Wohnimmobilien: Investoren greifen weiter munter zu

Deutsche Wohnimmobilien werden trotz der Krise gut gehandelt. Investoren aus dem In- und Ausland reißen sich um die wenigen großen Bestände – und auch an Forward Deals trauen sich die Anleger wieder, wie Studien zeigen. Dabei rücken Nachhaltigkeitsaspekte stärker in den Fokus.

Im ersten Quartal 2021 wurden größere Wohnungspakete (ab zehn Einheiten) zwischen 5,7 und 6,4 Milliarden Euro gehandelt, wie Studien von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE), CBRE und JLL zeigen. Und alle Analysten sind sich einig: Das stellt trotz Krise einen ausgesprochen guten Jahresauftakt dar. Zwar liegt das Ergebnis damit deutlich unter dem des Vorjahres – ein direkter Vergleich ist aufgrund der im Vorjahr eingeflossenen Übernahme der Adler Real Estate AG aber auch wenig aussagekräftig, heißt es einhellig. Ohne diesen Megadeal wäre im Blick auf das erste Quartal 2020 in den ersten drei Monaten dieses Jahres ein Anstieg von knapp 60 Prozent zu verzeichnen, schreibt etwa CBRE.

"Allein dieser Deal machte Anfang 2020 rund 70 Prozent des Umsatzes aus", ergänzt Christoph Meszelinsky, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Head of Residential Investment. Der zehnjährige Durchschnitt wurde dem Experten zufolge um rund 16 Prozent übertroffen, was für eine breite Nachfragebasis spricht. JLL hat sich die vergangenen fünf Jahre angeschaut und kommt zu dem Schluss, dass sich das Ergebnis rund ein Fünftel (21 Prozent) über dem Schnitt der Vergleichsquartale bewegt.

Forward Deals und ESG-Kriterien rücken in den Fokus der Anleger

Am besten gehandelt wurden im ersten Quartal größere Bestandsportfolios – sie hatten laut BNPPRE mit rund 60 Prozent wie schon in den vergangenen Jahren den Löwenanteil am Handelsgeschehen. Projektentwicklungen steuerten mit rund 1,5 Milliarden Euro knapp ein Viertel bei. Absolut betrachtet wäre das eine neue Bestmarke, heißt es bei BNPPRE. Diesen Anstieg bei den Forward Deals registriert auch CBRE und kommt auf ein ähnlich hohes Transaktionsvolumen von 1,4 Milliarden Euro.

"Vor einem Jahr waren es lediglich eine Milliarde Euro, sagt Michael Schlatterer, Senior Director Residential Valuation bei CBRE in Deutschland. "Aufgrund der sehr starken Nachfrage nach Investitionen in Wohnentwicklungen, erwarten wir einen starken Preisanstieg in den kommenden Monaten." Gleichzeitig beobachtet er, dass ESG (Environment, Social, Governance)-Nachhaltigkeitskriterien bei Projektentwicklungen in den Augen vieler Investoren eine immer stärkere Relevanz gewinnen. Damit verbunden sei eine weiter steigende Nachfrage nach Neubauentwicklungen, da ältere Bestände die ESG-Kriterien nur bedingt erfüllen könnten, was erneut zu Preisanstiegen bei Wohnimmobilien führe.

Das Thema der sozialen Nachhaltigkeit, also vor allem bezahlbarer Wohnraum, ist auch JLL zufolge ein fester Bestandteil der wohnungswirtschaftlichen Entwicklungen geworden. "So sind beispielsweise im Bereich der Projektentwicklungen Quotierungen, also feste Anteile an preisgebundenen Wohneinheiten, in den Metropolen längst zum Standard geworden. Aus Sicht der Investoren versprechen solche Anlagen zunächst ein hohes Maß an Sicherheit mit stabilen Cashflows und geringer Fluktuation und locken langfristig mit operativem Wertsteigerungspotenzial aufgrund der auslaufenden Preisbindung", erklärt Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany.

