Microliving – der Renner in urbanen Lagen

Lage ist beim Microliving (fast) alles. Kompakte Wohnformen in den deutschen Innenstädten sind begehrt, bei jung und alt, wie ein Report des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln (IW) zeigt. Mit der wachsenden Nachfrage sind die Kaufpreise überall gesteigen, die Mieten vielerorts auch.

Microliving hat sich in der Coronakrise behauptet. Auch wenn die Dynamik leicht nachlässt: Die Mieten für die kleinen Wohnungen mit einem oder eineinhalb Zimmern sind im vergangenen Jahr im Durchschnitt noch einmal um 3,4 Prozent gestiegen, im Jahr 2019 waren es 4,3 Prozent, stellt das Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW) in seinem "Compact Living Report" fest, den Cube Real Estate beauftragt hat.

"Die Dynamik des Segments Compact Living im Coronajahr 2020 hat uns überrascht", kommentierte Professor Dr. Michael Voigtländer, Leiter des Kompetenzfeldes Finanz- und Immobilienmärkte am IW, die Ergebnisse des Reports. Wie sich die Pandemie mittel- und langfristig auf das Segment auswirke, lasse sich derzeit allerdings noch nicht mit Sicherheit abschätzen.

Untersucht haben die Wissenschaftler 71 kreisfreie Großstädte (mehr als 100.000 Einwohner) sowie deren angrenzende Umlandgemeinden. Für 70 Städte wurden Mietsteigerungen beobachtet (Ausnahme Ingolstadt), an 62 Standorten steigen die Mieten um mehr als ein Prozent.

Preise enteilen auch im Segment "Microliving" den Mieten

"Außer in Berlin, Erlangen und Ingolstadt sind die Mietpreise für kompakte Wohnungen in allen Städten stärker als die Inflationsrate von 0,5 Prozent gestiegen", erklärte Dr. Christian Oberst, Senior Economist für Wohnungspolitik und Immobilienökonomik am IW. Die höchsten Steigerungen bei den Mieten wurden für Kiel mit einem Plus von 7,2 Prozent, Ludwigshafen (plus sechs Prozent) und Bottrop (plus 5,7 Prozent) ermittelt.

Die Mietpreisdynamik ist laut IW-Report im Vergleich zur Vorjahresentwicklung in 16 von 71 Städten noch gestiegen: um 1,5 bis 6,4 Prozentpunkte. An 32 Standorten blieb sie mit Abweichungen zwischen minus 1,5 bis plus 1,5 Prozentpunkte relativ konstant. Und an 23 Standorten ist sie um 1,5 bis 4,7 Prozentpunkte abgeflacht.

Deutlich stärker als die Mieten sind im Jahr 2020 die Kaufpreise (ohne Einfluss von Qualität und Lage) gestiegen: Das IW Köln hat knapp 10,5 Prozent errechnet. 2019 waren es 10,7 Prozent. Geklettert sind die Preise in allen untersuchten Städten – die Spannweite der Steigerungsrate ist dabei groß mit sechs bis 18 Prozent.

Auffällig hoch waren die beobachteten Preissteigerungen unter den 20 einwohnerstärksten Städten in Wuppertal (18 Prozent) sowie in Essen, Bonn, Mannheim (jeweils 16 Prozent) und Hannover (14 Prozent). Einen im Vergleich niedrigen, aber auch noch deutlichen Anstieg verzeichnet in dem Report Berlin mit sechs Prozent.

Microliving ist vor allem im Innenstadtbereich beliebt

Kompakte Wohnformen werden laut IW vor allem im "Innenstadtbereich" (fünf Minuten Fahrzeit zum Stadtzentrum) und im "zentrumsnahen Stadtgebiet" (fünf bis zehn Minuten Fahrzeit) angeboten. 45 Prozent der inserierten Kaufangebote lagen 2020 im oder nahe am Stadtzentrum – bei den Mietangeboten sind es 52 Prozent. Weitere 32 Prozent der Kaufangebote und 28 Prozent der Mietangebote befinden sich im weiteren Stadtgebiet.

Im Innenstadtbereich legten die Kaufpreise (um 13 Prozent) und die Mieten (acht Prozent) am stärksten zu, im zentrumsnahen Stadtgebiet um neun Prozent (Kaufpreise) beziehungsweise um fünf Prozent (Mieten). Langfristige Trends wie die Urbanisierung und eine zunehmende Zahl an Einpersonenhaushalten treiben die Nachfrage im Stadtzentrum, so Tilman Gartmeier, Gründer und Vorsitzender der Geschäftsführung der Cube Real Estate. Im "gut angebundenen Umland" (zehn bis 15 Minuten ins Zentrum) sind die Kaufpreise um sechs Prozent gesunken, die Mieten um zwei Prozent.

Die Median-Miete für Neubauwohnungen und für Wohnungen in neueren Gebäuden in zentraler Lage ist laut IW wenig überraschend in München in beiden Teilsegmenten am höchsten mit 31 Euro beziehungsweise 32,20 Euro pro Quadratmeter. Auffällig ist, dass gerade in Berlin die Miete in neueren Gebäuden in zentraler Lage mit 29,40 Euro (Rang 2) im Vergleich zu den Neubaumieten mit 23 Euro (Rang 7) relativ teuer ist. Der vergleichbare Standort Hamburg ist mit 23,20 Euro (Rang 7) und 18,50 Euro (Rang 14) deutlich günstiger.

Moritz Laufer von Cube Real Estate erwartet auch weiterhin ein hohes Interesse an Microliving von Menschen aller Altersstufen – "vom Studierenden über Projektarbeitende bis hin zu Senioren." Gerade Letztere dürften sich in Zukunft zu einer wichtigen Zielgruppe entwickeln.

IW-"Cube Compact Living Report" 2021


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