Diese Wohnimmobilien stehen auf Kauf bei Investoren

Der deutsche institutionelle Wohninvestmentmarkt erreichte im ersten Halbjahr 2026 laut CBRE ein Transaktionsvolumen von 3,6 Milliarden Euro – zehn Prozent weniger als im ersten Halbjahr 2025. Das zweite Quartal wiederum signalisiere eine Marktbelebung mit einem Plus von 17 Prozent gegenüber dem ersten Quartal, so die Makler. Auch JLL geht von einem Aufwärtstrend aus bei einem Volumen von 4,3 Milliarden Euro (Vorjahr: 4,4 Milliarden Euro) und einem Sprung im Quartalsvergleich um satte 58 Prozent.

Auch BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) blickt auf eine insgesamt solide erste Jahreshälfte zurück und kommt auf ein Volumen von 4,4 Milliarden Euro, was einem marginalen Minus von drei Prozent im Jahresvergleich entspricht. Savills rechnet rund 3,8 Milliarden Euro (minus fünf Prozent) vor, Colliers kommt auf 4,2 Milliarden Euro (minus drei Prozent) und Nai Apollo auf knapp 4,5 Milliarden Euro (Vorjahr: 4,3 Milliarden Euro). 

Mehr Deals mit Wohnimmobilien, die Erträge abwerfen

Die Marktaktivität hat sich laut CBRE im ersten Halbjahr 2026 erhöht. Mit 97 Transaktionen lag die Zahl der Abschlüsse acht Prozent über dem Vorjahr. Savills registriert 110 Transaktionen, was einem Plus von 20 Prozent entspricht. Und JLL geht von 129 Transaktionen aus (64 registrierte Transaktionen im zweiten Quartal).

Der Fokus verschiebt sich demnach in Richtung Cashflow, während kurzfristige Exitstrategien an Bedeutung verlieren. Entsprechend werden die Businesspläne realistischer gerechnet und stärker an nachhaltige Mieterträge ausgerichtet.

Als zentraler Anlageschwerpunkt hat sich nach Beobachtung von CBRE geförderter und bezahlbarer Wohnraum etabliert. Investoren suchen demzufolge gezielt nach Segmenten mit hoher Planbarkeit und stabilen Erträgen.

Selektiver Markt: Core dominiert Risikoklassen

Core-Plus-Strategien treten nach Angaben von CBRE wieder häufiger auf. Value-Add-Kapital bleibt, investiert aber disziplinierter.

JLL schreibt, dass im ersten Halbjahr 2026 auf Core-Transaktionen 44 Prozent des Gesamtvolumens entfielen. Die Risikoklasse Core-plus kommt demnach auf einen Anteil von 36 Prozent, während Value-add-Transaktionen mit rund 20 Prozent (Vorjahr: 13 Prozent) den stärksten Zugewinn verzeichneten.

Savills beobachtet, dass vor allem Core-Investoren derzeit moderne Bestandsobjekte bevorzugen. Das volatile geopolitische und wirtschaftliche Umfeld und die Zinsentwicklung erschwerten jedoch vielfach die Preisfindung und Vertragsverhandlungen. 

Nachfrage: Bestand schlägt Forward Deals

Großvolumige Transaktionen (100 Millionen Euro und mehr) trugen im zweiten Quartal mit einem Anteil von 34 Prozent (Colliers: 55 Prozent; Nai Apollo: 32,7 Prozent) so wenig wie seit zehn Jahren nicht mehr zum Gesamtergebnis bei, schreibt BNPPRE.

Es dominieren derzeit mittelgroße Deals in der Größenordnung bis 50 Millionen Euro (Anteil von 47 Prozent – Zehn-Jahres-Schnitt: 33 Prozent). Das Segment der kleinen Cluster profitiert laut Colliers (geht von 41 Prozent aus) von der vergleichsweise guten Finanzierbarkeit und bietet Investoren mehr Möglichkeiten zur Risikodiversifikation. 

Bestandsportfolios vereinen laut BNPPRE mit 47 Prozent den größten Marktanteil. Das führen die Makler auf ein volatileres Finanzierungsumfeld und ein begrenztes Angebot geeigneter Produkte zurück. Forward Deals liegen demnach noch bei 21 Prozent (JLL: 18 Prozent; Nai Apollo: 32,6 Prozent; Colliers: 33 Prozent inklusive Neubau). 

