Microliving: Gewinner der Corona-Krise

Microliving hat sich in der Corona-Krise behauptet. Zumindest die wohnungswirtschaftlichen Angebote zeigen sich robust und versprechen weitere Attraktivität – als Ergänzung für eine spezielle Zielgruppe zum etablierten Markt. Der Druck von Investorenseite steigt, sodass auch Städte in der zweiten Reihe in den Blick rücken könnten.

Zu Beginn der Corona-Krise schieden sich an den Prognosen für Microliving die Geister: Würde das noch junge, volatile Segment ein erstes Opfer der pandemiebedingten Verwerfungen am Markt sein – oder würden sich Kurzfristigkeit und Flexibilität eher zum Trumpf in unsicheren Zeiten entwickeln?

Ein Jahr später fallen die Antworten von Analysten erstaunlich einhellig aus: "Wir sehen durch Corona allenfalls eine kleine Delle, von der sich das Segment erholen wird", sagt Stefan Wilke, Director National Residential Investment bei BNP Paribas Real Estate (BNPPRE). Felix Embacher, Bereichsleiter Research bei Bulwiengesa, spricht ebenfalls von einer "Delle, die das erfolgsverwöhnte Segment nun zum ersten Mal erlebt". Embacher verweist auf Berechnungen, wonach sich die Auslastung im Microliving im Juli 2020 gegenüber dem Januar 2020 um drei Prozentpunkte auf 90 Prozent verringert hat. Auch die Mieten seien rückläufig gewesen, und zwar um sechs Prozent – ein Einbruch sei das nicht. 

"Wir sehen weiterhin eine hohe Nachfrage nach kleinteiligem Wohnraum, insbesondere im Segment der wohnwirtschaftlichen Mikrowohnungen“, erklärt der Head of Residential JLL Germany, Michael Bender.

Er deutet damit auf die unterschiedliche Strukturierung innerhalb der Angebote hin, die unter dem Oberbegriff Microliving zusammengefasst werden: Wohnwirtschaftliche Assets umfassen etwa das klassische Studentenwohnen, Co-Living, Microapartments oder auch Tiny Houses. Gewerbliche Projekte enthalten mehr Dienstleistungen und greifen eher in den Hotelbereich hinein – Serviced Apartments beispielsweise.

Robust und relativ krisenfest gezeigt haben sich vor allem erstere Angebote, wie Analysten bekräftigen. "Angebote auf wohnwirtschaftlicher Seite sind vielfältiger nutzbar", sagt BNPPRE-Experte Wilke. Serviced Apartments seien nicht nur mit höheren Anforderungen verbunden, sondern im Zweifel auch schwieriger umzubauen. JLL-Analyst Bender ergänzt: Mikroapartments im gewerblichen Wohnungssegment seien stärker von den allgemeinen Mobilitätseinschränkungen betroffen. "Hier hat die Abhängigkeit von internationalen Reisebeschränkungen zu einer erhöhten Unsicherheit geführt." Die institutionelle Nachfrage in diesem Segment sei derzeit eher abwartend - ein Umstand, der sich auch in weniger abgeschlossenen Transaktionen im vergangenen Jahr widerspiegelte. Auch Embacher von Bulwiengesa beobachtet ein eher verhaltenes Investoreninteresse an dieser speziellen Assetklasse – kein Wunder, liegt die Auslastung etwa bei Aparthotels vielerorts und seit Monaten unter der betriebswirtschaftlich notwendigen Schwelle. 

Wilke bemerkt derweil ein mangelndes Bewusstsein für die rechtlichen Abgrenzungen des Begriffs Microliving auch auf Investorenseite. "Mancher Investor weiß dann auch nicht konkret, was er will: Gewerbe oder Wohnen?", sagt Wilke. Da müsse noch viel Aufklärungsarbeit geleistet werden.

Verband fordert Anerkennung als eigene Assetklasse 

Ähnliches beobachtet GdW-Referatsleiter Oliver Gewand ausgerechnet beim Bundesverband Micro-Living (BML), der sich als Interessenvertretung des Segments gegründet hat. "Es ist ungewöhnlich, dass der BML nicht selbst eine klare Abgrenzung und Definition der eigenen Assetklasse vornimmt, sondern diese von anderen einfordert", sagt Gewand. Der BML hatte zuvor in einer Stellungnahme für eine "Vereinheitlichung der Bewertungsschemata, Erstellung eines eigenen Branchenindex, Abgrenzung und Definition der Begriffe Micro Living, Student Housing, Bording Haus und Gewerbliches Wohnen" plädiert. "Wir sind der festen Überzeugung, dass temporäres und flexibles Wohnen der zukünftigen Entwicklung unserer Gesellschaft entspricht", sagt der Verbandsvorsitzende Michael Vogt. "Daher wollen wir als eigene Assetklasse abgegrenzt und anerkannt werden." Die weiteren Forderungen ähneln weitgehend denen anderer Branchenverbände – weniger Stellplatzvorgaben etwa. Mietpreisregulierungen tangieren Microliving-Objekte selten, da es sich häufig um Neubauten oder möblierte Angebote handelt. 

