Offene Immobilienfonds sollen künftig leichter in Erneuerbare-Energien-Anlagen wie Photovoltaik investieren können – größere Spielräume schafft das Zukunftsfinanzierungsgesetz. Den Entwurf hat das Bundeskabinett am 16. August beschlossen.
Das Bundeskabinett hat am 16.8.2023 den Entwurf für das Zukunftsfinanzierungsgesetz (ZuFinG) beschlossen. Damit ist der Weg für offene Immobilienfonds und Infrastrukturfonds geebnet, künftig auch Grundstücke ausschließlich mit Anlagen für Erneuerbare Energien zu kaufen und zu betreiben.
Bislang können offene Fonds keine Grundstücke kaufen, auf denen sich ausschließlich Anlagen zur Gewinnung erneuerbarer Energien und keine Gebäude befinden. Der Erwerb und das Bewirtschaften sind nach der Verwaltungspraxis der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (Bafin) zwar grundsätzlich möglich, allerdings nur sehr eingeschränkt.
Im Gesetzentwurf aus den Bundesministerien der Justiz (BMJ) und der Finanzen (BMF) in der Fassung vom 12. April sind Änderungen des Kapitalanlagegesetzbuchs (KAGB) enthalten, die mehr Möglichkeiten für Fonds eröffnen. Das Gesetz soll noch in diesem Jahr in Kraft treten. Bundestag und Bundesrat müssen noch zustimmen.
Zukunftsfinanzierungsgesetz: Auszüge aus dem Gesetzentwurf
Auszüge aus dem Referentenentwurf zum Zukunftsfinanzierungsgesetz (ZuFinG) zu Artikel 27 (Änderung des Kapitalanlagegesetzbuchs):
Neuerungen
"Zu Nummer 5
Zu Buchstabe a
Mit der neuen Nummer 3a wird der Katalog der zulässigen Vermögensgegenstände, die für ein Immobilien-Sondervermögen erworben werden dürfen, um unbebaute Grundstücke, die für die Errichtung von Anlagen zur Erzeugung, zum Transport und zur Speicherung von Strom, Gas oder Wärme aus erneuerbaren Energien (Erneuerbare-Energien-Anlage) bestimmt und geeignet sind, erweitert. Damit wird es für Kapitalverwaltungsgesellschaften möglich, in solche Anlagen auch dann zu investieren, wenn kein unmittelbarer baulicher Zusammenhang zu einem Gebäude besteht. Die Ergänzung soll dafür sorgen, dass Immobilien-Sondervermögen einen größeren Beitrag zur Energiewende leisten können als bisher. Dabei ist zu unterscheiden zwischen sogenannten Aufdachanlagen oder sonstigen Anlagen, die in einem gewissen baulichen Zusammenhang mit einem Gebäude stehen, und Anlagen, die die einzige Bebauung eines Grundstücks darstellen (Freiflächenanlage). Die Errichtung und der Betrieb von Aufdachanlagen sind auch bisher schon zulässig, wobei es gewisser rechtlicher Klarstellungen bedarf, die durch Änderungen von Absatz 3 und dem neuen Absatz 6 erfolgen. Dagegen ist nach bisheriger Rechtslage der Erwerb eines Grundstücks, auf dem sich ausschließlich eine Erneuerbare-Energien-Anlage befindet oder errichtet werden soll, nicht zulässig. Das soll durch die neue Nummer 3a geändert werden."
Einschränkungen
"Um den Charakter der Immobilienfonds als Anlagevehikel zur Investition in Immobilien zu wahren, soll dabei ein Grundstücksbezug erhalten bleiben. Für den Immobilienfonds sollen also nicht Anlagen erworben werden, die sich auf Grundstücken ohne Bezug zum Immobilienfonds befinden. Ansonsten wäre es vorstellbar, dass ein Fonds, der die Bezeichnung Immobilienfonds führt, zukünftig gar nicht in Immobilien investiert, sondern nur Erneuerbare-Energien-Anlagen erwirbt.
Der Erwerb und Betrieb von Erneuerbare-Energien-Anlagen soll durch die Möglichkeit des Erwerbs solcher Anlagen nicht zum Hauptzweck eines Immobilienfonds werden. Ein Fonds, der eine entsprechende Bezeichnung führt, soll auch ganz überwiegend in Immobilien investiert sein. Eine Beimischung von unbebauten Grundstücken mit Erneuerbare-Energien-Anlagen auch in Immobilienfonds erscheint angesichts der Notwendigkeit zur Energiewende wünschenswert und auch angemessen.
Die Anlagegrenze von 15 Prozent orientiert sich dabei an der Grenze gemäß Absatz 1 Nummer 5 für andere Grundstücke und Erbbaurechte sowie Rechte in Form von Wohnungseigentum usw. Eine Begrenzung führt auch dazu, dass der Fonds insgesamt seinen vermögensverwaltenden Charakter behält und nicht zu einem rein operativ tätigen Unternehmen wird."
Zukunftsfinanzierungsgesetz: Das sagt die Immobilienwirtschaft
Aus Sicht der Immobilienwirtschaft schafft das Zukunftsfinanzierungsgesetz entscheidende Spielräume, die Investitionen von Immobilienfonds in Photovoltaik einen spürbaren Schub verpassen könnten. "Immobilienfonds können also in Zukunft einen noch stärkeren Beitrag zur Energiewende leisten", sagte Jochen Schenk, Vizepräsident des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA). "Das ist finanzpolitisch und klimapolitisch ein wichtiges Signal."
Die Klarstellung, dass für offene Fonds auch der Betrieb – einschließlich der Einnahmen aus der Veräußerung von Strom – uneingeschränkt möglich werde, sei ein wertvolles Instrument, so Schenk weiter. Das war nach der bisherigen Rechtslage umstritten.
Zugleich weist der ZIA-Vize auf Kritikpunkte hin: "Die investmentsteuerrechtlichen Regelungen lassen weiterhin den Erwerb und Betrieb von Photovoltaikanlagen nur sehr begrenzt zu." Im Wachstumschancengesetz, das ebenfalls am 16. August im Kabinett beschlossen werden sollte, kurzfristig aber von der Tagesordnung genommen wurde, würden nach der aktuellen Planung die investmentsteuerlichen Grenzen für die Energieerzeugung und -abgabe zwar angepasst, jedoch würde das Haupthemmnis nicht gelöst. Im Investmentsteuerrecht bestehe ohne Anpassungen ein Mechanismus fort, der beim Betrieb von Photovoltaikanlagen bei Gebäuden erhebliche steuerliche Risiken mit sich bringe, sagte Schenk. Dieses Manko sei bislang nicht gelöst.
Bei Immobilienfonds, die dem Investmentsteuerecht unterliegen, führe ein drohender "Statusverlust" in der Praxis dazu, dass Photovoltaikanlagen entweder in nur sehr geringem Umfang oder schlimmstenfalls gar nicht installiert und betrieben würden. Das Risiko des Statusverlustes für Spezialfonds sollte in jedem Fall "komplett ausgeräumt werden".
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