Laut JLL ist die durchschnittliche Transaktionsgröße im zweiten Quartal 2026 auf 41 Millionen Euro gestiegen, nach 32 Millionen Euro im Vorquartal. Demnach entfielen auf Investments zwischen 50 Millionen und 100 Millionen Euro 14 Prozent der registrierten Transaktionen – das sei der größte relative Anstieg aller Kaufpreiskategorien zum Vorquartal (8,8 Prozent).

Spitzenrenditen: Die teuersten Standorte

Die Spitzenrenditen für Neubauten haben BNPPRE zufolge im zweiten Quartal 2026 gegenüber dem Vorquartal je nach Standort zwischen fünf und zehn Basispunkten angezogen. München und Berlin sind die teuersten Standorte mit 3,50 Prozent (jeweils plus fünf Basispunkte).

Es folgen Frankfurt am Main mit 3,55 Prozent (plus fünf Basispunkte), Hamburg mit 3,65 Prozent (plus fünf Basispunkte), Stuttgart mit 3,70 Prozent, Düsseldorf mit 3,75 Prozent und Köln mit 3,90 Prozent (alle plus zehn Basispunkte).

Laut CBRE lag die durchschnittliche Spitzenrendite in den "Top-7" Ende des ersten Halbjahres 2026 bei rund 3,4 Prozent (JLL: 3,5 Prozent) stabil und zeigte sich im Jahresvergleich weitgehend stabil. Der Spread zwischen Immobilien mit guter gegenüber moderater baulicher Substanz – beide in starken Mikrolagen innerhalb der sieben größten Städte – hat sich laut JLL im zweiten Quartal 2026 von 50 auf 68 Basispunkte ausgeweitet.

Der Anteil der Metropolen am Gesamtvolumen lag nach Angaben von JLL bei lediglich 35 Prozent (Colliers: 56 Prozent), verglichen mit 41 Prozent im Vorquartal und 38 Prozent im Vorjahresquartal. Hier führt Berlin mit 500 Millionen Euro und großem Abstand vor München (150 Millionen Euro). 

Nach Angaben von Colliers sind die Renditen für Wohninvestments im bundesweiten Durchschnitt um 25 bis 30 Basispunkte gestiegen. Für junge Bestandsobjekte liegt die Spitzenrendite zur Jahresmitte in den "Top-7"-Städten bei 4,1 Prozent, an den übrigen Standorten bei 4,8 Prozent. 

Prognosen: Zwischen Zuversicht und geopolitischer Unsicherheit

Laut CBRE sprechen die Rahmenbedingungen für eine weitere Stabilisierung im Jahresverlauf. Unterstützend wirke dabei der jüngste Beschluss der Bundesregierung, per Gesetz die Verstaatlichung privater Mietwohnungsbestände auf Landesebene auszuschließen. Gleichzeitig befänden sich zahlreiche Deals in fortgeschrittenen Stadien, während die Pipeline kontinuierlich wachse.

BNPPRE meint, dass trotz konjunktureller Schwäche und geopolitischer Unsicherheiten die Fundamentaldaten auf der Nachfrageseite intakt bleiben dürften: Die Mietpreisdynamik dürfte sich fortsetzen. Transaktionen dürften jedoch angesichts der Finanzierungskosten und moderaten Renditeanstiege und ihrem Einfluss auf Preisfindungsprozesse selektiver umgesetzt werden.

Das sich verändernde Zinsumfeld, getrieben durch die Iran-Krise mit ihren damit verbundenen Lieferkettenunterbrechungen und erhöhter Inflation, stellt den Markt laut dem Bericht von JLL vor Herausforderungen. Trotz bestehender geopolitischer und konjunktureller Unsicherheiten sei aber recht viel Bewegung im Markt, was weiteren großvolumige Abschlüsse im weiteren Jahresverlauf wahrscheinlich macht.

Colliers hält für das Gesamtjahr ein Transaktionsvolumen von bis zu acht Milliarden Euro für realistisch. Die Kombination aus stabiler Nachfrage, begrenztem Angebot und langfristig gesicherten Cashflows bilde die Grundlage für eine nachhaltige Marktentwicklung.

Das könnte Sie auch interessieren:

Wo ein Wohninvestment jetzt gute Erträge bringt

Microliving: Hohe Auslastung und steigende Mieten

Wohninvestment: Höhere Preiszuwächse durch Streuung

Wohnen bietet Buy-and-Hold-Investoren attraktive Renditen