Wohninvestmentmarkt: Knappes Angebot, dafür viel Regulierung

Der deutsche Wohninvestmentmarkt erfährt immer noch große Akzeptanz, doch es wird weniger gehandelt. Zum einen fehlt das Angebot, vor allem für Mega-Deals, wie Studien diverser Immobilienberater zeigen, zum anderen schreckt die geplante weitere Regulierung der Mietmärkte Investoren ab.

Mit einem Transaktionsvolumen von 8,1 Milliarden Euro zum Halbjahr 2019 wurden dem Immobiliendienstleister JLL zufolge nur zirka 75 Prozent vom Volumen von Wohninvestments der ersten sechs Monate 2018 erreicht. Die Researcher von Savills kommen für diesen Zeitraum auf etwa 6,2 Milliarden Euro (minus 36 Prozent) Transaktionsvolumen insgesamt, laut BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) wurden sieben Milliarden Euro und CBRE zufolge 6,7 Milliarden Euro investiert.

"Die Stimmung auf dem deutschen Wohninvestmentmarkt ist auf einem Tiefpunkt angelangt. Bereits seit einiger Zeit sehen sich Wohninvestoren und Bestandshalter mit einer politischen Einflussnahme konfrontiert, die weit über eine sinnvolle Regulierung der Mietwohnungsmärkte hinausgeht." Dr. Konstantin Kortmann, Head of Residential Investment JLL Germany

Laut Savills würden viele Investoren den Anteil von Wohnimmobilien in ihren Portfolios gerne weiter erhöhen. Da größere Portfolios jedoch Mangelware seien, müssten sie sich mit mittelgroßen Wohnungspaketen oder dem Kauf von Projektentwicklungen zufrieden geben, erklärt Karsten Nemecek, Managing Director Corporate Finance – Valuation bei Savills Germany.

BNPPRE zufolge wurden 17 Prozent weniger Portfolios gehandelt als im ersten Halbjahr 2018, dennoch seien umfangreiche Bestandspakete nach wie vor der größte Umsatzbringer mit einem Anteil von aktuell 63 Prozent. Kleinere und mittelgroße Deals dominierten laut JLL den Markt: Nahezu 40 Prozent aller Transaktionen haben demnach in einer Größenordnung zwischen 20 und 100 Millionen Euro stattgefunden.

Milliardenmarkt Berlin: Investmentklima könnte sich eintrüben

Savills hat auch die regionale Verteilung der Investmentaktivitäten untersucht: Hier stachen im ersten Halbjahr 2019 vor allem die Bundesländer Nordrhein-Westfalen (22 Prozent aller gehandelten Wohnungen) und Schleswig-Holstein (13 Prozent) hervor. Mit etwa 10.300 Wohnungen (25 Prozent der gehandelten Wohnungen) war Berlin im ersten Halbjahr aber erneut "der Krösus" unter den Bundesländern.

Trotz aller politischen Diskussionen: Berlin bleibt JLL zufolge damit im Moment der einzige Milliardenmarkt, wenn auch mit einem Rückgang von knapp 15 Prozent. 1,5 Milliarden Euro wurden im ersten Halbjahr 2019 nach Angaben von JLL in Berliner Wohnungen investiert. Auf 1,8 Milliarden Euro (30 Prozent Anteil am Gesamtvolumen) kommt Berlin laut JLL und BNPPRE.

"Eine Phase rechtlicher Unsicherheit und mithin eine Eintrübung des Investitionsklimas am Berliner Wohninvestmentmarkt scheinen zum jetzigen Zeitpunkt in greifbarer Nähe." Matti Schenk, Senior Consultant Research Germany bei Savills

Zudem werde weiterhin zu wenig gebaut, sagt Michael Schlatterer, Team Leader Valuation Advisory Services bei CBRE in Berlin. Der institutionelle Wohninvestmentmarkt sei insgesamt stark auf die sieben Top-Metropolen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart fokussiert, wie Savills ergänzt. So flossen seit Jahresbeginn etwa 52 Prozent der Investitionen (3,2 Milliarden Euro) in diese Städte. BNPPRE kommt ebenfalls auf rund 3,2 Milliarden Euro, errechnete daraus aber einen Anteil von 46 Prozent des Investmentumsatzes für die sieben A-Standorte.

Laut JLL wurden in Frankfurt am Main 700 Millionen Euro in Wohnimmobilien angelegt (plus fünf Prozent), in Hamburg 550 Millionen Euro (minus 25 Prozent). BNPPRE kommt für Hamburg auf 490 Millionen Euro, für Köln, Düsseldorf und Frankfurt auf Beträge zwischen 270 und 320 Millionen Euro, während für größere Investitionen in München und Stuttgart das Angebot gefehlt habe.

Ausländische Investoren halten sich beobachtend zurück

Die Zahl der in Deutschland aktiven Investoren hat laut JLL mit mehr als 90 Prozent des investierten Kapitals einen neuen Höchststand erreicht. Bei ausländischen Investoren scheint Deutschland jedoch nicht mehr die höchste Priorität als Zielinvestitionsland zu haben. Die stärkste ausländische Investorengruppe stellen aktuell Investitionsvehikel aus Luxemburg mit etwa 350 Millionen Euro, gefolgt von israelischen (160 Millionen Euro) und US-amerikanischen Investoren (90 Millionen Euro).