Zahl der Haushalte wächst und mit ihr die Nachfrage nach Apartments

"Die langfristige Attraktivität von Wohninvestments wird zudem durch den Anstieg der Haushalte getragen – die doppelt so schnell wachsen wie die Bevölkerung“, sagt Konstantin Lüttger, Head of Residential Investment bei CBRE in Deutschland. "Die Nachfrage nach diesen Immobilieninvestments ist so hoch, dass neue Projekte sofort vom Markt absorbiert werden. Hier gibt es praktisch kein Produkt mehr – und infolgedessen einen starken Preisanstieg innerhalb kürzester Zeit."

Dieser Aspekt erklärt auch die Situation bei Studentenwohnanlagen und Mikroapartments. Sie kommen nach Zahlen von BNPPRE mit 8,5 Prozent mittlerweile auf einen überdurchschnittlichen Umsatzanteil mit rund 545 Millionen Euro – das ist das zweithöchste von BNPPRE je erfasste Investitionsvolumen. CBRE errechnet einen Umsatz von 400 Millionen Euro im ersten Quartal 2021, was mehr als 50 Prozent des im Gesamtjahr 2020 in dieses Segment allokierten Kapitals erreicht.

"Projektentwicklungen spielen bei dem Transaktionsgeschehen von Mikroapartments eine entscheidende Rolle", so Jirka Stachen, Team Leader Research bei CBRE in Deutschland. "Offensichtlich sehen viele Akteure schon jetzt den erneuten Anstieg der Nachfrage nach kleinen Wohnungen in der Post-Covid-Ära."

Trend geht zu Mietshäusern außerhalb der Top 7

Mehr als drei Viertel aller Wohninvestitionen entfallen derzeit auf Standorte außerhalb der Top-7-Städte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart, wie CBRE-Experte Lüttger sagt. Standorte wie Nürnberg, Freiburg im Breisgau, Dresden, Leipzig und Wiesbaden seien dabei ein beliebtes Anlaufziel der Investoren – vor allem Universitätsstandorte, aber auch das Umland der Metropolen sind demnach beliebt. Auch JLL beobachtet eine zunehmende Attraktivität vermeintlicher B-Standorte wie etwa dem Marktgebiet Erlangen-Fürth-Nürnberg.

Wie BNPPRE betont, sind die Metropolen dennoch immer noch im Fokus der Käufer: Demnach entfällt im ersten Quartal 2021 mehr als die Hälfte (53 Prozent) des Umsatzes auf die sieben größten deutschen Städte – auch hier sei mit knapp 3,4 Milliarden Euro eine neue Bestmarke aufgestellt worden.

Prognose: Run auf Wohnimmobilien hält an

"Die tendenziell steigende Nachfrage, nicht zuletzt auch von neuen Investorengruppen, unterstreicht, dass Wohninvestments gerade in einem schwierigen konjunkturellen Umfeld als sichere Anlage angesehen werden", prognostiziert Meszelinsky von BNPPRE. Zum Ausdruck komme dies auch in weiter gestiegenen Preisen, insbesondere im Neubausegment sowie für Bestandsimmobilien in sehr guten Lagen. "Aus heutiger Sicht wird sich dieser Trend fortsetzen, sodass ein Transaktionsvolumen jenseits der 20-Milliarden-Euro-Schwelle durchaus im Bereich des Möglichen liegt."

Angesichts der starken Nachfrage werde das Investitionsvolumen allein durch das Angebot begrenzt. Deswegen erwartet auch CBRE für 2021 ein Gesamtvolumen von bis zu 20 Milliarden Euro. Stabile Mieterträge und die positiven demografischen Aussichten der Metropolen locken auch ausländische Investoren: Laut BNPPRE tragen sie aktuell rund 25 Prozent zum Gesamtumsatz bei. Dass es nicht mehr sind, liegt CBRE zufolge nur daran, dass gar nicht alle zum Zuge kommen. "Speziell der zuletzt gestiegenen Nachfrage von Anlegern aus dem Ausland kann oft nicht entsprochen werden", sagt Stachen. Er kommt auf einen Anteil internationaler Investoren von 16 Prozent im ersten Quartal 2021.

Last but not least: Die Liquidität am Kapitalmarkt ist laut JLL insgesamt hoch. Insbesondere müssen Rückzahlungen aus fällig werdenden Staatsanleihen wieder angelegt werden. "Dies dürfte zu weiteren Portfolioumschichtungen führen", erläutert JLL-Analyst Scheunemann.


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