Wohnimmobilien liefern Rendite trotz hoher Zinsen

Der deutsche Wohninvestmentmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2026 in einer bemerkenswert stabilen Verfassung. Analysen der Immobiliendienstleister Cushman & Wakefield, CBRE, JLL, BNP Paribas Real Estate, Colliers und NAI Apollo zeichnen ein konsistentes Bild – trotz gestiegener Finanzierungskosten, geopolitischer Unsicherheiten und anhaltend schwacher Neubautätigkeit.

Der Markt bewegt sich knapp unterhalb des Vorjahresniveaus, wird von Portfoliotransaktionen getragen und profitiert von einer deutlich gestiegenen Aktivität internationaler Investoren. Gleichzeitig klaffen die Zahlen der einzelnen Maklerhäuser teils erheblich auseinander. Das liegt auch an unterschiedliche Erfassungsmethoden und Abgrenzungen.

Transaktionsvolumen: Zahlen divergieren, Trend ist eindeutig

Die ausgewiesenen Neunmonatsvolumina bewegen sich in den Marktberichten zwischen 5,75 Milliarden Euro (Cushman & Wakefield) und 6,2 Milliarden Euro (JLL und NAI Apollo). CBRE und BNP Paribas Real Estate beziffern das Volumen jeweils auf knapp 5,9 Milliarden Euro, Colliers auf 6,1 Milliarden Euro.

Die Abweichungen erklären sich durch unterschiedliche Mindestgrößen bei der Erfassung von Wohnungsportfolios: Cushman & Wakefield erfasst Pakete ohne explizite Untergrenze, NAI Apollo setzt bei 30 Wohneinheiten an, JLL bei zehn Einheiten mit mindestens 75 Prozent Wohnnutzung.

Trotz der methodischen Unterschiede ist die Richtung eindeutig: Alle Maklerhäuser verzeichnen ein Ergebnis, das zwischen einem und sieben Prozent unter dem Vorjahreszeitraum liegt. Cushman & Wakefield meldet ein Minus von 1,6 Prozent gegenüber rund 5,8 Milliarden Euro aus dem dritten Quartal 2025. CBRE beziffert den Rückgang auf vier Prozent, Colliers auf sieben Prozent, NAI Apollo auf rund ein Prozent gegenüber den 6,3 Milliarden Euro im Vorjahreszeitraum.

JLL weist mit 6,2 Milliarden Euro ein Ergebnis aus, das nur knapp unter dem Vorjahreswert von 6,4 Milliarden Euro liegt. Wohnen bleibt dabei laut CBRE mit einem Anteil von rund 25 Prozent am gesamten deutschen Immobilieninvestmentvolumen die stärkste Assetklasse – ein strukturelles Signal, das alle Marktbeobachter teilen.

Wohninvestment: Portfoliodeals übernehmen die Führung

Das dritte Quartal 2026 markiert eine klare Zäsur in der Struktur des Marktes. Erstmals in diesem Jahr übertrafen Portfoliotransaktionen wieder die Einzeldeals – das ist ein Muster, das sich durch alle Analysen zieht, wobei die Gewichtung variiert.

Cushman & Wakefield weist ein Gesamtquartalsergebnis von 1,65 Milliarden Euro aus, davon entfielen 965 Millionen Euro (Anteil von 59 Prozent) auf Pakete. Im dritten Quartal 2025 lag das Portfoliovolumen noch bei 755 Millionen Euro, damit errechnt Cushman & Wakefield ein Plus von knapp 28 Prozent. Einzeltransaktionen brachen demnach von 1,23 Milliarden Euro im dritten Quartal 2025 auf 684 Millionen Euro ein.

CBRE meldet für das dritte Quartal 2026 ein deutlich höheres Gesamtergebnis: rund 2,3 Milliarden Euro und einen Portfolioanteil von rund 75 Prozent. Colliers beziffert das Quartalsergebnis auf 1,9 Milliarden Euro, davon 58 Prozent Portfolios. JLL kommt auf ebenfalls 1,9 Milliarden Euro, BNP Paribas Real Estate auf 1,6 Milliarden Euro und NAI Apollo auf 1,7 Milliarden Euro.

Internationales Kapital kehrt mit Nachdruck zurück

Eines der markantesten Signale des dritten Quartals 2026 ist den Analysen zufolge die stark gestiegene Aktivität internationaler Investoren. Cushman & Wakefield beziffert den Anteil am Quartalsergebnis auf rund 38 Prozent (618 Millionen Euro) und damit mehr als doppelt so hoch wie im Vorjahresquartal (17 Prozent). Seit Jahresbeginn entfielen 1,98 Milliarden Euro (34 Prozent) des Gesamtvolumens auf internationale Investoren.

CBRE meldet sogar einen Anteil von drei Viertel des Investitionsvolumens. NAI Apollo weist ein internationales Investitionsvolumen von 2,6 Milliarden Euro aus, das wäre ein Plus von rund sieben Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum.

Internationales Kapital konzentriert sich den Angaben zufolge auf großvolumige, überregionale Portfolios sowie auf Neubauprojekte. Nationale Investoren dominieren dagegen lokale Portfolios und Einzelobjekte. Jan-Bastian Knod, Head of Residential Investment Germany bei Cushman & Wakefield, ergänzt: "Forward Deals gewinnen für institutionelle Investoren wieder an Attraktivität, um frühzeitig Zugang zu qualitativ hochwertigem Neubauprodukt zu erhalten."

