Betriebskosten in Büro: Flight to quality ohne Vorteil

Wachsender Leerstand, verhaltene Vermietungsaktivitäten – die Mechanismen am deutschen Büroimmobilienmarkt sind seit der Pandemie und dem Krieg in der Ukraine nachhaltig gestört sind. Gleichzeitig verschärfen stark steigende Betriebskosten die wirtschaftliche Lage vieler Eigentümer. Eine Trendwende ist nicht in Sicht.

Die Ergebnisse aus dem aktuellen NEO Office Impact Report machen deutlich, "dass professionelles Management ein entscheidender Hebel zur Kostendämpfung ist", erklärt Andreas Kühne, Sprecher der Geschäftsführung der Bauakademie Unternehmensgruppe, die den Report herausgibt. "Benchmarking schafft die Grundlage, um genau diese Unterschiede sichtbar zu machen und gezielt Verbesserungen einzuleiten."

Betriebskosten: Rolle des Gebäudemanagements

Die ausgewerteten Bürogebäude verzeichnen 2024 im Vergleich zu Vorjahr im Mittel einen Kostenanstieg von 4,9 Prozent bei Selbstnutzern aus Industrie und öffentlicher Verwaltung sowie 5,1 Prozent bei Investorenobjekten. Beide Gruppen liegen damit den Studienautoren zufolge weiterhin über dem Fünfjahresmittel der Teuerungsrate des Statistischen Bundesamtes von 3,7 Prozent.

Die Spannbreite der Daten zeigt eine neue Realität: Während 25 Prozent der Gebäude eine Kostenreduktion verzeichnen, berichten 24 Prozent über stabile oder nur moderat steigende Aufwendungen – und mehr als die Hälfte (51 Prozent) der Objekte melden deutliche Kostensteigerungen, die klar oberhalb der Inflationsrate liegen.

Diese Heterogenität macht den Experten zufolge sichtbar, wie stark die Qualität des Asset Managements, Property Managements und Facility Managements die Betriebskosten beeinflusst. Genau an diesem Punkt soll das Benchmarking ansetzen.

Bürogebäude: Unsicherheit bei EU-Taxonomie

Die Präferenz für hochwertige, nachhaltige Gebäude setzt sich laut Report fort. Die Analyse kommt hier jedoch zu dem Schluss, dass zertifizierte Premiumimmobilien im Durchschnitt fünf Prozent höhere Betriebskosten verursachen. Strukturelle Kostenvorteile seien derzeit nicht erkennbar. Verzögerungen bei der nationalen Umsetzung der EU-Taxonomie und der Einführung von Energieeffizienzklassen tragen zur Unsicherheit bei.

69 Prozent der 2024 erfassten Gebäude nutzten ausschließlich Ökostrom. Ältere Gebäude weisen zwar geringere Kosten pro Quadratmeter auf, verursachten jedoch für jeden Mitarbeiter rund 40 Prozent höhere Aufwendungen wegen schlechterer Flächeneffizienz. Im Mittel liegen die Bürogebäude 12,5 Prozent unter dem CRREM-CO2e-Pfad, wobei 25 Prozent der Gebäude diesen überschreiten.

Der Flächenverbrauch pro Mitarbeiter sank im Jahresvergleich um bis zu vier Quadratmeter, und Premiumzertifizierungen führten durchschnittlich zu zusätzlichen Kosten von 3,60 Euro pro Quadratmeter und Jahr. Die Versicherungsprämien sind mit 16 Prozent im vergangenen Jahr am stärksten aller Einzelpositionen gestiegen.

Betriebskosten: Unterschiedliche Rahmenbedingungen

Die Entwicklung der Betriebskosten werde inzwischen von mehreren, sich gegenseitig überlagernden Effekten bestimmt, sodass ein vereinfachender Blick auf Inflationsraten oder Teilmärkte zu kurz greift, heißt es in der Mitteilung der Bauakademie Unternehmensgruppe.

So senken veränderte Nutzungsgewohnheiten wie Homeoffice, geringere Belegungsgrade und Leerstände auslastungsabhängige Kosten, während gleichzeitig höhere Energiepreise und steigende Ausgaben für Facility Services die Budgets erheblich belasten.

Dazu kommen Managementreaktionen wie Einsparmaßnahmen, Nachverhandlungen, Bündelungen und Anpassungen der Servicelevel, die gegensätzlich wirken und die Kostenentwicklung unterschiedlich stark beeinflussen. Zusammengenommen führen diese Faktoren dazu, dass verallgemeinernde Aussagen über die Gesamtentwicklung der Betriebskosten ein verzerrtes Bild ergeben würden.

NEO Office Impact Report 2025: Weiterentwickelte Methodik

Der NEO Office Impact Report 2025 basiert auf einer erweiterten Datenbasis von rund 15,4 Millionen Quadratmetern und 50 Unternehmen und bietet damit belastbare Vergleichswerte für Betreiber, Eigentümer und Nutzer. Mit der Nullhaus-Methodik wurden jahresbedingte Verzerrungen in der Stichprobe erstmals normiert.

NEO Office Impact Report: weitere Informationen

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