Diese Wohnimmobilien sind von Investoren gesucht

Der deutsche institutionelle Wohninvestmentmarkt erzielte laut CBRE im ersten Quartal 2026 ein Transaktionsvolumen von 1,7 Milliarden Euro (JLL: 1,65 Milliarden Euro) – im ersten Quartal 2025 waren es 2,2 Milliarden Euro (JLL: 2,35 Milliarden Euro, Colliers: 2,1 Milliarden Euro, Savills: 1,6 Milliarden Euro).

BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) und Nai Apollo kommen ebenfalls auf ein Transaktionsvolumen von zwei Milliarden Euro, was demnach einem Minus von 22 Prozent beziehungsweise 11,5 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal entspricht.

Trotz Krisen: Gut gefüllte Pipeline kann Markt beleben

"Zwar ist die Zahl der aktuell zur Vermarktung stehenden Objekte und Portfolios vergleichsweise hoch, doch insbesondere die anhaltend unsichere geopolitische Lage führt dazu, dass viele potenzielle Investoren vorsichtig agieren und Investitionsentscheidungen aufschieben", sagt Stefan Wilke, Head Residential Investment Deutschland bei CBRE.

JLL führt den Rückgang des Volumens auf strukturelle Verschiebungen zurück. "Die höhere Anzahl an Transaktionen zeigt, dass der Markt aktiv bleibt. Zugleich trüben aber die geopolitischen Unsicherheiten das Investitionsklima etwas ein", kommentiert Michael Bender, Head of Residential JLL Germany. Colliers meldet einen Rückgang bei den Portfoliodeals von 60 Prozent, während Einzeltransaktionen um 20 Prozent weiter zulegen.

"Ungeachtet konjunktureller Schwäche und geopolitischer Risiken profitiert der deutsche Wohninvestmentmarkt von starken Nutzermarktperspektiven und einer hohen Nachfrage auf Investorenseite. Eine gut gefüllte Deal‑Pipeline dürfte die Marktaktivität in den kommenden Monaten weiter beleben", gibt sich Christoph Meszelinsky, Geschäftsführer und Head of Residential Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH, zuversichtlich. Dass grundlegende Investmentargumente den Markt attraktiv halten, meint auch Marco Högl, Director und Head of Residential Capital Markets bei Savills in Deutschland.

Risikoklassen und Wohnkonzepte auf der Investorenagenda

Laut Jirka Stachen, Head of Research Consulting Continental Europe bei CBRE in Deutschland, entfielen knapp 60 Prozent des Transaktionsvolumens im ersten Quartal 2026 auf Core- und Core-Plus-Investments (erstes Quartal 2025: 31 Prozent). Der Anteil von Value-add sank deutlich auf 35 Prozent (erstes Quartal 2025: 60 Prozent).

"Getrieben wurde das Core-plus-Segment vor allem durch den Verkauf von Projektentwicklungen mit einem hohen Anteil an gefördertem Wohnraum, während Value-add-Transaktionen insbesondere aufgrund rückläufiger Verkäufe aus Portfoliobereinigungen an Bedeutung verloren", so Stachen.

Forward Deals und Forward Fundings haben an Gewicht gewonnen mit einem Volumen von rund 700 Millionen Euro laut CBRE (JLL: 610 Millionen Euro). Auch privates studentisches Wohnen und moderne Wohnformen (BNPPRE: Marktanteil von 22 Prozent) wie Co-Living oder Mikrowohnen stehen weit oben auf der Investorenagenda, insbesondere bei internationalen Akteuren, ihr Anteil legte im Vergleich zum ersten Quartal 2025 deutlich zu – um 25 Prozentpunkte auf nun 37 Prozent (CBRE).

JLL zufolge entfielen auf Core-Deals 46 Prozent des Gesamtvolumens, auf Core plus 33 Prozent und auf Value-add-Transaktionen rund 20 Prozent, was Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany, als eine zunehmende Risikobereitschaft einzelner Investoren beziehungsweise als verbesserte Preisfindung wertet. Colliers kommt bei Forward Deals und Projekten auf einen Anteil am gesamten Transaktionsvolumen von rund 44 Prozent (Nai Apollo: 50,5 Prozent).

