Wohnimmobilien-Investmentmarkt Deutschland

Deutsche Wohnimmobilien werden auch in Coronazeiten gut gehandelt, wie Studien zeigen – trotz schrumpfender Renditen und wenig Chancen auf Mietwachstum. Investoren aus dem Ausland sind interessierter denn je, inländische Anleger denken langfristiger. Der Soziale Wohnungsbau rückt stärker in den Fokus.

In den ersten neun Monaten 2020 wurden laut BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) und JLL am gewerblichen Wohninvestmentmarkt zirka 131.500 Wohnungen für 16,6 Milliarden Euro gehandelt. Das ist deutlich mehr Geld als in den ersten drei Quartalen 2019 mit 14,5 Milliarden Euro. Auch das dritte Quartal zeigte sich stark: In diesem Zeitraum gingen 24.600 Einheiten für 3,2 Milliarden Euro über den Tisch, schreibt JLL in seinem Marktbericht.

Wohnimmobilien: die resiliente Assetklasse

Ein Treiber sei die große Nachfrage nach den als besonders risikoarm geltenden Wohnimmobilien gewesen, heißt es in der Analyse des Immobiliendienstleisters CBRE, der für die ersten drei Quartale 2020 auf einen Umsatz von "nur" 15,1 Milliarden Euro kommt, was darauf zurückzuführen ist, dass CBRE lediglich Portfolios mit mehr als 50 Einheiten in seine Studie aufgenommen hat. Ebenso wie Savills: Der Mitbewerber kommt auf einen Umsatz von 15,8 Milliarden Euro, was ein Plus von knapp einem Drittel (29 Prozent) gegenüber dem Vorjahr wäre.

Für das Gesamtjahr erwarten BNPPRE, JLL und CBRE ein Transaktionsvolumen von mehr als 20 Milliarden Euro. Auch Savills geht davon aus, dass in diesem Jahr das Transaktionsvolumen von 2019 mit 17,2 Milliarden Euro in diesem Jahr deutlich übertroffen werden wird – es wäre das zweitbeste Ergebnis der vergangen zehn Jahre. "Die Investorennachfrage nach Wohnimmobilien ist ungebrochen und nimmt sogar spürbar zu“, konstatiert Karsten Nemecek, Managing Director Corporate Finance – Valuation bei Savills Germany. Limitierender Faktor bleibe das Angebot.

Mietwachstumspotenzial kurzfristig begrenzt

Ganz unbeeindruckt von den Folgen der Covid19-Pandemie zeigt sich der Wohnungsmarkt in Deutschland dennoch nicht. "Obwohl sich die wirtschaftlichen Aussichten in letzter Zeit aufgehellt haben, bleibt das Mietwachstumspotenzial in diesem Segment kurzfristig aber begrenzt", erklärt Helge Scheunemann, Head of Research bei JLL Germany.

Entscheidend für die Attraktivität von Investments in Wohnimmobilien seien derzeit eher die stabilen Erträge und das langfristige Wachstumspotenzial. Dies zeige sich beispielhaft am Berliner Wohninvestmentmarkt, der zwar von wohnungspolitischen Spannungen geprägt sei, aber im dritten Quartal 2020 – mit insgesamt rund eineinhalb Milliarden Euro Umsatz – der wichtigste Standort im Wohnimmobilien-Investmentmarkt bleibe, so Scheunemann. Weitere relevante Märkte im dritten Quartal waren laut JLL Hamburg (201 Millionen Euro), Rhein-Neckar (141 Millionen Euro), Kassel (107 Millionen Euro) und München (63 Millionen Euro).

Im bisherigen Jahresverlauf verzeichneten laut Savills neben Berlin die Bundesländer Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen und Sachsen eine hohe Investmentaktivität.

Run auf B-Standorte: nur selektiv

Mit einem Anteil von 58 Prozent am Gesamtvolumen standen die Top-7-Märkte in den ersten drei Quartalen weiterhin ganz oben auf der Einkaufslisten der Anleger. Konkrete Zahlen kommen für die ersten neun Monate 2020 von BNPPRE: Frankfurt (971 Millionen Euro), Hamburg (912 Millionen Euro), München (469 Millionen Euro) und Düsseldorf (463 Millionen Euro) erzielen laut Christoph Meszelinsky, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Co-Head Residential Investment starke Ergebnisse – Köln (197 Millionen Euro) und Stuttgart (27 Millionen Euro) gaben dagegen deutlich nach. Spitzenreiter ist auch hier Berlin mit 2,4 Milliarden Euro.

CBRE beobachtet wiederum einen Run auf Städte außerhalb der Top 7 und eine zunehmende Dynamik in den Randlagen und B-Städten. Im Fokus stehen dabei Städte mit Universitäten, erfolgreichen Unternehmen, hoher Lebensqualität oder guter Anbindung an die Metropolen. Dazu zählen etwa Karlsruhe als Technologiestandort oder Potsdam als Wissenschaftsstandort. Daher erwartet CBRE auch außerhalb der Metropolen in den kommenden Monaten eine deutliche Renditekompression.