GdW-Experte Gewand sieht so kaum Konkurrenz für die etablierte Wohnungswirtschaft. "Microliving ist eine sinnvolle Ergänzung des vorhandenen Angebots zur Befriedigung einer bestimmten Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt", sagt er. Das Geschäftsmodell mit höheren Wohnkosten und einer deutlich höheren Fluktuation unterscheide sich grundlegend von der gemeinwohlorientierten Wohnungswirtschaft, die auf eine möglichst lange Wohndauer der Mieter bei bezahlbaren Wohnkosten ausgerichtet sei.

Auch beim ZIA gibt man sich gelassen. "Insgesamt wirken Mikro-Apartments natürlich entspannend auf den Wohnungsmarkt, da hier ein auf eine spezielle Zielgruppe zugeschnittenes Angebot entsteht", erklärt die für Wohnen zuständige Geschäftsführerin Aygül Özkan. Ob es für die Durchsetzung gemeinschaftlicher Ziele hilfreich ist, wenn sich ein eigener Bundesverband gründet, der dann weitgehend Forderungen der gesamten Immobilienwirtschaft vertritt, vermöge der ZIA nicht zu bewerten. Özkan rechnet perspektivisch mit einem weiter anziehenden Interesse an der Assetklasse. "Langfristig werden die Angebote immer attraktiver angesichts einer älter werdenden Gesellschaft und der zunehmenden Akademisierung der Arbeitswelt."

Deutschland als Studienstandort attraktiv

Erhebungen belegen, dass die wohnungswirtschaftlichen Microliving-Angebote längst nicht nur etwa von Studenten, sondern mindestens zur Hälfte von Menschen angenommen werden, die in der Regel aus beruflichen Gründen ein Zuhause auf Zeit suchen und eine gewisse Preisbereitschaft mitbringen: Der jüngste Bulwiengesa-Marktreport weist zwar durchschnittliche monatliche All-in-Mieten von 520 Euro aus. Dabei reicht die Spanne allerdings von 261 Euro bis hin zu 1.289 Euro für möblierte Apartments.

In manchem Apartmenthaus wohne kein einziger Student als Mieter, erklärt Embacher. Zugleich könnte Deutschland als Destination für internationale Studierende weiter an Attraktivität gewinnen, nicht zuletzt, weil ein Studium in Großbritannien für viele nach dem Brexit deutlich teurer werde. Studentisches und temporäres Wohnen dürfte dies weiter befördern. Bei Serviced Apartments rechnet Bulwiengesa mit einer Rückkehr auf den Vor-Corona-Stand ab 2022. 

Wilke von BNPPRE sieht die Aussichten ebenfalls positiv. "Die Grundparameter bleiben ungeachtet von Corona die gleichen – Urbanisierung und der Zuzug von gerade jungen Menschen in Städte, das sind die Treiber für das Segment." Den Rückzug von Quarters, einem der maßgeblichen Co-Living-Anbieter, vom US-Markt sieht er kaum als Signal für die Gesamtbranche. Der US-Markt sei ohnehin volatiler als Europa, und es sei etwas anderes, ob man mitten in der Pandemie in die Neuvermietung starten möchte oder einfach sein Geschäft fortführt. Gerade wohnwirtschaftliche Projekte könnten von der Finanzierungsseite her interessanter werden, wenn etwa Investoren von der gewerblichen Seite umschwenken.

Derzeit gebe es zu wenig Angebote, um die Nachfrage zu bedienen, sagt Wilke. Bemerkbar machen könnte sich das spätestens dann, wenn die Aufholjagd auf Investorenseite beginnt, von der Sebastian Schütte, Director Residential Investment bei CBRE spricht. "Die Frage ist nicht ob, sondern wann", sagt er. Im vergangenen Jahr sei lediglich ein Drittel der Transaktionen des Vorjahres abgeschlossen worden, das Interesse an Microliving aber sei weiterhin hoch, so Schütte und verweist etwa auf International Campus, die in den nächsten drei Jahren eine Milliarde Euro für Bau und Eröffnung weiterer Microapartment-Häuser angekündigt hätten. Auch der Verkauf eines Großteils des Aviarent-Invest-Teilfonds "MikroQuartier I" an den dänischen Pensionsfonds PFA Pension spreche Bände.

Schütte geht angesichts dieses Drucks davon aus, dass vermehrt Städte der zweiten Reihe, in die es viele Studierende zieht oder die wirtschaftlich stark sind – etwa Bamberg oder Regensburg – in den Fokus von Anlegern rutschen. Als Flächen könnten auch umzunutzende Hotels interessant werden. Nach Ansicht von JLL-Spezialist Bender dürfte die Nachfrage nach kleinteiligem Wohnraum vor allem in den A- und starken B-Städten hoch sein. "Spezialisierte Investoren sind in diesem Segment nach wie vor sehr aktiv, achten aber noch stärker als in der Vergangenheit auf die Mikrolage, den Wohnungsmix und das Konzept des Projekts." Denn auch die Nachfrageseite lege vermehrt Wert auf Qualität; steigende Renditen seien zuletzt nicht mehr beobachtet worden.

CBRE-Experte Schütte bekräftigt, es sei entscheidend für den Erfolg von Konzepten, auf den Standort zielgerichtet einzugehen und das passgenaue Angebot an Lage und Dienstleistung zu erarbeiten. Er geht davon aus, dass die Preisbereitschaft für Serviceleistungen steigt. "Da wird noch einiges an internationalem Geist in Deutschland einziehen", sagt Schütte.
 

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