Value-Add-Investoren und Kapital in Core- und Core-Plus-Produkte stützen laut Savills die Nachfrage nach Neubauten und soliden Beständen. "Wir sehen außerdem, dass sich wieder mehr Eigentümer für strukturierte Vermarktungsprozesse entscheiden", so Högl. 

Finanzierung und Anpassung bei Preiserwartungen

Die globale Krise mit steigenden Energiekosten und Störungen in den Lieferketten lässt laut CBRE wieder Inflationssorgen aufkommen. Die Finanzierungsfähigkeit sei durch den gestiegenen Spread auf die höhere Verzinsung zehnjähriger Bundesanleihen und hohe Baukosten spürbar eingeschränkt. Eigenkapitalstarke Käufer sind im Vorteil, während fremdfinanzierte Investoren nur noch sehr selektiv agieren können.

Verkäufer pausieren, weil sie im volatilen Zinsumfeld kurzfristig keine weiteren Preissteigerungen erwarten, und Investoren preisen die Finanzierungskosten ein. Dies führt zu Anpassungsbedarf, da Kaufpreise teilweise nicht mehr bestätigt werden können oder nur unter erhöhtem Eigenkapitaleinsatz darstellbar sind. Entsprechend bleiben großvolumige, stark fremdfinanzierte Transaktionen die Ausnahme. Gewinner dieser Marktphase sind auf Käuferseite eigenkapitalstarke Investoren und auf Verkäuferseite Objekte mit geringer Zinsabhängigkeit, wie gefördertes Wohnen und energieeffiziente Bestände.

Größere Portfolios stoßen häufig auf Zurückhaltung, da sie schwer finanzierbar sind oder ein signifikanter Investitionsrückstau im Immobilienbestand die Attraktivität deutlich mindert. Dennoch rechnet CBRE auch hier mit einer moderaten Belebung im weiteren Jahresverlauf. Das spiegeln auch die Ergebnisse der Marktstudie von BNPPRE wider: Transaktionen in der Größenordnung zwischen zehn und 50 Millionen Euro kommen auf einen Marktanteil von 48 Prozent, das Segment großer Deals über 100 Millionen Euro nur auf 30 Prozent (Nai Apollo: 29,6 Prozent).

Wohninvestments: Prognosen für das Gesamtjahr 2026

"Die geopolitischen Entwicklungen haben die Finanzierungsbedingungen spürbar verschlechtert. Der überproportionale Anstieg am langen Ende der Zinskurve deutet auf eine wachsende Unsicherheit hin", prognostiziert JLL-Experte Scheunemann. Florian Tack, Head of Residential Germany bei Colliers, ist positiver gestimmt: "Zum Jahresbeginn wurden zahlreiche neue Kapitalzusagen getätigt und Investoren haben angekündigt, verstärkt in Wohnimmobilien investieren zu wollen. Das dürfte sich im weiteren Jahresverlauf zunehmend in konkreten Transaktionen niederschlagen."

Tack von Colliers ergänzt: "Trotz eines unerwartet schwächeren Jahresauftakts bleibt die Nachfrage nach Wohninvestments auch 2026 hoch. Investoren sehen in diesem Jahr Chancen einer leichten Erholung und positionieren sich trotz eines eingetrübten Makroumfelds. Sie werden jedoch weiterhin selektiv agieren und klare Anforderungen an Objektqualität, Standort und Cashflow stellen."

Das institutionelle Wohnsegment lebt laut Nai Apollo auch von langfristigen Mietsteigerungspotenzialen in Wachstumsregionen. Zusätzliche Marktimpulse könnten aus strengeren ESG‑Risikoprüfungen der Banken entstehen. "Das erhöht den Verkaufsdruck – insbesondere für Eigentümer unsanierter Bestände, die weiterhin auf Liquidität angewiesen sind. Angesichts gestiegener Sanierungs‑ und Modernisierungskosten geraten diese Eigentümer zunehmend unter Druck und sehen sich häufiger gezwungen, Preisabschläge zu akzeptieren", sagt Stefan Mergen, geschäftsführender Gesellschafter der Apollo Valuation & Research GmbH.

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