"In unseren Gesprächen wird deutlich, dass ausländische Investoren auf zwei Dinge reflektieren. Zum einen auf die politische Diskussion um weitere Verschärfung der Regulierung, zum anderen auf den Angebotsmangel in den Großstädten." Dr. Konstantin Kortmann, Head of Residential Investment JLL Germany 

Laut Savills entfielen auf deutsche Investoren 95 Prozent des Transaktionsvolumens. Ausländische Investoren zeigten zwar ein hohes Interesse am deutschen Wohnungsmarkt, kämen jedoch bei direkten Investitionen oftmals nicht zum Zuge, konstatiert Schenk.

"Neben den ohnehin vergleichsweise komplexen rechtlichen Rahmenbedingungen dürften die Diskussionen um zusätzliche Regulierungen den Markteinstieg von Investoren, die mit dem deutschen Wohnungsmarkt nicht vertraut sind, weiter erschweren." Matti Schenk, Senior Consultant Research Germany bei Savills

Nach der Analyse von BNPPRE war der Anteil der ausländischen Investoren am Gesamtumsatz mit nur vier Prozent im ersten Halbjahr 2019 als außerordentlich gering einzustufen.

Kommunale Wohnungsgesellschaften auf Platz drei unter den Nettoinvestoren

Die offenen Publikumsfonds sind laut JLL erstmals seit Jahren wieder an die Spitze der Nettoinvestoren gerückt und haben im ersten Halbjahr 2019 mehr als zwei Milliarden Euro in Wohnimmobilien investiert. Spezialfonds kommen demnach mit 1,2 Milliarden Euro auf Platz zwei, gefolgt von kommunalen Wohnungsgesellschaften mit 750 Millionen Euro in netto aufgebautem Wohnimmobilienvermögen. Damit sind die Immobilienaktiengesellschaften erstmals seit langer Zeit nicht mehr unter den Top 3 der Nettoinvestoren vertreten. Ein Grund liegt auch darin, dass Regulierungspläne wie etwa der Berliner Mietendeckel Wohnungsunternehmen unter Druck setzt.

"Sie (Immobilien-AG) haben nicht nur zunehmend Probleme, in Deutschland die passenden Objekte und Portfolios zu vertretbaren Preisen zu erwerben, sondern es weht ihnen auch ein starker gesellschaftspolitisch motivierter Gegenwind ... entgegen." Dr. Konstantin Kortmann, Head of Residential Investment JLL Germany 

BNPPRE kommt bei den Marktakteuren nach Anteilen in Prozent auf ein anderes Ergebnis: In dieser Analyse haben die offenen Fonds einen Anteil von 26 Prozent am Umsatz, was nur einem zweiten Platz hinter den Spezialfonds entspricht, die mit rund 28 Prozent die Poleposition auf der Käuferseite inne haben. Fast gleichauf liegen in dieser Studie die öffentliche Hand (rund zwölf Prozent) und Immobilien AGs / Reits (rund elf Prozent) vor Pensionskassen (knapp acht Prozent) und Immobilienunternehmen (sieben Prozent).

Ausblick

Der Ausblick für die kommenden sechs Monate wird laut JLL maßgeblich durch die politischen Akteure bestimmt. Investoren werden die Entwicklungen sehr genau beobachten, so Kortmann, und insbesondere ein weiteres Engagement in Berlin überdenken. JLL geht davon aus, dass für 2019 höchstens ein Transaktionsvolumen von 16,5 Milliarden Euro zu erwarten ist. Das wäre gegenüber dem Fünfjahresschnitt ein leichter Rückgang von fünf Prozent.

Die Investorennachfrage nach Wohnimmobilien in Deutschland wird nach Meinung von Savills jedoch vor allem von Seiten risikoaverser deutscher Investoren hoch bleiben. Denn der Wohnraumbedarf werde in vielen Regionen langfristig steigen, womit auch kontinuierliche Mieteinnahmen verbunden seien. Dies entspreche genau dem Suchprofil vieler Langfristinvestoren. Bis Jahresende 2019 geht Savills insgesamt aber von einem Transaktionsvolumen unter dem Niveau des Vorjahres aus.

"Es bleibt jedoch abzuwarten, inwieweit im zweiten Halbjahr ausländische Käufer wieder verstärkt in Erscheinung treten oder ob die genannten Instrumente bei dieser Käufergruppe für anhaltende Zurückhaltung sorgen könnten." Christoph Meszelinsky, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Co-Head Residential Investment

Da sich die politischen Diskussionen hauptsächlich auf Bestandsobjekte konzentrieren, könnte die Bedeutung von bewirtschafteten Wohnformen wie Serviced Apartments sowie von Projektentwicklungen und Forward Deals, deren Anteil am Wohninvestmentmarkt etwa 30 Prozent betrage, weiter zunehmen, erklärt Schlatterer.



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Schlagworte zum Thema:  Wohnimmobilien, Investment