Neue Regeln für Immobilienfonds

Mit den Vorgaben der europäischen Richtlinie AIFM II (Richtlinie (EU) 2024/927), die formal seit April 2026 gelten und am 16. April mit dem Fondsrisikobegrenzungsgesetz (FRiG) in nationales Recht umgesetzt werden müssen, kommen neue Regeln zum Liquiditätsmanagement auf deutsche offene Immobilien-Publikumsfonds und offene Spezialfonds zu.

Darauf weist das Beratungsunternehmen Ypsilon Group hin

Liquiditätsmanagement: Das ist neu für Immobilienfonds

Fondsmanager (AIFM) müssen künftig für jeden offenen alternativen Investmentfonds (AIF) mindestens zwei Liquiditätsinstrumente auswählen. Neu ist der Grad an Formalisierung: Es gibt eine Pflicht zur Implementierung von Liquiditätsmanagement-Tools und zur Aufstellung eines Liquiditätsmanagementplans.

"Die Neuerungen haben vor allem Auswirkungen auf die offenen Immobilien-Publikumsfonds, aber auch auf die Spezialfonds", sagt Ulrich Creydt, Geschäftsführer bei der Ypsilon GmbH Steuerberatungsgesellschaft. "Grundsätzlich sind die deutschen Fonds gut vorbereitet, da es vor allem für die Publikumsfonds bereits umfassende nationale Regeln im Kapitalanlagegesetzbuch gibt. Dazu zählen etwa Mindesthaltefristen, Kündigungsfristen und Mindestliquiditätsquoten."

Es gibt auch Tools, die bislang bei Immobilienfonds eher unüblich waren, wie das sogenannte Dual Pricing, das zwei Preise anstatt eines Net Asset Value vorsieht. "Es gibt dann beispielsweise einen Rücknahmepreis, der niedriger ist und einen Ausgabepreis, der höher ist. Je nach Situation – etwa bei hohen Rückgaben oder hohen Zuflüsse – können die Preise angepasst werden", so Creydt.

Level-2-Verordnung: Regelung ab 2027

Wie häufig bei EU-Richtlinien gibt es ein mehrstufiges Inkrafttreten. Grundsätzlich angewendet werden müssen die Regeln ab 16.4.2026. Aber wie schon bei früheren Regulierungen gibt es technische Standards, die über eine Level-2-Verordnung erst ein Jahr später – nämlich 2027 angewendet werden müssen.

"In den Standards wird dann geregelt, welche Parameter in den Liquiditätsmanagement-Tools zulässig sind und wie diese kalibriert werden müssen", erklärt Creydt. "Vereinfacht kann man sagen, 2026 startet das neue Regime, aber nach einer 12-monatigen Übergangsfrist wird es zum 16.4.2027 über die technischen Standards scharf gestellt."

Die Europäische Union will mit den Regeln die Gefahr von großen Rückgabewellen in kurzer Zeit (Fund Runs) eindämmen.

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