Savills kommt zu dem Ergebnis, dass in den ersten drei Quartalen des laufenden Jahres das Transaktionsvolumen in den Umlandregionen der Top-7-Städte stark zurückgegangenen ist: Es beläuft sich demzufolge auf 547 Millionen Euro und liegt damit um 18 Prozent unter dem Wert im Vorjahreszeitraum.  

Renditen – erst einmal zweitrangig für Investoren

Schrumpfende Renditen bei Wohnimmobilien, die das Ergebnis einer Preisinflation in Verbindung mit stark regulierten Mieteinnahmen sind, seien angesichts der ultraexpansiven Geldpolitik und der aktuellen Prioritätensetzung zweitrangig, sagt Dr. Konstantin Kortmann, Head of Residential Investment bei JLL Germany. "In Zeiten, in denen die Renditen grundsätzlich niedrig sind, wird dem Risikoprofil einfach mehr Bedeutung beigemessen."

Die Spitzenrendite in den Top-7-Städten sei jedoch unbeachtet der Krise weiterhin stabil bei durchschnittlich 2,37 Prozent (minus ein Basispunkt) – mit einer Spanne von 2,2 Prozent in München und 2,6 Prozent in Stuttgart, ergänzt Konstantin Lüttger, Head of Residential Investment bei CBRE in Deutschland. Die Stabilität des Cashflows und die große Menge an zusätzlicher Liquidität, die dem Markt von Regierungen und Zentralbanken zur Verfügung gestellt wurden, hat JLL zufolge außerdem dafür gesorgt, dass die Preise für Wohnimmobilien in den vergangenen sechs Monaten noch einmal gestiegen sind.

Ausländische Investoren knacken 50-Prozent-Marke

Der höchste Anteil der Kapitalströme – laut JLL 55 Prozent – kam in den ersten neun Monaten 2020 aus dem Ausland und lag damit deutlich über dem Fünfjahresdurchschnitt (21 Prozent). Dabei fiel vor allem der Megadeal im ersten Quartal ins Gewicht: Die Übernahme der Adler Real Estate durch die israelische Ado Properties SE. Aktiv waren damit vor allem Investoren aus Israel (sechs Milliarden Euro), Schweden (rund eine Milliarde Euro), den USA (580 Millionen Euro), der Schweiz (470 Millionen Euro) und Großbritannien (400 Millionen Euro).

Die in Deutschland ansässigen Investoren zeigten sich in den ersten neun Monaten 2020 überraschend zurückhaltend. Ihr Anteil am Transaktionsvolumen liegt derzeit bei rund 45 Prozent (JLL). Zum Vergleich führt JLL den Durchschnitt der Jahre 2015 bis 2019 an: Einen Anteil von 79 Prozent hatten deutsche Investoren in diesem Berichtszeitraum.

Sozialer Wohnungsbau rückt in den Fokus

In den ersten neun Monaten 2020 kauften laut JLL vor allem Spezialfonds (rund eine Milliarde Euro) und Asset Manager beziehungsweise Fondsmanager (711 Millionen Euro) Wohnimmobilien ein – gefolgt von kommunalen und gemeinnützigen Wohnungsbaugesellschaften (rund 647 Millionen Euro). Savills kommt auf ein Ankaufsvolumen von 628 Millionen Euro bei den Kommunalen Unternehmen und der Öffentlichen Hand – die seien vor allem in Berlin aktiv gewesen mit einem Anteil von etwa 76 Prozent.

"Der Ausbau der kommunalen Wohnungsbestände steht vielerorts weiterhin auf der Agenda. Im Zuge der Covid-19-Pandemie werden jedoch die Einnahmen der Kommunen sinken, so dass der finanzielle Handlungsspielraum, etwa für die Ziehung von Vorkaufsrechten, kleiner werden dürfte", erwartet Matti Schenk, Associate Research Germany bei Savills.  

"Immer mehr in den Fokus geraten auch Portfolios, die dem sozialen Wohnungsbau zuzuordnen sind. Gerade auch bei Forward-Deals und Projektentwicklungen sind geförderte Wohnungen nachgefragt." Dr. Jan Linsin, Head of Research bei CBRE Deutschland 

In diesem Segment agierten mittlerweile neben den kommunalen Wohnungsgesellschaften maßgeblich langfristig investierte Akteure mit Zeithorizonten jenseits von zehn Jahren.

Laut Savills-Experte Nemecek werden künftig durch eine voranschreitende Konsolidierung unter den Wohnimmobilien-AGs immer dominantere Akteure am deutschen Wohnungsmarkt entstehen. "Um das langfristige Portfoliowachstum abzusichern, setzen viele Wohnimmobilien-AGs mittlerweile auch auf den Neubau und übernehmen Projektentwickler und deren Pipeline", erläutert Nemecek.

Im dritten Quartal 2020 dominierten laut BNPPRE noch Bestandsportfolios die Verteilung des Umsatzes (61 Prozent) nach Assetklassen deutlich. Projektentwicklungen kamen auf zirka 15 Prozent, das war weit weniger als in früheren Jahren.


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