenden Bürogebäuden halten wolle, wäre von der Analyse der Kostenpositionen Kaltmiete und Betriebskosten abhängig.
Mietern und Vermietern stünden zahlreiche Stellschrauben zur Verfügung, um Kosten signifikant zu drosseln, ergänzte Andreas Kühne, Geschäftsführer der Bauakademie Performance Management GmbH: "Wer dauerhaft wettbewerbsfähig bleiben will, sollte sich mit den Fakten vertraut machen – auf allen Seiten." Die Zeiten überdurchschnittlicher Mieterlöse trotz eines vernachlässigten Objektmanagements seien vorbei.
Neubau versus Bestand: "New-Work-Retro-Fit" als Lösung
Dass die Betriebskosten in alten Gebäuden nicht zwingend höher sind als in neuen, liegt laut Studie auch daran, dass die Klimatisierung wegfällt und im Gegensatz zu Neubauten die Technik weniger kostenaufwändig ist. Entscheidend ist die Qualität eines Bürogebäudes, heißt es.
Die Betriebskosten bezogen auf einen Mitarbeiter betragen demnach in Neubauten knapp 2.200 Euro pro Jahr. In älteren Bürohäusern sind die Betriebskosten bezogen auf den Quadratmeter knapp 30 Prozent niedriger als in jüngeren, dafür sei in älteren Büros der Flächenverbrauch pro Mitarbeiter rund 40 Prozent höher – wegen großzügigerer Raumstrukturen.
Beide Effekte zusammen bewirken der Studie zufolge, dass der Kostenvorteil der älteren Gebäude zwar aufgezehrt wird, die neuen Gebäude trotz besserer Flächeneffizienz aber nicht unbedingt günstiger sind. Optimal wäre demnach ein sogenannter New-Work-Retro-Fit, das heißt ältere Bestandsgebäude für neue Arbeitswelten fit zu machen.
Die Analyse basiert auf der Auswertung von Riwis, dem Datensystem von Bulwiengesa, und NEO, dem Betriebskostenbenchmark der Bauakademie.
Kurzstudie "Gesamtmietbetrachtung – Büromarkt Deutschland" (PDF)
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