Artikel-8-Fonds – auch als ESG-Produkte beworben, weil sie ökologische oder soziale Merkmale fördern – erzielen laut einer Performance-Analyse am Anfang des Fondszyklus schneller positive Renditen als Artikel-6-Fonds, die keine nachhaltigen Anlageziele verfolgen.
Nach Artikel 8 EU-Offenlegungsverordnung klassizifierte Fonds (auch ESG-Fonds) legen Wert auf ökologische und / oder soziale Aspekte. Trotz des Aufwands erzielen die sogenannten Artikel-8-Fonds am Anfang des Fondszyklus schneller positive Renditen als Artikel-6-Fonds, die keine nachhaltigen Anlageziele verfolgen. Zu diesem Ergebnis kommt eine Analyse von Intreal Solutions und der International Real Estate Business School (Irebs) an der Universität Regensburg.
Verglichen wurden 26 Artikel-6-Fonds und zehn Artikel-8-Fonds. Das zentrale Ergebnis der Studie: Artikel-8-Fonds erreichen den Break-Even-Punkt – also den Zeitpunkt, ab dem ein Fonds positive Renditen über den internen Zinsfuß (IRR) generiert – zirka 1,7 Monate früher als Artikel-6-Fonds.
Performance: ESG-Fonds versus Artikel-6-Fonds
"Die Ergebnisse unserer Untersuchung zeigen im Kern, dass Artikel-8-Fonds im frühen Stadium ihres Lebenszyklus aus Anlegersicht keine signifikant schlechtere Performanceverläufe aufweisen als Artikel-6-Fonds", kommentiert Annika Dylong, Leiterin Beratung und Services bei Intreal Solutions, die Ergebnisse. "Vielmehr erreichen die Artikel-8-Fonds in unserem Datensatz sogar vor ihren Artikel-6-Peers eine positive Rendite."
Vor der Auswertung gingen die Analysten noch davon aus, dass Artikel-8 Produkte auch in frühen Phasen länger deutlich negativere Renditeentwicklungen aufweisen als Artikel-6 Produkte. Dieser Verdacht habe man "vorsichtig entkräften" können, wie Dylong erklärte. Die Analyse der Renditeentwicklung auf Ebene des Vehikels berwertet die Performance aus Sicht der Investoren. Die hatten zuvor befürchtet, dass Nachhaltigkeit zu deutlich höheren Kosten und damit zu einer negativen Performance führen könnte – und dass die Auswahl von ESG-konformen Immobilien länger dauern würde als die Akquise einer konventionellen Immobilie.
Rendite nicht durch höhere Vorabkosten beeinträchtigt
Höhere anfängliche Kosten wie eine umfassendere – und damit teurere – Due-Diligence bei Ankäufen oder die Dokumentation und das Reporting sind laut Studie in der Regel bei Artikel-8 aufwändiger und kostenintensiver. Die Analyse zeigt jedoch, dass die Rendite der ESG-Fonds nicht durch höhere Vorabkosten beeinträchtigt wird.
"Diese Fonds entwickeln sich in der Anfangsphase gegenüber Artikel-6-Fonds besser und die Phase negativer Rendite ist zeitlich kürzer", so Dylong. Gründe dafür könnten sein, dass zum einen die Auflagekosten sowie Due-Diligence- und Akquisitionsprozesse der Immobilien nicht von der Klassifizierung der Fonds abhängen; zum anderen dürften sich die anfänglich höheren Kosten nach der Stabilisierung des Cash-Flows schneller amortisieren.
Es handelt sich bei der Untersuchung von Intreal Solutions und Irebs um eine erste Analyse zum Verhalten von Immobilienfondsrenditen unter der neuen ESG-Regulatorik auf EU-Ebene. Zur langfristigen Renditeentwicklung von Fondsvehikeln unter der Offenlegungsverordnung seien weitere Auswertungen notwendig, heißt es.
Grüne Zertifizierungen: Was Fondsanleger suchen
Eine Umfrage des Asset Managers Wealthcap von 2022 unter Produkteinkäufern, Vertriebspartnern und Kapitalanlegern zu ihren Erwartungen an Immobilienfondsinvestments ergab, dass für knapp zwei Drittel (60 Prozent) der Befragtengrüne Gebäude-Zertifizierungen wichtig bis sehr wichtig sind. In der Vorgängerufrage 2021 lag dieser Wert noch bei 47 Prozent. Nur sechs Prozent der Fondsanleger fanden die Zertifizierungen weniger wichtig oder gar nicht wichtig.
Während im Report 2021 noch die Renditeerwartung das zugkräftigste Argument für Zielfondsinvestments war, heilt knapp die Hälfte (41,2 Prozent) der Experten in der Studie 2022 den Zugang zu institutionellen Fonds für den größten Vorteil. Auf Rang zwei folgten internationale Investitionsmöglichkeiten (35,3 Prozent), vor Risikodiversifizierung (29,4 Prozent). Die Renditeerwartung erreichte mit einer Zustimmung von 23,5 Prozent nur den vierten Platz, vor der Partizipation an Wertsteigerungsstrategien und der Unabhängigkeit von Kapitalmärkten.
Befragt wurden den Angaben zufolge 23 Experten im Zeitraum Ende März bis Ende Mai 2022 – die Immobilientrendstudie deckt sowohl Direktinvestments in deutsche Immobilien als auch indirekte Investitionen über institutionelle Zielfonds ab. Schwerpunktthema sind die aktuellen Anforderungen an geschlossene Publikums-AIF.
Wealthcap "Immobilientrendstudie 2022"
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