Renditen steigen, Qualitätsspread weitet sich aus

Nur Cushman & Wakefield sieht die Spitzenrendite für Mehrfamilienhäuser vorerst stabil bei 3,80 Prozent. Alle anderen Häuser melden dagegen Anstiege. CBRE weist für die "Top 7"-Städte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart eine durchschnittliche Spitzenrendite von 3,59 Prozent aus, ein Plus von 0,2 Prozentpunkten gegenüber dem Vorquartal.

JLL beziffert die durchschnittliche Core-Rendite in den sieben Immobilienhochburgen auf 3,61 Prozent, für Immobilien mittlerer Qualität in sehr guten Mikrolagen bereits auf 4,34 Prozent. Der Qualitätsspread weitete sich damit auf 72 Basispunkte aus. Colliers meldet für junge Bestandsobjekte in den "Top 7"-Städten eine Spitzenrendite von 4,25 Prozent, außerhalb der Metropolen stabile 4,8 Prozent.

München bleibt laut BNP Paribas Real Estate mit 3,60 Prozent der teuerste Standort, gefolgt von Berlin und Frankfurt am Main mit jeweils 3,65 Prozent, Hamburg mit 3,75 Prozent, Stuttgart mit 3,80 Prozent, Düsseldorf mit 3,85 Prozent und Köln mit vier Prozent. Berlin verzeichnete mit einem Plus von 15 Basispunkten die stärkste Anpassung – getrieben durch veränderte Kapitalmarktbedingungen und durch die anhaltende Vergesellschaftungsdebatte und mietregulatorische Unsicherheiten.

Der makroökonomische Hintergrund ist den Berichten zufolge eindeutig: Die Europäische Zentralbank reagierte im September 2026 auf anhaltenden Preisdruck mit einer weiteren Zinserhöhung. Der Fünf-Jahres-Swapsatz notierte Ende September bei rund 3,60 bis 3,64 Prozent, zehnjährige Hypothekenzinsen lagen wieder oberhalb der Vier-Prozent-Marke.

Bemerkenswerte Dynamik außerhalb der Metropolen

Berlin bleibt der umsatzstärkste deutsche Wohnimmobilienmarkt. Colliers weist hier in den ersten neun Monaten 2026 ein Transaktionsvolumen von rund 1,6 Milliarden Euro aus, JLL von rund 1,2 Milliarden Euro, BNP Paribas Real Estate von knapp 950 Millionen Euro. Hamburg folgt mit Werten zwischen 419 Millionen Euro (Colliers) und 530 Millionen Euro (JLL). München kommt auf 190 bis 302 Millionen Euro je nach Quelle.

Bemerkenswert ist die Dynamik außerhalb der Metropolen. JLL meldet, dass 61,3 Prozent des investierten Kapitals in B- und C-Standorte geflossen sind. BNP Paribas Real Estate hebt Leipzig mit 470 Millionen Euro und Dresden mit 330 Millionen Euro hervor. Colliers weist darauf hin, dass die "Top 7"-Städte im Neunmonatsvergleich mit einem Anstieg von 41 Prozent auf 2,9 Milliarden Euro deutlich an Bedeutung gewonnen haben: der Anteil am Gesamtmarkt stieg demnach von 32 auf 48 Prozent.

Student Living: Grundstücksdeals signalisieren Wachstum

Die erwartete Belebung im Segment Student- und Microliving hat sich im dritten Quartal 2026 laut Marktanalysen noch nicht in großen Abschlüssen niedergeschlagen. Cushman & Wakefield registriert rund 20 Millionen Euro. JLL hingegen sieht PBSA (Purpose-Built Student Accommodation) und Seniorenwohnen als wachsende eigenständige Investmentprodukte. Signalwirkung haben vor allem Grundstückstransaktionen für künftige Student-Living-Projekte.

Ausblick 2026: Die Finanzierung entscheidet

Für das Gesamtjahr 2026 gehen die Prognosen von einem Transaktionsvolumen von rund acht Milliarden Euro aus, vergleichbar mit dem Ergebnis 2025 mit 8,7 Milliarden Euro. CBRE-Experte Stefan Wilke hält dieses Niveau für realistisch, sofern im Schlussquartal weitere größere Portfoliotransaktionen zum Abschluss kommen.

Die entscheidende Variable bleibt die Finanzierung. "Investoren agieren disziplinierter – die Finanzierungsbedingungen entscheiden zunehmend darüber, welche Transaktionen tatsächlich realisiert werden", bringt es Knod auf den Punkt.

NAI Apollo erwartet, dass der Refinanzierungsdruck das Angebot an Wohnportfolios in den kommenden Quartalen erhöhen wird, insbesondere durch Restrukturierungen und NPL-Situationen (Non-Performing Loans). Strukturell bleibt die Ausgangslage für Wohninvestments in Deutschland intakt: anhaltender Wohnungsmangel, geringe Neubaufertigstellungen und stabile Mietwohnungsmärkte sichern der Assetklasse ihre Position als resilienteste Kategorie im deutschen Immobilieninvestmentmarkt.

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